NLFiscaal | WOZ / Voor de WOZ-waardering moet een gebouw waarin zich zelfstandig verhuurde appartementen bevinden niet als één gebouw worden gewaardeerd / de waardering moet plaatsvinden per verhuurd appartement / het feit dat de gemeente niet toestaat dat het pand juridisch kan worden gesplitst in afzonderlijke appartementen is hierbij niet relevant NLF

Gerelateerde content

Wet en parlementaire geschiedenis
Internationale regelgeving
Lagere regelgeving
Besluiten
Jurisprudentie
Commentaar NLFiscaal
Literatuur
Recent

Een commanditaire vennootschap (CV) bezit in Amsterdam twee panden waarin zich negen afzonderlijk verhuurde appartementen bevinden. De (eigendomsrechten op de) gebouwen zijn niet gesplitst en mogen niet gesplitst worden in appartementsrechten. De CV heeft de panden in 1998 gekocht voor fl. 490.000.
Voor het WOZ-tijdvak 2001 - 2004 waardeerde Amsterdam acht verhuurde appartementen afzonderlijk op fl. 297.000 per woning. Eén appartement werd op fl. 338.000 gewaardeerd. De totale WOZ-waarde bedroeg dus fl. 2714.000.
De CV was het hier niet mee eens, maar kreeg geen gelijk bij het Hof en de Hoge Raad.
De appartementen zijn namelijk bestemd om als afzonderlijk geheel te worden gebruikt. In dat geval moet elk van die apartementen op grond van artikel 16, aanhef en letter c, van de Wet WOZ voor de waardering als één onroerende zaak worden aangemerkt. Hierbij is het niet relevant dat het pand niet mag worden gesplitst en de eigendom van de appartementen naar burgerlijk recht dus niet afzonderlijk overdraagbaar is.
De CV had voorts betoogd dat er sprake was van een op grond van de mensenrechten verboden discriminatie. Dit vanwege het feit dat de appartementen werden gewaardeerd als waren zij gesplitst (en daardoor meer dan het vijfvoudige waard zijn van de onsplitsbare), terwijl daarvan geen sprake is.
De Hoge Raad beslist hierop echter dat de wetgever bij het systeem van de WOZ-waardering niet de grenzen van de hem op fiscaal gebied toekomende ruime beoordelingsvrijheid heeft overschreden.
Het cassatieberoep van de CV wordt ongegrond verklaard.

Uitspraak Gerechtshof Amsterdam

UITSPRAAK

op het beroep van X C.V. te Z, belanghebbende,

tegen

een uitspraak van de Directeur van de gemeentebelastingen van de gemeente Amsterdam, verweerder.

1. Loop van het geding

Van belanghebbende is ter griffie van het gerechtshof een beroepschrift ingekomen op 20 september 2001, aangevuld bij brief van 30 oktober 2001. Het beroep is gericht tegen de uitspraak van verweerder, gedagtekend 30 augustus 2001, betreffende 9 van de 10 onder kennisgeving 999999 ten name van belanghebbende genomen beschikkingen betreffende de waardevaststelling van na te noemen onroerende zaken te Amsterdam (hierna: de onroerende zaken), voor het tijdvak 1 januari 2001 tot en met 31 december 2004.

De in geschil zijnde beschikkingen, gedagtekend 15 maart 2001, hebben betrekking op de onroerende zaken: a-straat 1-a, 1-b, 1-c, 1-d, en a-straat 2-a, 2-b, 2-c, 2-d, 2-e (+1 4e verd). De naar de waardepeildatum 1 januari 1999 bepaalde en bij de beschikkingen vastgestelde waarde van eerstgenoemde onroerende zaak is ƒ 338.000 en die van elk van de overige 8 genoemde onroerende zaken ƒ 297.000. Het bezwaar tegen deze beschikkingen is bij de bestreden uitspraak ongegrond verklaard.

Het beroep strekt tot vernietiging van de uitspraak en van de beschikkingen.

Verweerder heeft een verweerschrift ingediend en concludeert tot bevestiging van de uitspraak.

