X (belanghebbende) heeft een vastgoedportefeuille in eigendom.
Verkoopmakelaar A heeft vanaf eind 2018 een appartementsrecht op een aantal zelfstandig verhuurde winkel- en bedrijfsruimtes (hierna: de onroerende zaak) in de verkoop staan voor een vraagprijs van € 1.400.000. Bij akte van levering van 16 april 2019 is aan X de onroerende zaak geleverd. De koopprijs van de onroerende zaak bedroeg € 900.000.
Ter zake van de verkrijging van de onroerende zaak is door de notaris aangifte overdrachtsbelasting gedaan naar een af te dragen bedrag van € 67.260 (6% * (€ 1.180.000 -/- € 58.974,84 aandeel reservefonds VvE)). Het bedrag van € 1.180.000 is de marktwaarde kosten koper van de onroerende zaak, zoals vastgesteld in een taxatierapport.
In geschil is de maatstaf van heffing voor de overdrachtsbelasting voor de verkrijging. Niet in geschil is dat de koopsom is overeengekomen tussen onafhankelijke, zakelijk handelende partijen.
Rechtbank Gelderland oordeelt evenwel dat het taxatierapport overtuigend steun biedt voor het oordeel dat de waarde in het economische verkeer van de onroerende zaak hoger is dan de overeengekomen koopsom. X heeft onvoldoende aangevoerd om gerede twijfel te zaaien over het standpunt van de Inspecteur dat bij het vaststellen van de maatstaf van heffing uitgegaan dient te worden van € 1.180.000.
BRON
Uitspraak van de meervoudige belastingkamer van in de zaak tussen
eiser, te woonplaats, eiser (gemachtigde: gemachtigde),
en
de inspecteur van de Belastingdienst, kantoor Utrecht, verweerder.
Procesverloop
Eiser heeft bezwaar gemaakt tegen de voldoening van overdrachtsbelasting op de aangifte met nummer [aangiftenummer].
Verweerder heeft bij uitspraak van 13 februari 2020 het bezwaar ongegrond verklaard.
Eiser heeft daartegen bij brief van 25 maart 2020, ontvangen door de rechtbank op 26 maart 2020, beroep ingesteld.
Verweerder heeft de op de zaak betrekking hebbende stukken overgelegd en een verweerschrift ingediend.
Verweerder heeft vóór de zitting een pleitnota ingediend. Dit stuk is in afschrift verstrekt aan de wederpartij.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 13 december 2021. Namens eiser is verschenen zijn gemachtigde, bijgestaan door [naam 1]. Namens verweerder zijn verschenen [naam 2], [naam 3] en [naam 4].
Overwegingen
Feiten
1. Eiser heeft een vastgoedportefeuille in eigendom.
2. [bedrijfsnaam 1] (de verkoopmakelaar) heeft vanaf eind 2018 een appartementsrecht op een aantal zelfstandig verhuurde winkel- en bedrijfsruimtes aan [adres] (de onroerende zaak) in de verkoop staan voor een vraagprijs van € 1.400.000.
3. Bij akte van levering van 16 april 2019 is aan eiser de onroerende zaak geleverd. De koopprijs van de onroerende zaak bedroeg € 900.000.
4. Ter zake van de verkrijging van de onroerende zaak is door de notaris aangifte overdrachtsbelasting gedaan naar een af te dragen bedrag van € 67.260 (6% * (€ 1.180.000 -/- € 58.974,84 (aandeel reservefonds vve)). Genoemd bedrag van € 1.180.000 is de marktwaarde kosten koper van de onroerende zaak, zoals vastgesteld in een in opdracht van ABN AMRO Bank N.V. opgesteld taxatierapport de dato 28 maart 2019 van [naam 5], verbonden aan [bedrijfsnaam 2] (het taxatierapport).
5. De notaris heeft op 23 april 2019 bij de Belastingdienst een correctiebericht ingediend met als omschrijving:
“I.v.m. gewijzigde opgave reserve-onderhoudsfonds die in mindering strekt.”
6. Met dit correctiebericht is de aangifte overdrachtsbelasting gecorrigeerd tot een bedrag van € 65.880. Bij deze correctie is rekening gehouden met een vve-aandeel van € 81.974,84.
