Juiste objectafbakening voor Wet WOZ en rioolheffing; vergoeding rechtsbijstand

1.1.

De heffingsambtenaar heeft bij beschikkingen krachtens artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) met dagtekening 30 september 2014

de waarde van de – door de heffingsambtenaar als zodanig aangemerkte – onroerende zaken [de woning] , [de garagebox] en [de loods + 3 garageboxen] te [Z] voor het jaar 2012 vastgesteld op achtereenvolgens € 474.500, € 20.000 en € 113.500. Tegelijk zijn de aanslagen onroerendezaakbelastingen (OZB) voor het jaar 2012 bekendgemaakt alsmede de aanslagen rioolheffing voor de onroerende zaken [de woning] en [de loods + 3 garageboxen] .

1.2.

Na daartegen gemaakte bezwaren, heeft de heffingsambtenaar bij (in één geschrift vervatte) uitspraken van 23 januari 2015 de waarde van de onroerende zaken [de woning] en [de garagebox] verlaagd tot € 261.000 respectievelijk € 8.000, en de aanslagen OZB dienovereenkomstig verminderd. De heffingsambtenaar heeft bij diezelfde uitspraak de waarde van de onroerende zaak [de loods + 3 garageboxen] gehandhaafd. Aan belanghebbende is een kostenvergoeding toegekend van in totaal € 372.

1.3.

De rechtbank heeft bij de uitspraak van 30 december 2015 op het beroep van belanghebbende tegen voormelde uitspraken op bezwaar als volgt beslist:

“De rechtbank:

- verklaart het beroep ten aanzien van de waardebeschikkingen en de aanslagen onroerendezaakbelastingen ongegrond;

- verklaart het beroep ten aanzien van de aanslagen rioolheffing gegrond:

- vernietigt de bestreden uitspraak voor zover daarin niet is beslist ten aanzien van de aanslagen rioolheffing;

- verklaart het bezwaar van eiser tegen de aanslagen rioolheffing ongegrond;

- bepaalt dat deze uitspraak in de plaats treedt van het vernietigde gedeelte van de bestreden uitspraak;

- draagt verweerder op het betaalde griffierecht van € 45,00 aan eiser te vergoeden.”

1.4.

De tegen deze uitspraak door belanghebbende ingestelde hoger beroepen zijn bij het Hof ingekomen op 10 februari 2016 en is bij brieven van 24 maart 2016 aangevuld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.

1.5.

Belanghebbende heeft bij brieven van 8 september 2017 nadere stukken ingediend.

1.6.

Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 19 september 2017. Het hoger beroep is gelijktijdig ter zitting behandeld met het hoger beroep van belanghebbende die inzake de WOZ-waarde 2013 van de onder 1.1 genoemde onroerende zaken (zaak 15/00633) en het hoger beroep inzake de WOZ-waarde 2013 van het object [object x] (zaak 15/00073). Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt dat met deze uitspraak wordt meegezonden.

2.1.

Belanghebbende heeft het recht van erfpacht op een perceel grond, met daarop onder andere een vrijstaande boerderij, een tot woning omgebouwde recreatiewoning, met achtergelegen schuren/garageboxen, aan- en toebehoren, plaatselijk bekend als [perceel X] te [Z] (hierna: het object).

2.2.

Het object is op 19 mei 2014 door D. Istek-Arar en P.A. Mulders (beiden als taxateur werkzaam voor de gemeente Amsterdam) bezichtigd en opgenomen. De zogenoemde Reactie taxateur d.d. 22 mei 2014, welke als bijlage 5 bij het verweerschrift in eerste aanleg in de procedure inzake het belastingjaar 2013 (kenmerk 15/00633) is overgelegd, luidt over de bezichtiging – voor zover hier relevant – als volgt:

“ Bevindingen d.d. 19-05-2014

Op bovengemelde datum heeft ondergetekende [Istek-Arar ] en dhr. Mulders het betreffende object [het object ] bezocht en opgenomen. Dhr. G. Veldhuisen [de gemachtigde van belanghebbende ] heeft ons een rondleiding gegeven en er is geconstateerd dat het perceel meerdere gebruikers heeft en dient te worden afgebakend als meerdere Woz-objecten (…)

De nieuwe Woz-objecten worden opgevoerd en van een waarde voorzien en vervolgens op aanslag gebracht (…)”

2.3.

De heffingsambtenaar heeft in eerste instantie één beschikking afgegeven voor het [perceel X] . Bij de onderhavige beschikkingen van 30 september 2014 is uitvoering gegeven aan vorenstaande bevindingen. Voor toepassing van de Wet WOZ zijn daarbij de volgende vier objecten als afzonderlijke onroerende zaak aangemerkt:

• de vrijstaande boerderij (aangeduid als ‘ [de vrijstaande boerderij] ’) met een woonoppervlakte van 155 m² en een kavel van 550 m²;
• de tot woning omgebouwde directiekeet (aangeduid als ‘ [de woning] ’) met een woonoppervlak van 127 m² en een kavel van 300 m²;
• een garagebox (aangeduid als ‘ [de garagebox] ’) met overheaddeur;
• een loods en drie garageboxen (plus grond) (aangeduid als ‘ [de loods + 3 garageboxen] ’). De loods heeft een oppervlak van 44 m². De garageboxen zijn elk voorzien van een overheaddeur. Het oppervlak van de kavel is 667 m².

2.4.1.

Op 18 november 2014 heeft bij de rechtbank de mondelinge behandeling van het beroep van belanghebbende inzake het belastingjaar 2013 (Hof-kenmerk 15/00633) plaatsgevonden. Het proces-verbaal van de zitting luidt – voor zover hier van belang – als volgt:

“(...)

De gemachtigde van eiser

Er is maar één gebruiker. Mijn zus (mevrouw [A] ) verblijft in [de vrijstaande boerderij] , maar ze woont in [de woning] . Ze woont in een illegale woning. De voorzieningen lopen via [de vrijstaande boerderij] . (…) De vader woont in [de vrijstaande boerderij] . Daarbij hoort een loods. In het achterliggende object met daarvoor de auto’s zit een bedrijf, [bedrijf Q] .

