Gebrek aan informatievoorziening niet doorslaggevend voor instellen beroep

1.1. De heffingsambtenaar heeft bij beschikking met dagtekening 25 februari 2021 op grond van artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde (hierna: de WOZ-waarde) van de onroerende zaak aan het adres [A-straat] 106a te [Z] (hierna: de woning) voor het kalenderjaar 2021 naar waardepeildatum 1 januari 2020 vastgesteld op € 262.000. In hetzelfde geschrift is de aanslag onroerendezaakbelasting 2021 bekendgemaakt.

1.2. Bij uitspraak van 28 oktober 2021 heeft de heffingsambtenaar het daartegen gemaakte bezwaar ongegrond verklaard.

1.3. De rechtbank heeft het tegen de uitspraak op bezwaar ingestelde beroep ongegrond verklaard.

1.4. Het tegen de uitspraak van de rechtbank door belanghebbende ingestelde hoger beroep is bij het Hof ingekomen op 3 april 2023. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.

1.5. Met instemming van partijen heeft geen mondelinge behandeling plaatsgevonden. Bij brief van 7 februari 2024 heeft het Hof partijen geïnformeerd dat het onderzoek is gesloten.

2. Feiten

2.1. De rechtbank heeft de volgende feiten vastgesteld (belanghebbende en de heffingsambtenaar worden in de uitspraak van de rechtbank aangeduid als ‘eiseres’ respectievelijk ‘verweerder’):

2.2. Het Hof gaat ook uit van de hiervoor vermelde feiten en vult deze als volgt aan.

2.3. In het bezwaarschrift van 27 februari 2021 heeft de gemachtigde van belanghebbende verzocht om het taxatieverslag en om toezending van de op de zaak betrekking hebbende stukken. Zij schrijft:

2.4. Met dagtekening 1 maart 2021 heeft de heffingsambtenaar het taxatieverslag naar (de gemachtigde van) belanghebbende gestuurd en haar verder gewezen op het inzagerecht tijdens de bezwaarfase.

2.5. Belanghebbende heeft haar bezwaarschrift bij brief van 25 mei 2021 aangevuld. Daarin wordt het eerder gedane informatieverzoek herhaald.

2.6. Op 23 juli 2021 heeft een hoorzitting plaatsgevonden. In het verslag van het horen is vermeld:

2.7. Met dagtekening 28 oktober 2021 heeft de heffingsambtenaar uitspraak op bezwaar gedaan. Daarbij verwijst de heffingsambtenaar naar de bijlage bij de uitspraak op bezwaar: een ‘Taxatieadvies’.

2.8. Ter onderbouwing van de door hem voorgestane waarde heeft de heffingsambtenaar in de beroepsfase een ‘Waarderapport’ van taxateur [A] overgelegd, met een matrix en grondstaffels.

2.9. Bij zijn verweerschrift in hoger beroep heeft de heffingsambtenaar een kopie van een akte van levering van grond meegestuurd. Hieruit blijkt dat op 9 april 2021 een perceel bouwgrond van 120 m² is verkocht voor € 341.708. De grond is gelegen aan de De [B-straat] in [Z] en bestemd voor nieuwbouwwoningen.

2.10. Belanghebbende heeft de woning in 2014/2015 gekocht van haar ouders die in de naburige woning [A-straat] 106 wonen. In een (tweede) bezwaarschrift dat belanghebbende zelf op 1 maart 2021 langs elektronische weg heeft ingediend, is een koopsom van € 200.000 vermeld.

2.11. Tot de gedingstukken behoort een Taxatierapport van taxateur [B] (waardepeildatum 26 augustus 2014). Daarin is onder meer vermeld:

3. Geschil in hoger beroep

Evenals in eerste aanleg is in hoger beroep in geschil of de heffingsambtenaar de waarde van de woning niet te hoog heeft vastgesteld.

4. Het oordeel van de rechtbank

De rechtbank heeft als volgt overwogen en beslist:

5. Beoordeling van het geschil in hoger beroep

5.1. Belanghebbende voert in hoger beroep aan dat de rechtbank ten onrechte heeft geoordeeld dat de door de heffingsambtenaar aangevoerde referentieobjecten kunnen dienen ter onderbouwing van de gezochte waarde. De referentieobjecten wijken daarvoor, gelet op waarde, ligging, bouwjaar, koopsom, inhoud en oppervlakte, te veel af van de woning. De rechtbank heeft dit miskend.