Het beroep is behandeld ter zitting van 23 april 2002, alwaar zijn verschenen namens belanghebbende A, vergezeld van twee kantoorgenoten, en namens verweerder B, vergezeld van C, taxateur. Gemachtigde heeft ter zitting een pleitnota voorgedragen en overgelegd.

2. Tussen partijen vaststaande feiten

2.1. In de panden a-straat 1 en 2 (verder de panden) bevinden zich 9 verhuurde woningen. Belanghebbende heeft de panden in april 1998 in verhuurde staat gekocht voor ƒ 490.000. De panden zijn niet gesplitst en belanghebbende beschikt niet over een vergunning de panden in 9 appartementsrechten te splitsen.

3. Geschil

Tussen partijen is in geschil of de woningen mogen worden gewaardeerd alsof ze afzonderlijk in eigendom overdraagbaar zijn.

4. Standpunten van partijen en behandeling ter zitting

4.1. Voor de standpunten van partijen wordt verwezen naar hetgeen dienaangaande in de gedingstukken is vermeld.

4.2. Ter zitting is daaraan nog toegevoegd door of namens

belanghebbende:
De waarde op zichzelf is niet in geschil, de panden zijn aangekocht als beleggingspanden, daarom moet van de beleggingswaarde worden uitgegaan.

verweerder:
Ik kan geen verklaring geven voor het verschil in dagtekening van de aan belanghebbende gezonden uitspraak op bezwaar (30 augustus 2001) en de in het dossier van verweerder aanwezige exemplaar (22 augustus 2001).

5. Beoordeling van het geschil

5.1.1. Voor het onderhavige geschilpunt is met name van belang het bepaalde in artikel 16, aanhef en onderdeel c, van de Wet waardering onroerende zaken (de Wet), alsmede het bepaalde in artikel 17, tweede lid, van de Wet.

5.1.2. Ingevolge artikel 16, aanhef en onderdeel c, van de Wet dient - samengevat - voor de toepassing van de wet als één onroerende zaak te worden aangemerkt elk gedeelte van een gebouwd eigendom dat blijkens zijn indeling is bestemd om als afzonderlijk geheel te worden gebruikt.

5.1.3. Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet, wordt de waarde van een onroerende zaak bepaald op de waarde die aan die zaak dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen.

5.2.1. Vaststaat dat de 9 zich in de panden bevindende woningen afzonderlijk verhuurbaar zijn en ook feitelijk afzonderlijk verhuurd worden. Het Hof is van oordeel dat elk van de 9 woningen bestemd is om als afzonderlijk geheel te worden gebruikt en dus een onroerende zaak in de zin van artikel 16, aanhef, onderdeel c van de Wet vormt. Het Hof verwerpt dan ook belanghebbendes stelling dat onjuist is de opvatting dat voor de Wet de panden moeten worden gewaardeerd alsof ze wel gesplitst zijn.

5.2.2. Uit de onder 5.1.3 opgenomen regeling volgt dat de aan elke woning toe te kennen waarde wordt bepaald alsof die woning afzonderlijk overgedragen kan worden en alsof de verkrijger die woning in volle omvang in gebruik kan nemen.

5.3. Nu niet in geschil is dat verweerder bij de waardering voormelde regels in acht heeft genomen, is er geen reden voor vernietiging van de beschikkingen waarbij de waarde van deze onroerende zaken is vastgesteld.

5.4. De door belanghebbende bepleite waarderingsmethode is in strijd is met evenvermelde bepalingen. Het Hof verwerpt mitsdien de stelling van belanghebbende dat deze methode in aanmerking moet worden genomen voor de in de Wet bedoelde waardering.