(…)

Mevrouw Arar [de in 2.2 genoemde taxateur ]

Op 19 mei 2014 heb ik het object bezocht met de heer Mulders. Toen is geconstateerd dat er meerdere objecten en meerdere gebruikers zijn.

(…)

De gemachtigde van eiser

Er heeft een transportbedrijf gezeten tot 2009. Daarna is het pand niet meer verhuurd. Tijdens de bezichtiging werd dat wel vermeld. Ook vanwege alle auto’s die er tijdens de bezichtiging stonden. Er is ook meegedeeld dat er drie garages bij het transportbedrijf hoorden. Ook dat er een garagebox is die op naam staat van G. Veldhuisen. Dat is ontruimd in 2010. Dat is een neef. In principe heb je dan twee gebruikers, mijn zus en [mijn vader; belanghebbende] .

Mevrouw Arar

Er zijn vier objecten verdeeld, namelijk [de vrijstaande boerderij] , [de loods + 3 garageboxen] , de [de garagebox] op naam van G. Veldhuisen en [de woning] van mevrouw [A] .

(…)

De gemachtigde van eiser

Er is geen sprake van een aparte gebruiker.

Mevrouw Arar

Dat is door ons wel geconstateerd bij de bezichtiging. (…)

2.4.2.

Op 12 november 2015 heeft bij de rechtbank de mondelinge behandeling van het beroep van belanghebbende inzake het onderhavige jaar 2012 plaatsgevonden. Het proces-verbaal van de zitting luidt – voor zover hier van belang – als volgt:

“(…)

De rechtbank

Wie is de gebruiker van [de woning] ?

De gemachtigde [G. Veldhuisen ] van eiser [belanghebbende ]

Mijn zus en haar man. Ze wonen op [de vrijstaande boerderij] , maar ze verblijven op [de woning] . Ze slapen hoofdzakelijk in [de woning] . Ze slapen ook in [de vrijstaande boerderij] . Ik weet niet hoe vaak. Ze verblijven hoofdzakelijk in [de woning] .

De rechtbank

Waarom is die woning gebouwd?

De gemachtigde van eiser

Dat was in 1958. Het was een oude noodwoning. [mijn vader; belanghebbende] had een transportbedrijf. Het was een directiekeet. [mijn vader; belanghebbende] heeft daar een woning van gemaakt. Er is een gas- en waterleiding, bad, en douche en [de woning is ] afsluitbaar. De garageboxen en de loods zijn ook afsluitbaar. Eiser is gebruiker. Ook in 2012 en 2013. Vanaf 1998 tot 2008 werden ze verhuurd. [mijn vader; belanghebbende] en zuster gebruikten de garageboxen.

De rechtbank

Ik heb op Google Streetview gekeken. Ik zag veel auto’s en busjes staan.

De gemachtigde van eiser

Die zijn van [mijn vader; belanghebbende] . [mijn vader; belanghebbende] handelt wat. (…)

De gemachtigde van verweerder

We hebben een eerdere zitting gehad over het jaar 2013 [op 18 november 2014; zie 2.4.1 ]. Er is tijdens die eerdere zitting, dat was de eerste zitting over 2013, een heel ander verhaal verteld. Tijdens de tweede zitting (…) waar ik niet bij was, is toen afgesproken om [voor het jaar 2013; Hof-kenmerk 15/00633 ] van één object uit te gaan. (…) Geanalyseerd moet worden wie er gebruiker was op 1 januari 2012.

Mulders [de in 2.2 genoemde taxateur ]

De heer [A] is gebruiker van de loods. Dat heb ik tijdens het bezoek vastgesteld.

De gemachtigde van eiser

Dat is de man van mijn zus.

Mulders

De gemachtigde van eiser is gebruiker van de ene garage. De loods en de 3 garages zijn van [bedrijf Q] transportbedrijf. Dat was zo tijdens de bezichtiging.

[de woning]

In gebruik bij [A] echtgenoot van de zus.

[de garagebox]

[in gebruik bij ] De gemachtigde van eiser

[de loods + 3 garageboxen]

[in gebruik bij ]Transportbedrijf [bedrijf Q] .

(…)

De rechtbank

Wie maakte gebruik van de verschillende onderdelen in mei 2014?

Mulders

Ja er is ook gesproken over 2012. Bezichtiging [vond plaats ] in verband met bezwaar tegen 2012.

De gemachtigde van eiser

Ik ben het er niet mee eens.

(…)

Mulders

Ik werd vergezeld door mw. Istek-Arar. Zij kan het allemaal bevestigen. (…)”

2.4.3.

Taxateur Mulders heeft vorenbedoelde bevindingen net als bij de rechtbank (zie de processen-verbaal van de zitting van 18 november 2014 (met taxateur Istek-Arar) en 12 november 2015, behorende tot de gedingstukken) ook weer op de zitting van het Hof toegelicht, en wel – voor zover relevant – als volgt:

“(…)

Op 19 mei 2014 hebben ik en D. Istek-Arar het perceel [de vrijstaande boerderij] bezichtigd. We werden rondgeleid door de gemachtigde G. Veldhuisen. Toen is geconstateerd dat de objectafbakening ten aanzien van dat perceel niet correct was. Duidelijk werd dat de op het perceel aanwezige opstallen, in dit geval de vrijstaande boerderij, de recreatiewoning, de garagebox en de loods met driegarageboxen, door andere personen dan belanghebbende feitelijk in gebruik waren. Ik en Istek-Arar hebben dat ter plekke waargenomen. Ik heb dat toen tijdens de bezichtiging aan de orde gesteld; alle hiervoor genoemde objecten zijn daarbij besproken.