De waarde is bovendien, ook als de referentieobjecten in aanmerking worden genomen, te hoog vastgesteld. Er dient een (extra) neerwaartse correctie van de waarde van de woning plaats te vinden voor de extreem kleine tuin, die in feite niet meer behelst dan een klein plaatsje. Bovendien heeft de woning, anders dan het referentieobject [A-straat] 91, geen spouwmuren. Daarmee is onvoldoende rekening gehouden. Ook heeft de heffingsambtenaar de aangevoerde grieven onvoldoende besproken in de uitspraak op bezwaar, waardoor hij het motiveringsbeginsel heeft geschonden.

Tot slot stelt belanghebbende dat artikel 40 Wet WOZ is geschonden. De rechtbank heeft ten onrechte geoordeeld dat de heffingsambtenaar in de bezwaarfase kon volstaan met enkel het verstrekken van het taxatieverslag.

De heffingsambtenaar schaart zich achter het oordeel van de rechtbank.

5.2. Het Hof stelt bij zijn beoordeling voorop dat (i) de in geschil zijnde waarde de waarde van de woning in zijn geheel betreft. Daarbij vormen de aan de samenstellende onderdelen van de woning toegekende waarden slechts een hulpmiddel om de waarde van de woning als geheel inzichtelijk te maken, en (ii) bij de vaststelling van de waarde gaat het – bij gebreke van een verkoopprijs van de woning op of rond de peildatum – om een taxatie van de waarde op de peildatum. Een dergelijke taxatie is niet een mathematische exercitie waarbij aan de hand van één of meer parameters de gezochte waarde kan worden berekend.

5.3. Het standpunt van belanghebbende dat dat de heffingsambtenaar de waarde van de woning te hoog heeft vastgesteld, volgt het Hof niet. Het Hof onderschrijft hetgeen door de rechtbank is overwogen in r.o. 10, 11 en 12 van haar uitspraak. In aanvulling daarop overweegt het Hof dat uit het taxatierapport, zoals aangehaald onder 2.11, volgt dat de muren van de woning wellicht geen originele spouwmuren zijn (muren die uit twee evenwijdige delen bestaan: een buiten- en binnenmuur) maar evenmin dat het enkele (niet geïsoleerde) muren zijn. Nog daargelaten dat [D-straat] en [C-straat] ook geen spouwmuren hebben, zodat een eventueel waardedrukkend effect daarvan is verdisconteerd in de verkoopprijzen van deze objecten.

De klacht over de te hoge waardering van de kavel vanwege de (zeer) kleine tuin, faalt. De heffingsambtenaar heeft een akte van levering overgelegd (van 9 april 2021) van een perceel bouwgrond (De [B-straat] te [Z] ) nabij de woning. En hoewel deze verkoop 16 maanden na de waardepeildatum is gerealiseerd, werpt deze transactie licht op de aan de kavel van de woning toegekende waarde van € 114.464. Voor genoemd perceel bouwgrond van 120 m² is € 341.708 betaald. Dit leidt het Hof tot het oordeel dat de onderwerpelijke kavel (98 m²), ook als rekening wordt gehouden met de indexering naar de waardepeildatum en de (zeer) bescheiden tuin, eerder (veel) te laag dan te hoog is vastgesteld.

Ten overvloede overweegt het Hof dat de woning eind 2015 door belanghebbende is gekocht van haar ouders (de bewoners van [A-straat] 106) die hun vrijstaande woning daarvoor hebben gesplitst in twee-onder-een-kapwoningen (nr. 106 en 106a). Daarbij is de tuin op een nogal ongebruikelijke wijze kadastraal gesplitst. Zo veronderstellende wijs wordt aangenomen dat van die kadastrale keuze een waarde drukkend effect uitgaat, kent het Hof daaraan, gelet op de familieband en de mogelijkheid die deze biedt tot aanpassing van die keuze, minder gewicht toe. Nog daargelaten dat een waarde drukkend effect van die keuze (de kleine tuin) niet zonder meer kan worden aangenomen omdat niet iedereen prijs stelt op een grote(re) tuin. Gelet op het vorenstaande ziet het Hof in de omvang van de tuin geen aanleiding voor een benedenwaartse bijstelling van de waarde. Het Hof verklaart het beroep van belanghebbende, voor zover het de beschikte waarde betreft, ongegrond.

