Heffingsambtenaar moet ongeanonimiseerde gegevens vergelijkingsobjecten verstrekken

X bv te Z belanghebbende, (gemachtigde: A. Oosters)

en

de heffingsambtenaar van de gemeente Rotterdam, de heffingsambtenaar, (vertegenwoordigers: M.C. Groeneveld en S.A. van Aanholt)

op het hoger beroep van belanghebbende tegen de uitspraak van de rechtbank Rotterdam (de Rechtbank) van 18 januari 2018, nr. ROT 17/2156 inzake de onder 1.1. vermelde beschikking en aanslag.

1.1. De heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (de Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [Y] te [A] (de onroerende zaak), voor het kalenderjaar 2016 vastgesteld op € 914.000 (de beschikking). Met de beschikking is in één geschrift bekendgemaakt en verenigd de aan belanghebbende voor het jaar 2016 opgelegde aanslag in de onroerendezaakbelastingen van de gemeente [A] (de aanslag).

1.2. De heffingsambtenaar heeft het daartegen gemaakte bezwaar afgewezen en de beschikking en de aanslag gehandhaafd.

1.3. Belanghebbende heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld bij de Rechtbank. Er is een griffierecht geheven van € 333. De Rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard.

2.1. Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld. In verband daarmee is door de griffier een griffierecht geheven van € 508. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.

2.2. De mondelinge behandeling van de zaak heeft plaatsgehad ter zitting van het Hof van 3 oktober 2018. Partijen zijn verschenen. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt.

3.1. Het Hof gaat in hoger beroep uit van de door de Rechtbank vastgestelde, in hoger beroep niet betwiste, feiten:

"1. [Belanghebbende] is eigenaar van de onroerende zaak. Het betreft een bedrijfsruimte uit 1990 bestaande uit twee bouwlagen. Op de eerste bouwlaag, de begane grond, bevinden zich een verkoopruimte van 930 m², een opslagruimte van 200 m², een kantoor van 32 m² en een kantine van 10 m². Op de tweede bouwlaag, de 1e verdieping, bevinden zich een opslagruimte van 805 m² en een kantoor van 22 m². Verder is er voor de bedrijfsruimte een terrein aanwezig van 260 m²."

3.2. Daarnaast stelt het Hof de volgende feiten vast.

3.3. De heffingsambtenaar heeft ter onderbouwing van de vastgestelde waarde een taxatierapport overgelegd dat is opgemaakt door [B] , taxateur, en gedagtekend 6 juni 2017. In dat rapport is de taxateur uitgegaan van de waardepeildatum 1 januari 2015 en de toestandsdatum 1 januari 2016.

3.4.1. Belanghebbende heeft ter ondersteuning van de door haar verdedigde waarde in beroep een taxatierapport overgelegd dat is opgemaakt door [C] , taxateur, en gedagtekend 30 mei 2016. In dat rapport is de waarde van de onroerende zaak op de waardepeildatum 1 januari 2015 bepaald op € 726.000.

3.4.2. In hoger beroep heeft belanghebbende een taxatierapport overgelegd dat is opgemaakt door [D] , taxateur, en gedagtekend 30 maart 2018. In dat rapport is de waarde van de onroerende zaak op de waardepeildatum 1 januari 2015 bepaald op € 790.000.

4. De Rechtbank heeft overwogen:

"(…)

In geschil is de waarde per waardepeildatum 1 januari 2015. [De Heffingsambtenaar] heeft de waarde vastgesteld op € 914.000,-. [Belanghebbende] bepleitte aanvankelijk primair een waarde van € 726.000,- en subsidiair een waarde van € 790.000,-. Ter zitting heeft zij verklaard dat zij nu een waarde bepleit van (huurwaarde € 79.000,- × 10 + waarde van het terrein € 51.480,- =) afgerond € 841.000,-.

2. Niet in geschil zijn de kapitalisatiefactor van 10 en de waarde van het terrein (€ 51.480,-). In geschil is enkel de huurwaarde van de onroerende zaak. [De heffingsambtenaar] gaat uit van een huurwaarde van € 86.343,- en [belanghebbende] gaat uit van de eigen huurwaarde van € 79.000,-, wat het gemiddelde is van de huurprijs van het eerste en tweede jaar en van de laatste drie jaren van de looptijd van de huurovereenkomst.

