WOZ-waarde winkelpand; toegepaste kapitalisatiefactor niet inzichtelijk gemaakt

1.1. De Heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde op 1 januari 2020 (de waardepeildatum) van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als de [adres 1] te [woonplaats] (de onroerende zaak) voor het kalenderjaar 2021 vastgesteld op € 1.727.000 (de beschikking). Tegelijk met deze beschikking is de aanslag in de onroerende-zaakbelastingen van de gemeente Noordwijk voor het jaar 2021 (de aanslag) opgelegd.

1.2. De Heffingsambtenaar heeft het tegen de beschikking en de aanslag gemaakte bezwaar ongegrond verklaard.

1.3. Belanghebbende heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld bij de Rechtbank. Ter zake van het beroep is een griffierecht van € 360 geheven. De beslissing van de Rechtbank luidt als volgt, waarbij belanghebbende is aangeduid als eiseres en de Heffingsambtenaar als verweerder:

• verklaart het beroep gegrond;
• vernietigt de uitspraak op bezwaar;
• wijzigt de beschikking aldus dat de vastgestelde waarde wordt verminderd tot € 1.590.000;
• vermindert de aanslag onroerendezaakbelasting tot een berekend naar een waarde van € 1.590.000;
• bepaalt dat deze uitspraak in de plaats treedt van het vernietigde bestreden besluit;
• veroordeelt verweerder in de proceskosten van eiseres tot een bedrag van € 2.056;
• draagt verweerder op het betaalde griffierecht van € 360 aan eiseres te vergoeden.”

1.4. De Heffingsambtenaar heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld bij het Hof. Belanghebbende heeft een nader stuk, aangeduid als verweerschrift, ingediend, ingekomen bij het Hof op 8 februari 2023. Belanghebbende heeft incidenteel hoger beroep ingesteld, eveneens ingekomen bij het Hof op 8 februari 2023. De Heffingsambtenaar heeft hierop gereageerd. Van de zijde van belanghebbende zijn nadere stukken ingekomen.

1.5. De mondelinge behandeling van de zaak heeft plaatsgehad ter zitting van het Hof van 4 juli 2023. Partijen zijn verschenen. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt.

Feiten

2.1. Belanghebbende is gebruiker van de onroerende zaak. De onroerende zaak betreft een winkelpand van 1.466 m², bestaande uit een deel op de begane grond van 354 m², een deel op de begane grond van 262 m², een deel op de eerste verdieping van 675 m² en een kantine op de eerste verdieping van 175 m². Het bouwjaar is 1981.

2.2. De Heffingsambtenaar heeft een Waarderapport overgelegd, opgemaakt op 10 augustus 2022 door [naam] , WOZ-taxateur, waarin de waarde van onroerende zaak voor het onderhavige belastingjaar is getaxeerd op € 1.727.000.

2.3. De Heffingsambtenaar heeft voorts een Waardeopbouw overgelegd waarin huur- en verkooptransacties van drie naar de opvatting van de Heffingsambtenaar met de onroerende zaak vergelijkbare objecten zijn opgenomen, te weten de [adres 2] , [adres 3] en [adres 4] , alle te [woonplaats] (de vergelijkingsobjecten). De Waardeopbouw bevat onder meer de volgende gegevens:

2.4. De Heffingsambtenaar heeft ter onderbouwing van de waarde van de onroerende zaken voorts een “Bruto kapitalisatiefactor berekening” overgelegd. Hierin is een bruto kapitalisatiefactor berekend voor het vergelijkingsobject [adres 2] . Deze berekening heeft als uitgangspunt gediend voor alle onroerende zaken die zijn gelegen op een vergelijkbare locatie. De uit de berekening volgende bruto kapitalisatiefactor van 10,7 is bij de waardebepaling in de Waardeopbouw voor de vergelijkingsobjecten gehanteerd. Voor de waardebepaling van de onroerende zaak is een bruto kapitalisatiefactor van 9,6 gehanteerd.

Oordeel van de Rechtbank

3. De Rechtbank heeft geoordeeld, waarbij belanghebbende is aangeduid als eiseres en de Heffingsambtenaar als verweerder:

Omschrijving geschil in hoger beroep en conclusies van partijen

4.1. In geschil is of de Rechtbank de waarde van de onroerende zaak terecht heeft verminderd tot een bedrag van € 1.590.000. Zowel de Heffingsambtenaar als belanghebbende beantwoorden deze vraag ontkennend.

4.2. De Heffingsambtenaar bepleit een waarde van € 1.727.000 en concludeert aldus tot vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank en bevestiging van de uitspraak op bezwaar. Voorts concludeert de Heffingsambtenaar tot ongegrondverklaring van het incidenteel hoger beroep.