5.5. Belanghebbende heeft zich voorts beroepen op het gelijkheidsbeginsel en op ‘het verbod van discriminatie door het EVRM en het BuPoverdrag’. Zijns inziens houdt de Wet in dat gelijke gevallen ongelijk en ongelijke gevallen gelijk behandeld worden. Het Hof verstaat belanghebbende aldus dat zij meent dat haar situatie feitelijk en rechtens verschilt met die van een eigenaar van een gebouw waarin zich gesplitste appartementen bevinden, terwijl zij als gevolg van het bepaalde in de onder 5.1.2 en 5.1.3 vermelde artikelen wel gelijk met die eigenaar behandeld wordt. Belanghebbende stelt, zo begrijpt het Hof, dat genoemde bepalingen strijdig zijn met artikel 26 van het Internationale Verdrag inzake Burgerlijke en Politieke rechten en met artikel 14 van het Europese Verdrag tot bescherming van de rechten van de mens en de fundamentele vrijheden en daarom verbindende kracht mist.

5.6. Bij de beantwoording van de vraag of sprake is van een door genoemde Verdragen verboden ongelijke behandeling, moet worden vooropgesteld dat zij niet iedere ongelijke behandeling van gelijke gevallen verbieden, doch alleen die welke als discriminatie moet worden beschouwd omdat een objectieve en redelijke rechtvaardiging ervoor ontbreekt. Hierbij komt aan de wetgever een zekere beoordelingsvrijheid toe bij het beantwoorden van de vraag of gevallen voor de toepassing van deze Verdragen als gelijk moeten worden beschouwd, en of, in het bevestigende geval, een objectieve en redelijke rechtvaardiging bestaat om die gevallen niettemin in verschillende zin te regelen.

5.7. De wetgever heeft voor ogen gestaan dat het belastbare object voor de zogenoemde gebruikersheffingen aan zou sluiten bij het object voor de Wet. Om die reden heeft de wetgever in artikel 16, aanhef en onderdeel c van de Wet gekozen voor een formulering waarbij de kleinst mogelijk zelfstandig bruikbare eenheid als één onroerende zaak wordt aangemerkt. Naar het oordeel van het Hof heeft de wetgever het object kunnen afbakenen op de wijze zoals zij dat in genoemde artikel gedaan heeft. Hij is derhalve op dit punt niet buiten de hem toekomende beoordelingsvrijheid getreden.

5.7. Met de ficties van artikel 17, tweede lid, van de Wet heeft de wetgever willen bereiken dat de voor de Wet te hanteren waarde in sterke mate geobjectiveerd wordt. Weliswaar kunnen die ficties ertoe leiden dat feitelijk en juridisch ongelijke gevallen gelijk worden behandeld, bijvoorbeeld doordat eigenaren van gesplitste en eigenaren van ongesplitste opstallen gelijk behandeld worden, in die zin dat voor beiden geldt dat gewaardeerd wordt alsof er sprake is van in appartementsrechten gesplitste panden, maar voor deze ongelijke behandeling bestaat – gelet op de doelstelling van de wetgever - naar het oordeel van het Hof een objectieve en redelijke rechtvaardiging.

5.8. Het vorenoverwogene voert tot de slotsom dat het beroep ongegrond is.

6. Proceskosten

Het Hof acht geen termen aanwezig verweerder te veroordelen in de proceskosten op de voet van artikel 8:75 van de Algemene wet bestuursrecht.

7. Beslissing

Het Hof verklaart het beroep ongegrond.

Aldus vastgesteld op 3 juli 2002 door mr. Goes, lid van de belastingkamer, in tegenwoordigheid van mr. Van der Laan als griffier. De beslissing is op die datum ter openbare zitting uitgesproken.

Arrest gewezen op het beroep in cassatie van de commanditaire vennootschap X C.V. te Z tegen de uitspraak van het Gerechtshof te Amsterdam van 3 juli 2002, nr. P01/03129, betreffende na te melden beschikkingen op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ).