(…)

Belanghebbende althans zijn gemachtigde heeft in deze procedure al verklaard dat de recreatiewoning [de woning] dienst deed als woning van de dochter van belanghebbende en haar echtgenoot [A] . Tijdens de bezichtiging mei 2014 gebruikten zij de recreatiewoning. Ik heb toen gevraagd: wie waren in 2012 de feitelijk gebruikers van de recreatiewoning? Belanghebbende althans zijn gemachtigde antwoordde dat dit de dochter van belanghebbende en haar echtgenoot waren.

Ik heb voorts tijdens de bezichtiging van belanghebbende althans zijn gemachtigde begrepen dat [de garagebox] en [de loods + 3 garageboxen] ook door verschillende personen feitelijk in gebruik waren; ik heb in elk geval geen leegstand geconstateerd. Er is toen aangegeven dat [de loods + 3 garageboxen] in gebruik waren van een transportbedrijf. Dit kwam mij ook aannemelijk voor omdat er meerdere auto’s stonden geparkeerd. Er was ook een uithangbord van transportbedrijf [bedrijf Q] .

(…)

Resumerend baseren wij het feitelijk gebruik van de te onderscheiden onroerende zaken op de tijdens de bezichtiging op 19 mei 2014 gedane constateringen en gegeven verklaringen van de gemachtigde van belanghebbende, welke verklaringen ook strookten met onze waarneming ter plaatse. Ik heb toen ook van de gemachtigde begrepen dat de situatie in 2014 gelijk was aan die van 2012; de situatie was gedurende die jaren feitelijk niet gewijzigd. (…)”

2.5.1.

De taxateur van de heffingsambtenaar heeft in de zogenoemde Reactie taxateur (bijlage bij het verweerschrift in eerste aanleg) ter onderbouwing van de (na bezwaar) vastgestelde waarde van € 261.000 van [de woning] een ‘Overzicht taxatiewaarden’ opgenomen. Dit overzicht vermeldt – voor zover hier relevant – de navolgende (verkoop)gegevens van woningen:

2.5.2.

Het [vergelijkingsobject 2] is opgetrokken uit hout. [vergelijkingsobjecten 1 en 3] zijn opgetrokken uit steen.

2.5.3.

De taxateur van de heffingsambtenaar heeft in voornoemde Reactie taxateur ter onderbouwing van de (na bezwaar) vastgestelde waarde van € 8.000 en € 113.500 van [de garagebox] respectievelijk [de loods + 3 garageboxen] een ‘Overzicht taxatiewaarden’ opgenomen. Dit overzicht vermeldt – voor zover hier relevant – de navolgende (verkoop)gegevens van garageboxen:

3.1.

In hoger beroep is – evenals bij de rechtbank – het volgende in geschil.

(1) In geschil is of het in 2.1 genoemde [perceel X] voor de toepassing van de Wet WOZ op een juiste wijze is afgebakend.

(2) In geschil is of de voor het belastingjaar 2012 vastgestelde waarde van de onroerende zaken [de woning] , [de garagebox] en [de loods + 3 garageboxen] juist is vastgesteld.

(3) In geschil zijn de voor het belastingjaar 2012 opgelegde aanslagen rioolheffing ten aanzien van de onroerende zaken [de woning] en [de loods + 3 garageboxen] .

(4) In geschil is de hoogte van de in bezwaar en beroep toegekende kostenvergoeding.

3.2.

Voor een nader onderbouwing van de standpunten van partijen verwijst het Hof overigens naar de stukken van het geding en het verhandelde ter zitting.

Objectafbakening (eerste geschilpunt)

4.1.

Op grond van artikel 16 van de Wet WOZ worden – voor zover hier relevant – als één onroerende zaak aangemerkt:

a. een gebouwd eigendom;

b. een ongebouwd eigendom;

c. een gedeelte van een in onderdeel a of b bedoeld eigendom dat blijkens zijn indeling is bestemd om als afzonderlijk geheel te worden gebruikt;

d. een samenstel van twee of meer van de in onderdeel a of onderdeel b bedoelde

eigendommen of in onderdeel c bedoelde gedeelten daarvan die bij dezelfde belastingplichtige in gebruik zijn en die, naar de omstandigheden beoordeeld, bij elkaar behoren.

4.2.

Naar het Hof verstaat – mede op basis van in het dossier aanwezig fotomateriaal – bestaat het [perceel X] uit een stuk grond met daarop gebouwd: een vrijstaande (historische) boerderij, een tot woning verbouwde voormalige bouwkeet, een loods en vier garageboxen.

4.3.

Ook in hoger beroep spitst het geschil zich toe op de vraag of deze eigendommen bij belanghebbende in gebruik zijn, zoals hij stelt en de heffingsambtenaar betwist. Zo belanghebbende de enige gebruiker is, is tussen partijen niet in geschil dat de eigendommen een samenstel vormen in de zin van artikel 16, onderdeel d, van de Wet WOZ.

De rechtbank heeft hierover in haar uitspraak – waarin belanghebbende en de heffingsambtenaar zijn aangeduid als ‘eiser’ respectievelijk ‘verweerder’ – als volgt overwogen en beslist:

