Metadata
WOZ / van een gebouw dat in gebruik is als kantoorruimte voor Rijksambtenaren maar dat ook geëxploiteerd zou kunnen worden in de commerciële sfeer kan de gecorrigeerde vervangingswaarde niet afwijken van de waarde in het economisch verkeer / er is geen reden om de OB te elimineren
Hof Den Haag, 31 augustus 2004
Gerelateerde content
- Wet en parlementaire geschiedenis
- Internationale regelgeving
- Lagere regelgeving
- Besluiten
- Jurisprudentie
- Commentaar NLFiscaal
- Literatuur
- Recent
Samenvatting
Een gebouw dient als kantoorruimte voor Rijksambtenaren, maar zou ook zeer wel in de commerciële sfeer geëxploiteerd kunnen worden. In dat geval kan de gecorrigeerde vervangingswaarde niet afwijken van de waarde in het economisch verkeer. De marktwaarde wordt door de Staat iets lager vastgesteld dan door de gemeente den Haag. Het Hof houdt het op het gemiddelde. Omdat de Staat niet in aanmerking komt voor aftrek van voordruk OB, mag de OB niet uit de waardering geëlimineerd worden.BRON
UITSPRAAK
op het beroep van de Staat der Nederlanden tegen de uitspraken van de heffingsambtenaar van de gemeente Den Haag (hierna: de Inspecteur), betreffende na te noemen beschikkingen.
1.Beschikkingen en bezwaar
1.1Ten aanzien van belanghebbende als genothebbende krachtens eigendom is bij twee op een biljet verenigde beschikkingen als bedoeld in hoofdstuk IV van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaken, plaatselijk bekend als a-straat 1, BG - 00de verdieping onderscheidenlijk parkeergarage, te Den Haag, voor het tijdvak van 1 januari 1997 tot en met 31 december 2000 vastgesteld naar de waardepeildatum 1 januari 1995 (hierna: de waardepeildatum). Daarbij is de waarde van a-straat 1, BG - 00de verdieping vastgesteld op fl. a en de waarde van a-straat 1, parkeergarage op fl. b.
1.2Bij twee in een geschrift vervatte uitspraken van de Inspecteur zijn de door belanghebbende tegen de beschikkingen gemaakte bezwaren ongegrond verklaard.
2.Loop van het geding
2.1Belanghebbende is van de bovenvermelde uitspraken in beroep gekomen bij het Hof. In verband daarmee is door de griffier een griffierecht geheven van € 218. De Inspecteur heeft een verweerschrift ingediend.
2.2De mondelinge behandeling van de zaak heeft plaatsgehad ter zitting van het Gerechtshof van 26 november 2003, gehouden te Den Haag. Aldaar zijn beide partijen verschenen. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt.
2.3Partijen hebben ingevolge een door het Hof ter zitting tot hen gericht verzoek, verduidelijkt bij brieven aan partijen van 28 november 2003, als aanvulling op het ter zitting verhandelde bij een door hen gezamenlijk ondertekende brief, gedagtekend 27 januari 2004, meegedeeld welke conclusies zij aan de door hun ingenomen standpunten verbinden. Daarna hebben zij, bij een telefonisch contact met de griffier, elk desgevraagd te kennen gegeven het Hof toestemming te verlenen om zonder een nadere mondelinge behandeling van de zaak uitspraak te doen.
3.Vaststaande feiten
Op grond van de stukken van het geding en het ter zitting verhandelde is, als tussen partijen niet in geschil, dan wel door een van hen gesteld en door de wederpartij niet of onvoldoende weersproken, het volgende komen vast te staan:
3.1 Belanghebbende is eigenaresse en gebruikster van beide de aan de a-straat 1 te Den Haag gelegen onroerende zaken (hierna ook aan te duiden als het kantoorgebouw onderscheidenlijk de parkeergarage). De onroerende zaken zijn gelegen in (. . .). Het kantoorgebouw is in gebruik als kantoorruimte voor ambtenaren van een ministerie (. . .).
3.2De onroerende zaken zijn omstreeks 19-- gebouwd en in 19-- in gebruik genomen.
