Samenvatting
Vestiging recht erfpacht door woningbouwvereniging ic onbelast (geen herziening)
Het hof beslist dat de vestiging van het recht van erfpacht door woningbouwvereniging X ten behoeve van Stichting Y, moet worden aangemerkt als de overdracht van een deel van de onderneming. Er is dan sprake is van een onbelaste levering en de herzieningsbepalingen zijn niet van toepassing.
Belanghebbende X, een woningbouwvereniging, beheert en exploiteert woningen (circa 5.600 woningen). De exploitatie omvat diverse administratieve werkzaamheden alsmede algemene en uitvoerende werkzaamheden voor de verhuur. Verder verricht X technische werkzaamheden die verband houden met onder meer renovatie en onderhoud van de te verhuren panden.
X richt op 30 december 1994 de Stichting Y op. Y heeft als doel het beheer en de exploitatie van woningen waarvan zij het recht van erfpacht heeft verkregen. De bestuursleden van Y worden benoemd door X. Op dezelfde datum levert X aan Y tegen een bepaald jaarlijks canon de erfpacht (duur tien jaren), gevestigd op de volgende registergoederen:
a) percelen grond waarop gerealiseerd 49 woningen;
b) percelen grond waarop gerealiseerd 26 woningen en
c) percelen grond waarop gerealiseerd respectievelijk te realiseren 88 woningen.
Deze registergoederen mogen slechts worden aangewend voor de verhuur van woonruimte overeenkomstig de normen van X bij de verhuur van soortgelijke woningen. Behoudens 56 van de onder c genoemde 88 woningen zijn al deze woningen in de loop van 1993 en 1994 op basis van evenzovele daartoe afgesloten huurcontracten overeenkomstig de bestemming in gebruik genomen. X heeft voor elke voor de verhuur in gebruik genomen woningen art. 3-1-h toegepast. Verder heeft X ter zake van de vestiging van het erfpachtrecht omzetbelasting voldaan (art. 3, lid 2 OB).
Als gevolg van het erfpachtrecht is Y getreden in alle rechten en verplichtingen voortkomende uit de bestaande huurovereenkomsten. X heeft de huurders hierover schriftelijk geĆÆnformeerd. X is door Y gemachtigd de huurpenningen in ontvangst te nemen, welke vervolgens door X aan Y worden afgedragen.
Tenslotte hebben X en Y begin 1995, in verband met het gevestigde erfpachtrecht, een zogenoemde beheersovereenkomst gesloten. Ingevolge deze overeenkomst verricht X tegen vergoeding ten behoeve van Y administratieve, uitvoerende en technische werkzaamheden.
X heeft op dezelfde aangifte waarop omzetbelasting werd afgedragen wegens de vestiging van het erfpachtrecht, voorbelasting afgetrokken ingevolge de herzieningsbepalingen.
In geschil is de toepassing van de herzieningsbepalingen. De inspecteur stelt onder meer dat art. 31 OB van toepassing is op de vestiging van het recht van erfpacht, waaruit volgt dat de herzieningsbepalingen niet van toepassing zijn.
Hof
Voor de toepasselijkheid van art. 31 OB is bepalend het antwoord op de vraag of hier sprake is van de overdracht van een (deel van een) onderneming, zijnde in casu het geheel of een gedeelte van een algemeenheid van goederen.
Deze vraag wordt bevestigend beantwoord. X heeft namelijk een zodanig gedeelte, te weten een uit drie woningcomplexen bestaand deel van de door haar geƫxploiteerde verhuuronderneming, aan Y overgedragen welk deel door Y als zodanig is voortgezet. Gelet op de bijzondere samenhang tussen de woningen, enerzijds vanwege het karakter van X als woningbouwvereniging en anderzijds vanwege de aard van het geheel van haar hiervoor omschreven werkzaamheden, is aldus sprake van een algemeenheid van goederen. Aan dit oordeel doet niet af de omstandigheid dat op het moment van vestiging van het erfpachtrecht een deel van de woningen nog niet was verhuurd. Tot op het moment van de overdracht behoorden deze goederen voor de heffing van omzetbelasting immers tot het ondernemingsvermogen van X en waren deze goederen uitsluitend bestemd voor de verhuur. Er kan redelijkerwijs geen twijfel over bestaan dat verhuur door de afnemer ook zou plaatshebben, zodra deze woningen gereed zouden zijn gekomen.
In het bijzonder wordt hier verwezen naar de omstandigheid dat de registergoederen slechts mogen worden aangewend voor de verhuur van woonruimte overeenkomstig de normen van X bij de verhuur van soortgelijke woonruimte.
Uit dit alles volgt dat ter zake van de vestiging van het erfpachtrecht geen omzetbelasting is verschuldigd en dat, gelet op art. 8 Uitv Besch OB, betreffende deze overdracht bij X geen herziening omzetbelasting kan plaatsvinden.