4.3. Belanghebbende concludeert – naar het Hof begrijpt – in incidenteel hoger beroep tot vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank, vernietiging van de uitspraak op bezwaar en wijziging van de beschikking aldus dat de waarde van de onroerende zaak nader wordt vastgesteld op € 999.000 met dienovereenkomstige vermindering van de aanslag. Tevens concludeert belanghebbende tot veroordeling van de Heffingsambtenaar in de proceskosten in hoger beroep. Ten slotte concludeert belanghebbende – zo begrijpt het Hof – tot ongegrondverklaring van het hoger beroep van de Heffingsambtenaar.

Beoordeling van het hoger beroep

Incidenteel hoger beroep

5.1.1. Op grond van artikel 8:110, leden 1 en 2, van de Algemene wet bestuursrecht (Awb) kan incidenteel hoger beroep worden ingesteld binnen zes weken nadat het Hof de gronden van het hoger beroep aan de desbetreffende partij heeft verzonden. Een incidenteel hogerberoepschrift is tijdig ingediend indien het vóór het einde van de termijn is ontvangen. Bij verzending per post is een incidenteel hogerberoepschrift tijdig ingediend indien het vóór het einde van de termijn ter post is bezorgd, mits het niet later dan een week na afloop van de termijn is ontvangen ingevolge artikel 6:9, lid 2, Awb.

5.1.2. De gronden van het hoger beroep zijn bij brief van 23 december 2022 naar belanghebbende verzonden. Daarbij is belanghebbende erop geattendeerd dat een incidenteel hogerberoepschrift binnen zes weken na de dagtekening van de brief, dat wil zeggen uiterlijk op 3 februari 2023, moet worden ingediend. Uit de frankering van de verzendenvelop van het incidenteel hogerberoepschrift blijkt dat het incidenteel hogerberoepschrift op 6 februari 2023 aan PostNL is aangeboden en op 8 februari 2023 bij het Hof is binnengekomen. Derhalve is het incidenteel hogerberoepschrift buiten de termijn ingediend en moet het incidenteel hoger beroep in beginsel niet-ontvankelijk worden verklaard, tenzij de termijnoverschrijding verschoonbaar is, dat wil zeggen dat belanghebbende van het niet tijdig indienen geen verwijt kan worden gemaakt.

5.1.3. Belanghebbende stelt zich op het standpunt dat de termijnoverschrijding verschoonbaar is, omdat het Hof de brief met dagtekening 23 december 2022 uitsluitend naar belanghebbende en niet naar haar gemachtigde heeft verzonden, hetgeen buiten de schuld van belanghebbende tot vertraging heeft geleid. Wat daar ook van zij, het Hof stelt vast dat het incidenteel hogerberoepschrift is gedagtekend op 2 februari 2023. Belanghebbende, althans haar gemachtigde, had aldus de mogelijkheid om het incidenteel hogerberoepschrift vóór het einde van de termijn (3 februari 2023) ter post te bezorgen. Nu de gemachtigde van belanghebbende het incidenteel hogerberoepschrift pas op 6 februari 2023 aan PostNL heeft aangeboden, heeft de gemachtigde van belanghebbende zelf verzuimd om het incidenteel hogerberoepschrift tijdig ter post te bezorgen. Het Hof is daarom van oordeel dat geen sprake is van een situatie waarin van belanghebbende van het niet tijdig indienen van het incidenteel hogerberoepschrift geen verwijt kan worden gemaakt. De termijnoverschrijding is niet verschoonbaar. Het incidentele hoger beroep is derhalve niet-ontvankelijk.

WOZ-waarde

5.2. De waarde van een onroerende zaak wordt ingevolge artikel 17, lid 2, van de Wet WOZ bepaald op de waarde die daaraan dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom van de onroerende zaak zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de onroerende zaak in de staat waarin deze zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding" (Kamerstukken II 1992/93, 22 885, nr. 3, blz. 44).

5.3. De Heffingsambtenaar dient aannemelijk te maken dat hij de waarde van de onroerende zaak niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld.

5.4. Het Hof stelt voorop dat het elke partij vrijstaat om ter voldoening aan haar bewijslast al dan niet gebruik te maken van een waarderingsmethode en, indien zij gebruikmaakt van een waarderingsmethode, eveneens vrij is in de keuze van de door haar gebruikte waarderingsmethode en wat zij daartoe ter onderbouwing aandraagt. Waarderingsmethoden zijn niet meer dan hulpmiddelen bij de waardebepaling. De rechter toetst uitsluitend of de door de Heffingsambtenaar voorgestane waarde en, indien het Hof aan de toetsing van de door belanghebbende verdedigde waarde toekomt, de door belanghebbende verdedigde waarde, de toetsing aan het wettelijke waardebegrip doorstaan (vergelijk HR 29 november 2000, ECLI:NL:HR:2000:AA8610).

5.5. Ongeacht welke wijze van bepaling van de marktwaarde de Heffingsambtenaar gebruikt, van hem mag worden verlangd dat hij de door hem bij die bepaling gebruikte variabelen onderbouwt met in het geding gebrachte marktgegevens of andere objectieve gegevens. Indien hij bij de onderbouwing van de door hem voorgestane marktwaarde (mede) gebruik maakt van aannames en keuzes, dient hij zorg te dragen voor de inzichtelijkheid en controleerbaarheid daarvan.