“3.4. (…) Uit de stukken en het verhandelde ter zitting maakt de rechtbank (…) op dat de woning [de woning] in ieder geval tot het bezoek van taxateurs van verweerder in mei 2014 (…) in gebruik was bij de dochter van eiser en haar partner, de heer [A] , dat [de garagebox] in gebruik was bij de gemachtigde van eiser en dat de loods en de drie garageboxen die tot [de loods + 3 garageboxen] zijn gerekend in gebruik waren bij Transportbedrijf [bedrijf Q] . Andersluidende verklaringen van de gemachtigde ter zitting afgegeven, acht de rechtbank niet geloofwaardig. Daarbij is van belang dat geen geloofwaardige verklaring is gegeven voor de uit de foto’s in het dossier blijkende hoeveelheid auto’s op het terrein en dat namens eiser is bevestigd dat de dochter hoofdzakelijk verbleef in de woning [de woning] en dat de heer [A] de partner van de dochter is. Voor wat betreft de loods en de drie garageboxen die verweerder als [de loods + 3 garageboxen] heeft aangemerkt, is verder van belang dat verweerder – kennelijk – heeft gesteld dat deze naar de omstandigheden beoordeeld, bij elkaar behoren. De rechtbank ziet geen reden verweerder hier, mede gelet op de ter zitting besproken foto’s, niet in te volgen. De rechtbank gaat er daarom van uit dat uitsluitend voor wat betreft de loods en de drie garageboxen die verweerder als [de loods + 3 garageboxen] heeft aangemerkt, sprake is van een samenstel. Eiser heeft ten slotte niet geageerd tegen de door verweerder toegepaste toerekening van grond aan de woning [de woning] en het object [de loods + 3 garageboxen] , zodat de rechtbank daarvan uitgaat. Uit dit alles volgt dat verweerder de onroerende zaken [de woning] , [de garagebox] en [de loods + 3 garageboxen] terecht als afzonderlijke WOZ-objecten heeft aangemerkt op de wijze zoals verweerder heeft gedaan. (…)”

4.4.

Het Hof komt – met inachtneming van het hiernavolgende – tot hetzelfde oordeel als de rechtbank. Mede naar aanleiding van hetgeen in hoger beroep nog door partijen naar voren is gebracht, overweegt het Hof als volgt.

4.5.

Belanghebbende herhaalt in hoger beroep dat hij voor het belastingjaar 2012 is aan te merken als enige gebruiker van het perceel met de daarop aanwezige onroerende zaken. In dat jaar gebruikte belanghebbende, zo stelt hij, [de garagebox] alsmede [de loods + 3 garageboxen] voor de opslag van zijn gereedschappen, landbouwmachines, tractoren, allerhande tuinmaterialen en gebruikte bouwmaterialen, zoals bij een boerderij te doen gebruikelijk. Zijn dochter en schoonzoon ( [A] ) verbleven in het belastingjaar 2012 weliswaar op [de woning] maar zij zijn geen ‘andere belastingplichtigen’ als bedoeld in art. 16 Wet WOZ omdat zij familie zijn en met belanghebbende moeten worden vereenzelvigd. De dochter en [A] hebben hun postadres op de vrijstaande boerderij en maken alleen in de zomermaanden gebruik van de recreatiewoning [de woning] . Die woning is ook ongeschikt voor overwintering, want te koud. Belanghebbende wijst erop dat de bestemming van het [perceel X] volgens het bestemmingsplan ‘woonhuis bedrijfsterrein’ is. De door de heffingsambtenaar aan de garagebox en loods (met drie garageboxen) toegekende (adres)nummers [de garagebox] respectievelijk [de loods + 3 garageboxen] zijn niet bekend bij de gemeentelijke basisadministratie, noch bij het Kadaster. Belanghebbende, althans zijn gemachtigde, voert aan dat hij tijdens de bezichtiging op 19 mei 2014 niet heeft onderkend dat de bezichtiging mede betrekking had op het jaar 2012.

4.6.

De heffingsambtenaar heeft ter onderbouwing van de door hem voorgestane objectafbakening ook in hoger beroep verwezen naar de bezichtiging op 19 mei 2014 door twee taxateurs van de gemeente in aanwezigheid van de gemachtigde van belanghebbende. Hierbij is verklaard en geconstateerd dat de diverse opstallen werden gebruikt door vier verschillende gebruikers. [de vrijstaande boerderij] werd blijkens die bevindingen gebruikt door belanghebbende, [de woning] door belanghebbendes dochter en haar man, [de garagebox] door de zoon/gemachtigde van belanghebbende en [de loods + 3 garageboxen] door een (transport)bedrijf. De taxateurs hebben hun constateringen ter zitting bij het Hof nogmaals bevestigd (zie 2.4.3). Zij hebben tevens verklaard dat de gemachtigde van belanghebbende uitdrukkelijk te kennen is gegeven dat de bezichtiging mede betrekking had op het jaar 2012 en dat belanghebbende heeft aangegeven dat de situatie in 2012 niet verschilde van die in 2014.

4.7.

Het Hof overweegt dienaangaande dat het op 19 mei 2014 geconstateerde feitelijk gebruik van de recreatiewoning ‘ [de woning] ’ door de dochter en [A] in overeenstemming is met hetgeen de gemachtigde daaromtrent verklaard tijdens de bezichtiging op 19 mei 2014 en ter zitting bij de rechtbank (zie 2.4.2), zodat het Hof hier vanuit zal gaan. Dat het echtpaar soms (in de winstermaanden) ook verbleef in 1047 doet daar, wat daar verder ook van zij, niet aan af.

4.8.

Voorts is tijdens de bezichtiging vastgesteld dat [de loods + 3 garageboxen] in gebruik waren voor de stalling van tal van auto’s. Gelet op het aantal auto’s en de aanwezigheid bij de loods van een uithangbord met daarop een bedrijfsnaam vermeld, heeft de heffingsambtenaar zijn stelling dat sprake is van bedrijfsmatig gebruik door een ander dan belanghebbende, aannemelijk gemaakt. Hieraan doet niet af de blote stelling van belanghebbende in hoger beroep dat het allemaal eigen auto’s betrof. Het Hof acht die naderhand ingenomen stelling zonder nadere onderbouwing, die ontbreekt, niet aannemelijk.

4.9.

Ten aanzien van [de garagebox] geconstateerd dat deze werd gebruikt door de gemachtigde. Het Hof heeft geen reden deze constatering in te twijfel te trekken, temeer omdat de gemachtigde tijdens die bezichtiging zelf heeft verklaard dat G. Veldhuisen de garage in gebruik had. Dat de gemachtigde naderhand heeft verklaard dat dit zijn neef zou betreffen, komt het Hof, zonder nader bewijs, niet aannemelijk voor, nog daargelaten dat ook een neef niet met [belanghebbende] kan worden vereenzelvigd.

