X (bv; belanghebbende) is eigenaar van een golfcomplex en verhuurt dit aan een golfclub (de gebruiker). Dit betreft een vof waarvan twee 100%-dochtervennootschappen van X de vennoten zijn.
De Heffingsambtenaar heeft het golfcomplex op grond van de Wet WOZ voor de jaren 2018 en 2019 gewaardeerd op een gecorrigeerde vervangingswaarde van € 4.300.000.
Voor Hof Arnhem-Leeuwarden was in geschil of rekening moet worden gehouden met een extra afschrijving voor functionele veroudering zodat de gecorrigeerde vervangingswaarde moet worden gesteld op de lagere bedrijfswaarde. Ter onderbouwing van de lagere bedrijfswaarde heeft X discounted-cash-flow- (DCF-)berekeningen overgelegd die mede zijn gebaseerd op de kasstromen van de golfclub als gebruiker van het golfcomplex.
Het Hof heeft geoordeeld dat (i) op X de bewijslast rust ter zake van de lagere bedrijfswaarde, en (ii) X niet in die bewijslast is geslaagd omdat de DCF-berekeningen mede zijn gebaseerd op de kasstromen van de gebruiker. Omdat X overigens niets tegen de onderbouwing door de Heffingsambtenaar heeft ingebracht, kunnen de vastgestelde waarden worden gevolgd.
X stelt één cassatiemiddel voor, verdeeld in drie onderdelen.
De Hoge Raad verwerpt alle klachten. De omstandigheid dat een natuurlijke persoon of rechtspersoon enig aandeelhouder en enig bestuurder is van een of meer rechtspersonen, geeft geen aanleiding om hen voor de toepassing van de Wet WOZ te vereenzelvigen. Bij de bepaling van de bedrijfswaarde van het aan X als eigenaar toebehorende golfcomplex kan dan ook geen gebruik worden gemaakt van cash-flowberekeningen die zijn gemaakt op basis van geconsolideerde cijfers van X tezamen met haar dochtervennootschappen.
Voorts heeft het Hof niet blijk gegeven van een onjuiste opvatting met betrekking tot de stelplicht en de bewijslast.
Arrest in de zaak van X bv (hierna: belanghebbende) tegen het college van burgemeester en wethouders van de gemeente Amersfoort op het beroep in cassatie tegen de uitspraak van het Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden van 30 augustus 2022, nrs. BK-ARN 21/01048 en BK-ARN 21/01049, op het hoger beroep van belanghebbende tegen een uitspraak van de Rechtbank Midden-Nederland (nrs. UTR20/1193 en UTR20/1194) betreffende ten aanzien van belanghebbende gegeven beschikkingen op grond van de Wet waardering onroerende zaken en de aanslagen in de onroerendezaakbelastingen en in de rioolheffing voor de jaren 2018 en 2019.
1. Geding in cassatie
Belanghebbende, vertegenwoordigd door J.W.C. Nuis en B.S. Kats, heeft tegen de uitspraak van het Hof beroep in cassatie ingesteld. Het beroepschrift in cassatie is aan dit arrest gehecht en maakt daarvan deel uit.
Het college van burgemeester en wethouders van de gemeente Amersfoort, vertegenwoordigd door [P], heeft een verweerschrift ingediend.
De Advocaat-Generaal M.R.T. Pauwels heeft op 24 november 2023 geconcludeerd tot ongegrondverklaring van het beroep in cassatie.
Belanghebbende heeft schriftelijk op de conclusie gereageerd.
2. Uitgangspunten in cassatie
2.1. Belanghebbende is eigenaar van de onroerende zaak, een golfcomplex. Zij verhuurt het golfcomplex aan een vennootschap onder firma (hierna: de Golfclub) die het golfcomplex exploiteert met het uitsluitende doel daarmee winst te behalen. De vennoten van de Golfclub zijn twee 100%-dochtermaatschappijen van belanghebbende. Belanghebbende is enig bestuurder van deze dochtermaatschappijen.
2.2. De Heffingsambtenaar heeft het golfcomplex op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: Wet WOZ) voor de jaren 2018 en 2019 gewaardeerd op een gecorrigeerde vervangingswaarde van € 4.300.000.
