Metadata
WOZ / de rechter moet bij een geschil zelf de waarde van een onroerende zaak vaststellen / hij mag niet zomaar het gemiddelde van de door partijen voorgestane waarden nemen
HR, 6 oktober 2006
Gerelateerde content
- Wet en parlementaire geschiedenis
- Internationale regelgeving
- Lagere regelgeving
- Besluiten
- Jurisprudentie
- Commentaar NLFiscaal
- Literatuur
- Recent
Samenvatting
De gemeente Bergen op Zoom had de WOZ-waarde van een onroerende zaak voor het tijdvak 1997-2000 vastgesteld op fl. 21.803.000. Na bezwaar werd de waarde vastgesteld op fl. 20.504.000. De eigenaar van de onroerende zaak vond dat nog te hoog en het Hof gaf hem gelijk. Het Hof stelde de waarde daarop vast op fl. 17.390.000. Het Hof overwoog daarbij dat het niet de overtuiging had gekregen dat het taxatierapport van de eigenaar een betere benadering vormt van de gecorrigeerde vervangingswaarde van de onroerende zaak dan het taxatierapport van Bergen op Zoom. Vervolgens oordeelde het Hof dat de waarde van de onroerende zaak “derhalve” moet worden vastgesteld op het gemiddelde van de door partijen voorgestane bedragen, afgerond fl. 17.390.000. Op het cassatieberoep van Bergen op Zoom oordeelt de Hoge Raad dat dit oordeel van het Hof op een onjuiste rechtsopvatting berust. In een situatie als deze moet de rechter zelf (desnoods na inwinning van een deskundigenbericht) komen tot de vaststelling van een waarde die niet noodzakelijk hoeft uit te komen op het gemiddelde. De zaak is verwezen.BRON
Uitspraak als bedoeld in artikel 8:66, eerste lid, van de Algemene wet bestuursrecht van het Gerechtshof te 's-Hertogenbosch, derde meervoudige Belastingkamer, op het beroep van de Stichting X te Z tegen de uitspraak van de heffingsambtenaar van de gemeente Bergen op Zoom (hierna: de ambtenaar) op het bezwaarschrift betreffende de in het kader van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ)aan belanghebbende gezonden beschikking waarbij de waarde van de onroerende zaak a-straat 1 te Z (hierna: de onroerende zaak) per de peildatum 1 januari 1995 is vastgesteld voor het tijdvak 1 januari 1997 tot en met 31 december 2000.
1. Ontstaan en loop van het geding
Met dagtekening 20 juni 1997 is bij beschikking de WOZ-waarde voor de onroerende zaak vastgesteld op ƒ 21.803.000,--. Op het tijdig gemaakte bezwaar van belanghebbende heeft de ambtenaar bij uitspraak van 7 december 2000 die waarde verminderd tot ƒ 20.504.000,--.
Belanghebbende is tegen die uitspraak tijdig in beroep gekomen bij het Hof en heeft terzake van dat beroep een griffierecht voldaan van ƒ 450,-- (€ 204,20). De ambtenaar heeft het beroep bij verweerschrift bestreden.
Het onderzoek ter zitting heeft met gesloten deuren plaatsgehad op 28 november 2003 te ‘s-Hertogenbosch. Aldaar zijn toen verschenen en gehoord gemachtigde van belanghebbende alsmede de ambtenaar.
Belanghebbende heeft te dezer zitting een pleitnota voorgedragen en exemplaren daarvan overgelegd aan het Hof en aan de wederpartij. De ambtenaar heeft verklaard geen bezwaar te hebben tegen overlegging van de vier bij deze pleitnota behorende bijlagen. Het Hof rekent deze pleitnota met bijlagen tot de stukken van het geding.
Het Hof heeft vervolgens het onderzoek ter zitting gesloten.
2. Feiten
Op grond van de stukken van het geding en het verhandelde ter zitting staat, als tussen partijen niet in geschil, dan wel door een van hen gesteld en door de wederpartij niet of niet voldoende weersproken, het volgende vast.
2.1. De onroerende zaak betreft een in het stadscentrum gelegen voormalig klooster met kapel dat thans in gebruik is als verzorgingstehuis. Het complex is eind jaren ’60, begin jaren ’70 sterk uitgebreid en eind jaren ’80, begin jaren ’90 deels gerenoveerd. Het complex biedt circa 280 zorgplaatsen. De totale oppervlakte inclusief de kapel is 9.204 m2. Het bruto vloeroppervlak (hierna: bvo) bedraagt voor de kapel en het mortuarium 545 m2 en voor de overige gebouwen 19.808 m2.
2.2. De ambtenaar gaat bij zijn taxatie uit van een grondprijs van ƒ 250,-- per m2. De bouwkosten van de gebouwen exclusief de kapel heeft hij bepaald aan de hand van de werkelijke bouwkosten in 1985 van een deelobject, welke kosten zijn herrekend naar de waardepeildatum, en de landelijk door verzorgingshuizen gehanteerde uitgangspunten voor de berekening van de bouwkosten. De taxateur komt zodoende tot een per gebouw gespecificeerd bedrag aan bouwkosten per m2 bvo dat resulteert in een gemiddelde van ƒ 1.708,-- per m2 bvo.