4.10.

Het Hof stelt vast dat het geconstateerde gebruik van de te onderscheiden vier onroerende zaken strookt met de bevindingen zoals die op 22 mei 2014, drie dagen na de bezichtiging, door taxateur Istek-Arar (zie 2.2) zijn vastgelegd en welke bevindingen ook zijn bevestigd door de andere ter plaatse aanwezige taxateur. Het Hof acht geloofwaardig dat de taxateurs tijdens de bezichtiging hebben aangegeven dat het onderzoek mede betrekking had op het jaar 2012 en dat de gemachtigde heeft verklaard dat de situatie in 2012 niet verschilde van die in 2014. Onder die omstandigheden mocht de heffingsambtenaar voor de object afbakening de situatie zoals geconstateerd in 2014, ook als uitgangspunt nemen voor het onderhavige jaar.

4.11.

Het Hof acht gelet op het vorenstaande de verklaring van de taxateur omtrent de gang van zaken van de op 19 mei 2014 plaatsgevonden bezichtiging, ook met inachtneming van hetgeen belanghebbende in hoger beroep heeft aangevoerd, geloofwaardig.

4.12.

De stelling van belanghebbende dat zijn meerderjarige dochter en haar echtgenoot, die [de woning] bewonen, moeten worden aangemerkt als leden van zijn huishouding, wordt door het Hof verworpen. De dochter en haar echtgenoot zijn ‘andere gebruikers’ in de zin van art. 16, onderdeel d, van de Wet WOZ.

4.13.

Hetgeen belanghebbende overigens in hoger beroep heeft aangevoerd: strijd met het bestemmingsplan, het postadres van dochter en [A] op de vrijstaande boerderij en het ontbreken van de toegekende adresnummers in de gemeentelijke registratie of het Kadaster, is blijkens het bepaalde in art. 16 Wet WOZ niet van belang voor de objectafbakening en brengt het Hof daarom niet tot een ander oordeel.

4.14.

Bij die stand van zaken twisten partijen – evenals bij de rechtbank – over de voor de onroerende zaken ‘ [de woning] ’, ‘ [de garagebox] ’ en ‘ [de loods + 3 garageboxen] ’ voor het belastingjaar 2012 vastgestelde waarde.

Waardering [de woning] (tweede geschilpunt)

4.15.

De rechtbank heeft geoordeeld dat de vastgestelde waarde van de recreatiewoning [de woning] niet te hoog is heeft daartoe als volgt overwogen en beslist:

“4.2. Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ, wordt de waarde van een onroerende zaak bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer. Dat is de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald. Op verweerder rust de last aannemelijk te maken dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld.

4.3.1.

Naar het oordeel van de rechtbank is de in de “reactie taxateur” genoemde [vergelijkingsobject 2] in zodanige mate vergelijkbaar met [de woning] dat de verkoopprijs van die woning terecht als uitgangspunt is genomen bij het onderbouwen van de waarde van eisers woning. [vergelijkingsobject 2] is namelijk op 3 april 2012, derhalve binnen anderhalf jaar na de waardepeildatum, verkocht. Deze woning heeft verder een grotere kavel, maar het woningdeel is wat kleiner, terwijl de woning, net als [de woning] , grotendeels uit hout is opgetrokken. De beide woningen hebben, zo maakt de rechtbank op uit de foto’s en het ter zitting gestelde, een weinig luxueuze uitstraling. De [vergelijkingsobjecten 1 en 3] , zijn niet voldoende vergelijkbaar met [de woning] , gelet op het feit dat die twee woningen uit steen zijn opgetrokken en een luxueuzere uitstraling hebben.

4.3.2.

Door taxateur Mulders is ter zitting toegelicht dat bij het vaststellen van de waarde van de woning in aanmerking is genomen dat een fundering ontbreekt. De verschillen in inhoud, grootte van het perceeloppervlak, staat van onderhoud, type woning en ligging overziend is de rechtbank van oordeel dat deze verschillen voldoende tot uitdrukking komen in de door verweerder vastgestelde lagere vierkante meterprijs voor de woning , te weten € 1.000 ten opzichte van

€ 2.329 voor het woningdeel van het vergelijkingsobject. Eiser heeft naar het oordeel van de rechtbank, mede gelet op de grootte van dit prijsverschil, niet aannemelijk gemaakt dat onvoldoende rekening is gehouden met de verschillen tussen [de woning] en [vergelijkingsobject 2] . In het bijzonder is niet aannemelijk dat onvoldoende rekening is gehouden met het waardedrukkende effect van de geluids- en verkeersoverlast van het naast de woning [de woning] gelegen [sportpark] en het feit dat [vergelijkingsobject 2] in de dorpskern en niet aan een druk deel van de [in geding zijnde weg] is gelegen, zoals de woning van eiser. Ten aanzien van de ligging binnen de geluidszone van Schiphol, de nabijheid van de snelweg [snelweg xxx] en de druk gebruikte spoorlijn, heeft eiser niet aannemelijk is gemaakt dat daarmee onvoldoende rekening is gehouden, omdat aannemelijk is dat [vergelijkingsobject 2] voor wat betreft die omstandigheden een vergelijkbare ligging heeft.

4.3.3.

Eiser stelt verder dat [de woning] een illegale noodwoning is die niet als een reguliere woning kan worden gewaardeerd. Eiser heeft in dit verband verwezen naar een onderzoek van WOZ-taxaties Van Velsen van 29 mei 2015 naar de WOZ-waarden van tuinparken en tuincomplexen in Amsterdam met waardepeildatum 1 januari 2012. De door eiser genoemde vergelijking gaat naar het oordeel van de rechtbank echter geheel mank aangezien volkstuincomplexen en dergelijke objecten niet vergelijkbaar zijn met woningen. De door eiser uit dat onderzoek afgeleide waarden ontberen daardoor enige realiteitszin. Het onderzoek door WOZ-taxaties Van Velsen kan dus niet worden gevolgd. Taxateur Mulders heeft verder op geloofwaardige wijze gesteld dat tijd ens zijn bezoek in 2014 is gebleken dat [de woning] een normale, goed bewoonbare woning betreft. Het had op de weg van eiser gelegen om zijn standpunt dat dit niet het geval is, met bewijsmiddelen te onderbouwen.

