WOZ-waarde bedrijfsruimte niet te hoog vastgesteld; hoorplicht niet geschonden
undefined, 21 juli 2022
Gerelateerde content
- Wet en parlementaire geschiedenis(1)
- Internationale regelgeving
- Lagere regelgeving
- Besluiten
- Jurisprudentie(847)
- Commentaar NLFiscaal
- Literatuur(4)
- Recent(1)
Samenvatting
De WOZ-waarde van een onroerende zaak is voor het kalenderjaar 2020 vastgesteld op € 39.000. Het betreft een bedrijfsruimte, gevestigd op de begane grond van een appartementengebouw voor senioren, met een oppervlakte van 32 m2. X (belanghebbende) huurt de onroerende zaak van Stichting Y (medebelanghebbende) en gebruikt het als hondentrimsalon.
X heeft beroep (ongegrond) en hoger beroep ingesteld inzake de beschikte waarde.
Aangezien uit het bezwaarschrift noch uit de andere stukken van het geding volgt dat X in de bezwaarfase heeft verzocht om te worden gehoord, is van een schending van de hoorplicht jegens X geen sprake.
De stelling dat de hoorplicht jegens Y is geschonden, faalt reeds omdat Y in deze procedure niet heeft aangevoerd dat zij in de bezwaarfase gehoord had moeten worden. De andere huurders in het gebouw zijn voorts geen belanghebbende.
Hof Den Haag verwerpt de stelling van X dat het evenredigheidsbeginsel en/of het gelijkheidsbeginsel is geschonden.
De Heffingsambtenaar heeft met het eigen huurcijfer van X van € 120 per m2 en de kapitalisatiefactor van 10,2 aannemelijk gemaakt dat de waarde van het object niet te hoog is.
Het hoger beroep is ongegrond.
BRON
Uitspraak van 21 juli 2022 in het geding tussen:
X te Z , belanghebbende, (gemachtigde: F. Klunne)
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Rotterdam, Heffingsambtenaar, (vertegenwoordiger: …)
en
Stichting X-1 te Z, derde-belanghebbende, (gemachtigde: D.J. van Dijk).
op het hoger beroep van belanghebbende tegen de uitspraak van de Rechtbank Rotterdam (de Rechtbank) van 30 augustus 2021, nummer ROT 20/4755.
Procesverloop
1.1. De Heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde op 1 januari 2019 (de waardepeildatum) van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [adres] te [woonplaats] (het object), voor het kalenderjaar 2020 vastgesteld op € 39.000 (de beschikking). Met de beschikking is in één geschrift bekendgemaakt en verenigd de aan belanghebbende voor het jaar 2020 opgelegde aanslag onroerende-zaakbelastingen “Gebruikers Niet Woning” van de gemeente Rotterdam (de aanslag).
1.2. De Heffingsambtenaar heeft het daartegen gemaakte bezwaar afgewezen en de beschikking en de aanslag gehandhaafd.
1.3. Belanghebbende heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep bij de Rechtbank ingesteld. De griffier heeft ter zake een griffierecht geheven van € 48. De Rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard.
1.4. Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld bij het Hof. In verband daarmee is een griffierecht geheven van € 134. De Heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend. Bij brief van 15 juni 2022 heeft de derde-belanghebbende laten weten af te zien van het geven van een reactie, van het bijwonen van de mondelinge behandeling van de zaak en zich te refereren aan het oordeel van het Hof. Bij e-mailbericht van 20 juni 2022 heeft belanghebbende een nader stuk met bijlagen ingediend. Bij bericht van 30 juni 2022 heeft de derde-belanghebbende nogmaals laten weten af te zien van het geven van een reactie en van het bijwonen van de mondelinge behandeling van de zaak.
1.5. De mondelinge behandeling van de zaak heeft plaatsgehad ter zitting van het Hof van 5 juli 2022. Belanghebbende en de Heffingsambtenaar zijn verschenen. Belanghebbende heeft ter zitting een pleitnota overgelegd. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt.