3.3Blijkens hun gezamenlijke brief van 27 januari 2004 hebben partijen overeenstemming bereikt over het bedrag waarop de waarde van de parkeergarage moet worden vastgesteld, te weten fl. c.
4.Omschrijving geschil en standpunten van partijen
4.1Tussen partijen is nog in geschil op welk bedrag de waarde van het kantoorgebouw moet worden vastgesteld. Partijen verschillen daarbij van mening over het antwoord op drie vragen, namelijk:
a.1is de gecorrigeerde vervangingswaarde (artikel 17, derde lid, van de Wet WOZ) op een hoger bedrag te stellen dan de waarde, bepaald volgens de huurkapitalisatiemethode (artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ),
a.2indien de onder a.1 geformuleerde vraag ontkennend wordt beantwoordt, op welk bedrag moet de waarde, bepaald volgens de huurkapitalisatiemethode worden vastgesteld,
b. moet invloed van omzetbelasting bij de waardebepaling worden geëlimineerd ?
4.2Belanghebbende beantwoordt vraag a.1 ontkennend en vraag b bevestigend. De Inspecteur beantwoordt die vragen in tegengestelde zin.
4.3Voor de standpunten van partijen en de gronden waarop zij deze doen steunen, verwijst het Hof verder naar de gedingstukken.
5.Conclusies van partijen
5.1Het beroep van belanghebbende strekt nog tot vaststelling van de waarde van het kantoorgebouw primair op fl. d en, voor het geval het Hof vraag b ontkennend beantwoordt, subsidiair op fl. e.
5.2De Inspecteur concludeert tot vaststelling van de waarde van het kantoorgebouw op primair een gecorrigeerde vervangingswaarde van fl. a, subsidiair een waarde volgens de huurkapitalisatiemethode van fl. f en, voor het geval het Hof oordeelt dat invloed van omzetbelasting bij de bepaling van de waarde moet worden geëlimineerd, een gecorrigeerde vervangingswaarde van fl. g dan wel een waarde volgens de huurkapitalisatiemethode van fl. h.
6.Overwegingen omtrent het geschil
Wat betreft de toepassing van artikel 17, tweede en derde lid, van de Wet WOZ (vraag a.1)
6.1Het kantoorgebouw bevindt zich op een locatie in (. . .). Het is in gebruik als kantoorruimte voor ambtenaren van een ministerie (. . .).
6.2Het kantoorgebouw wordt derhalve uitsluitend geëxploiteerd om in het algemeen belang gelegen redenen.
6.3Tussen partijen is niet in geschil dat het kantoorgebouw ook zou kunnen worden geëxploiteerd in de commerciële sfeer en dat er omstreeks de peildatum gegadigden zouden zijn geweest die het object met dat oogmerk zouden hebben willen verwerven. In verband hiermee is niet gebleken, en de Inspecteur heeft het ook niet gesteld, dat het kantoorgebouw toen voor gebruik in de commerciële sfeer minder geschikt was dan om te worden geëxploiteerd om in het algemeen belang gelegen redenen.
6.4Het Hof is derhalve van oordeel dat het kantoorgebouw een courant object is dat evengoed in de commerciële sfeer zou kunnen worden gebruikt. Het is dan op zichzelf aannemelijk dat de beste koper de zaak zou hebben willen verwerven, eventueel met handhaving van aard en bestemming ervan. Alsdan kan de gecorrigeerde vervangingswaarde als bedoeld in artikel 17, derde lid, van de Wet WOZ, in beginsel niet afwijken van de waarde in het economische verkeer in de zin van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ (hierna: de marktwaarde).
6.5Dit oordeel houdt tevens in dat het bedrag, waarvoor belanghebbende als eigenaresse een zaak zou kunnen verwerven die voor haar hetzelfde nut oplevert als de te waarderen zaak, te dezen niet hoger kan zijn dan de marktwaarde.
6.6Voorzover in de standpunten en conclusies van de Inspecteur een andere opvatting besloten ligt, verwerpt het Hof die. Onjuist is de opvatting dat, als - niettegenstaande het in 6.4 en 6.5 overwogene - de enkele berekening van de gecorrigeerde vervangingswaarde een hogere uitkomst geeft dan de marktwaarde, deze hogere uitkomst het bedrag is waarop de waarde moet worden vastgesteld. Met deze opvatting wordt immers miskend dat de gecorrigeerde vervangingswaarde moet worden gezien als een technische uitwerking van de waarde die de zaak in economische zin voor de eigenaar zelf heeft. De wetgever heeft daarmee niet een heffingsmaatstaf willen introduceren die zich losmaakt van zowel de objectieve verkoopwaarde als van de - eventueel hogere - waarde voor de eigenaar zelf.
