WOZ-waardering object dat niet mag worden bewoond als recreatiewoning

en

de heffingsambtenaar van de gemeente Land van Cuijk, de heffingsambtenaar.

Inleiding

1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van eiser tegen de hoogte van de WOZ1-waarde van het object aan de [adres] . Eiser is eigenaar en gebruiker van dit object.

1.1. De heffingsambtenaar heeft de WOZ-waarde met de beschikking van 30 september 2022 vastgesteld op € 273.000. De waarde is vastgesteld per waardepeildatum 1 januari 2021 en geldt voor het kalenderjaar 2022. De WOZ-beschikking is opgenomen in het aanslagbiljet van dezelfde datum. Hierbij is ook de aanslag onroerende-zaakbelastingen (OZB) voor het kalenderjaar 2022 bekendgemaakt.

1.2. Met de uitspraak op bezwaar van 29 december 2022 (de bestreden uitspraak) heeft de heffingsambtenaar de waarde van het object gehandhaafd.

1.3. De rechtbank heeft het beroep op 5 januari 2024 op zitting behandeld. Hieraan hebben eiser en zijn gemachtigde deelgenomen. De heffingsambtenaar was niet aanwezig. De rechtbank heeft hem met de brief van 14 december 2023 uitgenodigd om aanwezig te zijn bij de zitting en in deze brief staan plaats en tijdstip van de zitting. Deze brief is digitaal verstuurd via MijnRechtspraak. De heffingsambtenaar heeft de rechtbank niet laten weten dat hij niet aan de zitting zou deelnemen.

Beoordeling door de rechtbank

2. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar niet aannemelijk heeft gemaakt dat de vastgestelde waarde van het object niet te hoog is. Dat betekent dat het beroep van eiser gegrond is. Maar eiser heeft ook niet aannemelijk gemaakt dat de waarde die hij voorstaat niet te laag is. De rechtbank legt hierna uit hoe zij tot dit oordeel komt en welke gevolgen dit oordeel heeft.

Standpunten van partijen

3.1. De heffingsambtenaar heeft de waarde van het object vastgesteld op € 273.000. Eiser vindt dat de waarde niet hoger dan € 171.000 kan zijn. Eiser onderbouwt dat standpunt met een taxatierapport van taxateur J.M.M. Hermens, opgesteld op 2 februari 2021.

3.2. De heffingsambtenaar heeft de WOZ-waarde van het object onderbouwd aan de hand van de vergelijkingsmethode. Daarbij is de heffingsambtenaar er voor de waardering van het object van uitgegaan dat het een recreatiewoning is en heeft hij de waarde onderbouwd met drie vergelijkingsobjecten, te weten [vergelijkingsobjecten] . Deze vergelijkingsobjecten zijn recreatiewoningen.

Het toetsingskader

4. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de waarde niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld (bewijslast). Bij de beoordeling of de heffingsambtenaar in die bewijslast is geslaagd, betrekt de rechtbank ook wat eiser daarover heeft aangevoerd. Als de heffingsambtenaar niet in de bewijslast slaagt, beoordeelt de rechtbank of eiser aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde die hij verdedigt niet te laag is. Als eiser daar niet in slaagt, stelt de rechtbank de waarde van het object schattenderwijs vast.

De redenen voor de beslissing van de rechtbank

De objectkenmerken en de objectafbakening

5.1. Eiser heeft de objectkenmerken van het object niet aan de orde gesteld met uitzondering van de typering van het object als recreatiewoning. Tijdens de zitting is de objectafbakening besproken. Van een onjuiste objectafbakening is de rechtbank niet gebleken. De rechtbank gaat bij de beoordeling van het beroep daarom uit van de objectafbakening zoals opgenomen in het taxatieverslag van de heffingsambtenaar waarin de WOZ-waarde is vastgesteld.

5.2. Eiser kan zich er niet in vinden dat de heffingsambtenaar het object als recreatiewoning aanmerkt. Tijdens de zitting heeft eiser uitgelegd dat hij het object alleen gebruikt om een kop koffie te drinken of gebruik te maken van het toilet en dat het niet wordt verhuurd of bewoond. Op het perceel van het object mag ook niet gewoond worden volgens het bestemmingsplan. Eiser verwijst daarvoor naar een e-mailbericht van de gemeente Land van Cuijk van 10 januari 2023. Dat betekent dat het object ook niet kan worden vergeleken met recreatiewoningen.