5.4. De klacht dat het motiveringsbeginsel door de heffingsambtenaar is geschonden wordt eveneens verworpen. Ter onderbouwing van dit oordeel verwijst het Hof naar hetgeen door de rechtbank in r.o. 7 van haar uitspraak is overwogen.

5.5. De stelling dat de referentieobjecten genoemd in de matrix (behorende bij het waarderapport) niet kunnen dienen ter onderbouwing van de gezochte waarde, volgt het Hof evenmin. Het Hof onderschrijft hetgeen door de rechtbank ter zake is overwogen in r.o. 9 van haar uitspraak. Hetgeen in hoger beroep is aangevoerd leidt niet tot een ander oordeel.

5.6. De klacht over schending van art. 40, lid 2, Wet WOZ slaagt wel. De stukken van het geding laten geen andere slotsom toe dan dat belanghebbende aan de heffingsambtenaar een voldoende specifiek verzoek heeft gedaan tot het verstrekken van bepaalde gegevens die ten grondslag liggen aan de vastgestelde waarde van de woning. Ook de omstandigheid dat die gegevens mogelijk voorafgaande aan het hoorgesprek wel ter inzage hebben gelegen, doet daar niet aan af. De heffingsambtenaar was daarom op grond van artikel 40, lid 2, Wet WOZ gehouden te voldoen aan het verzoek van belanghebbende om haar een afschrift van die gegevens te verstrekken. De heffingsambtenaar heeft aan deze verplichting niet voldaan (vgl. HR 18 augustus 2023, ECLI:NL:HR:2023:1052).

5.7. In een dergelijk geval, waarin wordt geoordeeld dat de waarde niet te hoog is vastgesteld maar wel sprake is van een schending van art. 40, lid 2, Wet WOZ, is de rechter bevoegd maar niet verplicht, om het bestuursorgaan te veroordelen tot vergoeding van proceskosten van de belanghebbende en het door de belanghebbende betaalde griffierecht. Het Hof ziet in dit geval geen aanleiding om van die bevoegdheid gebruik maken omdat, gelet op hetgeen belanghebbende in beroep tegen de beschikte waarde heeft aangevoerd (zie punt 3 van de rechtbankuitspraak), het Hof aannemelijk acht dat het gebrek aan informatievoorziening door de heffingsambtenaar niet van doorslaggevende betekenis is geweest om beroep in te stellen. Belanghebbende heeft in beroep immers tal van andere grieven aangevoerd die los staan van de gebrekkige informatieverstrekking, zoals de waardedrukkende invloed van het ontbreken van een achtertuin en spouwmuren, de ongeschiktheid van twee van de gebruikte referentieobjecten en een gebrekkige motivering van de uitspraak op bezwaar.

Naar ’s Hofs oordeel kan bovendien niet worden geoordeeld dat de waarde van de woning pas aannemelijk is gemaakt met de stukken die in de beroepsfase zijn overgelegd. Met name de al in het taxatieverslag genoemde verkoopprijs van de [A-straat] 91 (€ 471.000 voor een huis met iets minder inhoud en 290 m² perceel) onderbouwt de waarde ruimschoots.

Slotsom

5.8. De slotsom is dat het hoger beroep ongegrond is en dat de uitspraak van de rechtbank dient te worden bevestigd.

6. Kosten

Het Hof ziet geen aanleiding voor een veroordeling in de kosten op de voet van artikel 8:75 van de Algemene wet bestuursrecht in verbinding met artikel 8:108 van die wet.

7. Beslissing

Het Hof bevestigt de uitspraak van de rechtbank.

De uitspraak is gedaan door mrs. C.J. Hummel, voorzitter, B.A. van Brummelen en W.J. Blokland, leden van de belastingkamer, in tegenwoordigheid van mrs. I.A. Kranenburg als griffier. De beslissing is op 13 februari 2024 in het openbaar uitgesproken.