Wat betreft eliminatie van de invloed van omzetbelasting uit de waarde (vraag b)
6.7Per 1 januari 1995 was de Staat eigenaresse en gebruikster van de onderhavige onroerende zaak, die meer dan twee jaar daarvoor in gebruik is genomen.
6.8Zij kan - reeds omdat vaststaat dat zij de onroerende zaak niet gebruikt voor belaste prestaties - niet worden aangemerkt als een ondernemer in de zin van de Wet op de omzetbelasting 1968, die de omzetbelasting die aan haar in rekening wordt gebracht ter zake van aan haar verrichte leveringen en verleende diensten in aftrek kan brengen op door haar verschuldigde omzetbelasting.
6.9Derhalve is er geen reden om invloed van omzetbelasting bij de bepaling van de waarde van de onroerende zaak te elimineren. Het Hof verwerpt het andersluidende standpunt van belanghebbende.
Wat betreft de marktwaarde (vraag a.1)
6.10Partijen hebben de marktwaarde van het kantoorgebouw ieder voor zich bepaald met behulp van de huurkapitalisatiemethode. Zij zijn daarbij - voor het geval dat er geen reden is voor eliminatie van invloed van omzetbelasting - tot verschillende uitkomsten gekomen: belanghebbende op fl. e en de Inspecteur op fl. f.
6.11Het Hof gaat er - mede gelet op het relatief geringe verschil tussen die uitkomsten - van uit dat beide partijen bij hun onderscheidene becijferingen gebruik hebben gemaakt van adequate kennis en deskundigheid. Het heeft dan ook geen reden om aan de ene uitkomst een grotere bewijskracht toe te kennen dan aan de andere. Mitsdien stelt het de waarde van de onroerende zaak in goede justitie vast op fl. i, het rekenkundig gemiddelde van de twee uitkomsten.
Wat betreft de parkeergarage
6.12Over de waarde van de parkeergarage hebben partijen een compromis gesloten waarbij zij eensluidend van oordeel zijn dat de waarde daarvan moet worden vastgesteld op fl. c. Het Hof sluit zich hierbij aan.
Slotsom
6.13Op grond van het vorenoverwogene is het beroep gegrond. Beslist moet worden als hierna is vermeld.
7.Proceskosten
7.1Het Hof acht termen aanwezig de Inspecteur te veroordelen in de door belanghebbende gemaakte proceskosten als bedoeld in artikel 8:75 van de Algemene wet bestuursrecht, waarbij het Hof, gelet op de inhoud van de desbetreffende dossiers, de onderhavige zaak en de zaak met het nummer BK-02/03819 aanmerkt als met elkaar samenhangende zaken in de zin van artikel 3 van het Besluit proceskosten bestuursrecht. Het Hof stelt deze kosten, op voet van het voornoemde Besluit en de daarbij behorende bijlage, voor de vorenbedoelde zaken tezamen vast op € 1.610 wegens beroepsmatig verleende rechtsbijstand (2,5 punten à € 322 x 2 (gewicht) x 1 (samenhang)), waarvan te dezen de helft, derhalve € 805 in aanmerking wordt genomen. Voor een hogere vergoeding acht het Hof geen termen aanwezig.
7.2Voorts dient het voor deze zaak gestorte griffierecht aan belanghebbende te worden vergoed.
8.Beslissing
Het Gerechtshof
- verklaart het beroep gegrond,
- vernietigt de uitspraken waarvan beroep,
- wijzigt de beschikking inzake het kantoorgebouw aldus dat de waarde nader wordt vastgesteld op fl. i (€ i2),
- wijzigt de beschikking inzake de parkeergarage aldus dat de waarde nader wordt vastgesteld op fl. c (€ c2),
- veroordeelt de Inspecteur in de kosten van het beroep aan de zijde van belanghebbende, vastgesteld op € 805, en wijst de gemeente Den Haag aan als de rechtspersoon die deze kosten moet vergoeden, en
- gelast die rechtspersoon het voor deze zaak gestorte griffierecht van € 218 aan belanghebbende te vergoeden.
