Vermindering WOZ-waarden niet-essentiële winkels i.v.m. coronamaatregelen

en

de heffingsambtenaar van de gemeente Noordwijk, verweerder.

De bestreden uitspraak op bezwaar

De uitspraak van verweerder van 13 oktober 2021 op het bezwaar van eiser tegen na te noemen beschikkingen en aanslagen.

Zitting

Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden per videoverbinding op 1 november 2022.

Namens eiser heeft de gemachtigde deelgenomen. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door [A] en [B] .

Beslissing

De rechtbank:

• verklaart de beroepen gegrond;
• vernietigt de uitspraak op bezwaar;
• wijzigt de beschikkingen aldus dat de vastgestelde waarden van [adres 1] [nummer 1] , [adres 1] [nummer 2] , [adres 1] [nummer 3] , [adres 1] [nummer 4] en [adres 1] [nummer 5] worden verminderd tot € 230.000 respectievelijk € 134.000, € 235.000, € 108.000 en € 152.000;
• vermindert de aanslagen onroerendezaakbelasting dienovereenkomstig;
• bepaalt dat deze uitspraak in de plaats treedt van het vernietigde bestreden besluit;
• veroordeelt verweerder in de proceskosten van eiser tot een bedrag van € 3.084;
• draagt verweerder op het betaalde griffierecht van € 49 aan eiser te vergoeden.

Overwegingen

1. Verweerder heeft bij beschikkingen van 26 februari 2021 (de beschikkingen) de waarde van vijf hierna te noemen in [plaats] gelegen onroerende zaken (de onroerende zaken) op de voet van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) op waardepeildatum 1 januari 2020 (de waardepeildatum) voor het tijdvak 1 januari 2021 tot 1 januari 2022 vastgesteld. Met de beschikkingen zijn in één geschrift bekendgemaakt en verenigd de aan eiser opgelegde aanslagen in de onroerendezaakbelasting voor het jaar 2021 (de aanslagen).

2. Eiser heeft tegen de beschikkingen bezwaar gemaakt. Gelet op artikel 30, tweede lid, van de Wet WOZ wordt dit bezwaar geacht mede te zijn gericht tegen de aanslagen.

3. Bij uitspraak op bezwaar heeft verweerder het bezwaar van eiser ongegrond verklaard.

4. Eiser is genothebbende krachtens eigendom, bezit of beperkt recht van de onroerende zaken [adres 1] [nummer 1] , [nummer 2] , [nummer 3] , [nummer 4] en [nummer 5] . [adres 1] [nummer 1] en [nummer 1] B betreffen winkelpanden, [adres 1] [nummer 2] en [nummer 5] betreffen bovenwoningen en [adres 1] [nummer 4] betreft een geschakelde woning.

5. Verweerder heeft de waarde van de onroerende zaken als volgt vastgesteld:

6. In geschil is de waarde van de onroerende zaken.

7. Volgens eiser is de waarde van de onroerende zaken te hoog vastgesteld. Eiser bepleit de volgende waarden:

8. Verweerder stelt zich op het standpunt dat de waarde van de onroerende zaken niet te hoog is vastgesteld. Daartoe heeft verweerder taxatierapporten overgelegd. Blijkens de rapporten heeft verweerder de waarde van [adres 1] [nummer 1] en [adres 1] [nummer 3] bepaald aan de hand van de huurwaardekapitalisatiemethode en is de waarde van [adres 1] [nummer 2] , [adres 1] [nummer 4] en [adres 1] [nummer 5] bepaald met behulp van een methode van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn (de vergelijkingsmethode).

9. Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de onroerende zaak bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding" (Kamerstukken II 1992/93, 22 885, nr. 3, blz. 44).

[adres 1] [nummer 1] en [adres 1] [nummer 3]

10. Bij de waardebepaling van beide onroerende zaken is verweerder uitgegaan van een kapitalisatiefactor van 10,7. Voor [adres 1] [nummer 1] heeft hij gerekend met een huurwaarde van € 306,47 per m² en voor [adres 1] met een huurwaarde van € 284,57 per m². Verweerder heeft rekening gehouden met een waardevermindering van 2% in verband met de maatregelen tegen het coronavirus.