3. Procedure voor het Hof
3.1. Voor het Hof was alleen in geschil of rekening moet worden gehouden met een extra afschrijving voor functionele veroudering als bedoeld in artikel 4, lid 4, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Uitvoeringsregeling) zodat de gecorrigeerde vervangingswaarde moet worden gesteld op de lagere bedrijfswaarde (de indirecte opbrengstwaarde). Ter onderbouwing van de lagere bedrijfswaarde heeft belanghebbende discounted-cash-flowberekeningen overgelegd die mede zijn gebaseerd op de kasstromen van de Golfclub als gebruiker van het golfcomplex.
3.2. Het Hof heeft geoordeeld dat de bedrijfswaarde moet worden bepaald overeenkomstig hetgeen voor de eigenaar geldt. Aangezien belanghebbende de door haar bepleite lagere bedrijfswaarde mede heeft gebaseerd op kasstromen van de gebruiker die belanghebbende niet aangaan, en geen waardebepaling is opgemaakt die enkel is gebaseerd op de kasstromen van belanghebbende, heeft belanghebbende volgens het Hof niet aannemelijk gemaakt dat aanleiding bestaat voor een extra functionele afschrijving als bedoeld in artikel 4, lid 4, van de Uitvoeringsregeling. Daarom kan de door de Heffingsambtenaar vastgestelde waarde van € 4.300.000 worden gevolgd, aldus het Hof.
4. Beoordeling van het middel
4.1.1. Het derde onderdeel van het middel betoogt dat de bedrijfswaarde van het golfcomplex voor belanghebbende als eigenaar niet uitsluitend wordt bepaald door de huurinkomsten die zij met het object realiseert, maar ook door de exploitatieresultaten van haar beide 100%-dochtervennootschappen, waarvan zij enig bestuurder is. Bij een benadering van de bedrijfswaarde die alleen is gebaseerd op de aan belanghebbende als eigenaar toekomende huurstromen, zou een belangrijk deel van de kasstromen die met het golfcomplex gegenereerd worden buiten beschouwing blijven, hetgeen resulteert in een te lage waarde, aldus het onderdeel. Verder voert het onderdeel aan dat de resultaten die de beide 100%-dochtervennootschappen van belanghebbende in de vorm van een firma behalen, belanghebbende zowel in economische als in juridische zin volledig aangaan.
4.1.2. Bij de beoordeling van dit middelonderdeel moet worden vooropgesteld dat de gecorrigeerde vervangingswaarde in een geval als dit, waarin sprake is van een in de commerciële sfeer gebruikte onroerende zaak, niet hoger kan worden gesteld dan de bedrijfswaarde, dat wil zeggen de waarde die deze zaak in economische zin voor de eigenaar vertegenwoordigt.
4.1.3.De omstandigheid dat een natuurlijke persoon of rechtspersoon enig aandeelhouder en enig bestuurder is van een of meer rechtspersonen, geeft geen aanleiding om hen voor de toepassing van de Wet WOZ te vereenzelvigen. Bij de bepaling van de bedrijfswaarde van het aan belanghebbende als eigenaar toebehorende golfcomplex kan dan ook geen gebruik worden gemaakt van cash-flowberekeningen die zijn gemaakt op basis van geconsolideerde cijfers van belanghebbende tezamen met haar dochtervennootschappen. Daaraan doet niet af dat belanghebbende als 100%-aandeelhouder economisch belang heeft bij de resultaten van haar dochtervennootschappen. Het middelonderdeel faalt in zoverre.
4.1.4. Het middelonderdeel faalt eveneens voor zover het betoogt dat de exploitatieresultaten van de gebruiker (mede) bepalend zijn voor de bedrijfswaarde van een onroerende zaak, ook in het geval de eigenaar niet tevens de gebruiker is. Ook in dat geval moet immers de bedrijfswaarde van een onroerende zaak worden bepaald op de waarde die deze zaak in economische zin voor de eigenaar vertegenwoordigt. Dit brengt mee dat indien in een dergelijk geval de bedrijfswaarde wordt bepaald op basis van de discounted-cash-flowmethode, daarbij slechts de kasstromen van de eigenaar in aanmerking dienen te worden genomen. Ook daaraan kan in dit geval niet afdoen dat belanghebbende als 100% aandeelhouder economisch belang heeft bij de resultaten van haar dochtervennootschappen die het golfcomplex exploiteren.