Deze uitspraak is vastgesteld door mrs. Schuurman, Vierhout en Visser. De beslissing is op 31 augustus 2004 in het openbaar uitgesproken, in tegenwoordigheid van de griffier
op het beroep van de Staat der Nederlanden tegen de uitspraken van de heffingsambtenaar van de gemeente Den Haag (hierna: de Inspecteur), betreffende na te noemen beschikkingen.
1.Beschikkingen en bezwaar
1.1Ten aanzien van belanghebbende als genothebbende krachtens eigendom is bij twee op een biljet verenigde beschikkingen als bedoeld in hoofdstuk IV van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaken, plaatselijk bekend als a-straat 1, BG - 00de verdieping onderscheidenlijk parkeergarage, te Den Haag, voor het tijdvak van 1 januari 1997 tot en met 31 december 2000 vastgesteld naar de waardepeildatum 1 januari 1995 (hierna: de waardepeildatum). Daarbij is de waarde van a-straat 1, BG - 00de verdieping vastgesteld op fl. a en de waarde van a-straat 1, parkeergarage op fl. b.
1.2Bij twee in een geschrift vervatte uitspraken van de Inspecteur zijn de door belanghebbende tegen de beschikkingen gemaakte bezwaren ongegrond verklaard.
2.Loop van het geding
2.1Belanghebbende is van de bovenvermelde uitspraken in beroep gekomen bij het Hof. In verband daarmee is door de griffier een griffierecht geheven van € 218. De Inspecteur heeft een verweerschrift ingediend.
2.2De mondelinge behandeling van de zaak heeft plaatsgehad ter zitting van het Gerechtshof van 26 november 2003, gehouden te Den Haag. Aldaar zijn beide partijen verschenen. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt.
2.3Partijen hebben ingevolge een door het Hof ter zitting tot hen gericht verzoek, verduidelijkt bij brieven aan partijen van 28 november 2003, als aanvulling op het ter zitting verhandelde bij een door hen gezamenlijk ondertekende brief, gedagtekend 27 januari 2004, meegedeeld welke conclusies zij aan de door hun ingenomen standpunten verbinden. Daarna hebben zij, bij een telefonisch contact met de griffier, elk desgevraagd te kennen gegeven het Hof toestemming te verlenen om zonder een nadere mondelinge behandeling van de zaak uitspraak te doen.
3.Vaststaande feiten
Op grond van de stukken van het geding en het ter zitting verhandelde is, als tussen partijen niet in geschil, dan wel door een van hen gesteld en door de wederpartij niet of onvoldoende weersproken, het volgende komen vast te staan:
3.1 Belanghebbende is eigenaresse en gebruikster van beide de aan de a-straat 1 te Den Haag gelegen onroerende zaken (hierna ook aan te duiden als het kantoorgebouw onderscheidenlijk de parkeergarage). De onroerende zaken zijn gelegen in (. . .). Het kantoorgebouw is in gebruik als kantoorruimte voor ambtenaren van een ministerie (. . .).
3.2De onroerende zaken zijn omstreeks 19-- gebouwd en in 19-- in gebruik genomen.
3.3Blijkens hun gezamenlijke brief van 27 januari 2004 hebben partijen overeenstemming bereikt over het bedrag waarop de waarde van de parkeergarage moet worden vastgesteld, te weten fl. c.
4.Omschrijving geschil en standpunten van partijen
4.1Tussen partijen is nog in geschil op welk bedrag de waarde van het kantoorgebouw moet worden vastgesteld. Partijen verschillen daarbij van mening over het antwoord op drie vragen, namelijk:
a.1is de gecorrigeerde vervangingswaarde (artikel 17, derde lid, van de Wet WOZ) op een hoger bedrag te stellen dan de waarde, bepaald volgens de huurkapitalisatiemethode (artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ),
a.2indien de onder a.1 geformuleerde vraag ontkennend wordt beantwoordt, op welk bedrag moet de waarde, bepaald volgens de huurkapitalisatiemethode worden vastgesteld,
b. moet invloed van omzetbelasting bij de waardebepaling worden geëlimineerd ?
