WOZ-waarde € 167.000 lager door extreme geluidsoverlast kinderdagcentrum

1.1. De heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak [adres1] 12 te [woonplaats1] (hierna: de onroerende zaak) voor het jaar 2019 vastgesteld op € 284.000. Tegelijk met deze beschikking is de aanslag onroerendezaakbelasting (hierna: OZB) 2019 voor zover het betreft het eigenaarsgedeelte vastgesteld op € 431,96.

1.2. Op het bezwaarschrift van belanghebbende heeft de heffingsambtenaar bij in één geschrift vervatte uitspraken op bezwaar de eerder vastgestelde waarde verminderd tot € 267.000 en de opgelegde aanslag OZB dienovereenkomstig verminderd tot € 406,10.

1.3. Belanghebbende is tegen die uitspraken in beroep gekomen bij de Rechtbank. De Rechtbank heeft het beroep gegrond verklaard, de uitspraken van de heffingsambtenaar vernietigd, de vastgestelde waarde verminderd tot € 100.000 en de aanslag OZB dienovereenkomstig verminderd.

1.4. De heffingsambtenaar heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld.

1.5. Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 24 mei 2022. Daarbij zijn verschenen en gehoord belanghebbende, bijgestaan door zijn echtgenote [naam1] en mr. H. Nijman als zijn gemachtigde, alsmede [naam2] namens de heffingsambtenaar, bijgestaan door [naam3] .

2. Vaststaande feiten

2.1. Belanghebbende is eigenaar van de onroerende zaak, een vrijstaande semibungalow.

2.2. De onroerende zaak is gelegen naast de [naam4] , een kinderdagcentrum voor kinderen van 0 tot en met 18 jaar met een (meervoudige) verstandelijke beperking of een ontwikkelingsachterstand (hierna: het [naam4] ). Het [naam4] ontvangt deze kinderen gedurende zes dagen per week tussen 9.00 en 15.30 uur. Bij het [naam4] is plaats voor ten hoogste 75 kinderen per dag in tien groepen van zes tot acht kinderen. Aan de achterzijde van het [naam4] is een speelterrein aanwezig dat grenst aan de tuin van de onroerende zaak en waar de kinderen groepsgewijs gedurende de dag buitenspelen. Ten behoeve van belanghebbende is geluidsafscherming in de vorm van een kapschuur gerealiseerd over de lengte van het terrein van het [naam4] dat aan zijn perceel grenst.

2.3. [naam5] adviseurs voor milieu, geluid, trillingen, brand en bouwfysica heeft met datum 31 mei 2016 in opdracht van de gemeente [gemeente] en in het kader van de totstandkoming van het bestemmingsplan ‘ [gemeente] Noord, [de wijk] ’ (hierna: het bestemmingsplan) een rapport uitgebracht inzake de effecten van de onder 2.3 bedoelde geluidsafscherming (hierna: het [naam5-rapport] ). De bevindingen van het [naam5-rapport] zijn gebaseerd op foto’s, situatietekeningen, spectrale kengegevens van stemgeluiden bij scholen en kinderdagverblijven en op veronderstelde (worst case) geluidsisolatiegegevens van de geluidsafscherming. Hiermee is op basis van een rekenmodel het bij belanghebbende te constateren geluidsniveau bepaald en geconcludeerd dat de geluidsniveaus bij de onroerende zaak met afscherming lager zijn dan op 30 meter afstand van het [naam4] zonder afscherming. Belanghebbende heeft bij het geven van zijn zienswijze op de totstandkoming van het bestemmingsplan op dit rapport gereageerd.

2.4. Adviesbureau [naam6] sound research heeft met datum 1 september 2020 in opdracht van de gemachtigde van belanghebbende een rapport uitgebracht inzake de impact van de stemgeluiden van het [naam4] (hierna: het [naam6-rapport] ). De bevindingen van het [naam6-rapport] zijn gebaseerd op berekeningen aan de hand van aannames met betrekking tot het geluidsniveau bij belanghebbende en op literatuuronderzoek en een gesprek met belanghebbende en zijn echtgenote. De bevindingen van het [naam6-rapport] luiden als volgt:

2.5. De heffingsambtenaar heeft de voor de onroerende zaak vastgestelde waarde onderbouwd met een taxatierapport van 5 oktober 2020 waarin de waarde per 1 januari 2018 is bepaald door vergelijking met verkoopgegevens van drie andere vrijstaande semibungalows ( [adres2] 38, [adres3] 4 en [adres4] 72) en een onbebouwd perceel ( [adres1] 13). [adres2] 38 en [adres3] 4 zijn op ruim een kilometer afstand gelegen van de onroerende zaak. [adres4] 72 bevindt zich op ongeveer 100 meter van de onroerende zaak aan een naastgelegen straat en [adres1] 13 is gelegen tegenover de onroerende zaak aan dezelfde straat.