1. Beschikkingen, bezwaar en geding voor het Hof

Ten aanzien van belanghebbende is bij in één geschrift vervatte beschikkingen de waarde van de onroerende zaak a-straat 1-a te Q voor het tijdvak 1 januari 2001 tot en met 31 december 2004 vastgesteld op fl. 338.000, en is de waarde van de onroerende zaken a-straat 1-b, 1-c, 1-d, 2-a, 2-b, 2-c, 2-d en 2-e (+ 1 4e verd) te Q voor het tijdvak 1 januari 2001 tot en met 31 december 2004 vastgesteld op fl. 297.000 per onroerende zaak.
Na door belanghebbende daartegen gemaakt bezwaar heeft de Directeur Gemeentebelastingen Amsterdam (hierna: de Directeur) bij uitspraak de beschikkingen gehandhaafd.
Belanghebbende is tegen die uitspraak in beroep gekomen bij het Hof.
Het Hof heeft het beroep ongegrond verklaard. De uitspraak van het Hof is aan dit arrest gehecht.

2. Geding in cassatie

Belanghebbende heeft tegen 's Hofs uitspraak beroep in cassatie ingesteld. Het beroepschrift in cassatie is aan dit arrest gehecht en maakt daarvan deel uit.
Het college van burgemeester en wethouders van de gemeente Amsterdam (hierna: het College) heeft een verweerschrift ingediend.
Belanghebbende heeft de zaak doen toelichten door mr. E.A.M. Santen, advocaat te Amsterdam.

3. Beoordeling van de klachten

3.1. In cassatie kan van het volgende worden uitgegaan.
Belanghebbende is eigenaar van de gebouwen a-straat 1 en 2 te Q. In deze gebouwen bevinden zich negen afzonderlijk verhuurde woningen. De (eigendomsrechten op de) gebouwen zijn niet gesplitst en mogen niet gesplitst worden in appartementsrechten. De Directeur heeft bij de bestreden beschikkingen de waarde vastgesteld van elke woning afzonderlijk.

3.2. Voor het Hof was in geschil of de Directeur terecht de waarde van de woningen heeft bepaald alsof die woningen afzonderlijk in eigendom kunnen worden overgedragen.

3.3. Onder 5.1.1 tot en met 5.4 van zijn uitspraak heeft het Hof met juistheid uiteengezet dat en waarom (het systeem van) de Wet WOZ ertoe dwingt dit geschilpunt in het nadeel van belanghebbende te beslechten. Voorzover de klachten die uitkomst onrechtvaardig, onlogisch, onredelijk en onbillijk noemen, stuiten zij af op het bepaalde in artikel 11 van de Wet algemene bepalingen.

3.4. Daarnaast wijst belanghebbende erop dat de Memorie van toelichting met betrekking tot artikel 17 van de Wet WOZ niets zegt over een splitsingsverbod als hier aan de orde is, maar slechts vermeldt dat ingevolge de daarin vervatte zogenoemde overdrachtsfictie beperkte rechten, waarmee de onroerende zaak mocht zijn belast, weggedacht moeten worden. Dit argument kan belanghebbende niet baten. Nu elk van de woningen bestemd is om als afzonderlijk geheel te worden gebruikt, moet ook elk van die woningen reeds ingevolge het bepaalde in artikel 16, aanhef en letter c, van de Wet WOZ voor de waardering als één onroerende zaak worden aangemerkt, ook al wordt aldus de waarde van een "zaak" bepaald waarvan de eigendom naar burgerlijk recht niet afzonderlijk overdraagbaar is. Bij de waardering van dergelijke objecten moet bij wege van fictie ervan worden uitgegaan dat de eigendom van elk van die objecten afzonderlijk kan worden overgedragen en doet niet terzake dat splitsing van het gebouw in appartementen ingevolge de daarvoor geldende voorschriften niet mogelijk is.