4.16.

Het Hof komt met inachtneming van het hiernavolgende tot hetzelfde oordeel als de rechtbank. Mede naar aanleiding van hetgeen in hoger beroep nog door partijen naar voren is gebracht, overweegt het Hof hierover als volgt.

4.17.

Het Hof volgt het oordeel van de rechtbank dat de twee uit steen opgetrokken [vergelijkingsobjecten 1 en 3] onvoldoende vergelijkbaar zijn met de woning om te kunnen dienen als vergelijkingsobject. Naar het oordeel van het Hof vindt de vastgestelde waarde van € 258.000 (na bezwaar) echter voldoende steun in de op 3 april 2012 tot stand gekomen verkoopprijs van € 425.000 van het [vergelijkingsobject 2] . Anders dan belanghebbende betoogt, acht het Hof [vergelijkingsobject 2] gelet op de houtbouwconstructie, uitstraling, het oppervlak van 105 m² én de ligging aan de [in geding zijnde weg] , voldoende vergelijkbaar met de woning. De door belanghebbende in dit verband aangevoerde verschillen in – kort gezegd – bouwkundige aard (fundering; onderhoudstoestand, uniciteit e.d.) en ligging, maakt dit vergelijkingsobject niet ongeschikt voor vergelijking met de woning. Vereist is immers niet dat vergelijkingsobjecten (vrijwel) identiek zijn aan de woning; voldoende is dat zij geschikt zijn om, rekening houdende met de verschillen in de waardebepalende elementen, aan de hand van de verkoopprijzen de waarde van de woning te kunnen vaststellen.

4.18.

Belanghebbende heeft in dat kader in hoger beroep zijn stelling herhaald dat de heffingsambtenaar met vorenbedoelde verschillen tussen de woning en [vergelijkingsobject 2] bij de waardering niet, althans onvoldoende, rekening heeft gehouden. De heffingsambtenaar heeft in hoger beroep niet bestreden dat bij de waardering rekening moet worden gehouden met deze verschillen.

4.19.

Het Hof verenigt zich diengaande met het in 4.3.2 van de rechtbankuitspraak gegeven oordeel en maakt de motivering tot de zijne, met uitzondering van hetgeen de rechtbank heeft overwogen omtrent de bewijslasttoedeling (aan belanghebbende) ter zake van de ongunstige ligging. Dit brengt het Hof evenwel niet tot een ander oordeel, omdat het Hof aannemelijk acht dat door een vierkante meterprijs te hanteren van € 1.000 voor de woning, terwijl de (herleide) vierkante meterprijs van [vergelijkingsobject 2] € 2.329 bedraagt, de heffingsambtenaar ook met de verschillen in ligging en geluidsoverlast, wat daar ook verder van zij, in voldoende mate rekening heeft gehouden.

4.20.

Belanghebbende heeft in hoger beroep wederom betoogd dat de recreatiewoning in wezen een tuinhuis is en dat daarom de waarde op basis van verkooptransacties van tuinhuizen die zijn gerealiseerd op [tuinpark xxx] moet worden bepaald. Dit betoog faalt ook in hoger beroep op de door de rechtbank in 4.3.3 gebezigde gronden, die het Hof tot de zijne maakt. Het Hof voegt daaraan toe – als feit van algemene bekendheid – dat (permanente) bewoning in een volkstuinencomplex-tuinhuis niet is toegestaan terwijl een dergelijke waarde verminderende restrictie niet geldt voor [de woning] .

Waardering [de garagebox] en [de loods + 3 garageboxen] (tweede geschilpunt)

4.21.

De rechtbank heeft voorts geoordeeld dat de waarde van de [de garagebox] en [de loods + 3 garageboxen] niet te hoog is vastgesteld en heeft daartoe als volgt overwogen en beslist:

4.4.1.Verweerder heeft de waarde van de onroerende zaken [de garagebox] en [de loods + 3 garageboxen] mede onderbouwd door middel van een methode van systematische vergelijking met [garage 1, 2 en 3] . De waarde van de grond bij [de loods + 3 garageboxen] van 667 m2 heeft verweerder gesteld op € 65.000.

4.4.2.

De rechtbank stelt vast dat verweerder blijkens de “reactie taxateur” de waarde van [de garagebox] heeft vastgesteld op € 8.000, de waarde van een van de garageboxen aan de [de loods + 3 garageboxen] ook op € 8.000 en de waarde van de overige twee garageboxen aan de [de loods + 3 garageboxen] op € 10.000 afzonderlijk, terwijl de referentieobjecten rond de waardepeildatum zijn verkocht voor respectievelijk € 25.000, € 20.000 en € 20.000. De waarde van de loods is door verweerder vastgesteld op € 20.500. De rechtbank stelt vast dat de waarde van de loods aan de [de loods + 3 garageboxen] kennelijk is afgeleid van de garageboxen. Uit de bij de “reactie taxateur” overgelegde foto’s leidt de rechtbank verder af dat de referentieobjecten in zodanige mate vergelijkbaar zijn met de garageboxen en de loods van eiser dat de verkoopprijzen van die objecten terecht als uitgangspunt zijn genomen bij het onderbouwen van de waarde van eisers garageboxen en loods. De door verweerder overeenkomstig vastgestelde waarden acht de rechtbank gelet op de voornoemde verhouding met de verkoopcijfers niet te hoog. Daarbij is voor wat betreft de loods van belang dat de oppervlakte van de loods ruim twee keer de oppervlakte van een garagebox bedraagt. De rechtbank is verder van oordeel dat verweerder in voldoende mate de ligging van de onroerende zaken [de garagebox] en [de loods + 3 garageboxen] heeft meegewogen ten opzichte van de drie referentieobjecten, die in een andere buurt zijn gelegen. De rechtbank neemt hierbij in aanmerking dat sprake is van niet-woningen en dat voor dergelijke objecten de ligging ten opzichte van de [snelweg xxx] niet per definitie nadelig hoeft te zijn en het waardedrukkend effect van het nabijgelegen Schiphol, de spoorlijn en het sportpark minder groot zal zijn. De waarde van de grond, waartegen eiser niets heeft ingebracht, komt de rechtbank niet onredelijk over. De rechtbank is daarom van oordeel dat verweerder de waarde van de onroerende zaken [de garagebox] en [de loods + 3 garageboxen] voldoende heeft gemotiveerd.”

