WOZ-waarde verslaafdenkliniek; dilemma’s inzake immateriële schadevergoeding

Stichting belanghebbende, uit plaats, belanghebbende, (gemachtigde: gemachtigde, werkzaam bij Previcus Vastgoed B.V.),

en

de heffingsambtenaar van Belastingsamenwerking West-Brabant (gemeente Breda)

en

de Staat der Nederlanden (de minister van Justitie en Veiligheid).

Inleiding

1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van belanghebbende tegen de uitspraak op bezwaar van de heffingsambtenaar van 10 januari 2023.

1.1. De heffingsambtenaar heeft bij beschikking van 31 maart 2022 de waarde van de onroerende zaak [adres] (de onroerende zaak) op 1 januari 2021 (de waardepeildatum) vastgesteld op € 5.793.000. Tegelijk met deze waardevaststelling zijn aan belanghebbende ook de aanslagen in de onroerendezaakbelastingen (OZB) eigenaar en gebruiker van de gemeente Breda voor het jaar 2022 opgelegd.

1.2. De heffingsambtenaar heeft het bezwaar van belanghebbende gegrond verklaard, de waarde van de onroerende zaak verlaagd naar € 5.340.000, en de aanslagen OZB eigenaar en gebruiker en de aanslag watersysteemheffing gebouwd dienovereenkomstig verlaagd. De aanslag rioolheffing gebruiker is gehandhaafd.

1.3. De heffingsambtenaar heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift.

1.4. De rechtbank heeft het beroep op 22 november 2024 op zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen: [naam 1] (werkzaam bij Previcus Vastgoed B.V.). Namens de heffingsambtenaar zijn verschenen mr. [naam 2] en [taxateur].

Feiten

2. Belanghebbende is eigenaresse en gebruikster van de onroerende zaak. Het is een verslavingskliniek voor mensen met een alcohol-, drugs-, medicijnen-, gok- of game- probleem, bestaande uit twee gebouwen (bouwjaar 1999), met een berging, op een perceel van 10.363 m2.

Beoordeling door de rechtbank

3. De rechtbank beoordeelt of de waarde van de onroerende zaak te hoog is vastgesteld en of de grondslag voor de aanslag OZB gebruiker te hoog is vastgesteld. Zij doet dat aan de hand van de argumenten die belanghebbende heeft aangevoerd, de beroepsgronden.

3.1. Belanghebbende vindt dat de waarde van de onroerende zaak op de waardepeildatum maximaal € 3.800.000 is en de heffingsgrondslag voor de aanslag OZB gebruiker lager moet worden vastgesteld vanwege een woondelenvrijstelling. De heffingsambtenaar verdedigt de in het verweerschrift nader bepaalde waarde voor de onroerende zaak van € 5.120.000, die tevens de heffingsgrondslag is voor de aanslag OZB gebruiker.

3.2. Omdat de waarde die de heffingsambtenaar in beroep verdedigt lager is dan de waarde in de uitspraak op bezwaar, is het beroep reeds om die reden gegrond. De rechtbank zal hierna beoordelen of de door de heffingsambtenaar bij het verweerschrift verdedigde waarde in stand kan blijven.

3.3. Naar het oordeel van de rechtbank slaagt het beroep van belanghebbende slechts voor zover de waarde in het verweerschrift nader is bepaald op € 5.120.000. Deze waarde van de onroerende zaak, de aanslag OZB eigenaar en tevens de heffingsgrondslag voor de aanslag OZB gebruiker zijn niet te hoog vastgesteld. Hierna legt de rechtbank uit hoe zij tot dit oordeel komt en welke gevolgen dit oordeel heeft.

De WOZ-waarde

Toetsingskader van de rechtbank

4. Op grond van artikel 17, derde lid, van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) wordt - in afwijking van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ - de waarde van een onroerende zaak voor zover die niet tot woning dient, bepaald op de vervangingswaarde indien dit leidt tot een hogere waarde dan die ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ. Bij de berekening van de vervangingswaarde wordt rekening gehouden met (a) de aard en de bestemming van de zaak en (b) de sinds de stichting van de zaak opgetreden technische en functionele veroudering, waarbij de invloed van latere wijzigingen in aanmerking wordt genomen.

