Gerechtshof Arnhem
vierde enkelvoudige belastingkamer
nummer 03/02372
op het beroep van Stichting X te Z (hierna: belanghebbende) tegen de uitspraak van de heffingsambtenaar van de gemeente Hengelo (Ov) op het bezwaarschrift van belanghebbende tegen de hierna genoemde beschikking als bedoeld in artikel 22, eerste lid, van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet).
Beschikking, bezwaar en geding voor het Hof
De beschikking, genummerd 001 en gedagtekend 15 februari 2002, vermeldt voor het tijdvak 1 januari 2001 tot en met 2004 als waarde van de onroerende zaak a-straat 1 te Z, beoordeeld naar de waardepeildatum 1 januari 1999, € 92.571.
Op het bezwaarschrift van belanghebbende heeft de Ambtenaar bij uitspraak van 22 oktober 2003 de vastgestelde waarde verminderd tot € 80.139.
Het beroepschrift is ter griffie ontvangen op 28 november 2003 en is aangevuld op 12 februari 2004.
Tot de stukken van het geding behoren het verweerschrift en de daarin genoemde bijlagen.
Bij de mondelinge behandeling op 14 september 2004 te Arnhem zijn gehoord A, adjunct-rentmeester van belanghebbende, en B als heffingsambtenaar van de gemeente Hengelo (Ov).
Tot de stukken behoort een proces-verbaal van het ter zitting verhandelde.
Het Hof heeft mondeling uitspraak gedaan op 28 september 2004. Hiervan is proces-verbaal opgemaakt, waarvan afschriften op 7 oktober 2004 aangetekend aan partijen zijn verzonden.
Op 20 oktober 2004 is het schriftelijke verzoek van belanghebbende ingekomen om vervanging van de mondelinge uitspraak door een schriftelijke. Het verschuldigde recht van € 204,50 is tijdig gestort.
De vaststaande feiten
Het Hof stelt op grond van de stukken en het verhandelde ter zitting de volgende feiten vast.
Belanghebbende is eigenaresse van het Landgoed C te Z. Het betreft een groot landgoed dat zich over verschillende gemeenten uitstrekt met onder meer kasteel, landschapspark, bos, diverse bijgebouwen en landerijen.
De onderhavige onroerende zaak a-straat 1 is een verpachte boerderij, geheel in de gemeente Q gelegen, die deel uitmaakt van het Landgoed C, een op de voet van de Natuurschoonwet 1928 aangewezen landgoed dat voldoet aan de in artikel 1, lid 3, onderdeel b, van die wet bedoelde voorwaarden. De boerderij heeft een oppervlakte van 2,5385 ha, waarvan 22.385 m² weiland en 3.000 m² erf. De objectafbakening is niet in geschil.
De waarde van de gebouwde eigendom a-straat 1, bepaald met toepassing van artikel 2 van de Uitvoeringsregeling uitgezonderde objecten Wet waardering onroerende zaken, maar nog zonder rekening te houden met de instandhoudingsverplichting als bedoeld in artikel 17, lid 4, van de Wet waardering onroerende zaken, bedraagt, naar niet tussen partijen in geschil is, € 84.357 (gebouwde eigendom inclusief een huisperceel van 329 m²).
Belanghebbende is van mening dat met de instandhoudingsverplichting rekening dient te worden gehouden door dezelfde instandhoudingsfactor toe te passen als voor het gehele NSW-landgoed C is gehanteerd (volgens belanghebbende: 0,7346).
De Ambtenaar verdedigt het standpunt dat a-straat 1, dat als verpachte boerderij een afzonderlijke onroerende zaak vormt in de zin van artikel 16 van de Wet waardering onroerende zaken, onafhankelijk van (de rest van) het Landgoed C dient te worden gewaardeerd en dat de instandhoudingsfactor voor de onroerende zaak a-straat 1, los van die voor de rest van het Landgoed C, afzonderlijk moet worden vastgesteld op 0,95, overeenkomstig de Taxatie-instructie NSW-landgoederen.
Het geschil en de standpunten van partijen
Partijen houdt verdeeld, of voor de waardebepaling op de voet van artikel 17, lid 4, van de Wet waardering onroerende zaken in dit geval dient te worden gerekend met een zogenaamde instandhoudingsfactor van 0,7346, zoals belanghebbende verdedigt, dan wel met een instandhoudingsfactor van 0,95, zoals de Ambtenaar voorstaat.
Elk van de partijen heeft voor haar standpunt aangevoerd wat is vermeld in de stukken.
Belanghebbende verzoekt vermindering van de waarde tot € 61.968.
De Ambtenaar concludeert tot bevestiging van zijn uitspraak.
Beoordeling van het geschil
De Ambtenaar verdedigt op goede gronden dat in het kader van een waardebepaling met toepassing van artikel 17, lid 4, van de Wet waardering onroerende zaken uitsluitend de omstandigheden van de desbetreffende onroerende zaak, in dit geval a-straat 1 te Z, in aanmerking dienen te worden genomen en dat de omstandigheden van het grotere geheel, in dit geval Landgoed C, waartoe a-straat 1 behoort, buiten beschouwing dienen te blijven.
Het andersluidende standpunt van belanghebbende (onder meer gebaseerd op “Landgoederen op waarde geschat”, een uitgave van de Vereniging Platform Waardering Onroerende Zaken, Commissie Landgoederen, van mei 2004) is onjuist.
De Ambtenaar maakt met hetgeen hij aanvoert aannemelijk dat in dit geval de factor 0,95, overeenkomstig de Taxatie-instructie NSW-landgoederen, dient te worden toegepast.
Het beroep van belanghebbende is ongegrond.