11. Naar het oordeel van de rechtbank heeft verweerder de door hem gehanteerde kapitalisatiefactor en huurwaarde aannemelijk gemaakt. De kapitalisatiefactor is onderbouwd met gegevens van de in dezelfde straat gelegen winkelpanden [adres 1] [nummer 6] , [adres 1] [nummer 7] en [adres 1] [nummer 8] . Van [adres 1] 7 is tevens de achterliggende berekening overgelegd. Blijkens de berekening is verweerder uitgegaan van een leegstandsriscio van 20%. De rechtbank acht de kapitalisatiefactor daarmee voldoende onderbouwd. Verweerder heeft ter zitting toegelicht dat hij voor wat betreft de huurwaarde is uitgegaan van de huurtransacties van de in de taxatierapporten genoemde vergelijkingsobjecten en deze gecorrigeerd heeft naar gemiddelde KOUDV-factoren. De aldus verkregen huurwaarden heeft verweerder vervolgens gecorrigeerd naar de daadwerkelijke staat van [adres 1] [nummer 1] en [nummer 3] . Naar het oordeel van de rechtbank heeft verweerder daarmee voldoende rekening gehouden met verschillen tussen enerzijds [adres 1] [nummer 1] en [adres 1] [nummer 3] en anderzijds [adres 1] [nummer 6] , [adres 1] [nummer 7] en [adres 1] [nummer 8] .

12. Met betrekking tot de door verweerder gehanteerde aftrek vanwege de gevolgen van de coronapandemie komt de rechtbank tot een ander oordeel. Dat met een waardevermindering van 2% voldoende recht wordt gedaan aan het waardedrukkende effect die de maatregelen tegen het coronavirus voor niet-essentiële winkels als de onderhavige hebben gehad, is niet aannemelijk gemaakt. De enkele verwijzing naar een niet nader gespecificeerd rapport van de Waarderingskamer is daartoe onvoldoende.

13. Nu verweerder niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de vraag aan de orde of eiser de door hem verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Naar het oordeel van de rechtbank dient deze vraag ontkennend te worden beantwoord. Dat verweerder bij het bepalen van de kapitalisatiefactor had moeten uitgaan van een hoger leegstandsrisico is niet aannemelijk gemaakt. Hetzelfde heeft te gelden voor de stelling van eiser dat in tijden van corona moet worden uitgegaan van de helft van de huurwaarde. In het arrest van de Hoge Raad van 24 december 20211 is geen steun voor deze stelling te vinden. Daarbij weegt de rechtbank mee dat dit arrest niet in het kader van de vaststelling van de WOZ-waarde van een onroerende zaak is gewezen en dat de in het arrest uiteengezette “vastelastenmethode” niet per definitie leidt tot een huurwaardevermindering van 50%.

14. Nu geen van beide partijen naar het oordeel van de rechtbank erin is geslaagd het gevergde bewijs te leveren, heeft de rechtbank, alle omstandigheden in aanmerking nemend, de waarde van de onroerende zaken [adres 1] [nummer 1] en [adres 1] [nummer 3]

op de waardepeildatum in goede justitie bepaald op € 230.000 respectievelijk € 235.000. De beroepen met zaaknummers SGR 21/7686 en SGR 21/7689 zijn daarom gegrond verklaard.

[adres 1] [nummer 2] , [adres 1] [nummer 4] en [adres 1] [nummer 5]