Onderbouwing van de WOZ-waarde door de heffingsambtenaar

4.1. De heffingsambtenaar heeft aan de waardevaststelling in beroep een taxatierapport ten grondslag gelegd dat op 11 mei 2023 door [taxateur] over de onroerende zaak is opgemaakt. Het rapport concludeert tot een waarde van € 5.120.000. De heffingsambtenaar verdedigt in beroep deze waarde.

4.2. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar met het ingebrachte taxatierapport inzichtelijk heeft gemaakt hoe tot de waarde is gekomen. Belanghebbende heeft hiertegen geen concrete gronden aangevoerd, en heeft ook de eigen voorgestane waarde niet onderbouwd en dus niet aannemelijk gemaakt. De rechtbank concludeert dat de heffingsambtenaar de in het verweerschrift verdedigde waarde voor de onroerende zaak niet te hoog heeft vastgesteld. De WOZ-waarde van € 5.120.000 en de aanslag OZB eigenaar kunnen daarom in stand blijven.

De aanslag OZB gebruiker

Toetsingskader van de rechtbank

5.1. Artikel 220e van de Gemeentewet bepaalt dat, in afwijking van artikel 220c, bij de bepaling van de heffingsmaatstaf voor de OZB bedoeld in artikel 220, onderdeel a, buiten aanmerking wordt gelaten de waarde van gedeelten van de onroerende zaak die in hoofdzaak tot woning dienen dan wel in hoofdzaak dienstbaar zijn aan woondoeleinden (hierna: de woondelenvrijstelling).1 Onder het criterium ‘in hoofdzaak’ wordt in dit verband verstaan: 70 percent of meer.

5.2. De heffingsambtenaar heeft de heffingsgrondslag voor de aanslag OZB gebruiker vastgesteld op de WOZ-waarde van de onroerende zaak, zijnde € 5.120.000. Volgens de heffingsambtenaar is geen sprake van een woondelenvrijstelling.

5.3. Belanghebbende is van mening dat de heffingsgrondslag voor de aanslag OZB gebruiker te hoog is vastgesteld. Daartoe heeft belanghebbende ter zitting gewezen op de uitspraak van Gerechtshof Den Haag van 16 oktober 20242 .

5.4. Naar het oordeel van de rechtbank kan de verwijzing naar voornoemde uitspraak belanghebbende niet baten. De uitspraak betreft een beslissing over de toepassing van (de rechtsregels uit) de wetsartikelen 220a en 220e van de Gemeentewet op het feitencomplex van die betreffende zaak. Wat in deze zaak ontbreekt, zijn juist de stellingen over het feitencomplex van deze onroerende zaak. De enkele verwijzing naar de uitleg van de betreffende rechtsregels, zonder enige onderbouwing of vertaalslag naar deze zaak, kan reeds daarom belanghebbende niet baten. Ook de toepassing van het gelijkheidsbeginsel biedt daarvoor geen aanknopingspunten. De stelling faalt om die reden. De rechtbank concludeert dat de woondelenvrijstelling niet van toepassing is op de onroerende zaak. De heffingsambtenaar heeft terecht de heffingsgrondslag voor de aanslag OZB gebruiker vastgesteld op de WOZ-waarde van de onroerende zaak, zijnde € 5.120.000.

Schadevergoeding wegens overschrijding van de redelijke termijn

6. Belanghebbende maakt aanspraak op vergoeding van immateriële schade wegens overschrijding van de redelijke termijn.

6.1. De redelijke behandeltermijn voor de bezwaar- en beroepsfase in eerste aanleg bedraagt een periode van twee jaar, te rekenen vanaf de datum van ontvangst van het bezwaarschrift. De heffingsambtenaar heeft het bezwaarschrift van belanghebbende ontvangen op 22 april 2022. De rechtbank doet uitspraak op 20 december 2024, waarmee de redelijke termijn is overschreden met afgerond acht maanden.