5.6. De Heffingsambtenaar heeft, gelet op het navolgende, niet aan de op hem rustende bewijslast voldaan. Bij dit oordeel neemt het Hof het volgende in aanmerking.

5.7. Ter onderbouwing van de door hem vastgestelde waarde heeft de Heffingsambtenaar een Waarderapport en een Waardeopbouw overgelegd. Daaruit blijkt dat de Heffingsambtenaar de waarde heeft onderbouwd met gebruikmaking van de huurwaardekapitalisatiemethode. Uit de Waardeopbouw volgt dat bij de onroerende zaak een kapitalisatiefactor van 9,6 is toegepast. Voor alle vergelijkingsobjecten is een kapitalisatiefactor van 10,7 toegepast (zie 2.3). In hoger beroep heeft de Heffingsambtenaar de achterliggende berekeningen van de kapitalisatiefactor van alle vergelijkingsobjecten overgelegd. Ter zitting heeft de Heffingsambtenaar toegelicht dat voor de onroerende zaak een kapitalisatiefactor van 9,6 in plaats van 10,7 is toegepast, omdat de onroerende zaak ten opzichte van de vergelijkingsobjecten ondoelmatig groot is, hetgeen valt af te leiden uit de waardering ‘2’ voor de factor ‘doelmatigheid’ in plaats van de gemiddelde waardering ‘3’ voor de vergelijkingsobjecten, zoals blijkt uit het Waarderapport. Vanwege deze lagere toegekende waardering is voor de onroerende zaak een correctie toegepast op de kapitalisatiefactor, aldus de Heffingsambtenaar.

5.8. Het Hof overweegt dat met de Waardeopbouw en de toelichting van de Heffingsambtenaar op geen enkele wijze inzichtelijk is gemaakt hoe de kapitalisatiefactor van 9,6 voor de onroerende zaak is herleid uit de kapitalisatiefactor van 10,7 voor de vergelijkingsobjecten en derhalve niet nader is gespecificeerd op welke wijze een correctie is toegepast op de kapitalisatiefactor van 10,7. Anders dan de Heffingsambtenaar betoogt, maakt de enkele verwijzing naar een lagere waardering ‘2’ voor de factor ‘doelmatigheid’ niet dat inzichtelijk is gemaakt hoe de kapitalisatiefactor van 9,6 is herleid uit de kapitalisatiefactor van de vergelijkingsobjecten. Reeds hierom kan niet worden beoordeeld of de waarde van de onroerende zaak niet te hoog is vastgesteld.

5.9. Nu de Heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan en het incidentele hoger beroep van belanghebbende niet-ontvankelijk is verklaard, waardoor het Hof niet toekomt aan de beoordeling van de door belanghebbende aangevoerde gronden, bevestigt het Hof de door de Rechtbank vastgestelde waarde van € 1.590.000.

Slotsom

5.10. Gelet op hetgeen hiervoor is overwogen is het hoger beroep van de Heffingsambtenaar ongegrond en het door belanghebbende ingestelde incidentele hoger beroep niet-ontvankelijk.

Proceskosten en griffierecht

6.1. Er bestaat aanleiding voor een veroordeling in de proceskosten. Het Hof stelt deze kosten, op de voet van artikel 8:75 van de Algemene wet bestuursrecht in verbinding met het Besluit proceskosten bestuursrecht en de daarbij behorende bijlage, vast op € 837, berekend als volgt: € 837 wegens beroepsmatig verleende rechtsbijstand in hoger beroep: 1 punt (1 punt zitting Hof) à € 837 x 1 (gewicht van de zaak), waarbij het bedrag van € 837 zal worden vermeerderd met de wettelijke rente vanaf de dag nadat vier weken zijn verstreken na de datum van deze uitspraak tot aan de dag van de algehele voldoening daarvan.

6.2. Nu de uitspraak van de Rechtbank in stand blijft, wordt van de Heffingsambtenaar een griffierecht geheven van € 548.

Beslissing

Het Gerechtshof:

• verklaart het incidentele hoger beroep niet-ontvankelijk;
• bevestigt de uitspraak van de Rechtbank;
• veroordeelt de Heffingsambtenaar in de proceskosten van belanghebbende in hoger beroep tot een bedrag van € 837, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de dag nadat vier weken zijn verstreken na de datum van deze uitspraak tot aan de dag van de algehele voldoening daarvan; en
• draagt de griffier op van de Heffingsambtenaar een bedrag van € 548 aan griffierecht te heffen.

Deze uitspraak is vastgesteld door T.A. de Hek, Chr.Th.P.M. Zandhuis en I. Reijngoud, in tegenwoordigheid van de griffier T.S.K.L. Tjon. De beslissing is op 26 september 2023 in het openbaar uitgesproken.