2.1. Op [de heffingsambtenaar] rust de plicht aannemelijk te maken dat de waarde niet hoger is dan de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor de betreffende onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde zou zijn betaald. In beginsel moet [de heffingsambtenaar] dit aannemelijk maken aan de hand van verkoopprijzen van de best vergelijkbare objecten, waarvan de verkoopprijzen zijn gerealiseerd zo dicht mogelijk rond de waardepeildatum. Op grond van artikel 4, eerste lid, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet waardering onroerende zaken wordt de waarde voor niet-woningen bepaald door middel van (onder meer) huurwaarde-kapitalisatie (hwk).

2.2. [De heffingsambtenaar] heeft ter onderbouwing van de vastgestelde WOZ-waarde een taxatierapport van [B] van 6 juni 2017 in het geding gebracht. In dit taxatie-rapport is de waarde in het economische verkeer berekend op basis van de hwk-methode.

[De heffingsambtenaar] hanteert een huurwaarde van gemiddeld € 51,- per (omgerekende) m². Ter onderbouwing van deze huurwaarde verwijst [de heffingsambtenaar] naar de huurcijfers van [E] en [F] . De rechtbank acht de door [de heffingsambtenaar] genoemde referentieobjecten bruikbaar voor de onderbouwing van de huurwaarde. Uit deze twee huurcijfers volgen huurwaarden van € 57,- per (omgerekende) m², die dus hoger liggen dan de door [de heffingsambtenaar] voor de onroerende zaak gehanteerde huurwaarde.

[Belanghebbende] wordt niet gevolgd in haar stelling dat uitgegaan moet worden van het eigen huurcijfer van € 79.000,- (wat neerkomt op € 46,- per m²).

In beginsel is het eigen huurcijfer het best bruikbaar bij het bepalen van de huurwaarde middels de huurwaardekapitalisatiemethode omdat in het eigen huurcijfer de bijzonderheden van het pand zijn verdisconteerd. [De heffingsambtenaar] maakt aannemelijk dat in dit geval niet uitgegaan moet worden van de eigen huurwaarde maar van de door haar getaxeerde hogere huurwaarde op grond van de volgende omstandigheden. [Belanghebbende] heeft de onroerende zaak, zoals blijkt uit de huurovereenkomst, met ingang van 1 september 2015 voor de duur van 5 jaar “casco” gehuurd. Alvorens de onroerende zaak in gebruik te nemen heeft de huurder (Epplejeck Rotterdam B.V.), zoals ook ter plaatse met partijen is vastgesteld, het winkel-gedeelte voorzien van een nieuwe vloer, de muren en het plafond afgewerkt en geverfd, de buitenkant van de onroerende zaak geverfd en de voorzijde van het pand voorzien van een nieuwe gevel. De rechtbank acht het aannemelijk dat deze (door de huurder gerealiseerde) aanpassingen bijdragen aan een hogere huurwaarde en dus aan een hogere waarde van de onroerende zaak.

3. Het beroep is ongegrond.

4. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding."

5.1. In geschil is of de waarde van de onroerende zaak op een te hoog bedrag is vastgesteld. Belanghebbende beantwoordt deze vraag bevestigend, de heffingsambtenaar ontkennend.

5.2. Belanghebbende concludeert tot vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank en de uitspraak op bezwaar, alsmede wijziging van de beschikking aldus dat de waarde van de onroerende zaak nader wordt vastgesteld primair op een waarde van € 790.000 en subsidiair op een waarde van € 815.000. Daarnaast verzoekt belanghebbende verweerder te veroordelen tot een proceskostenvergoeding op grond van de artikelen 7:15 en 8:75 Awb.

5.3. De heffingsambtenaar concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank.

6.1. De waarde van de onroerende zaak wordt volgens artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ bepaald op de waarde die daaraan dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom van de onroerende zaak zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de onroerende zaak in de staat waarin deze zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding" (Kamerstukken II 1992/93, 22 885, nr. 3, blz. 44).

6.2. Tussen partijen is niet in geschil dat in het onderhavige geval de waarde als bedoeld in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ moet worden bepaald met toepassing van de huurwaardekapitalisatiemethode. Het Hof sluit zich aan bij dit, naar zijn oordeel juiste, gezamenlijke standpunt van partijen.