6.2. Voor wat betreft de hoogte van de schadevergoeding bij overschrijding van de redelijke termijn in gevallen waar sprake is van een waardebepaling in het kader van de Wet WOZ, dan wel van aanslagen opgelegd door een heffingsambtenaar ziet de rechtbank aanleiding de omvang van deze vergoeding te bepalen op € 50 per (gedeelte van een) half jaar waarmee de redelijke termijn is overschreden. De rechtbank merkt daarover het volgende op.

6.3. De arresten van de Hoge Raad van 14 juni 20243 en 27 september 20244 geven een nadere verfijning van het rechtersrecht inzake vergoeding van immateriële schade bij overschrijding van de redelijke termijn (VIS). Daar staat tegenover, of naar het oordeel van deze enkelvoudige kamer van de rechtbank beter gezegd: naast, dat zich in de feitenrechtspraak een ontwikkeling heeft afgetekend ten aanzien van dit rechtersrecht die manifest en aanhoudend is. Deze ontwikkeling heeft voor deze rechtbank zijn aanvang genomen met de uitspraak van 31 maart 20235 en heeft een voorlopig eindstation bereikt met de invoering van de Wet herwaardering proceskosten WOZ en Bpm.6

6.4. Het arrest van 14 juni 2024 bewerkstelligt een doorontwikkeling van het rechtersrecht inzake immateriële schade als gevolg van de lange duur van de procedure. Met het arrest van 14 juni 2024 zijn echter niet alle dilemma’s weggenomen die in de feitenrechtspraak, literatuur en conclusie van advocaat-generaal Wattel zijn beschreven. Ook beschrijft het arrest in overweging 3.4.6 dat het bestaande rechtskader wordt gehandhaafd, voor zover dit ánders luidt dan de, in rechtsoverwegingen 3.4.3 tot en met 3.4.5 gegeven nadere duiding van ‘bijzondere omstandigheden’. Ofwel: de overige passages in overwegingen 3.2.1 en 3.2.2 blijven van kracht, inclusief de ogenschijnlijk als verduidelijkingen geïntroduceerde elementen ‘wettelijke uitzonderingen’ en de bewijstaak in geval het financiële belang niet ‘aanstonds duidelijk’ is.7

6.5. Overweging 3.4.6 leest de rechtbank - thans - aldus dat de Hoge Raad de wettelijke verankering van de VIS ziet als uitzondering op de (nader) door hemzelf geformuleerde rechtsregels. De vraag rijst of het door de Hoge Raad geformuleerde overgangsrecht betrekking heeft op de niet voor WOZ en BPM geldende ‘nieuwe hoofdregels’ voor de invulling van bijzondere omstandigheden bij het beoordelen van een VIS-verzoek.

6.6. Dat er nog geen sprake is van rechtseenheid blijkt ook uit de uitspraken van Gerechtshof Amsterdam van (onder meer) 20 juni 2024 respectievelijk 1 augustus 20248 en ook Rechtbank Midden-Nederland.9 Ook in de literatuur rijzen interpretatievragen.10 Gerechtshof ’s-Hertogenbosch heeft zich tot op heden in slechts één uitspraak uitgelaten over de nieuwe koers van de Hoge Raad, maar is daarbij niet ingegaan op ‘bijzondere omstandigheden’ als onderdeel van bovengenoemde ontwikkelingen.11 Ondertussen moet de rechtbank ‘rechterlijk talmen’ zoveel mogelijk beperken. En deze zaak heeft al langer geduurd dan wenselijk is.

