Samenvatting
De WOZ-waarde van een woning is per waardepeildatum 1 januari 2008 vastgesteld op 400.000 euro. De eigenaar bepleit in hoger beroep een waarde van 358.000 euro. Hij heeft hiertoe een taxatierapport overgelegd waarbij de waarde van de woning aan de hand van vergelijkingsobjecten is gewaardeerd op 349.000 euro. De inspecteur verdedigt voor het Hof aan de hand van een taxatierapport een waarde van 394.000 euro.
Het Hof stelt vast dat de onderhavige woning ten opzicht van de vergelijkingsobjecten verschillen toont naar inhoud en oppervlakte. Beide partijen hebben getracht deze verschillen tot uitdrukking te laten komen in hun waardebepaling door de gerealiseerde verkoopprijzen door middel van matrices te differentiëren naar de waarde van de (onder)grond en die van de opstal. De eigenaar heeft de door hem gehanteerde prijzen per m² en per m³ ondersteund met het verkoopcijfer van een bouwkavel in een naastgelegen villapark, alsmede met nieuw- en herbouwkengetallen van vergelijkbare objecten. De inspecteur heeft geen inzicht gegeven in de door hem gehanteerde prijzen. Gelet hierop is de door de eigenaar bepleite waarde goed gefundeerd en verdient het taxatierapport van de eigenaar de voorkeur boven het taxatierapport dat door de inspecteur is overgelegd. De WOZ-waarde wordt daarom verminderd tot 358.000 euro.
GERECHTSHOF 's-GRAVENHAGE
Sector belasting
Nummer BK-10/00037
Uitspraak van de derde meervoudige belastingkamer d.d. 27 oktober 2010
op het hoger beroep van [belanghebbende] te [Z], tegen de uitspraak van de rechtbank 's-Gravenhage van 16 december 2009, nummer AWB 09/3189 WOZ, betreffende na te vermelden beschikking en aanslag.
Beschikking en aanslag, bezwaar en geding in eerste aanleg
1.1. De Inspecteur, de heffingsambtenaar van de gemeente Alphen aan den Rijn, heeft bij beschikking de waarde van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [a-straat 1] te [Z] (hierna: de woning), op de voet van artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) op de waardepeildatum 1 januari 2008 (hierna: de waardepeildatum) voor het tijdvak 1 januari 2009 tot en met 31 december 2009 vastgesteld op € 400.000. Met de beschikking is in één geschrift de aan belanghebbende opgelegde aanslag in de onroerende-zaakbelasting voor het jaar 2009 bekendgemaakt.
1.2. Bij in één geschrift vervatte uitspraken op bezwaar heeft de Inspecteur belanghebbendes bezwaren tegen de beschikking en de aanslag afgewezen.
1.3. Belanghebbende heeft tegen de uitspraken op bezwaar beroep bij de rechtbank ingesteld. De rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard.
Loop van het geding in hoger beroep
2.1. Belanghebbende is van de uitspraak van de rechtbank in hoger beroep gekomen bij het Hof. In verband daarmee is door de griffier een griffierecht geheven van € 110. De Inspecteur heeft een verweerschrift ingediend.
2.2. De mondelinge behandeling van de zaak heeft plaatsgehad ter zitting van het Gerechtshof van 15 september 2010, gehouden te Den Haag. Aldaar zijn beide partijen verschenen. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt.
Verordening
3. De raad van de gemeente Alphen aan den Rijn heeft in zijn openbare vergadering van
18 december 2008 de Verordening onroerende-zaakbelastingen 2009 (hierna: de Verordening) vastgesteld. Blijkens de inhoud van de gedingstukken is de Verordening op de wettelijk voorgeschreven wijze bekendgemaakt.
Vaststaande feiten
Op grond van de stukken van het geding en het ter zitting verhandelde staat in hoger beroep het volgende vast:
4.1. Belanghebbende is gebruiker en genothebbende krachtens eigendom, bezit of beperkt recht van de woning. De woning is een hoekwoning met aanbouw, vrijstaande garage, erf, tuin en ondergrond. De inhoud van de woning is circa 405 m³. De oppervlakte van het perceel is circa 239 m².
4.2. In opdracht van belanghebbende is de woning getaxeerd door taxateur [A]. In het door de taxateur uitgebracht taxatierapport, waarvan een afschrift behoort tot de gedingstukken, is de waarde van de woning op de waardepeildatum getaxeerd op € 349.000.
4.3. In het taxatierapport van de zijde van belanghebbende wordt de door hem bepleite waarde ondersteund met behulp van de gegevens in de onderstaande matrix.
[a-straat 2] [a-straat 3] [a-straat 4] Belanghebbende
inhoud 405 405 395 405
oppervlakte 220 333 135 239
aanbouw 28
verkoopdatum 02/10/2008 12/12/2007 02/07/2007
verkoopprijs 374.750 401.500 282.750
Prijs/m3 425 425 425 425 (aanbouw 475)
Prijs/m² 610 645 770 624
WOZ-waarde 373.825 401.910 284.825 349.481
4.4. De Inspecteur ondersteunt de vastgestelde waarde met de gegevens in de navolgende matrix.
[a-straat 3] [a-straat 5] Belanghebbende
inhoud 405 580 405
oppervlakte 333 316 239
aanbouw 28
verkoopdatum 12/12/2007 02/09/2008
verkoopprijs 401.500 485.000
Prijs/m3 685 616,50 685 (aanbouw 450)
Gem. prijs/m² 314 320 355
WOZ-waarde 404.000 482.000 394.000
Omschrijving geschil in hoger beroep en standpunten van partijen
5.1. In geschil is de waarde van de woning op de waardepeildatum.
5.2. Belanghebbende stelt zich op het standpunt dat de waarde ten hoogste € 358.000 bedraagt, de Inspecteur stelt zich op het standpunt dat de waarde ten minste € 394.000 bedraagt.