6.3. Bij de waardebepaling op basis van de door partijen gebruikte vorm van de huurwaardekapitalisatiemethode wordt de waarde van een onroerende zaak berekend door de bruto huurwaarde van de onroerende zaak (de huurwaarde) te vermenigvuldigen met de bruto huurwaardekapitalisatiefactor (de kapitalisatiefactor). Tussen partijen is niet in geschil dat de kapitalisatiefactor 10 bedraagt. Partijen verschillen van mening over de hoogte van de toe te passen huurwaarde.

6.4. De heffingsambtenaar heeft ter onderbouwing van de door hem vastgestelde waarde verwezen naar het door hem overgelegde taxatierapport. In dat rapport is de waarde van de onroerende zaak getaxeerd op € 914.000 naar de toestand op 1 januari 2016. De taxateur is daarbij uitgegaan van een huurwaarde van gemiddeld € 51 per (omgerekende) vierkante meter, neerkomend op een huurwaarde van € 86.343 per jaar. De taxateur heeft in het taxatierapport gewezen op de marktgegevens van twee vergelijkbare bedrijfspanden: [E] en [F] (de vergelijkingsobjecten). Uit de marktgegevens van deze vergelijkingsobjecten volgen huurwaarden van gemiddeld € 57 per (omgerekende) vierkante meter. Het Hof is van oordeel dat de marktgegevens van de vergelijkingsobjecten in voldoende mate bruikbaar zijn voor de bepaling van de waarde. Weliswaar vertonen de vergelijkingsobjecten verschillen met de onroerende zaak van belanghebbende, maar de heffingsambtenaar heeft aannemelijk gemaakt dat met deze verschillen voldoende rekening is gehouden bij het bepalen van de waarde van de onroerende zaak.

6.5. Voorts heeft de taxateur bij de waardering van de onroerende zaak een waarde van € 51.480 (260 m2 x € 198) toegekend aan zogenoemde extra grond. Ter zitting heeft de heffingsambtenaar gesteld dat de omvang van de bij de onroerende zaak behorende extra grond is berekend aan de hand van een onder taxateurs bekende vuistregel en dat deze vuistregel voor alle bedrijfspanden in [A] op eenzelfde wijze is toegepast. Belanghebbende heeft deze stellingen niet, althans onvoldoende gemotiveerd weersproken. Wel heeft belanghebbende gesteld dat de waarde van de extra grond geacht wordt te zijn verdisconteerd in de huurwaarde van de onroerende zaak. Door de waarde van de extra grond afzonderlijk in de waardering te betrekken vindt volgens belanghebbende een dubbeltelling plaats.

6.6. Het Hof volgt belanghebbende niet in haar stelling. Zo al van een dubbeltelling van extra grond sprake is, geldt dat deze ruimschoots wordt gecompenseerd door het verschil in vierkante meterprijzen van de onroerende zaak (€ 51) en de vergelijkingsobjecten (€ 57).

6.7. Voor zover belanghebbende met verwijzing naar de door haar overgelegde taxatierapporten betoogt dat er geen aanleiding is om bij de bepaling van de waarde van de onroerende zaak rekening te houden met de toestandsdatum, geldt het volgende. In beginsel wordt op grond van de hoofdregel van artikel 18, eerste lid, van de Wet WOZ de waarde van een onroerende zaak bepaald naar de waarde die de zaak op de waardepeildatum heeft, naar de staat waarin de zaak op die datum verkeert. Op grond van artikel 18, derde lid, aanhef en sub b, van de Wet WOZ wordt, in afwijking van het eerste lid, de waarde bepaald naar de staat van de zaak bij het begin van het kalenderjaar waarvoor de waarde wordt vastgesteld – hier 1 januari 2016 – indien de onroerende zaak in het jaar voorafgaand aan het begin van dat kalenderjaar wijzigt als gevolg van bouw, verbouwing, verbetering, afbraak of vernietiging, dan wel van bestemming verandert. Tussen partijen staat vast dat de onroerende zaak met ingang van 1 september 2015 is verhuurd en dat de huurder, alvorens deze in gebruik te nemen, verschillende werkzaamheden heeft laten uitvoeren aan de onroerende zaak, waaronder het aanbrengen van een nieuwe pui, het (gedeeltelijk) verven van de binnen- en buitenkant, het afwerken van plafonds en muren en het aanbrengen van een nieuwe vloer in het winkelgedeelte. De heffingsambtenaar heeft - onvoldoende weersproken - gesteld dat deze werkzaamheden vóór 1 januari 2016 zijn voltooid. Naar het oordeel van het Hof leiden de werkzaamheden die de huurder heeft laten uitvoeren aan de onroerende zaak, in het bijzonder het aanbrengen van een nieuwe pui, ertoe dat sprake is van een wijziging zoals bedoeld in artikel 18, derde lid, aanhef en sub b, van de Wet WOZ. Derhalve kan bij de waardering van de onroerende zaak niet worden voorbij gegaan aan de toestandsdatum en moet de waarde van de onroerende zaak worden bepaald naar de waarde die deze op de waardepeildatum (1 januari 2015) heeft naar de staat waarin deze op de toestandsdatum (1 januari 2016) verkeert.