2.6. Ter onderbouwing van de getaxeerde waarde zijn in het taxatierapport van de heffingsambtenaar onder meer de volgende gegevens vermeld. Daarbij zijn de voorzieningen (“V”), het onderhoud (“O”), de kwaliteit (“K”) en de ligging (“L”) van de objecten gewaardeerd op ondergemiddeld (2), gemiddeld (3) of bovengemiddeld (4).

2.7. In het kader van een hoger beroep van belanghebbende inzake het besluit van 7 oktober 2020 van de gemeenteraad van [gemeente] tot gewijzigde vaststelling van het bestemmingsplan heeft de Stichting Advisering Bestuursrechtspraak (hierna: StAB) met datum 25 januari 2022 en in opdracht van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State een rapport uitgebracht (hierna: het StAB-rapport). Dit rapport betreft de feiten, de omstandigheden en de gevolgen van het bestemmingsplan, voor zover dit nodig is voor de behandeling van belanghebbendes beroepsgronden in die procedure die betrekking hebben op geluid. De bevindingen van het StAB-rapport zijn gebaseerd op bezoeken aan belanghebbende, het [naam4] en de gemeente [gemeente] . Bij het bezoek aan het [naam4] waren geen kinderen aanwezig. Het StAB-rapport is voorts gebaseerd op van betrokken partijen afkomstige stukken en beeld- en geluidopnames van het [naam4] . De StAB heeft op basis van deze gegevens ook eigen berekeningen gemaakt van de bij belanghebbende in aanmerking te nemen geluidsniveaus. Zowel belanghebbende als de gemeente [gemeente] hebben op een conceptversie van het StABrapport gereageerd. Het StAB-rapport bevat onder meer de volgende bevindingen:

3. Geschil

In geschil is de waarde van de onroerende zaak op de waardepeildatum 1 januari 2018. De heffingsambtenaar stelt zich op het standpunt dat die waarde conform de uitspraak op bezwaar moet worden vastgesteld op € 267.000. Belanghebbende bepleit bevestiging van de door de Rechtbank vastgestelde waarde van € 100.000.

4. Beoordeling van het geschil

4.1. Op grond van artikel 17, lid 2, van de Wet WOZ wordt de waarde bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer die dient te worden vastgesteld op de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor de onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meestbiedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn besteed.

4.2. Volgens belanghebbende heeft de heffingsambtenaar verzuimd te onderbouwen waarom de onroerende zaak qua ligging voldoende vergelijkbaar zou zijn met de referentieobjecten, omdat die objecten niet grenzen aan het [naam4] . Bovendien ligt [adres4] 72 aan de geluidsluwe zijde van het [naam4] en is dit object meer dan een jaar na de waardepeildatum verkocht. De beperkte correctie die de heffingsambtenaar heeft toegepast voor de verschillen in ligging, is naar de mening van belanghebbende onvoldoende gelet op het verschil in geluidsoverlast dat wordt ondervonden bij de onroerende zaak in vergelijking met de vergelijkingsobjecten.

4.3. De heffingsambtenaar stelt dat hij, mede gelet op de conclusies van het [naam5-rapport] , voldoende rekening met de ligging naast het [naam4] heeft gehouden, onder meer door in het taxatierapport uit te gaan van een aftrek van € 46.900. Daar komt nog bij dat de waarde na deze aftrek volgens het taxatierapport € 434.000 zou moeten bedragen, terwijl de heffingsambtenaar een waarde van slechts € 267.000 bepleit. Ook is de door de geluidsoverlast ondervonden hinder volgens de heffingsambtenaar ten dele van persoonlijke aard. De door de Rechtbank in goede justitie bepaalde waarde van € 100.000 acht de heffingsambtenaar in ieder geval absurd.

4.4. Nu belanghebbende de door de heffingsambtenaar bepleite waarde van de onroerende zaak gemotiveerd heeft betwist, rust op de heffingsambtenaar de last aannemelijk te maken dat die waarde niet te hoog is. Het Hof is van oordeel dat de heffingsambtenaar hierin niet is geslaagd. Het Hof zal dat oordeel hierna motiveren.

4.5. Belanghebbende betwist niet dat de onroerende zaak meer dan € 267.000 waard zou zijn geweest indien deze zaak een normale ligging had gehad in een rustige woonwijk. In zoverre is niet in geschil dat het taxatierapport van de heffingsambtenaar kan dienen ter onderbouwing van de door hem bepleite waarde.