7. Op 15 mei 2019 is € 65.880 overdrachtsbelasting voldaan.
8. Verweerder heeft bij uitspraak van 13 februari 2020 het tegen de afdracht overdrachtsbelasting ingediende bezwaar afgewezen.
Geschil
9. In geschil is de maatstaf van heffing voor de overdrachtsbelasting voor de verkrijging van de onroerende zaak op 16 april 2019. Eiser neemt primair het standpunt in dat de maatstaf van heffing de overeengekomen koopsom is, te weten € 900.000, en subsidiair dat een heffingsmaatstaf van € 925.000 heeft te gelden, in beide gevallen nog te verminderen met het aandeel in het vve-reservefonds van € 58.974,84. Verweerder betoogt dat de maatstaf van heffing moet worden gesteld op de getaxeerde waarde in het economisch verkeer, te weten € 1.180.000.
Beoordeling van het geschil
10. Artikel 9, eerste lid, van de Wet op de belastingen van rechtsverkeer (WBR) luidt als volgt:
“De belasting wordt berekend over de waarde van de onroerende zaak of het recht waaraan deze is onderworpen, waarop de verkrijging betrekking heeft. De waarde is ten minste gelijk aan die van de tegenprestatie.”
11. De verkrijging van de onroerende zaak heeft ingevolge artikel 8, eerste lid, van de WBR plaatsgevonden op het moment van opmaking van de akte van levering, zijnde 16 april 2019. Op dat tijdstip dient de waarde daarvan te worden bepaald.
12. Artikel 52 van de WBR bepaalt dat onder ‘waarde’ moet worden verstaan: de waarde in het economische verkeer.
13. De Hoge Raad heeft de waarde in het economische verkeer als volgt gedefinieerd :
“(…) dat, ingeval het gaat om de waardering van zaken waarin geregeld handel wordt gedreven, als de waarde welke daaraan in het economische verkeer kan worden toegekend in het algemeen dient te worden aangenomen de verkoopprijs, waaronder moet worden verstaan de prijs, die bij aanbieding van de zaak ten verkoop op de meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meestbiedende gegadigde daarvoor zou zijn besteed. (…)”
14. Niet in geschil is dat de koopsom is overeengekomen tussen onafhankelijke, zakelijk handelende partijen. Een zakelijke transactie staat er evenwel niet aan in de weg dat de waarde in het economisch verkeer van de bij die transactie betrokken onroerende zaak hoger kan zijn dan de daarvoor overeengekomen prijs.
15. In beginsel rust op verweerder de bewijslast om aannemelijk te maken dat de waarde in het economisch verkeer van een onroerende zaak, en derhalve de maatstaf van heffing, hoger is dan de overeengekomen tegenprestatie. Verweerder verwijst in dat kader naar het taxatierapport.
16. De rechtbank oordeelt dat het taxatierapport overtuigend steun biedt voor het oordeel dat de waarde in het economisch verkeer van de onroerende zaak hoger is dan de overeengekomen koopsom. Dit rapport is opgesteld minder dan een maand voor de datum van levering. De waarde van de onroerende zaak is bepaald naar waardepeildatum 12 maart 2019. De getaxeerde waarde is ruim 30% hoger dan de overeengekomen koopsom. Dit is zowel in absolute als in relatieve zin geen marginale afwijking. Verder is niet gebleken dat het taxatierapport niet op een zorgvuldige, volledige en juiste wijze tot stand is gekomen. In het taxatierapport is de waarde bepaald middels de zogenaamde BAR/NAR-methode. Aan de hand van onder andere de huurwaarde en het te verwachten rendement is de waarde bepaald. De berekening is onderbouwd met huurreferenties en verkoopreferenties, waarbij de objectkenmerken van de referentieobjecten zijn gegeven en de verschillen met de onroerende zaak zijn benoemd. Het taxatierapport is door een tweede taxateur gecontroleerd en door beide taxateurs ondertekend. Daarnaast hebben twee medewerkers van de afdeling WaardeOnderzoek van de Belastingdienst in een waardebeoordeling, waarin zij onder andere de gebruikte referentieobjecten hebben betrokken, aangegeven geen reden te zien om aan de in het taxatierapport vermelde waarde te twijfelen.