6.8. Belanghebbende heeft voorts gesteld dat bij het bepalen van de waarde van de onroerende zaak uitgegaan moet worden van de door haar op 3 september 2015 gesloten huurovereenkomst (het eigen huurcijfer). Zij stelt dit op € 79.000, zijnde het gemiddelde van de huurprijzen van het eerste en tweede jaar en van de laatste drie jaren van de looptijd van de huurovereenkomst. Dit komt neer op € 46 per (omgerekende) vierkante meter.

6.9. Als uitgangspunt heeft te gelden dat de huurwaarde van een onroerende zaak overeenkomt met de kort voor of na de peildatum tussen niet-gelieerde partijen overeengekomen huurprijs. Dit is anders indien de partij die zich daarop beroept feiten of omstandigheden stelt en bij betwisting aannemelijk maakt waaruit volgt dat de huurprijs niet die waarde weergeeft (vgl. Hoge Raad 29 november 2000, nr. 35797, ECLI:NL:HR:2000:AA8610, BNB 2001/52).

6.10. De heffingsambtenaar heeft zich op het standpunt gesteld dat het eigen huurcijfer niet de economische huurwaarde weergeeft. Hij heeft daarbij gewezen op de werkzaamheden (zie 6.7) die de huurder in 2015 heeft laten uitvoeren aan de onroerende zaak. Het Hof acht aannemelijk dat deze werkzaamheden, gelet op de omvang ervan, bijdragen aan een hogere (huur)waarde van de onroerende zaak. Aangezien de werkzaamheden zijn uitgevoerd vóór de toestandsdatum, kan bij de bepaling van de waarde in het economische verkeer van de onroerende zaak op de waardepeildatum naar de staat waarin deze op de toestandsdatum verkeert, niet worden uitgegaan van het eigen huurcijfer. De heffingsambtenaar heeft dat huurcijfer derhalve terecht niet als uitgangspunt genomen bij de bepaling van de waarde van de onroerende zaak.

6.11. Belanghebbende stelt tot slot dat de Rechtbank heeft verzuimd te oordelen over haar klacht dat de heffingsambtenaar in de bezwaarfase heeft geweigerd de huisnummers en huurovereenkomsten van de vergelijkingsobjecten te verstrekken, waardoor zij niet kon controleren of de vastgestelde waarde klopt en genoodzaakt is om in beroep te gaan om alsnog het benodigde inzicht te verkrijgen. Dat de heffingsambtenaar de huisnummers in de beroepsfase wel heeft verstrekt is volgens belanghebbende onvoldoende.

6.12. De heffingsambtenaar heeft gesteld dat uit privacy- en concurrentieoverwegingen de huisnummers niet in de bezwaarfase zijn verstrekt. In de bezwaarfase zijn evenwel voldoende gegevens verstrekt aan de hand waarvan de voor de huurwaardekapitalisatiemethode relevante waardebepalende factoren kunnen worden bepaald, te weten straatnamen, ingangsdata van de huurovereenkomsten, huurprijzen en oppervlakten van de vergelijkingsobjecten. Nu de huisnummers in de beroepsfase wel zijn verstrekt, is belanghebbende volgens de heffingsambtenaar niet onevenredig in haar processuele positie geschaad.