4.6. Het geschil spitst zich derhalve toe op de vraag of de heffingsambtenaar aannemelijk maakt dat hij met de onder 4.3 bedoelde kortingen voldoende rekening heeft gehouden met de ligging van de onroerende zaak direct naast het [naam4] en de daardoor veroorzaakte geluidsoverlast. Het Hof beantwoordt deze vraag ontkennend. Uit de door belanghebbende ingediende [naam6] - en StAB-rapporten, alsmede uit de door hem ter zitting afgespeelde, in zijn tuin gemaakte geluidsopnames, leidt het Hof af dat de geluidshinder die wordt veroorzaakt door het [naam4] voor iemand die daar zo dichtbij woont als belanghebbende extreem storend is, zelfs gelet op het feit dat deze geluiden niet altijd zijn te horen en ook indien moet worden aangenomen dat de intensiteit van deze geluiden niet altijd zo sterk is als op de opnames van belanghebbende is te horen. Het door de heffingsambtenaar hiertegenover ingebrachte [naam5-rapport] acht het Hof onvoldoende overtuigend voor een ander oordeel, reeds omdat de geluiden van het [naam4] van geheel andere orde zijn dan de overlast die wordt veroorzaakt door bijvoorbeeld een spoorlijn, een school of een regulier kinderdagverblijf. Daar komt nog bij dat de StAB op verschillende gebreken in dit rapport heeft gewezen en de heffingsambtenaar daartegen onvoldoende heeft ingebracht. Dit alles klemt te meer nu de heffingsambtenaar nog geen begin van duidelijkheid heeft verschaft over de mate waarin geluidshinder van het [naam4] wordt ondervonden bij de vergelijkingsobjecten, terwijl dit wel op zijn weg had gelegen gelet op het geschil inzake de vergelijkbaarheid in ligging. Daadwerkelijke geluidsmetingen bij de onroerende zaak en/of bij de referentieobjecten zijn niet verricht, althans niet ingebracht. Ook het effect van het pand van het [naam4] en bijvoorbeeld de op [adres4] 72 gelegen woning op de aldaar ondervonden geluidsoverlast heeft de heffingsambtenaar onvoldoende inzichtelijk gemaakt. Naar belanghebbende ter zitting onbetwist heeft verklaard zitten of spelen de kinderen van het [naam4] sporadisch en in kleine getalen weliswaar ook wel in de voortuin van het [naam4] , die dichter bij [adres1] 13 en [adres4] 72 ligt, maar zijn de hieruit voortvloeiende geluiden onvergelijkbaar met de geluiden die op het speelterrein naast zijn tuin worden geproduceerd.

4.7. Nu de heffingsambtenaar niet in zijn bewijslast is geslaagd en belanghebbende erin heeft berust dat hij de door hem voor de Rechtbank verdedigde waarde van nihil niet aannemelijk heeft gemaakt, moet in hoger beroep ervan worden uitgegaan dat beide partijen de door hen voorgestane waarde van de onroerende zaak niet aannemelijk hebben gemaakt.1Het Hof zal daarom, alle feiten in ogenschouw nemend en gelet op de stukken van het onderhavige dossier, de waarde van de onroerende zaak per waardepeildatum 1 januari 2018, gelijk de Rechtbank, in goede justitie bepalen op € 100.000.

Slotsom

Op grond van het vorenstaande is het hoger beroep ongegrond.

5. Griffierecht en proceskosten

5.1. De griffier van het Hof zal van de heffingsambtenaar op het moment dat deze uitspraak onherroepelijk is komen vast te staan een griffierecht heffen van € 541, omdat het Hof de uitspraak van de Rechtbank bevestigt.

5.2. Het Hof ziet aanleiding de heffingsambtenaar te veroordelen in de kosten die belanghebbende voor de behandeling van het hoger beroep redelijkerwijs heeft moeten maken. Het Hof stelt die kosten overeenkomstig het Besluit proceskosten bestuursrecht vast, waarbij het uitgaat van de waarde per punt die is neergelegd in punt 2 van onderdeel B1 van de bijlage bij dat besluit,2 op € 1.518 (2 punten (verweerschrift en bijwonen zitting) x wegingsfactor 1 x € 759).

6. Beslissing

Het Hof:

• ­ bevestigt de uitspraak van de Rechtbank,
• ­ veroordeelt de heffingsambtenaar in de proceskosten van belanghebbende tot een bedrag van € 1.518 en
• ­ bepaalt dat van de heffingsambtenaar op het moment dat deze uitspraak onherroepelijk is komen vast te staan een griffierecht zal worden geheven van € 541.

Deze uitspraak is gedaan door mr. M. Harthoorn, voorzitter, mr. J. van de Merwe en mr. R.A.V. Boxem, in tegenwoordigheid van drs. M.T.M. Hennevelt als griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 5 juli 2022.