3.5. Voorts beroept belanghebbende zich op het arrest van de Hoge Raad van 19 mei 1982, nr. 21029, BNB 1982/199. Nu ingevolge dat arrest bij de waardebepaling rekening moet worden gehouden met een publiekrechtelijke regeling die de kring van gegadigden voor de verkrijging van een woning beperkt, moet zeker rekening gehouden worden met een publiekrechtelijke regeling die overdracht algeheel verhindert, aldus kennelijk het betoog van belanghebbende.
Dit betoog faalt. De destijds in artikel 5 van het Besluit gemeentelijke onroerend-goedbelastingen, thans in artikel 17 van de Wet WOZ vervatte overdrachtsfictie stond en staat inderdaad niet eraan in de weg dat bij de waardering van een zaak rekening wordt gehouden met de waardedrukkende invloed van een publiekrechtelijke regeling die - in dat geval: omdat niet elke potentiële koper de zaak zou mogen bewonen - de kring van gegadigden voor de verkrijging van die zaak beperkt. Evenmin staat die overdrachtsfictie eraan in de weg dat rekening wordt gehouden met de waardedrukkende invloed die uitgaat van publiekrechtelijke voorschriften die het door (veronderstelde) kopers van de zaak te verwachten genot beperken (HR 20 december 2002, nr. 37558, BNB 2003/94, en HR 17 oktober 2003, nr. 38005, BNB 2004/43). De onmogelijkheid van overdracht van de eigendom van objecten als bedoeld in artikel 16, aanhef en letter c, van de Wet WOZ is echter een omstandigheid waarmee, ook al drukt zij de waarde van het gebouw waarvan die objecten "gedeelten" zijn, bij de waardering van die objecten geen rekening mag worden gehouden, omdat die objecten nu eenmaal ingevolge die bepaling moeten worden gewaardeerd alsof het afzonderlijke zaken zijn.

3.6. Ten slotte klaagt belanghebbende over de verwerping door het Hof van haar betoog dat ongelijke gevallen (gesplitste woongebouwen enerzijds, en ongesplitste en onsplitsbare woongebouwen anderzijds) gelijk worden behandeld (namelijk als waren zij gesplitst), terwijl de werkelijk gesplitste gebouwen volgens belanghebbende meer dan het vijfvoudige waard zijn van de onsplitsbare, hetgeen volgens belanghebbende strijd met het gelijkheidsbeginsel en een door het EVRM en het IVBPR verboden discriminatie oplevert.

3.7. De Wet WOZ heeft ten doel regels te stellen voor een uniforme bepaling van de waarde van onroerende zaken en de wijze van vaststelling daarvan ten behoeve van de heffing van belastingen door het Rijk, de gemeenten en de waterschappen; de wetgever heeft daarbij beoogd, kennelijk om uitvoeringstechnische redenen van eenvoud en doelmatigheid, voor zowel gebruikers als genothebbenden krachtens eigendom, bezit of beperkt recht van hetzelfde belastingobject te komen tot eenzelfde waarde. Het ter uitwerking van dit doel gekozen systeem houdt - gelet op artikel 16, aanhef en letter c, van de Wet WOZ - in dat bij een gebouw dat, zoals kennelijk het geval is met de onderhavige gebouwen, bestaat uit gedeelten die blijkens hun indeling bestemd zijn om als afzonderlijke woning te worden gebruikt, elke woning afzonderlijk een te waarderen object vormt. In dit systeem gaat het dus niet om de waarde van het gehele gebouw. Met deze, klaarblijkelijk eveneens op overwegingen van eenvoud en doelmatigheid berustende, uitwerking van zijn eerder vermelde oogmerk van uniforme waardevaststelling ten behoeve van de heffing van verschillende belastingen heeft de wetgever niet de grenzen van de hem op fiscaal gebied toekomende ruime beoordelingsvrijheid overschreden (vgl. EHRM 22 juni 1999, nr. 46757/99, zaak Della Ciaja/Italië, BNB 2002/398).

3.8. De slotsom luidt dat het cassatieberoep ongegrond is.

4. Proceskosten

De Hoge Raad acht geen termen aanwezig voor een veroordeling in de proceskosten.

5. Beslissing

De Hoge Raad verklaart het beroep ongegrond.

Dit arrest is gewezen door de vice-president A.G. Pos als voorzitter, en de raadsheren L. Monné, J.C. van Oven, A.R. Leemreis en C.J.J. van Maanen, in tegenwoordigheid van de waarnemend griffier A.I. Boussak-Leeksma, en in het openbaar uitgesproken op 28 mei 2004.

Lokale heffingen

2001 - 2004

28 mei 2004

38.665

ECLI:NL:HR:2004:AO9861

Gerelateerde content

Samenvatting

BRON

Metadata