In deze zaak heeft X (bv; belanghebbende) bij Rechtbank Zeeland-West-Brabant beroep ingesteld tegen de door de Heffingsambtenaar van de gemeente Veere vastgestelde WOZ-waarde van een hotel alsmede tegen de opgelegde aanslag onroerendezaakbelasting 2023. De WOZ-waarde is per 1 januari 2022 vastgesteld op € 4.236.000.
De Rechtbank oordeelt dat de Heffingsambtenaar de waarde aannemelijk heeft gemaakt met de huurwaardekapitalisatiemethode en verkoopcijfers van vergelijkbare hotels.
X heeft de vergelijkbaarheid met andere hotels betwist en bepleit een lagere waarde, maar zij heeft dit volgens de Rechtbank onvoldoende onderbouwd. De locatie van het hotel aan de kust ondersteunt de waarde en ook heeft X geen exploitatiegegevens ingebracht om de waarde te weerleggen.
Het beroep is ongegrond.
BRON
Uitspraak van de enkelvoudige kamer van 25 oktober 2024 in de zaak tussen
belanghebbende bv te plaats 1, belanghebbende, (gemachtigde mr. D.A.N. Bartels),
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Veere.
Inleiding
1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van belanghebbende tegen de uitspraak op bezwaar van de heffingsambtenaar van 4 augustus 2023.
1.1. De heffingsambtenaar heeft bij beschikking van 15 februari 2023 de waarde van de [onroerende zaak] te [plaats 2] op 1 januari 2022 (de waardepeildatum) vastgesteld op € 4.236.000. Tegelijk met deze waardevaststelling zijn aan belanghebbende ook de aanslagen in de onroerendezaakbelastingen van de gemeente Veere voor het jaar 2023 opgelegd (de aanslagen OZB).
1.2. De heffingsambtenaar heeft het bezwaar van belanghebbende ongegrond verklaard.
1.3. De heffingsambtenaar heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift.
1.4. De rechtbank heeft het beroep op 18 september 2024 op zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen mr. Bartels en namens de heffingsambtenaar [naam 1] en [naam 2] en [taxateur] .
Feiten
2. Belanghebbende is eigenaar en gebruiker van de onroerende zaak. Het is een hotel met 45 hotelkamers, een restaurant, vergaderzalen, sauna, fietsenstalling, tennisbaan, zwembad en helikopterlandingsplaats.
Beoordeling door de rechtbank
3. De rechtbank beoordeelt of de waarde van het hotel te hoog is vastgesteld.
3.1. Naar het oordeel van de rechtbank slaagt het beroep van belanghebbende niet en is de waarde van het object niet te hoog vastgesteld. Hierna legt de rechtbank uit hoe zij tot dit oordeel komt en welke gevolgen dit oordeel heeft.
Toetsingskader van de rechtbank
4. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van het object bepaald op de waarde die aan het object dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding".
4.1. De waarde van een niet-woning kan op grond van artikel 4, eerste lid, aanhef en onder b, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet WOZ worden bepaald aan de hand van de huurwaardekapitalisatiemethode. Bij de waardebepaling op grond van deze methode wordt de waarde van een onroerende zaak verkregen door de huurwaarde van de onroerende zaak te vermenigvuldigen met een kapitalisatiefactor. De huurwaarde en de kapitalisatiefactor worden zoveel mogelijk afgeleid uit verhuur- en verkooptransacties van vergelijkbare objecten.
4.2. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de WOZ-waarde niet te hoog heeft vastgesteld. Pas als de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de rechtbank toe aan de vraag of belanghebbende de door hem verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, kan de rechtbank schattenderwijs zelf tot een vaststelling van de in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ bedoelde waarde komen.
Onderbouwing van de WOZ-waarde
5. De heffingsambtenaar heeft in de uitspraak op bezwaar een berekening van de waarde gemaakt op basis van de huurwaardekapitalisatiemethode en daarbij verwezen naar een viertal verkopen van andere hotels op [regio] . Deze berekening komt uit op de vastgestelde waarde van € 4.236.216. Daarnaast heeft hij bij het verweerschrift een taxatieverslag niet-woningen (hotel) overgelegd, uitkomende op een waarde van € 4.362.227.
Beroepsgronden
6. Belanghebbende heeft een algemeen geformuleerd beroepschrift en meerdere algemeen geformuleerde brieven ter aanvulling daarop ingediend. Op de zitting heeft de gemachtigde nog gesteld dat de vergelijkbaarheid met de andere hotels niet op gaat en dat huurgegevens ontbreken.
Oordeel rechtbank
6.1. Voor de onderbouwing van de waarde heeft de heffingsambtenaar een berekening gemaakt aan de hand van verkoopcijfers van andere hotels op [regio] en genormeerde opbrengsten. Naar het oordeel van de rechtbank heeft de heffingsambtenaar op basis van deze gegevens de vastgestelde waarde aannemelijk gemaakt.
6.2. Ter zitting heeft de gemachtigde weliswaar gesteld dat de vergelijking met de andere hotels niet op gaat maar hij heeft dit niet met enige onderbouwing aannemelijk gemaakt. Daarbij acht de rechtbank nog van belang dat het hotel van belanghebbende pal aan de kust is gelegen op een gewilde locatie en dat belanghebbende niet aan de hand van de bij haar beschikbare exploitatiegegevens de feitelijke juistheid van de genormeerde opbrengsten heeft betwist. Voor de door de gemachtigde ter zitting genoemde waarde van € 3.699.000 heeft hij geen enkele onderbouwing gegeven.
6.3. Gelet op wat hiervoor is overwogen, is de waarde van het hotel voor het belastingjaar 2023 niet te hoog vastgesteld.
Schadevergoeding wegens overschrijding van de redelijke termijn
7. Belanghebbende maakt aanspraak op vergoeding van immateriële schade wegens overschrijding van de redelijke termijn.
7.1. De redelijke behandeltermijn voor de bezwaar- en beroepsfase in eerste aanleg bedraagt een periode van twee jaar, te rekenen vanaf de datum van ontvangst van het bezwaarschrift. De door de gemachtigde in het beroepschrift genoemde datum 28 februari 2022 als datum van ontvangst van het bezwaarschrift kan niet juist zijn en ook de berekening in zijn “pinpointbrief” is niet juist. De heffingsambtenaar heeft het bezwaarschrift van belanghebbende ontvangen op 22 februari 2023. De rechtbank doet uitspraak op 25 oktober 2024. De redelijke termijn is dus niet overschreden. Het verzoek wordt daarom afgewezen.
Conclusie en gevolgen
8. Het beroep is ongegrond. Dit betekent dat de WOZ-waarde en de aanslagen OZB gehandhaafd blijven. Het verzoek om schadevergoeding wordt afgewezen.
8.1. Omdat het beroep ongegrond is en het verzoek wordt afgewezen, krijgt belanghebbende zijn griffierecht niet vergoed. Ook krijgt belanghebbende geen vergoeding van zijn proceskosten.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. J.P.A. Boersma, rechter, in aanwezigheid van mr. S. Garb, griffier, op 25 oktober 2024 en openbaar gemaakt door middel van geanonimiseerde publicatie op www.rechtspraak.nl.