17. De stelling van eiser dat het rapport is opgesteld ten behoeve van de verkrijging van financiering en daarom niet kan dienen als waarde in het economische verkeer, is niet onderbouwd en behoeft, ook gelet op de verklaring van eiser ter zitting dat de getaxeerde waarde als zodanig door hem niet wordt betwist, geen verdere behandeling.
18. De rechtbank volgt verweerder dan ook in zijn standpunt dat in deze zaak de overeengekomen koopsom niet aangemerkt kan worden als de waarde in het economisch verkeer, maar dat in beginsel uitgegaan dient te worden van de getaxeerde marktwaarde (€ 1.180.000).
19. Eiser heeft hiertegen aangevoerd dat de onroerende zaak op de vrije markt te koop is aangeboden. De onroerende zaak is breder aangeboden dan alleen via een lokale makelaar. De verkoopmakelaar heeft uit zijn netwerk [naam 6] ([naam 6]) ingeschakeld die in eerste instantie namens eiser heeft onderhandeld met de verkoopmakelaar. Een andere partij heeft via [naam 6] een bod van € 800.000 gedaan. De verkoopmakelaar heeft daarnaast ook met twee grotere ondernemers over een mogelijke verkoop gesproken, aldus nog steeds eiser. Eiser wijst op een verkoopbrochure en een factsheet van de verkoopmakelaar en diverse e-mailcorrespondentie.
20. Uit de stukken en wat ter zitting is verklaard kan worden afgeleid dat de verkoopmakelaar en later ook [naam 6] besloten bepaalde mensen uit hun netwerken te benaderen. Het was dus van hen afhankelijk wie op de hoogte was van het feit dat de onroerende zaak te koop werd aangeboden. Uitsluitend de beperkte kring van personen, te weten die welke tot het netwerk van de verkoopmakelaar en [naam 6] behoorden, konden kennisnemen van het verkoopaanbod. Niet gebleken is dat de panden buiten het netwerk van [naam 6] en de verkoopmakelaar zijn aangeboden. Weliswaar heeft een derde partij een bod gedaan en is ook met twee andere ondernemers over de onroerende zaak gesproken, maar deze waren allen afkomstig uit het netwerk van de verkoopmakelaar en/of [naam 6]. Ook eiser is door [naam 6] op de hoogte gebracht van het project met een voorstel voor een te bieden aankoopsom. De onroerende zaak stond niet te koop op een openbare website, zo heeft eiser verklaard.
21. Het eerder door een derde gedane bod van € 800.000 dat niet heeft geleid tot verdere onderhandeling is geen indicatie voor de waarde in het economisch verkeer van de onroerende zaak. Buiten genoemd bod en het bod van eiser zijn er geen biedingen geweest, alleen gesprekken met de twee andere potentiële kopers. Daarbij komt dat [naam 6] aan eiser heeft gemeld dat de verkoper de wens heeft de onroerende zaak snel te verkopen. Daaraan doet niet af dat, zoals eiser heeft verklaard, eiser onder druk van de bank de koop snel moest sluiten. Dergelijke omstandigheden leiden ertoe dat de verkoopprijs doorgaans zal afwijken van de waarde in het economische verkeer.
22. Uit het voorgaande volgt dat eiser onvoldoende heeft aangevoerd om gerede twijfel te zaaien over het standpunt van verweerder dat bij het vaststellen van de maatstaf van heffing uitgegaan dient te worden van € 1.180.000. De naheffingsaanslag is opgelegd op basis van een heffingsmaatstaf van (€ 1.180.000 -/- € 58.974,16 -/- € 23.000 =) € 1.098.000 (afgerond). Het bedrag van de naheffingsaanslag is daarom niet te hoog vastgesteld.
23. Gelet op het voorgaande dient het beroep ongegrond te worden verklaard. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. L.Y. Gramsbergen, voorzitter, mr. W.W. Monteiro en mr. D. Liem, rechters, in tegenwoordigheid van mr. H.H. Ruis, griffier.