Proceskosten
Het Hof acht geen termen aanwezig voor een kostenveroordeling als bedoeld in artikel 8:75 van de Algemene wet bestuursrecht.
Beslissing
Het Gerechtshof bevestigt de uitspraak waarvan beroep.
Aldus gedaan op 14 december 2004 door mr. Matthijssen, lid van de vierde enkelvoudige belastingkamer.
De beslissing is op dezelfde datum in het openbaar uitgesproken, in tegenwoordigheid van mr. Van der Leij, als griffier.
(K. van der Leij) (T.J. Matthijssen)
Afschriften zijn aangetekend per post verzonden op 14 december 2004
Ieder van de partijen kan binnen zes weken na de verzenddatum van deze uitspraak beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad. Daarbij moet het volgende in acht worden genomen:
1. Het instellen van beroep in cassatie geschiedt door het indienen van een beroepschrift bij dit gerechtshof (zie voor het adres de begeleidende brief).
2. Bij het beroepschrift wordt een kopie van deze uitspraak gevoegd.
3. Het beroepschrift wordt ondertekend en bevat ten minste:
– de naam en het adres van de indiener;
– de dagtekening;
– de vermelding van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
– de gronden van het beroep in cassatie.
De partij die beroep in cassatie instelt is griffierecht verschuldigd en zal daarover bericht ontvangen van de griffier van de Hoge Raad.
In het cassatieberoepschrift kan worden verzocht de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.
Arrest gewezen op het beroep in cassatie van Stichting X te Z (hierna: belanghebbende) tegen de uitspraak van het Gerechtshof te Arnhem van 14 december 2004, nr. 03/02372, betreffende een beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ).
1. Het geding in feitelijke instantie
Ten aanzien van belanghebbende is bij beschikking de waarde van de onroerende zaak a-straat 1 te Z voor het tijdvak 1 januari 2001 tot en met 31 december 2004 vastgesteld.
Na door belanghebbende daartegen gemaakt bezwaar heeft het hoofd van de afdeling WOZ bij uitspraak de waarde op een lager bedrag vastgesteld.
Het Hof heeft het tegen die uitspraak ingestelde beroep ongegrond verklaard. De uitspraak van het Hof is aan dit arrest gehecht.
2. Geding in cassatie
Belanghebbende heeft tegen ’s Hofs uitspraak beroep in cassatie ingesteld. Het beroepschrift in cassatie is aan dit arrest gehecht en maakt daarvan deel uit.
Het college van burgemeester en wethouders van de gemeente Hengelo (hierna: het College) heeft een verweerschrift ingediend.
Belanghebbende heeft een conclusie van repliek ingediend.
Het College heeft een conclusie van dupliek ingediend.
3. Beoordeling van het middel
3.1. Het geschil voor het Hof betrof de WOZ-waarde van een woning die deel uitmaakt van een landgoed dat voldoet aan de vereisten, omschreven in artikel 17, lid 4, van de Wet WOZ (tekst tot 1 januari 2005).
3.2. Meer in het bijzonder was in geschil of ingevolge dat artikellid de op de voet van lid 2 bepaalde waarde van de woning moet worden gecorrigeerd met een voor het landgoed als geheel te bepalen (zogenoemde) instandhoudingsfactor (standpunt belanghebbende) dan wel met een voor de woning te bepalen instandhoudingsfactor (standpunt heffingsambtenaar). Het Hof heeft het standpunt van de heffingsambtenaar juist geoordeeld. Daartegen keert zich het middel.
3.3.1. In artikel 17, lid 4, van de Wet WOZ is sprake van “een vooronderstelde verplichting om het gedurende een tijdvak van 25 jaren als zodanig in stand te houden”. Het middel betoogt met juistheid dat het woord “het” in deze passage moet worden begrepen als “het landgoed”.
3.3.2. Anders dan belanghebbende betoogt volgt daaruit echter niet de juistheid van haar hiervoor in 3.2 omschreven standpunt. Immers, als gerekend wordt met de instandhoudingsfactor voor alleen de woning, wordt ervan uitgegaan dat de woning gedurende een tijdvak van 25 jaren in stand gehouden moet worden, en wordt derhalve – voor zover van belang voor de WOZ-waardering van de woning – mede voldaan aan het voorschrift tot “inachtneming van een vooronderstelde verplichting om het [landgoed] gedurende een tijdvak van 25 jaren als zodanig in stand te houden”. Het tekstuele argument van het middel draagt derhalve niet bij aan de beslechting van het geschil.
3.4.1. Dat in het onderhavige geval (naar in cassatie moet worden aangenomen) de instandhoudingsverplichting de waarde van het landgoed als geheel (relatief) sterker drukt dan die van de woning, kan slechts hieruit worden verklaard dat die verplichting de waarde van andere delen van het landgoed (relatief) sterker drukt dan die van de woning.
3.4.2. Waar artikel 17, lid 4, van de Wet WOZ een voorschrift bevat omtrent de waardering van de aldaar omschreven woning dienen slechts waardedrukkende omstandigheden die op die woning betrekking hebben in aanmerking te worden genomen.
3.4.3. ’s Hofs beslissing is derhalve juist.
4. Proceskosten
De Hoge Raad acht geen termen aanwezig voor een veroordeling in de proceskosten.
5. Beslissing
De Hoge Raad verklaart het beroep in cassatie ongegrond.
Dit arrest is gewezen door de vice-president J.W. van den Berge als voorzitter, en de raadsheren C.J.J. van Maanen en C. Schaap, in tegenwoordigheid van de waarnemend griffier A.I. Boussak-Leeksma, en in het openbaar uitgesproken op 25 april 2008.
