De WOZ-waarde van een onroerende zaak is per waardepeildatum 1 januari 2017 vastgesteld op € 1.927.000. De onroerende zaak betreft een kavel met een perceeloppervlakte van 179 m2 waarop een windturbine is geplaatst. X (belanghebbende) heeft een recht van opstal ten aanzien van de grond en is de eigenaar van de windturbine.
In geschil is of de Heffingsambtenaar de waarde van de onroerende zaak te hoog heeft vastgesteld. Meer specifiek is in geschil of de Heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat de door hem op € 276.000 vastgestelde waarde van de kavel niet te hoog is. De vastgestelde waarde van de windturbine is door de Heffingsambtenaar berekend op afgerond € 1.651.000 en is tussen partijen niet in geschil.
Hof Den Bosch oordeelt dat met de overeengekomen retributies voor het recht van opstal een goede indicatie wordt gekregen van de waarde van de grond in het economische verkeer. X heeft aannemelijk gemaakt dat de in dit geval betaalde retributie (€ 10.000) marktconform is en uitsluitend een vergoeding is voor het gebruik van de grond en dat de participatie van de eigenaar van de grond daarbij geen rol heeft gespeeld.
Anders dan X betoogt, is de bestemming van de kavel (windturbine) van invloed op de waarde van de grond. De grondprijs voor het overige deel van het bedrijventerrein kan daarom niet als waarde voor de kavel worden gehanteerd.
Het Hof acht aannemelijk dat de grondwaarde € 230.000 bedraagt. Daarvan uitgaande stelt het Hof de waarde van de onroerende zaak vast op de door X meer subsidiair voorgestane waarde van € 1.881.000.
BRON
Uitspraak op het hoger beroep van Windpark belanghebbende bv, gevestigd te vestigingsplaats, hierna: belanghebbende, tegen de uitspraak van de rechtbank Zeeland-West-Brabant (hierna: de rechtbank) van 15 september 2020, nummer BRE18/7531, in het geding tussen
belanghebbende
en
de heffingsambtenaar van de gemeente plaats 1, hierna: de heffingsambtenaar.
1. Ontstaan en loop van het geding
1.1. De heffingsambtenaar heeft in het kader van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: Wet WOZ) aan belanghebbende een beschikking gegeven (hierna: de WOZ-beschikking) en daarbij de waarde van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [adres] te [plaats 2] (hierna: de onroerende zaak) vastgesteld. Tevens zijn aan haar voor het jaar 2018 aanslagen onroerendezaakbelastingen opgelegd.
1.2. Belanghebbende heeft bezwaar gemaakt.
1.3. De heffingsambtenaar heeft uitspraak op bezwaar gedaan en de bezwaren ongegrond verklaard.
1.4. Belanghebbende heeft tegen deze uitspraak beroep ingesteld bij de rechtbank. De rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard.
1.5. Belanghebbende heeft tegen deze uitspraak hoger beroep ingesteld bij het hof. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.
1.6. De zitting heeft digitaal via een beeld- en geluidverbinding plaatsgevonden op 1 oktober 2021 in ’s-Hertogenbosch. Aan deze zitting hebben deelgenomen en zijn gehoord [gemachtigde] , als gemachtigde van belanghebbende, bijgestaan door [A] en [B] , alsmede namens de heffingsambtenaar, [verweerder] .
1.7. Het hof heeft aan het einde van de zitting het onderzoek gesloten.
1.8. Van de zitting is een proces-verbaal opgemaakt, dat gelijktijdig met de uitspraak aan partijen is verzonden.
2. Feiten
2.1. De onroerende zaak bestaat uit een kavel met een perceeloppervlakte van 179 m² (hierna: de kavel) en een op de kavel geplaatste windturbine (hierna: de windturbine). Belanghebbende heeft een recht van opstal op de kavel en is de eigenaar van de windturbine.
2.2. Bij de WOZ-beschikking heeft de heffingsambtenaar de waarde van de onroerende zaak, per waardepeildatum 1 januari 2017 (hierna: de waardepeildatum), vastgesteld voor het kalenderjaar 2018 op € 1.927.000.
2.3. De heffingsambtenaar heeft bij het vaststellen van de waarde van de onroerende zaak van € 1.927.000 gebruik gemaakt van de gecorrigeerde vervangingswaarde. De vastgestelde waarde van de windturbine is daarbij door hem berekend op afgerond € 1.651.000 en is tussen partijen niet in geschil. De waarde van de kavel is door de heffingsambtenaar berekend op (afgerond) € 276.000 (179 x € 1.542 per m²).
