WOZ-beschikking sociale huurwoning; deelname verhuurder aan procedure

Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van het Hof beroep in cassatie ingesteld. Het beroepschrift in cassatie is aan dit arrest gehecht en maakt daarvan deel uit.

Het college van burgemeester en wethouders van de gemeente Amsterdam heeft een verweerschrift ingediend.

Belanghebbende heeft een conclusie van repliek ingediend.

De Advocaat-Generaal R.L.H. IJzerman heeft op 22 februari 2019 geconcludeerd tot gegrondverklaring van het beroep in cassatie (ECLI:NL:PHR:2019:172).

Belanghebbende heeft schriftelijk op de conclusie gereageerd.

De Hoge Raad heeft de eigenaar/verhuurder van de onroerende zaak a-straat 1 te Z in de gelegenheid gesteld aan het geding in cassatie deel te nemen. Deze heeft hiervan gebruik gemaakt en heeft schriftelijk gereageerd.

Belanghebbende heeft schriftelijk op die reactie van de eigenaar/verhuurder gereageerd.

2.1. Deze zaak betreft een beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: Wet WOZ) die is toegezonden aan belanghebbende als gebruiker (huurder) van de onroerende zaak a-straat 1 te Z (hierna: de woning).

2.2. Op de woning is de Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte van toepassing. De maximale huur voor de woning is onder meer afhankelijk van de WOZ-waarde daarvan (zie Bijlage 1, onderdeel A, bij het Besluit huurprijzen woonruimte zoals gewijzigd bij besluit van 29 augustus 2011; Stb. 407 en 428; hierna: Besluit huurprijzen woonruimte).

2.3. De Rechtbank en het Hof hebben de verhuurder in de gelegenheid gesteld als partij aan het geding deel te nemen, kennelijk met toepassing van artikel 8:26, lid 1, Awb. Dat artikellid bepaalt, voor zover hier van belang, dat de bestuursrechter ambtshalve, op verzoek van een partij of op hun eigen verzoek, belanghebbenden in de gelegenheid kan stellen als partij aan het geding deel te nemen.

2.4. Artikel 26a AWR beperkt, in afwijking van artikel 8:1 Awb, de kring van personen die tegen een ingevolge de belastingwet genomen besluit beroep kunnen instellen. Die wettelijke beperking is ook van toepassing bij beroep ten aanzien van een ingevolge de Wet WOZ genomen beschikking (artikel 30, lid 1, Wet WOZ). Dat neemt niet weg dat de eigenaar/verhuurder belang kan hebben bij een procedure van de huurder over de WOZ-waarde. Daarbij is van belang dat de maximale huur van een woning waarop het Besluit huurprijzen woonruimte van toepassing is (hierna: sociale huurwoning) onder meer afhankelijk kan zijn van de WOZ-waarde daarvan. Ook kan de huurder belang hebben bij een procedure van de eigenaar/verhuurder over de WOZ-waarde van een sociale huurwoning.

2.5. Artikel 29 AWR verklaart artikel 8:26 Awb niet van overeenkomstige toepassing op de behandeling van het beroep in cassatie. In de parlementaire behandeling van artikel 29 AWR is vermeld dat in verband met de eigen aard van de procedure in cassatie niet alle artikelen van hoofdstuk 8 Awb voor overeenkomstige toepassing in aanmerking komen (Kamerstukken II 1996/1997, 25 175, nr. 3, blz. 23-24). Dit is voor artikel 8:26 Awb niet afzonderlijk toegelicht.

2.6. De bepaling dat de WOZ-waarde mede van belang kan zijn voor het vaststellen van de maximale huurprijs voor sociale huurwoningen, is ingevoerd bij het Besluit huurprijzen woonruimte. De bij dit Besluit behorende Nota van Toelichting vermeldt onder meer:

“Voor de huurders en verhuurders in het schaarstegebied zal de WOZ-waarde per m2 van belang zijn. De van toepassing zijnde WOZ-waarde kan eenvoudig worden vastgesteld aan de hand van een afgegeven WOZ-beschikking. Een verhuurder verstrekt zijn huurder veelal in het voor de huurprijswijziging gebruikelijke verkeer de daarvoor relevante gegevens. Zonodig kan een huurder zich tot de gemeente wenden om een WOZ-beschikking te vragen.(…)”

2.7. In deze toelichting is niet ingegaan op de gevolgen van een procedure van hetzij de huurder, hetzij de eigenaar/verhuurder van een sociale huurwoning tegen de WOZ-beschikking. Dat is evenmin gebeurd bij de wijziging van artikel 29 Wet WOZ met ingang van 1 oktober 2015 waarbij de mogelijkheid is ingevoerd dat de WOZ-waarde van een onroerende zaak na bezwaar en/of beroep wordt verhoogd. De Memorie van Toelichting daarbij vermeldt:

“Met het bredere gebruik van de WOZ-waarde is het mogelijk dat iemand belang heeft bij een hogere WOZ-waarde. De voorgestelde wijzigingen van artikel 29 voorzien erin dat ook na een verhoging van de bij de beschikking vastgestelde WOZ-waarde na bezwaar (eerste lid) of beroep (tweede lid) belanghebbenden en afnemers daarvan op de hoogte worden gebracht.” (Kamerstukken II 2012/2013, 33 462, nr. 3, blz. 16)

2.8. In het voorgaande heeft de Hoge Raad aanleiding gezien de eigenaar/verhuurder gelegenheid te bieden deel te nemen aan de procedure.

3.1. Belanghebbende voert aan dat het oordeel van het Hof over de waarde van de woning voor het jaar 2016 per toestandsdatum 1 januari 2016 (€ 78.500) onbegrijpelijk is omdat na de uitspraak van het Hof een WOZ-beschikking voor het jaar 2017 is afgegeven per waardepeildatum 1 januari 2016 waarin de waarde is bepaald op een lager bedrag (€ 60.000).

3.2. Deze klacht faalt. Het systeem van de Wet WOZ houdt onder meer in dat de waarde telkens voor een jaar wordt bepaald. In een geval als het onderhavige, waarin geen aanwijzing bestaat dat het Hof ten tijde van de bestreden uitspraak ermee bekend was dat voor twee verschillende jaren eenzelfde kalenderdatum voor de waardebepaling is aangehouden (in het ene jaar de toestandsdatum, in het andere jaar de waardepeildatum) en waarin voor het eerst in cassatie aan de orde komt dat er per eenzelfde kalenderdatum twee verschillende waarden zijn bepaald, is dat verschil, gelet op het systeem van de Wet WOZ en het stelsel van rechtsmiddelen, ontoereikend om te oordelen dat de uitspraak van het Hof onvoldoende is gemotiveerd of onbegrijpelijk is.

3.3. De klachten kunnen voor het overige evenmin tot cassatie leiden. Dit behoeft, gezien artikel 81, lid 1, van de Wet op de rechterlijke organisatie, geen nadere motivering, nu de klachten niet nopen tot beantwoording van rechtsvragen in het belang van de rechtseenheid of de rechtsontwikkeling.

De Hoge Raad ziet geen aanleiding voor een veroordeling in de proceskosten.

De Hoge Raad verklaart het beroep in cassatie ongegrond.

Dit arrest is gewezen door de vice-president G. de Groot als voorzitter, en de raadsheren M.A. Fierstra, J. Wortel, A.F.M.Q. Beukers-van Dooren en P.A.G.M. Cools, in tegenwoordigheid van de waarnemend griffier F. Treuren, en in het openbaar uitgesproken op 13 september 2019.