4.2.1. Het tweede onderdeel van het middel betoogt dat het Hof de bewijslast verkeerd heeft verdeeld, omdat de Heffingsambtenaar aannemelijk diende te maken dat de door hem vastgestelde waarde niet hoger is dan de bedrijfswaarde.
4.2.2. Bij de beoordeling van dit onderdeel dient te worden vooropgesteld dat bij de vaststelling van de waarde van een onroerende zaak op grond van de Wet WOZ de normale regels met betrekking tot de verdeling van de bewijslast gelden. Die regels brengen mee dat de rechter ten aanzien van de door een partij aangevoerde feiten en omstandigheden moet beoordelen in hoeverre die zijn bestreden en, zo ja, in hoeverre die door deze partij aannemelijk zijn gemaakt. Daarbij moet de rechter acht slaan op al hetgeen partijen over en weer hebben aangevoerd. Voor zover het onderdeel ervan uitgaat dat in het arrest van 14 oktober 2005, ECLI:NL:HR:2005:AU4300, is afgeweken van deze regels, berust het op een onjuiste veronderstelling. In dat arrest is beslist dat de rechter de waarde van de onroerende zaak alleen op een door hem gekozen grondslag mag vaststellen indien de heffingsambtenaar niet het van hem te verlangen bewijs heeft geleverd en, zo de belanghebbende een lagere waarde heeft bepleit, ook hij zijn daartoe aangevoerde stellingen niet aannemelijk heeft gemaakt. Een verdergaande betekenis mag aan dit arrest niet worden toegekend.
4.2.3. Indien de belanghebbende beroep doet op feiten en omstandigheden die volgens hem tot een lagere waardering van de onroerende zaak leiden, zoals vervuiling of veroudering, is het derhalve aan hem te stellen, en bij betwisting te bewijzen, dat dergelijke feiten en omstandigheden zich hebben voorgedaan. Slaagt de belanghebbende daarin, dan brengt een redelijke verdeling van de bewijslast mee dat de heffingsambtenaar aannemelijk dient te maken dat met die feiten en omstandigheden bij het vaststellen van de waarde voldoende rekening is gehouden. Dit geldt ook in een geval als dit, waarin de belanghebbende zich op het standpunt stelt dat bij het vaststellen van de gecorrigeerde vervangingswaarde van een lagere bedrijfswaarde moet worden uitgegaan.
4.2.4. In het oordeel van het Hof dat belanghebbende met een beroep op de kasstromen van de gebruiker niet aannemelijk heeft gemaakt dat aanleiding bestaat voor een extra functionele afschrijving, ligt besloten dat belanghebbende geen feiten heeft gesteld – laat staan bewezen – die meebrengen dat de bedrijfswaarde van het golfcomplex lager is dan de door de Heffingsambtenaar vastgestelde waarde. Daarmee heeft het Hof, gelet op hetgeen hiervoor in 4.2.2 en 4.2.3 is overwogen, niet blijk gegeven van een onjuiste opvatting met betrekking tot de stelplicht en de bewijslast. Ook het tweede middelonderdeel faalt derhalve.
4.3. De Hoge Raad heeft ook de overige klachten over de uitspraak van het Hof beoordeeld. De uitkomst hiervan is dat deze klachten niet kunnen leiden tot vernietiging van die uitspraak. De Hoge Raad hoeft niet te motiveren waarom hij tot dit oordeel is gekomen. Bij de beoordeling van deze klachten is het namelijk niet nodig om antwoord te geven op vragen die van belang zijn voor de eenheid of de ontwikkeling van het recht (zie artikel 81, lid 1, van de Wet op de rechterlijke organisatie).
5. Proceskosten
De Hoge Raad ziet geen aanleiding voor een veroordeling in de proceskosten.
6. Beslissing
De Hoge Raad verklaart het beroep in cassatie ongegrond.
Dit arrest is gewezen door de raadsheer M.W.C. Feteris als voorzitter, en de raadsheren J. Wortel en A.E.H. van der Voort Maarschalk, in tegenwoordigheid van de waarnemend griffier F. Treuren, en in het openbaar uitgesproken op 12 april 2024