3. Geschil en conclusies van partijen
3.1. Het geschil betreft het antwoord op de vraag of de waarde van de onroerende zaak van € 1.927.000 te hoog is. Meer specifiek is in geschil of de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat de door hem op € 276.000 vastgestelde waarde van de kavel niet te hoog is.
3.2. Belanghebbende concludeert primair tot vaststelling van de waarde van de onroerende zaak op € 1.661.000 (windturbine € 1.651.000 en kavel € 10.000), subsidiair tot vaststelling van een waarde die ligt tussen € 1.661.000 en € 1.677.850 (waarde kavel tussen € 10.000 en € 26.850) en meer subsidiair tot vaststelling van de waarde op € 1.881.000 (waarde kavel € 230.000).
De heffingsambtenaar concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de rechtbank.
4. Gronden
Ten aanzien van het geschil
4.1. De waarde van de onroerende zaak moet worden bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen.
4.2. De waarde van een onroerende zaak, voor zover die niet tot woning dient, wordt bepaald op de vervangingswaarde indien dit leidt tot een hogere waarde. Bij de berekening van de vervangingswaarde wordt rekening gehouden met:
de aard en de bestemming van de zaak;
de sedert de stichting van de zaak opgetreden technische en functionele veroudering, waarbij de invloed van latere wijzigingen in aanmerking wordt genomen.
4.3. De vervangingswaarde wordt berekend door bij de waarde van de grond van de onroerende zaak op te tellen de waarde van de opstal van de onroerende zaak. De waarde van de grond wordt bepaald door middel van een methode van vergelijking rekening houdend met de bestemming van de zaak.
4.4. De bewijslast met betrekking tot deze waarde rust op de heffingsambtenaar.
4.5. De heffingsambtenaar heeft voor de vaststelling van de grondwaarde aansluiting gezocht bij de retributies die voor het recht van opstal worden betaald voor windturbines in de directe omgeving van de windturbine van belanghebbende.
4.6. Belanghebbende betoogt dat de heffingsambtenaar bij het bepalen van de grondwaarde uitgegaan is van elementen die geen verband houden met de waarde van de grond. Het rendement van de opstal (de windturbine) en de daarvoor gekregen subsidie zijn, aldus belanghebbende, ten onrechte toegerekend aan de waarde van de grond. Volgens belanghebbende moet aansluiting worden gezocht bij grondtransacties in de directe omgeving met de bestemming bedrijventerrein. Belanghebbende stelt dat de marktwaarde van deze grond € 56 per m² bedraagt. Subsidiair stelt belanghebbende dat vanwege de bestemming windturbine een opslag mogelijk is, maar dat de waarde van de grond dan maximaal € 150 per m² bedraagt. Meer subsidiair stelt belanghebbende dat moet worden aangesloten bij de in dit geval betaalde retributie.
4.7. Het hof is - met de rechtbank - van oordeel dat met de overeengekomen retributies voor het recht van opstal een goede indicatie wordt gekregen van de waarde van de grond in het economisch verkeer. De retributie is immers het bedrag dat een opstalhouder bereid is te betalen voor het gebruik van een stuk grond. Dit sluit ook aan bij de Taxatiewijzer duurzame energie waarin staat:
“Voor de ruimte die de turbine inneemt, geldt de in de markt overeengekomen prijs dan wel de prijs voor een bouwkavel met dezelfde bestemming. De overeengekomen netto vergoeding voor het recht van opstal kan ook een indicatie zijn van de in de markt overeengekomen prijs. De contante waarde van deze vergoeding kan dan als basis dienen voor de grondwaarde.”
4.8. Vervolgens is de vraag aan de orde of de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat de in dit geval feitelijke betaalde retributie van € 10.000 per megawatt geen goed beeld geeft van de economische waarde van de grond. De heffingsambtenaar heeft immers de waarde niet vastgesteld op basis van deze retributie, maar heeft de waarde van de grond bepaald op basis van betaalde retributies bij andere windparken in de omgeving. Naar het oordeel van het hof is de heffingsambtenaar niet in deze bewijslast geslaagd.