6.13. Het Hof oordeelt hierover het volgende. Belanghebbende heeft in haar bezwaarschrift verzocht om te worden gehoord. Zij heeft in het bezwaarschrift voorts verzocht om ter berekening van de kapitalisatiefactor ongeanonimiseerde gegevens met betrekking tot de vergelijkingsobjecten te verstrekken. Artikel 7:4, lid 2, Awb brengt mee dat de heffingsambtenaar alle op de zaak betrekking hebbende stukken voorafgaand aan het horen gedurende ten minste een week voor belanghebbende ter inzage moet leggen. Ingevolge artikel 7:4, lid 4, Awb kan belanghebbende tegen vergoeding van ten hoogste de kosten afschriften van de ter inzage verstrekte stukken verkrijgen. Aangezien tussen partijen – terecht – niet in geschil is dat de door belanghebbende gevraagde stukken tot de op de zaak betrekking hebbende stukken behoren, had de heffingsambtenaar deze ingevolge artikel 7:4, lid 2, Awb ter inzage moeten leggen, en indien de belanghebbende bij de inzage om afschriften daarvan had verzocht, haar die moeten verstrekken. Voor zover de heffingsambtenaar zich op het standpunt stelt dat het belang van derden een gewichtige reden vormt op basis waarvan geheimhouding is geboden, had hij een beroep moeten doen op artikel 7:4, lid 6, Awb en daarvan aan belanghebbende mededeling moeten doen. Het Hof komt tot de conclusie dat de heffingsambtenaar het verzoek van belanghebbende om ongeanonimiseerde gegevens van de vergelijkingsobjecten te verstrekken, niet had mogen weigeren.

6.14. Het Hof ziet in de weigering van de heffingsambtenaar om in de bezwaarfase ongeanonimiseerde gegevens te verstrekken, geen aanleiding om de uitspraak op bezwaar te vernietigen, omdat de beschikte waarde niet te hoog is vastgesteld. Wel ziet het Hof hierin aanleiding de heffingsambtenaar te veroordelen in de door belanghebbende voor de procedures in beroep en hoger beroep gemaakte proceskosten, en de heffingsambtenaar te gelasten het in deze procedures betaalde griffierecht aan belanghebbende te vergoeden. Belanghebbende heeft immers beroep bij de Rechtbank moeten instellen doordat de heffingsambtenaar heeft nagelaten de gevraagde gegevens in de bezwaarfase te verstrekken en hoger beroep moeten instellen om een oordeel over haar klacht ter zake te verkrijgen.

6.15. Het Hof komt tot de slotsom dat het hoger beroep ongegrond is.

7.1. Het Hof acht termen aanwezig de heffingsambtenaar te veroordelen in de door belanghebbende gemaakte proceskosten (zie 6.14). Het Hof stelt deze kosten, op de voet van artikel 8:75 van de Algemene wet bestuursrecht in verbinding met het Besluit proceskosten bestuursrecht en de daarbij behorende bijlage, vast op € 2.304 wegens beroepsmatig verleende rechtsbijstand voor de Rechtbank (2,5 punten: indienen beroepschrift, verschijnen ter zitting, bijwonen onderzoek ter plaatse) en voor het Hof (2 punten: indienen hogerberoepschrift en verschijnen ter zitting) à € 512 x 1 (gewicht van de zaak)).

7.2. Voorts dient aan belanghebbende het voor de behandeling in beroep en hoger beroep gestorte griffierecht van € 333 en € 508 te worden vergoed.

Het Gerechtshof:

• bevestigt de uitspraak van de Rechtbank;
• veroordeelt de heffingsambtenaar in de proceskosten aan de zijde van belanghebbende, vastgesteld op € 2.304; en
• gelast de heffingsambtenaar aan belanghebbende een bedrag van € 841 aan griffierecht te vergoeden.

Deze uitspraak is vastgesteld door Chr.Th.P.M. Zandhuis, I. Obbink-Reijngoud en F.G.F. Peters in tegenwoordigheid van de griffier R. Wijkstra. De beslissing is op 9 januari 2019 in het openbaar uitgesproken.