6.7. Gelet op de resterende onduidelijkheid, ziet de rechtbank zich voor de vraag gesteld welk van de te respecteren rechtsbeginselen dient te prevaleren: rechtseenheid (na eerdere beslissingen tot het hanteren van de € 50 regel, nu op basis van de jurisprudentie van de Hoge Raad - tijdelijk - terugkeren naar de € 500 regel en voor toekomstige, onder de wettelijke regeling vallende situaties wederom naar € 50) of rechtszekerheid (op dezelfde gronden, aangevuld met deze motivering, in beginsel € 50 per half jaar blijven toepassen). De rechtbank oordeelt, in het licht van de omstandigheden van dit geval, alles tegen elkaar afwegend, tot dat laatste en kent daarom € 50 toe per half jaar overschrijding.

6.8. De bezwaarfase is geëindigd met het op de voorgeschreven wijze bekendmaken van de uitspraak op bezwaar op 10 januari 2023. De bezwaarfase heeft daarmee 3 maanden te lang geduurd. Dit brengt mee dat 3/8e deel (€ 37,50) voor rekening van de heffingsambtenaar komt en de rest (€ 62,50) voor rekening van de Nederlandse Staat. De Nederlandse Staat is daarom in zoverre aangemerkt als partij in dit geding.

Conclusie en gevolgen

7. Gezien overweging 3.2. is het beroep gegrond. Dit betekent dat de waardebeschikking voor de onroerende zaak moet worden verlaagd tot € 5.120.000. Deze door de heffingsambtenaar in beroep verdedigde waarde houdt stand. Het oordeel over de aanslagen OZB volgt dat over de waardebeschikking, dus ook deze moeten worden verlaagd. De heffingsambtenaar dient dit uit te voeren.

7.1. Omdat het beroep gegrond is moet de heffingsambtenaar het griffierecht aan belanghebbende vergoeden.

7.2. Belanghebbende krijgt ook een vergoeding van zijn proceskosten. De heffingsambtenaar moet deze vergoeding betalen. De vergoeding is met toepassing van het Besluit proceskosten bestuursrecht als volgt berekend. Voor de rechtsbijstand door een gemachtigde krijgt belanghebbende een vast bedrag per proceshandeling. De gemachtigde heeft een bezwaarschrift ingediend en de hoorzitting bijgewoond, en een beroepschrift ingediend en de zitting bijgewoond. De gemachtigde beroept zich op het arrest van de Hoge Raad van 12 juli 202412 en verzoekt de proceskosten voor de bezwaarfase naar het forfaitair bedrag van € 624 per punt vast te stellen. De rechtbank volgt dit standpunt. In beroep heeft elke proceshandeling een waarde van € 875. De rechtbank kent geen punt toe voor het indienen van het verzoek om schadevergoeding wegens overschrijding van de redelijke termijn. Dit verzoek gaat als nevenvordering op in de proceshandeling ‘indienen beroepschrift’.13 De vergoeding bedraagt dan in totaal € 2.998.

7.3. De vergoeding van griffierecht en proceskosten moet rechtstreeks aan belanghebbende zelf worden betaald.14

Beslissing

De rechtbank:

• verklaart het beroep gegrond;
• vernietigt de uitspraak op bezwaar;
• vermindert de WOZ-waarde van de onroerende zaak tot een bedrag van € 5.120.000;
• vermindert de aanslagen OZB eigenaar en gebruiker dienovereenkomstig;
• bepaalt dat deze uitspraak in de plaats komt van de uitspraak op bezwaar;
• veroordeelt de heffingsambtenaar tot het betalen van een vergoeding van immateriële schade aan belanghebbende van € 37,50;
• veroordeelt de Staat der Nederlanden tot het betalen van een vergoeding van immateriële schade aan belanghebbende van € 62,50;
• bepaalt dat de heffingsambtenaar het griffierecht van € 365 aan belanghebbende moet vergoeden;
• veroordeelt de heffingsambtenaar tot betaling van € 2.998 aan proceskosten aan belanghebbende.

Deze uitspraak is gedaan door mr. M.M. Dondorp-Loopstra, rechter, in aanwezigheid van M.H.A. de Graaf, griffier, op 20 december 2024 en openbaar gemaakt door middel van geanonimiseerde publicatie op www.rechtspraak.nl.