Feiten
2.1. De onroerende zaak is een bedrijfsruimte, gevestigd in de onderbouw (’de plint’) op de begane grond van een appartementengebouw voor senioren, met een oppervlakte van 32 m². Het is gelegen in de buurt [naam buurt 1] in de wijk [naam wijk] . Belanghebbende huurt de onroerende zaak van de derde-belanghebbende en gebruikt het als hondentrimsalon.
2.2. Belanghebbende heeft op 27 februari 2019 een huurovereenkomst gesloten voor de huur van het object. De huursom bedraagt € 3.841,32 (exclusief BTW en servicekosten). In de huurovereenkomst wordt het object omschreven als “kantoor-/praktijkruimte, gelegen op de begane grond”.
2.3. In beroep heeft de Heffingsambtenaar een taxatierapport overgelegd. Het taxatierapport is gedagtekend op 27 november 2020 en opgesteld door [naam taxateur] , taxateur van Gemeentebelastingen Rotterdam en vermeldt onder meer:
De heffingsmaatstaf is vastgesteld op basis van de waarde in het economische verkeer en
op grond van het wettelijk kader van de wet WOZ gewaardeerd naar de situatie 1 januari
2019 en naar de waardepeildatum op 1 januari 2019.
(…)
6 WAARDE
Rekening houdend met het bovenstaande en alle overige voor de waardebepaling van
belang zijnde factoren, is de waarde in het economische verkeer vastgesteld op
€ 39.000,-
(…)
8 WAARDEVASTSTELLING
De huurwaarde van [adres] is vastgesteld op € 120-/M²/jaar. Het object is per 27
februari 2019 verhuurd voor € 3.841/jaar. De huurprijs is vastgesteld aan de hand van de
gerealiseerde huur van het onderhavig object en wordt tevens onderbouwd met de
gerealiseerde huur van een naastgelegen unit.
De gehanteerde kapitalisatiefactor van [adres] is 10,2.
Uit transacties van vergelijkbare objecten komen hogere kapitalisatiefactoren uit.
Daar wordt de gehanteerde kapitalisatiefactor van 10,2 mee onderbouwd.
9 TAXATIEONDERBOUWING
[adres]
|
Bouwlaag |
deel |
Opper vlakte |
M2 prijs |
Itza |
Huurwaarde |
Kapitali satiefactor |
|
|
Begane grond |
Praktijkruimte |
32m2 |
€ 120 |
100% |
€ 3.840 |
10,2 |
€ 39.168 |
|
afgerond |
€ 39.000 |
(…)
10 VERGELIJKINGSOBJECTEN
|
Straat en hsnr. |
Bouwlagen en oppervlakten |
Transactiedatum |
Transactiesom |
|
[adres 2] Bouwjaar 1955 |
KE – 65m2 (20%) BG – 69m2 (100%) |
02-08-2019 |
€ 135.000,- |
|
[adres 3] Bouwjaar 1940 |
KE – 46m2 (20%) BG – 50m2 (100%) |
19-12-2018 |
€ 79.000,- (gecorrigeerd) |
|
[adres 4] Bouwjaar 1915 |
BG – 76m2 (100%) |
30-07-2018 |
€ 110.000,- |
|
Straat en hsnr. |
Bouwjaar |
Bouwlaag en oppervlakte |
Transactiedatum |
Huurprijs |
|
[adres] |
1967 |
BG – 32m² (100%) |
27-02-2019 |
€ 120,-/m²/jaar |
|
[adres] naast [huisnummer] * |
1967 |
BG – 32m² (100%) |
15-10-2018 |
€ 123,-/m²/jaar |
Oordeel van de Rechtbank
3. De Rechtbank heeft geoordeeld, waarbij belanghebbende is aangeduid als eiseres en de Heffingsambtenaar als verweerder:
Omschrijving geschil in hoger beroep en conclusies van partijen
4.1. In hoger beroep is in geschil of de Heffingsambtenaar de hoorplicht heeft geschonden dan wel of hij het gelijkheids- en evenredigheidsbeginsel heeft geschonden en of de waarde van het object op de waardepeildatum te hoog is vastgesteld. Belanghebbende beantwoordt deze vragen bevestigend, de Heffingsambtenaar ontkennend.