4.22.

Het Hof verenigt zich met dit oordeel van de rechtbank en de gronden waarop het berust.

4.23.

De enkele omstandigheid – zoals belanghebbende in hoger beroep aanvoert – dat [de garagebox] en de twee garageboxen die horen bij [de loods + 3 garageboxen] niet voldoen aan de minimale afmetingen volgens NEN2443 (5,50 m x 2,60 m) doet niet af aan het feit dat de garageboxen zijn voorzien van overheaddeuren én geschikt (en toegankelijk) zijn voor het parkeren van (kleinere) auto’s. De heffingsambtenaar is bij de onderhavige waardeonderbouwing derhalve terecht uitgegaan van transactiegegevens van garages en heeft naar het oordeel van het Hof door € 8.000 respectievelijk € 10.000 te hanteren voor de onderwerpelijke garageboxen, terwijl de vergelijkingsobjecten zijn verkocht voor € 20.000 respectievelijk € 25.000, ook met de mindere omvang/toegankelijkheid voldoende rekening gehouden.

4.24.

Voorts brengt de omstandigheid – zoals belanghebbende in hoger beroep aanvoert – dat de onroerende zaak [object x] over een vergelijkbare garagebox beschikt, die in de waardevaststelling van die onroerende zaak wel is aangemerkt als een berging en is gewaardeerd voor € 4.000, het Hof niet tot een ander oordeel. Daartoe overweegt het Hof dat de heffingsambtenaar diengaande onbetwist heeft gesteld dat vorenbedoelde garagebox, anders dan de onderhavige, niet toegankelijk is voor auto’s, voor welk geval bij die waardering terecht is uitgegaan van een berging. Gelet op het voorgaande is ook geen sprake van gelijke gevallen zodat belanghebbendes beroep op het gelijkheidsbeginsel reeds daarom faalt.

Rioolheffingen (derde geschilpunt)

4.25.

Belanghebbende voert ook in hoger beroep aan dat slechts één aanslag rioolheffing opgelegd had mogen worden omdat er sprake is van één gebruiker.

De rechtbank heeft - voor zover relevant – als volgt overwogen en beslist:

“5.3. Voor zover eiser met zijn betoog dat sprake is van één object ook heeft bedoeld te ageren tegen de objectafbakening voor de rioolheffing, heeft het volgende te gelden. Zowel voor de Wet WOZ als voor de rioolheffing geldt het criterium van “gedeelten die blijkens hun indeling bestemd zijn om als een afzonderlijk geheel te worden gebruikt”. De uitkomst van deze toetsing is voor de rioolheffing dus gelijk (zie de uitspraak van het gerechtshof Amsterdam van 31 oktober 2013, ECLI:NL:GHAMS:2013:3902). Hetgeen de rechtbank hiervoor heeft overwogen ten aanzien van deze toetsing voor de Wet WOZ is op overeenkomstige wijze van toepassing voor de rioolheffing. Dit betekent dat de onroerende zaken [de woning] en de tot [de loods + 3 garageboxen], evenals voor de Wet WOZ, voor de rioolheffing ieder moeten worden aangemerkt als zelfstandige gedeelten. Aangezien uit het voorgaande ook volgt dat de loods en de drie garageboxen in gebruik zijn bij één bedrijf zijn die objecten tezamen terecht als één perceel aangemerkt. De objectafbakening voor de rioolheffing is derhalve juist.”

4.26.

Het Hof verenigt zich met het oordeel van de rechtbank alsmede met de gronden waarop het berust. Hetgeen belanghebbende in hoger beroep te berde brengt, werpt geen ander of nieuwe licht op de zaak. De aanslagen rioolheffing zijn dan ook terecht opgelegd.

Proceskosten bezwaar en beroep (vierde geschilpunt)

4.27.

De rechtbank heeft omtrent het vergoeden van proceskosten voor bezwaar en voor beroep het volgende overwogen:

“7. De rechtbank ziet geen aanleiding voor een vergoeding van de factuur van WOZ-taxaties Van Velsen van 29 mei 2015 ter hoogte van € 345,75, omdat het beroep ten aanzien van de waardebeschikkingen en de aanslagen onroerendezaakbelasting ongegrond wordt verklaard.

8. Bij de bestreden uitspraak heeft verweerder in verband met de gegrondverklaring van het bezwaar aan eiser een proceskostenvergoeding toegekend voor de in bezwaar gemaakte kosten van door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand. Met in achtneming van het bepaalde in artikel 3, tweede lid, van het Besluit proceskosten bestuursrecht heeft verweerder bij de bestreden uitspraak de wegingsfactor naar het oordeel van de rechtbank terecht op 1 gesteld. De toegekende proceskostenvergoeding voor het bezwaar van € 244,00 komt de rechtbank hiervan uitgaande juist voor. Tevens is een vergoeding van € 121,00 toegekend in verband met een deskundigenrapportage en zijn kadastrale uittreksels vergoed ten bedrage van € 7,00. De rechtbank stelt vast dat de kosten van de door een deskundige opgestelde waardeverklaring van 7 mei 2013 ter hoogte van € 363,00 al zijn vergoed in de procedure van eiser met zaaknummer AMS 14/724. Er is reeds daarom, anders dan eiser heeft gesteld, geen aanleiding voor een aanvullende proceskostenvergoeding voor deze in bezwaar gemaakte kosten.