De heffingsambtenaar heeft gesteld dat in dit geval de retributie lager is dan bij andere windparken, omdat de eigenaar van de grond participeert in de exploitatie van de windturbine en daarom belang heeft bij een lagere retributie. Belanghebbende heeft echter aannemelijk gemaakt dat de in dit geval betaalde retributie marktconform is en uitsluitend een vergoeding is voor het gebruik van de grond en dat de participatie van de eigenaar van de grond daarbij geen rol heeft gespeeld. Belanghebbende heeft immers – onweersproken – gesteld dat indien een grondeigenaar niet participeert eenzelfde retributie wordt betaald.
4.9. Anders dan belanghebbende betoogt, is de bestemming van de grond van invloed op de waarde van de grond. Als de bestemming windturbine op de grond rust, is de grond – gelet op de door belanghebbende betaalde retributie – veel meer waard dan grond met een agrarische bestemming of een bestemming als bedrijventerrein. De grondprijs voor het overige deel van het bedrijventerrein aan de [adres] te [plaats 2] , € 56 per m², kan daarom niet als waarde voor de kavel worden gehanteerd. Op het omliggende bedrijventerrein zijn immers geen windturbines toegestaan. Dat het bestemmingsplan de mogelijkheid biedt om een aanwijzing te krijgen, betekent niet dat de bestemming windturbine al op deze grond rust, omdat daarvoor eerst een planologische procedure nodig is. Een grondwaarde van € 150 per m² heeft belanghebbende niet onderbouwd en is reeds daarom niet aannemelijk.
4.10. Niet in geschil is dat het vermogen van de windturbine op het park [naam 3] 2,3 megawatt is. Uitgaande van een retributie van € 10.000 per megawatt bedraagt de retributie per jaar € 23.000. De heffingsambtenaar is uitgegaan van een kapitalisatiefactor 10. Tegen de kapitalisatiefactor op zich zijn geen gronden naar voren gebracht en gelet op de overgelegde berekeningen acht het hof deze factor niet te hoog.
Het hof acht aannemelijk dat de grondwaarde € 230.000 bedraagt.
4.11. Uit het vorenstaande volgt dat de heffingsambtenaar de waarde van de onroerende zaak te hoog heeft vastgesteld. Het hof zal de waarde vast stellen op de door belanghebbende meer subsidiair voorgestane waarde van € 1.881.000.
Tussenconclusie
4.12. De slotsom is dat het hoger beroep gegrond is en de uitspraak van de rechtbank wordt vernietigd.
Ten aanzien van het griffierecht
4.13. De heffingsambtenaar dient aan belanghebbende het bij de rechtbank en het hof betaalde griffierecht van € 338 respectievelijk € 532 te vergoeden, omdat de uitspraak van de rechtbank wordt vernietigd en het beroep gegrond had moeten worden verklaard.
Ten aanzien van de proceskosten
4.14. Het hof veroordeelt de heffingsambtenaar tot vergoeding van de kosten die belanghebbende redelijkerwijs heeft moeten maken in verband met de behandeling van het beroep bij de rechtbank en het hoger beroep bij het hof, omdat het door belanghebbende ingestelde hoger beroep gegrond is en het beroep bij de rechtbank gegrond is.
4.15. Het hof stelt deze tegemoetkoming op 4 (punten) x € 534 (waarde per punt) x 1 (factor gewicht van de zaak) is € 2.136.
5. Beslissing
Het hof:
verklaart het hoger beroep gegrond;
vernietigt de uitspraak van de rechtbank;
verklaart het tegen de uitspraak op bezwaar bij de rechtbank ingestelde beroep gegrond;
vernietigt de uitspraak op bezwaar;
wijzigt de WOZ-beschikking en stelt de waarde van de onroerende zaak op € 1.881.000;
vermindert de aanslagen evenredig;
bepaalt dat de heffingsambtenaar aan belanghebbende het betaalde griffierecht voor de behandeling van het beroep bij de rechtbank en het hoger beroep bij het hof van, in totaal, € 870 vergoedt;
veroordeelt de heffingsambtenaar in de kosten van het geding bij de rechtbank en het hof van € 2.136.
De uitspraak is gedaan door L.B.M. Klein Tank, voorzitter, P.A.M. Pijnenburg en M.J.C. Pieterse, in tegenwoordigheid van J.W.J. van der Heijden, als griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 30 december 2021 en afschriften van de uitspraak zijn op 5 januari 2022 aangetekend aan partijen verzonden.