4.2. Belanghebbende concludeert tot vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank en de uitspraak op bezwaar, en primair tot terugwijzing van de zaak naar de Heffingsambtenaar omdat de hoorplicht is geschonden. Subsidair concludeert belanghebbende tot wijziging van de beschikking aldus dat de waarde van de woning wordt vastgesteld op € 7.834 ((32m2 x € 120 x 0,2) x 10,2)). Meer subsidiair concludeert belanghebbende tot een waarde van € 19.584 ((32m2 x € 60) x 10,2)), meer meer subidiair tot een waarde van € 27.300 (0,7 x € 39.000) en uiterst subsidiair tot een waarde van € 29.000 (€ 39.000 -/- € 10.000).
4.3. De Heffingsambtenaar concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank.
Beoordeling van het hoger beroep
Hoorplicht
5.1. Belanghebbende stelt zich op het standpunt dat de Heffingsambtenaar de hoorplicht heeft geschonden omdat aan haar niet is gevraagd of zij gehoord wilde worden. Zij stelt in hoger beroep voorts dat de Heffingsambtenaar de hoorplicht jegens de derde-belanghebbende heeft geschonden omdat ook aan laatstgenoemde niet is gevraagd of zij gehoord wilde worden. Verder stelt belanghebbende dat de Heffingsambtenaar de hoorplicht heeft geschonden jegens de bewoners in het gebouw woonachtig op de even nummers van de [adres] [huisnummers] en de ondernemingen gelegen aan de [adres] [huisnummers] en de [adres 6] . De betreffende bewoners en ondernemingen hebben, aldus belanghebbende, ook een belang in deze zaak en hadden derhalve gehoord moeten worden door de Heffingsambtenaar.
5.2. Het Hof oordeelt dat de Heffingsambtenaar de hoorplicht niet heeft geschonden en overweegt hiertoe als volgt.
5.2.1. Ingevolge artikel 25, lid 1, van de Algemene wet inzake rijksbelastingen (AWR) in verbinding met artikel 30, lid 1, Wet WOZ wordt een belanghebbende in de bezwaarprocedure, in afwijking van artikel 7:2 van de Algemene wet bestuursrecht (Awb), gehoord op zijn verzoek. Aangezien uit het bezwaarschrift noch uit de andere stukken van het geding volgt dat belanghebbende in de bezwaarfase heeft verzocht om te worden gehoord, is van een schending van de hoorplicht jegens belanghebbende geen sprake.
5.2.2. De stelling dat de hoorplicht jegens de derde-belanghebbende is geschonden, faalt reeds omdat de derde-belanghebbende in deze procedure niet heeft aangevoerd dat zij in de bezwaarfase gehoord had moeten worden.
5.2.3. De stelling dat de hoorplicht is geschonden jegens de bewoners in het gebouw woonachtig op de even nummers van de [adres] [huisnummers] en de ondernemingen gelegen aan de [adres] [huisnummers] en de [adres 6] faalt eveneens.
Anders dan belanghebbende, is het Hof van oordeel dat de desbetreffende bewoners en ondernemingen niet zijn aan te merken als belanghebbenden in deze zaak omdat zij geen rechtstreeks belang hebben bij de in de beschikking vastgestelde waarde en gesteld noch gebleken is dat de beschikking aan hen bekend is gemaakt (vgl. HR 20 maart 2020, ECLI:NL:HR:2020:476, BNB 2020/66). Belanghebbendes stelling dat aan het gebouw, waarin het object is gelegen, één totale waarde wordt toegekend van € 10.000.000 waaruit de WOZ-beschikkingen van alle bewoners en gebruikers van het flatgebouw worden afgeleid en zij daarom belang hebben bij de vastgestelde waarde van het object, mist feitelijke grondslag en vindt voor het overige geen steun in het recht.