15. Verweerder heeft bij toepassing van de vergelijkingsmethode gebruik gemaakt van de volgende vergelijkingsobjecten:

16. Verweerder heeft toegelicht dat gekozen is voor de genoemde vergelijkingsobjecten omdat woningen die boven een winkel zijn gelegen doorgaans niet separaat worden verkocht, zodat beter passende vergelijkingsobjecten niet voor handen waren. De gekozen vergelijkingsobjecten zijn objecten die wat betreft locatie zoveel mogelijk overeenkomen met de onroerende zaken. De rechtbank acht de aangedragen vergelijkingsobjecten op zichzelf bruikbaar, mits inzichtelijk wordt gemaakt op welke manier rekening is gehouden met de verschillen tussen enerzijds de onroerende zaken en anderzijds de gekozen vergelijkingsobjecten. Naar het oordeel van de rechtbank is verweerder daar niet in geslaagd. Ter zitting is door verweerder onderkend dat in de taxatierapporten van [adres 1] [nummer 2] en [nummer 4] abusievelijk een “voldoende” (3) in plaats van een “matig” (2) onderhoudsniveau staat vermeld. Dat, in weerwil van deze vermelding, bij de waardebepaling wél is uitgegaan van een “matig” onderhoudsniveau is niet aannemelijk gemaakt. Daarnaast is niet duidelijk geworden waarom verweerder bij de waardebepaling van [adres 1] [nummer 2] is uitgegaan van de laagste prijs per eenheid die voortvloeit uit de transacties van de vergelijkingsobjecten, terwijl hij bij de waardebepaling van [adres 1] [nummer 4] heeft gewerkt met de middelste prijs per eenheid die is gerealiseerd bij de verkopen van de drie vergelijkingsobjecten. Met betrekking tot de waardebepaling van [adres 1] [nummer 5] stelt de rechtbank vast dat aan alle drie de vergelijkingsobjecten een identieke prijs per eenheid is toegekend en dat diezelfde prijs per eenheid ook bij de waardebepaling van [adres 1] [nummer 5] is toegepast. Gelet op de verschillen tussen de vergelijkingsobjecten onderling alsook de verschillen tussen de vergelijkingsobjecten en [adres 1] [nummer 5] acht de rechtbank niet aannemelijk dat deze uniforme prijs per eenheid zonder verdere correctie geschikt is om als prijs per eenheid voor [adres 1] [nummer 5] te dienen.

17. Ook eiser slaagt er niet in de door hem bepleite waarden aannemelijk te maken. Voor de stelling dat bij de vergelijkingsobjecten van onjuiste KOUDV-factoren is uitgegaan, is geen onderbouwing gegeven. Uit de omstandigheid dat het onderhoud en de voorzieningen van [adres 1] [nummer 2] matig zijn, volgt niet zonder meer dat het onderhoud en voorzieningen van de afzonderlijk onderdelen - zoals een dakkapel - van deze onroerende zaak ook allemaal matig zijn.

18. Nu geen van beide partijen naar het oordeel van de rechtbank erin is geslaagd het gevergde bewijs te leveren heeft de rechtbank, alle omstandigheden in aanmerking nemend, de waarden van de onroerende zaken [adres 1] [nummer 2] , [adres 1] [nummer 4] en [adres 1] [nummer 5] in goede justitie bepaald op € 134.000 respectievelijk € 108.000 en € 152.000. De beroepen SGR 21/7687, SGR 21/7690 en SGR 21/7691 zijn daarom eveneens gegrond te worden verklaard.

19. De rechtbank veroordeelt verweerder in de door eiser gemaakte proceskosten. Deze kosten stelt de rechtbank op grond van het Besluit proceskosten bestuursrecht voor de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand vast op € 3.084 (1 punt voor het indienen van het bezwaarschrift, 1 punt voor het verschijnen ter hoorzitting met een waarde per punt van € 269, 1 punt voor het indienen van het beroepschrift, 1 punt voor het verschijnen ter zitting met een waarde per punt van € 759 en een wegingsfactor 1,5 omdat sprake is van vier of meer samenhangende zaken).

20. De rechtbank heeft ten onrechte zowel in de zaak met nummers SGR 21/7686 als in zaken met nummers SGR 21/7687 en SGR 21/7689 griffierrecht geheven. Het in de zaken SGR 21/7687 en SGR 21/7689 geheven griffierecht van in totaal € 98 is daarom door de griffier teruggestort. Het in de zaak SGR 21/7686 geheven griffierecht van € 49 dient door verweerder aan eiser te worden vergoed.

Deze uitspraak is gedaan door mr. E.E. Schotte, rechter, in aanwezigheid van mr. T. Blauw, griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 15 november 2022.