Voor de technische veroudering neemt hij een afschrijving van gemiddeld 34,5% in aanmerking daarbij uitgaande van een restwaarde van 25% tot 35% en een levensduur van 35 jaar en voor één deelobject 20 jaar.
Bij het bepalen van de functionele veroudering houdt hij rekening met de gewijzigde bouwwijze, belemmeringen in de gebruiksmogelijkheden, ondoelmatige indeling, het tekort dan wel overschot aan bvo ten opzichte van de landelijke gemiddelde bvo voor verzorgingsplaatsen en de excessieve gebruikskosten. De functionele afschrijving resulteert in een gemiddeld percentage van 24,5.
2.3. Belanghebbende gaat bij haar taxatie uit van een grondprijs van ƒ 190,-- per m2. De bouwkosten van de onderscheidenlijke gebouwen exclusief de kapel heeft zij bepaald aan de hand van de Waarderingsinstructie 1995 en van de aan Elsevier Taxatieboekje 1999 ontleende bouwkosten voor de met vergelijkbare deelobjecten overeenkomende verzorgingsflats, rekening houdend met bijkomende bouw- en projectkosten en BTW. Belanghebbende komt zodoende tot een per gebouw gespecificeerd bedrag aan bouwkosten per m2 bvo dat resulteert in een gemiddelde van ƒ 1.594,-- per m2 bvo.
Voor de technische veroudering neemt zij een afschrijving van gemiddeld 50,4% in aanmerking daarbij uitgaande van een restwaarde van 25% en een maal 35% en een levensduur van 30 jaar.
Bij het bepalen van de functionele veroudering houdt zij rekening met de gewijzigde bouwwijze, belemmeringen in de gebruiksmogelijkheden, ondoelmatige indeling, het tekort dan wel overschot aan bvo ten opzichte van de landelijke gemiddelde bvo voor verzorgingsplaatsen en de excessieve gebruikskosten. De functionele afschrijving resulteert in een gemiddeld percentage van 29,9.
3. Geschil, alsmede standpunten en conclusies van partijen
3.1. In geschil is of de WOZ-waarde van de onroerende zaak tot een juist bedrag is vastgesteld. Belanghebbende is van oordeel dat die waarde exclusief kapel ƒ 12.608.000,-- en inclusief kapel ƒ 14.276.925,-- bedraagt. De ambtenaar is van oordeel dat die waarden respectievelijk ƒ 18.823.648,-- en ƒ 20.504.558,-- bedragen.
3.2. Partijen doen hun standpunten steunen op de gronden welke daartoe door hen zijn aangevoerd in de van hen afkomstige stukken, van al welke stukken de inhoud als hier ingevoegd moet worden aangemerkt. Ter zitting hebben zij hieraan nog het volgende, zakelijk weergegeven, toegevoegd:
Belanghebbende
De grieven betreffende de kapel trek ik in.
Bij de bouwkosten is rekening gehouden met circa 10% aan bouw- en projectkosten zoals in de pleitnota is aangegeven en gespecificeerd. Een hoger percentage is voor omvangrijke projecten als de onderhavige niet reëel.
Ambtenaar
De door belanghebbende gehanteerde opslag voor bouw- en projectkosten is in dit geval te laag en dient circa 30% te bedragen. Bij de door mij gehanteerde bouwkosten is rekening gehouden met de in 2.2 genoemde uitgangspunten waarin alle bijkomende bouwkosten zijn verdisconteerd.
3.3. Belanghebbende concludeert tot gegrondverklaring van het beroep, vernietiging van de bestreden uitspraak en vermindering van de WOZ-waarde tot ƒ 14.276.925,--.
De ambtenaar concludeert tot ongegrondverklaring van het beroep.
4. Beoordeling van het geschil
Het Hof heeft, gelezen de stukken van partijen, waaronder de pleitnota van belanghebbende, gehoord partijen ter zitting, en in aanmerking genomen de wijze waarop zij de juistheid van elkaars standpunten hebben bestreden, niet de overtuiging gekregen dat het taxatierapport van de ene partij een betere benadering vormt van de gecorrigeerde vervangingswaarde van de onroerende zaak dan die van de andere partij. Het Hof stelt derhalve de WOZ-waarde van de onroerende zaak vast op het gemiddelde van de door partijen voorgestane bedragen, afgerond ƒ 17.390.000,--.
5. Proceskosten
Nu het beroep gegrond is, acht het Hof termen aanwezig de ambtenaar te veroordelen in de kosten die belanghebbende in verband met de behandeling van het beroep bij het Hof redelijkerwijs heeft moeten maken.
Het Hof stelt deze kosten, mede gelet op het bepaalde in het Besluit proceskosten bestuursrecht, op 2 (punten) x € 322,-- (waarde per punt) x 1,5 (gewicht van de zaak) is € 966,--.