Gelijkheids- en evenredigheidsbeginsel
5.3. Belanghebbende stelt dat het gelijkheids- en evenredigheidsbeginsel is geschonden door de Heffingsambtenaar. Zij voert daartoe aan dat de ondernemers, waaronder een kapper, schoonheidsspecialiste, pedicure en Stichting [A] , gevestigd aan de [adres 6] ( [naam verzamelgebouw] ) geen onroerende-zaakbelastingen betalen.
5.4.1. De Heffingsambtenaar heeft hiertegenover gesteld dat [naam verzamelgebouw] een verzamelgebouw betreft met verschillende activiteiten voor de bewoners van het gebouw. De in het verzamelgebouw gevestigde ondernemers zijn niet gevestigd in een zelfstandig object als bedoeld in artikel 16 Wet WOZ zodat aan hen geen aanslag onroerende-zaakbelastingen “Gebruikers Niet Woning” wordt opgelegd. De situatie van de ondernemers gevestigd aan de [adres 6] is niet te vergelijken met de situatie van belanghebbende die wel een zelfstandig object als bedoeld in artikel 16 Wet WOZ huurt.
5.4.2. Belanghebbende heeft de stelling van de Heffingsambtenaar dat de situatie van de ondernemers in [naam verzamelgebouw] niet vergelijkbaar is met die van belanghebbende omdat zij niet zijn gevestigd in een zelfstandig object voor de Wet WOZ onvoldoende gemotiveerd weersproken. De enkele - blote - stelling dat de ondernemers ieder wel een eigen ingang hebben is daartoe onvoldoende.
5.4.3. De door belanghebbende ter zitting ingenomen stelling, die het Hof aldus begrijpt dat zij evenmin is gevestigd in een zelfstandig object voor de Wet WOZ kan niet worden gevolgd. De enkele stelling van belanghebbende in dit verband dat zij geen eigen elektriciteitsmeter heeft maar een tussenmeter is onvoldoende om het object niet aan te merken als zelfstandig object voor de Wet WOZ.
5.4.4. Het Hof is van oordeel, gelet op hetgeen hiervoor onder 5.4.1 tot en met 5.4.3 is overwogen, dat het gelijkheids- en evenredigheidsbeginsel niet zijn geschonden door de Heffingsambtenaar.
WOZ-waarde
5.5. Ingevolge artikel 17, lid 2, Wet WOZ moet de waarde van de onroerende zaak worden bepaald op de waarde die daaraan dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de onroerende zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Naar de bedoeling van de wetgever is deze waarde de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding. De bewijslast dat de aan de onroerende zaak toegekende waarde niet te hoog is vastgesteld rust op de Heffingsambtenaar.
5.6. Naar volgt uit het taxatierapport is de waarde van het object bepaald met behulp van de zogenoemde huurwaardekapitalisatiemethode. Deze methode is naar het oordeel het Hof een geschikte methode om de in artikel 17, lid 2, Wet WOZ bedoelde waarde van het object vast te stellen.
5.7. Als uitgangspunt heeft verder te gelden dat de huurwaarde van een onroerende zaak overeenkomt met de kort voor of na de peildatum tussen niet-gelieerde partijen overeengekomen huurprijs. Dit is anders indien de partij die zich daarop beroept feiten of omstandigheden stelt en, indien betwist, aannemelijk maakt waaruit volgt dat de huurprijs niet die waarde weergeeft (vgl. Hoge Raad 29 november 2000, nr. 35797, ECLI:NL:HR:2000:AA8610).
5.8. Naar het oordeel van het Hof is het eigen huurcijfer van belanghebbende (€ 120 per m2) bruikbaar voor het bepalen van de huurwaarde van het object. De huurovereenkomst is gesloten rond de waardepeildatum (op 27 februari 2019) tussen niet-gelieerde partijen en kan derhalve worden aangemerkt als een marktconforme huur. Dat sprake is van een marktconforme huur wordt bevestigd door de per 15 oktober 2018 gerealiseerde huurprijs van € 123 per m2 voor het naastgelegen - vergelijkbare - object.