5.3. Voor een nadere uiteenzetting van de gronden waarop partijen hun standpunt doen steunen, verwijst het Hof naar de gedingstukken.
Conclusies van partijen
6.1. Het hoger beroep van belanghebbende strekt tot vernietiging van de uitspraak van de rechtbank, vernietiging van de uitspraken op bezwaar, wijziging van de beschikking in die zin dat de waarde wordt vastgesteld op € 358.000, dienovereenkomstige vermindering van de aanslag en veroordeling van de Inspecteur in de proceskosten van belanghebbende.
6.2. De Inspecteur concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de rechtbank.
Overwegingen omtrent het geschil in hoger beroep
7.1. Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet dient de waarde van de woning te worden bepaald op de aan die zaak toe te kennen waarde, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle eigendom in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer, ofwel de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor de onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald.
7.2. Op de Inspecteur rust - gelet op betwisting van belanghebbende - de last aannemelijk te maken dat de waarde niet hoger is vastgesteld dan de waarde in het economische verkeer op de waardepeildatum.
7.3. Na afweging van hetgeen partijen over en weer in het geding hebben aangevoerd is het Hof van oordeel dat de Inspecteur met het door hem overgelegde taxatierapport, de daarin opgenomen vergelijkingsobjecten, de gerealiseerde aankoopprijzen van deze objecten en de daarop gegeven toelichting, tegenover hetgeen belanghebbende heeft gesteld, niet aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning gerekend naar het waardepeil per 1 januari 2008 niet minder dan € 394.000 bedraagt. Hierbij heeft het Hof het volgende in aanmerking genomen. Beide partijen hebben hun standpunt geschraagd met een taxatierapport. In beide rapporten zijn vergelijkingsobjecten opgenomen waarvan verkoopprijzen zijn gerealiseerd rondom de waardepeildatum. Ten opzichte van de vergelijkingsobjecten toont de woning verschillen naar inhoud en oppervlakte. Beide partijen hebben getracht deze verschillen tot uitdrukking te laten komen in hun waardebepaling door de gerealiseerde verkoopprijzen door middel van matrices te differentiëren naar de waarde van de (onder)grond en die van de opstal. Belanghebbende hanteert daarbij prijzen per m² variërend van € 610 tot € 700, nader van € 630 tot € 837 en prijzen per m³ van € 425, nader van € 400 tot € 425. Op dezelfde wijze hanteert de Inspecteur prijzen per m² van € 314 tot € 355 en per m³ van € 616,50 tot € 685. Belanghebbende heeft de door hem gehanteerde prijzen per m² en per m³ ondersteund met het verkoopcijfer van een bouwkavel in een naastgelegen villapark, alsmede met nieuw- en herbouwkengetallen van vergelijkbare objecten. De Inspecteur heeft geen inzicht gegeven in de door hem gehanteerde prijzen. Een en ander leidt het Hof tot de conclusie dat de wijze waarop belanghebbende de door hem bepleite waarde heeft afgeleid uit de gerealiseerde verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten goed gefundeerd is en het taxatierapport van belanghebbende de voorkeur verdient boven het taxatierapport dat door de Inspecteur is overgelegd.
7.4. Met in achtneming van hetgeen hiervoor is overwogen komt het Hof tot het oordeel dat het hoger beroep van belanghebbende slaagt en dat beslist dient te worden als volgt.
Proceskosten en griffierecht
8.1. Het Hof acht termen aanwezig de Inspecteur te veroordelen in de door belanghebbende in hoger beroep gemaakte proceskosten. In het feit dat beroepsmatig rechtsbijstand is verleend op basis van no cure no pay ziet het Hof geen aanleiding belanghebbende een proceskostenvergoeding te weigeren. Het Hof stelt de kosten, op de voet van artikel 8:75 van de Algemene wet bestuursrecht in verbinding met het Besluit proceskosten bestuursrecht en de daarbij behorende bijlage, vast op € 2.250,20 [€ 1.679 wegens beroepsmatig verleende rechtsbijstand voor de rechtbank en voor het Hof (2,5 punten à € 322 en 2 punten à € 437 x 1 (gewicht van de zaak)) en € 571,20 wegens kosten van het deskundigenrapport]. Voor een hogere vergoeding acht het Hof geen termen aanwezig.
8.2. Voorts dient aan belanghebbende het voor de behandeling voor de rechtbank gestorte griffierecht van € 41, alsmede het voor de behandeling in hoger beroep gestorte griffierecht van € 110 te worden vergoed.
Beslissing
Het Gerechtshof:
- vernietigt de uitspraak van de rechtbank;
- vernietigt de uitspraken op bezwaar;
- wijzigt de beschikking in die zin dat de waarde van de woning wordt vastgesteld op € 358.000;
- vermindert de aanslag tot een naar een grondslag van € 358.000;
- veroordeelt de Inspecteur in de proceskosten aan de zijde van belanghebbende, vastgesteld op € 2.250,20;
- gelast de Inspecteur aan belanghebbende een bedrag van in totaal € 151 aan griffierecht te vergoeden.
Deze uitspraak is vastgesteld door mrs. J.J.J. Engel, Th. Groeneveld en B. van Walderveen, in tegenwoordigheid van de griffier mr. L. van den Bogerd. De beslissing is op 27 oktober 2010 in het openbaar uitgesproken.