6. Beslissing
Het Hof:
- verklaart het beroep gegrond,
- vernietigt de bestreden uitspraak,
- vermindert de vastgestelde waarde tot ƒ 17.390.000,--,
- gelast dat aan belanghebbende wordt vergoed het door deze ter zake van de behandeling van het beroep betaalde griffierecht tot een bedrag van € 204,20,
- veroordeelt de ambtenaar in de proceskosten van belanghebbende tot een bedrag van € 966,--, en
- wijst de gemeente Bergen op Zoom aan als de rechtspersoon die het griffierecht en de proceskosten moet vergoeden.
Aldus gedaan door A. Bijlsma, voorzitter, N. van Beelen en J.Th. Simons, en voor wat betreft de beslissing in tegenwoordigheid van C.A.F.M. Stassen, griffier, in het openbaar uitgesproken op: 19 februari 2004
Arrest gewezen op het beroep in cassatie van het college van burgemeester en wethouders van de gemeente Bergen op Zoom te Bergen op Zoom tegen de uitspraak van het Gerechtshof te ‘s-Hertogenbosch van 19 februari 2004, nr. 01/00306, betreffende na te melden ten aanzien van Stichting X te Z (hierna: belanghebbende) genomen beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken.
1. Beschikking, bezwaar en geding voor het Hof
Ten aanzien van belanghebbende is bij beschikking de waarde van de onroerende zaak a-straat 1 te Z voor het tijdvak 1 januari 1997 tot en met 31 december 2000 vastgesteld op ƒ 21.803.000.
Na door belanghebbende tegen de beschikking gemaakt bezwaar heeft de heffingsambtenaar van de gemeente Bergen op Zoom (hierna: de heffingsambtenaar) bij uitspraak de waarde nader vastgesteld op ƒ 20.504.000.
Belanghebbende is tegen die uitspraak in beroep gekomen bij het Hof.
Het Hof heeft het beroep gegrond verklaard, de uitspraak van de heffingsambtenaar vernietigd en de waarde nader vastgesteld op ƒ 17.390.000. De uitspraak van het Hof is aan dit arrest gehecht.
2. Geding in cassatie
Het college van burgemeester en wethouders van de gemeente Bergen op Zoom heeft tegen 's Hofs uitspraak beroep in cassatie ingesteld. Het beroepschrift in cassatie is aan dit arrest gehecht en maakt daarvan deel uit.
3. Beoordeling van het middel
3.1. Het Hof heeft overwogen dat het - gelezen de stukken van partijen, gehoord partijen ter zitting, en in aanmerking genomen de wijze waarop zij de juistheid van elkaars standpunten hebben bestreden - niet de overtuiging heeft gekregen dat het taxatierapport van de ene partij een betere benadering vormt van de gecorrigeerde vervangingswaarde van de onroerende zaak dan die van de andere partij.
3.2. Vervolgens heeft het Hof geoordeeld dat het ‘derhalve’ de waarde vaststelt op het gemiddelde van de door partijen voorgestane bedragen, afgerond € 17.390.000.
3.3. Dat oordeel wordt in cassatie terecht bestreden. Indien het gebruik van het woord ‘derhalve’ is gebaseerd op de opvatting dat in een geval als onder 3.1 bedoeld, de waarde moet worden gesteld op het gemiddelde van de door partijen voorgestane bedragen, berust het op een onjuiste rechtsopvatting. In een zodanig geval moet de rechter zelf - desgeraden na inwinning van een deskundigenbericht - komen tot een vaststelling van de waarde, welke niet noodzakelijkerwijs hoeft uit te komen op het gemiddelde. Indien het oordeel niet gebaseerd is op die onjuiste rechtsopvatting, ontbreekt elke motivering voor de door het Hof vastgestelde waarde. ’s Hofs uitspraak is mitsdien niet naar de eis der wet met redenen omkleed.
3.4. ’s Hofs uitspraak kan niet in stand blijven. Verwijzing moet volgen voor een nieuwe behandeling van de zaak in volle omvang. Het middel behoeft voor het overige geen behandeling.
4. Proceskosten
De Hoge Raad acht geen termen aanwezig voor een veroordeling in de proceskosten. Door het verwijzingshof zal worden beoordeeld of aan belanghebbende voor de kosten van het geding voor het Hof een vergoeding dient te worden toegekend.
5. Beslissing
De Hoge Raad:
verklaart het beroep gegrond,
vernietigt de uitspraak van het Hof, behoudens de beslissing omtrent het griffierecht, en
verwijst het geding naar het Gerechtshof te ’s-Gravenhage ter verdere behandeling en beslissing van de zaak met inachtneming van dit arrest.
Dit arrest is gewezen door de vice-president J.W. van den Berge als voorzitter, en de raadsheren L. Monné, P.J. van Amersfoort, C.J.J. van Maanen en C.A. Streefkerk, in tegenwoordigheid van de waarnemend griffier A.I. Boussak-Leeksma, en in het openbaar uitgesproken op 6 oktober 2006.
Metadata
Rubriek(en)
Lokale heffingenBelastingtijdvak
1997-2000Instantie
HRDatum instantie
6 oktober 2006Rolnummer
41.037ECLI
ECLI:NL:HR:2006:AY9493