5.9. Uit de door belanghebbende verdedigde waardes in haar nader stuk van 20 juni 2022 en de pleitnota met toelichting daarop ter zitting, leidt het Hof verder af dat de kapitalisatiefactor van 10,2 niet meer in geschil is aangezien belanghebbende diezelfde factor gebruikt om de door haar in voormelde stukken verdedigde waardes te onderbouwen.
5.10. Gelet op het eigen huurcijfer van belanghebbende van € 120 per m2 en de kapitalisatiefactor van 10,2 heeft de Heffingsambtenaar aannemelijk gemaakt dat de waarde van het object niet te hoog is.
5.11. Aan dit oordeel doet niet af hetgeen belanghebbende heeft aangevoerd.
5.11.1. De stelling van belanghebbende dat bij de waardering van het object volgens de ITZA-methode slechts een percentage van 20% van € 120 per m2 aan de ruimte moet worden toegekend omdat sprake is van een kelderruimte faalt reeds gelet op hetgeen onder 5.8 is overwogen. Bovendien is het object, gelet op de ligging op de begane grond, niet aan te merken als kelderruimte.
5.11.2. De stelling dat het object niet kan worden aangemerkt als winkelruimte met een waarde van € 120 per m2, maar moet worden aangemerkt als bedrijfsruimte waarvan de huurwaarde niet meer dan € 60 per m2 kan zijn, faalt eveneens om de redenen overwogen onder 5.8. Daarbij is door belanghebbende en de Heffingsambtenaar ter zitting bevestigd dat uit de huurovereenkomst volgt dat het object als bedrijfsruimte (kantoor-/praktijkruimte) is verhuurd.
5.11.3. De stelling dat het door de Heffingsambtenaar in beroep overgelegde taxatierapport niet gebruikt mag worden omdat dit veel later (27 november 2021) na de waardepeildatum van 1 januari 2019 is opgemaakt, kan niet worden gevolgd. Het staat de Heffingsambtenaar vrij om de door hem verdedigde waarde in elke fase van het geding met nieuwe argumenten, zoals een taxatierapport, te onderbouwen. Daarbij geldt wel dat de waarde van het object in het taxatierapport moet worden bepaald naar de waarde die het object heeft op de waardepeildatum (hier 1 januari 2019), naar de staat waarin de zaak op die datum verkeert. In afwijking daarvan wordt de waarde bepaald naar de staat van het object bij het begin van het kalenderjaar waarvoor de waarde wordt vastgesteld (hier 1 januari 2020; toestandsdatum) indien het object in het jaar voorafgaand aan het begin van dat kalenderjaar wijzigt als gevolg van bouw, verbouwing, verbetering, afbraak of vernietiging, dan wel van bestemming verandert.
In dit geval geldt dat de Heffingsambtenaar een taxatierapport heeft overgelegd waarbij de waarde is bepaald naar de staat van het object op de waardepeildatum. Gesteld noch gebleken is dat de toestand van het object tussen 1 januari 2019 en 1 januari 2020 zodanig is gewijzigd dat van de toestandsdatum op 1 januari 2020 moet worden uitgegaan. Dit betekent dat het taxatierapport gebruikt mag worden om de waarde van het object te onderbouwen.
5.11.4. De stelling dat de waarde van het object verminderd moet worden met € 10.000 omdat dit bedrag is toe te rekenen aan de moderne inrichting van het object is reeds verworpen door de Rechtbank (overweging 5.4 van de uitspraak van de Rechtbank). Het Hof sluit zich aan bij dit oordeel van de Rechtbank en de gronden waarop dat oordeel berust.
Slotsom
5.12. Het hoger beroep is ongegrond.
Proceskosten
6. Het Hof ziet geen aanleiding een partij te veroordelen in de proceskosten.
Beslissing
Het Gerechtshof bevestigt de uitspraak van de Rechtbank.
Deze uitspraak is vastgesteld door Chr.Th.P.M. Zandhuis, in tegenwoordigheid van de griffier R. Wijkstra. De beslissing is op 21 juli 2022 in het openbaar uitgesproken.
Metadata
Formeel belastingrecht