9. Verweerder heeft zich ter zitting nader op het standpunt gesteld dat de gemachtigde van eiser de zoon van eiser is en dat het verlenen van rechtsbijstand kennelijk zijn grondslag vindt in de familierelatie tussen eiser en zijn gemachtigde. Volgens verweerder is geen sprake van beroepsmatig verleende rechtsbijstand. In dit verband is van belang dat de […] gemachtigde van eiser de zoon is van eiser en correspondeert als gemachtigde op het briefpapier van “JURADVIN incassobureau en juridische dienstverlening”. Eiser heeft ter zitting gesteld dat hij uitsluitend kosten zoals griffierecht doorberekent aan zijn vader en dat verder wordt gewerkt op basis van no cure no pay. Deze stelling is niet nader onderbouwd. Verder is de rechtbank gebleken dat de gemachtigde van eiser uitsluitend rechtskundige bijstand verleend ten behoeve van eiser of aan eiser gelieerde ondernemingen. De gemachtigde heeft wel gesteld dat hij ook voor anderen beroepsmatig rechtsbijstand verleend, doch hij heeft dit niet onderbouwd. Hij heeft in dit verband erkend dat hij geen website heeft, doch slechts een emailadres op naam van Juradvin. Daarnaast is gebleken dat de gemachtigde van eiser als postadres het adres van eiser aan de [de loods + 3 garageboxen] te [Z] hanteert. Dit roept te meer vragen op omdat de gemachtigde van eiser ter zitting juist heeft gesteld dat hij geen kantoor houdt op dat adres, maar op zijn eigen woonadres. Dit alles wijst er op dat er gerede twijfel is dat sprake is van rechtsbijstand die door een derde beroepsmatig is verleend. Dat Juradvin kennelijk is ingeschreven bij de Kamer van Koophandel acht de rechtbank in dit verband niet van doorslaggevend belang. Het had op de weg van eiser gelegen het standpunt dat sprake is van kosten in verband met door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand nader te onderbouwen. Daarom bestaat voor een proceskostenveroordeling geen aanleiding.”

4.28.

Het Hof volgt de rechtbank niet in het in onderdeel 9 gegeven oordeel dat de gemachtigde van belanghebbende niet is aan te merken als een beroepsmatig rechtsbijstandverlener. De gemachtigde van belanghebbende heeft in dit verband geloofwaardig en onbetwist ter zitting bij het Hof verklaard dat hij in 2011 is begonnen als rechtsbijstandverlener met vijf of zes klanten, dat de groei rustig is verlopen en dat hij thans tussen de twintig en dertig klanten heeft. Voorts heeft het Hof vastgesteld – dat is ter zitting aan de heffingsambtenaar meegedeeld – dat de gemachtigde bekend is bij het Hof als rechtsbijstandverlener in een aantal andere hogere beroepsprocedures. Nu de heffingsambtenaar het vorenstaande niet heeft betwist, behoeft het beroepsmatige karakter van de door de gemachtigde verleende rechtsbijstand – anders dan de heffingsambtenaar heeft betoogd – naar het oordeel van het Hof geen nadere (concrete) onderbouwing met facturen en dergelijke. Het hoger beroep is in zoverre gegrond.

4.29.

Het Hof verenigt zich met de onder 7 en 8 gegeven oordelen van de rechtbank en het maakt de gronden waarop deze berusten tot de zijne.

4.30.

Het Hof stelt aldus de kosten voor door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand in de beroepsfase vast op € 1.237,50 (1 punt voor het indienen van het beroepschrift, 0,5 punt voor het indienen van een conclusie van repliek, 1 punt voor het verschijnen ter zitting met een waarde per punt van € 495 en een wegingsfactor 1).

4.31.

Het hoger beroep is gegrond voor zover het zich richt tegen de beslissing van de rechtbank om geen vergoeding toe te kennen voor kosten van in de beroepsfase door derden beroepsmatig verleende rechtsbijstand. Het Hof zal beslissen zoals hierna is vermeld.

Het Hof vindt aanleiding de heffingsambtenaar op de voet van artikel 8:75 van de Algemene wet bestuursrecht te veroordelen in de kosten van het (hoger) beroep. Voor vergoeding komen in aanmerking de kosten van beroepsmatig verleende rechtsbijstand op de voet van artikel 2, eerste lid, aanhef en onder a van het Besluit proceskosten bestuursrecht. Hiervan uitgaande stelt het Hof het bedrag aan kosten van rechtsbijstand overeenkomstig het in de bijlage bij het Besluit opgenomen tarief vast op € 990 (1 punt voor het indienen van het hoger beroepschrift en 1 punt voor het verschijnen op de zitting met een waarde per punt van € 495 en een wegingsfactor 1). Van overige voor vergoeding in aanmerking komende kosten is het Hof niet gebleken.

Het Hof:

• vernietigt de uitspraak van de rechtbank, doch uitsluitend voor zover het betreft de beslissing omtrent de proceskosten;
• veroordeelt de inspecteur in de proceskosten van belanghebbende terzake van het beroep en het hoger beroep, vastgesteld op € 2.227,50;
• gelast de inspecteur aan belanghebbende het betaalde griffierecht in hoger beroep ad € 123 te vergoeden.

De uitspraak is gedaan door mrs. C.J. Hummel, voorzitter van de belastingkamer, W.E.M. van Nispen tot Sevenaer en B.A. van Brummelen, leden van de belastingkamer, in tegenwoordigheid van mr. C. Lambeck als griffier. De beslissing is op 21 december 2017 in het openbaar uitgesproken.