4.2Belanghebbende beantwoordt vraag a.1 ontkennend en vraag b bevestigend. De Inspecteur beantwoordt die vragen in tegengestelde zin.
4.3Voor de standpunten van partijen en de gronden waarop zij deze doen steunen, verwijst het Hof verder naar de gedingstukken.
5.Conclusies van partijen
5.1Het beroep van belanghebbende strekt nog tot vaststelling van de waarde van het kantoorgebouw primair op fl. d en, voor het geval het Hof vraag b ontkennend beantwoordt, subsidiair op fl. e.
5.2De Inspecteur concludeert tot vaststelling van de waarde van het kantoorgebouw op primair een gecorrigeerde vervangingswaarde van fl. a, subsidiair een waarde volgens de huurkapitalisatiemethode van fl. f en, voor het geval het Hof oordeelt dat invloed van omzetbelasting bij de bepaling van de waarde moet worden geëlimineerd, een gecorrigeerde vervangingswaarde van fl. g dan wel een waarde volgens de huurkapitalisatiemethode van fl. h.
6.Overwegingen omtrent het geschil
Wat betreft de toepassing van artikel 17, tweede en derde lid, van de Wet WOZ (vraag a.1)
6.1Het kantoorgebouw bevindt zich op een locatie in (. . .). Het is in gebruik als kantoorruimte voor ambtenaren van een ministerie (. . .).
6.2Het kantoorgebouw wordt derhalve uitsluitend geëxploiteerd om in het algemeen belang gelegen redenen.
6.3Tussen partijen is niet in geschil dat het kantoorgebouw ook zou kunnen worden geëxploiteerd in de commerciële sfeer en dat er omstreeks de peildatum gegadigden zouden zijn geweest die het object met dat oogmerk zouden hebben willen verwerven. In verband hiermee is niet gebleken, en de Inspecteur heeft het ook niet gesteld, dat het kantoorgebouw toen voor gebruik in de commerciële sfeer minder geschikt was dan om te worden geëxploiteerd om in het algemeen belang gelegen redenen.
6.4Het Hof is derhalve van oordeel dat het kantoorgebouw een courant object is dat evengoed in de commerciële sfeer zou kunnen worden gebruikt. Het is dan op zichzelf aannemelijk dat de beste koper de zaak zou hebben willen verwerven, eventueel met handhaving van aard en bestemming ervan. Alsdan kan de gecorrigeerde vervangingswaarde als bedoeld in artikel 17, derde lid, van de Wet WOZ, in beginsel niet afwijken van de waarde in het economische verkeer in de zin van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ (hierna: de marktwaarde).
6.5Dit oordeel houdt tevens in dat het bedrag, waarvoor belanghebbende als eigenaresse een zaak zou kunnen verwerven die voor haar hetzelfde nut oplevert als de te waarderen zaak, te dezen niet hoger kan zijn dan de marktwaarde.
6.6Voorzover in de standpunten en conclusies van de Inspecteur een andere opvatting besloten ligt, verwerpt het Hof die. Onjuist is de opvatting dat, als - niettegenstaande het in 6.4 en 6.5 overwogene - de enkele berekening van de gecorrigeerde vervangingswaarde een hogere uitkomst geeft dan de marktwaarde, deze hogere uitkomst het bedrag is waarop de waarde moet worden vastgesteld. Met deze opvatting wordt immers miskend dat de gecorrigeerde vervangingswaarde moet worden gezien als een technische uitwerking van de waarde die de zaak in economische zin voor de eigenaar zelf heeft. De wetgever heeft daarmee niet een heffingsmaatstaf willen introduceren die zich losmaakt van zowel de objectieve verkoopwaarde als van de - eventueel hogere - waarde voor de eigenaar zelf.
Wat betreft eliminatie van de invloed van omzetbelasting uit de waarde (vraag b)
6.7Per 1 januari 1995 was de Staat eigenaresse en gebruikster van de onderhavige onroerende zaak, die meer dan twee jaar daarvoor in gebruik is genomen.
6.8Zij kan - reeds omdat vaststaat dat zij de onroerende zaak niet gebruikt voor belaste prestaties - niet worden aangemerkt als een ondernemer in de zin van de Wet op de omzetbelasting 1968, die de omzetbelasting die aan haar in rekening wordt gebracht ter zake van aan haar verrichte leveringen en verleende diensten in aftrek kan brengen op door haar verschuldigde omzetbelasting.
6.9Derhalve is er geen reden om invloed van omzetbelasting bij de bepaling van de waarde van de onroerende zaak te elimineren. Het Hof verwerpt het andersluidende standpunt van belanghebbende.
Wat betreft de marktwaarde (vraag a.1)
6.10Partijen hebben de marktwaarde van het kantoorgebouw ieder voor zich bepaald met behulp van de huurkapitalisatiemethode. Zij zijn daarbij - voor het geval dat er geen reden is voor eliminatie van invloed van omzetbelasting - tot verschillende uitkomsten gekomen: belanghebbende op fl. e en de Inspecteur op fl. f.
6.11Het Hof gaat er - mede gelet op het relatief geringe verschil tussen die uitkomsten - van uit dat beide partijen bij hun onderscheidene becijferingen gebruik hebben gemaakt van adequate kennis en deskundigheid. Het heeft dan ook geen reden om aan de ene uitkomst een grotere bewijskracht toe te kennen dan aan de andere. Mitsdien stelt het de waarde van de onroerende zaak in goede justitie vast op fl. i, het rekenkundig gemiddelde van de twee uitkomsten.
Wat betreft de parkeergarage
6.12Over de waarde van de parkeergarage hebben partijen een compromis gesloten waarbij zij eensluidend van oordeel zijn dat de waarde daarvan moet worden vastgesteld op fl. c. Het Hof sluit zich hierbij aan.
Slotsom
6.13Op grond van het vorenoverwogene is het beroep gegrond. Beslist moet worden als hierna is vermeld.
7.Proceskosten
7.1Het Hof acht termen aanwezig de Inspecteur te veroordelen in de door belanghebbende gemaakte proceskosten als bedoeld in artikel 8:75 van de Algemene wet bestuursrecht, waarbij het Hof, gelet op de inhoud van de desbetreffende dossiers, de onderhavige zaak en de zaak met het nummer BK-02/03819 aanmerkt als met elkaar samenhangende zaken in de zin van artikel 3 van het Besluit proceskosten bestuursrecht. Het Hof stelt deze kosten, op voet van het voornoemde Besluit en de daarbij behorende bijlage, voor de vorenbedoelde zaken tezamen vast op € 1.610 wegens beroepsmatig verleende rechtsbijstand (2,5 punten à € 322 x 2 (gewicht) x 1 (samenhang)), waarvan te dezen de helft, derhalve € 805 in aanmerking wordt genomen. Voor een hogere vergoeding acht het Hof geen termen aanwezig.
7.2Voorts dient het voor deze zaak gestorte griffierecht aan belanghebbende te worden vergoed.
8.Beslissing
Het Gerechtshof
- verklaart het beroep gegrond,
- vernietigt de uitspraken waarvan beroep,
- wijzigt de beschikking inzake het kantoorgebouw aldus dat de waarde nader wordt vastgesteld op fl. i (€ i2),
- wijzigt de beschikking inzake de parkeergarage aldus dat de waarde nader wordt vastgesteld op fl. c (€ c2),
- veroordeelt de Inspecteur in de kosten van het beroep aan de zijde van belanghebbende, vastgesteld op € 805, en wijst de gemeente Den Haag aan als de rechtspersoon die deze kosten moet vergoeden, en
- gelast die rechtspersoon het voor deze zaak gestorte griffierecht van € 218 aan belanghebbende te vergoeden.
Deze uitspraak is vastgesteld door mrs. Schuurman, Vierhout en Visser. De beslissing is op 31 augustus 2004 in het openbaar uitgesproken, in tegenwoordigheid van de griffier
Metadata
Rubriek(en)
Lokale heffingenBelastingtijdvak
1997 - 2000Instantie
Hof Den HaagDatum instantie
31 augustus 2004Rolnummer
02.03820ECLI
ECLI:NL:GHSGR:2004:AR0685