5.3. Bij de beoordeling van de vraag of het object valt onder het begrip ‘woning’ gaat het erom of het object naar aard en inrichting bestemd en geschikt is om enigszins duurzaam gebruikt te worden voor menselijke bewoning.2 Of sprake is van een woning moet dus in fysieke zin worden opgevat. Dat het object feitelijk niet als woning wordt gebruikt en volgens het bestemmingsplan niet bewoond mag worden, betekent dus niet dat het object niet als woning kan worden aangemerkt. De rechtbank leidt uit het taxatierapport van taxateur Hermens af dat het object beschikt over een woonkeuken, een woonkamer, twee slaapkamers, een berging, een zadelkamer, een wasruimte, een douche en een toilet. Verder heeft het object een propaantank en een cv-ketel en de rechtbank leidt uit dat wat eiser tijdens de zitting heeft gezegd af dat het object ook een wateraansluiting heeft. Door deze fysieke eigenschappen van het object is het object naar het oordeel van de rechtbank naar aard en inrichting bestemd en geschikt om enigszins duurzaam gebruikt te worden voor menselijke bewoning. Dat betekent dat het object valt onder het begrip ‘woning’. Dat past ook bij de beschrijving van het object als recreatiewoning door taxateur Hoogteijling en als stal/officieuze recreatiewoning en feitelijk recreatieverblijf door taxateur Hermens. De heffingsambtenaar mocht het object dus als recreatiewoning aanmerken.

De vergelijkingsmethode

6.1. De rechtbank beoordeelt vervolgens of het object kan worden vergeleken met recreatiewoningen. Daarbij stelt de rechtbank voorop dat de overdrachtsfictie die in art. 17, tweede lid, van de Wet WOZ is opgenomen en die inhoudt dat bij de waardebepaling van onroerende zaken moet worden uitgegaan van de onbezwaarde eigendom, niet zover gaat dat de invloed van wettelijke voorschriften, waaronder planologische bestemmingsvoorschriften, bij de waardebepaling moet worden uitgeschakeld.3

6.2. Uit het e-mailbericht van de gemeente Land van Cuijk volgt dat het perceel deels de bestemming ‘wonen’ en deels de bestemming ‘tuin’ heeft. Het bestemmingsvlak ‘wonen’ is gerelateerd aan het bestemmingsvlak van een ander perceel. Op dat perceel is een woning aanwezig. Dat heeft tot gevolg dat wonen op het perceel van eiser niet is toegestaan. Het object mag dus niet bewoond worden. De heffingsambtenaar heeft dat in beroep niet bestreden. Uit het dossier blijkt niet dat dit op de waardepeildatum anders was. Dit betekent dat er beperkingen zijn gesteld aan het gebruik van het object en die beperkingen gelden ook voor een koper van het object. De beperkte gebruiksmogelijkheden beïnvloeden ook de prijs die bij verkoop kan worden verkregen en daarmee de waarde in het economische verkeer in negatieve zin. De rechtbank heeft de website www.ruimtelijkeplannen.nl geraadpleegd en geconstateerd dat de vergelijkingsobjecten de bestemming ‘recreatie’ hebben. De kopers van deze vergelijkingsobjecten worden dus niet beperkt in hun mogelijkheden om deze objecten als recreatiewoning te gebruiken. Het is de rechtbank niet gebleken dat de heffingsambtenaar met dit verschil tussen het object van eiser en de vergelijkingsobjecten rekening heeft gehouden, terwijl dat wel gerechtvaardigd is. Dit leidt tot het oordeel dat de heffingsambtenaar niet aannemelijk heeft gemaakt dat hij de waarde van het object niet te hoog heeft vastgesteld.

De door eiser verdedigde waarde

7. De rechtbank is van oordeel dat eiser niet aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde die hij verdedigt niet te laag is. Allereerst heeft taxateur Hermens de waarde met een ander doel vastgesteld, namelijk voor de voorgenomen overdracht of onderlinge verdeling of de aangifte erfbelasting. Daardoor is de taxatie niet zonder meer geschikt voor de onderbouwing van de WOZ-waarde. Daarnaast heeft de taxateur opgemerkt dat de betrouwbaarheid van de onderbouwing van het gebouwde gedeelte beperkt is, omdat er onvoldoende markt performance is en de verschillen nog te groot zijn. Daarom heeft hij aanvullend een andere vorm van benadering toegepast, namelijk fictieve huurwaarde berekening en gecorrigeerde vervangingswaarde berekening. Deze andere berekeningen maakt de taxateur echter niet inzichtelijk. Hierdoor is de rechtbank er niet van overtuigd dat de door eiser verdedigde waarde van € 171.000 niet te laag is.

Conclusie over de WOZ-waarde

8. Het komt er dus op neer dat beide partijen niet in de bewijslast zijn geslaagd. De rechtbank zal daarom zelf in de zaak voorzien en de waarde van het object per de waardepeildatum schattenderwijs vaststellen op € 185.000.

Conclusie en gevolgen

9.1. Het beroep is gegrond. Eiser krijgt dus gelijk in zijn standpunt dat de

WOZ-waarde van het object lager moet zijn.

9.2. Omdat het beroep gegrond is, moet de heffingsambtenaar het griffierecht aan eiser vergoeden en krijgt eiser een vergoeding van zijn proceskosten. De heffingsambtenaar moet deze vergoeding betalen. De vergoeding voor de kosten van rechtsbijstand bedraagt voor de bezwaarfase € 620 omdat de gemachtigde van eiser een bezwaarschrift heeft ingediend en aan de hoorzitting heeft deelgenomen (2 punten in totaal met een waarde per punt van € 310 en wegingsfactor 1) en voor de beroepsfase € 1.750 omdat de gemachtigde een beroepschrift heeft ingediend en aan de zitting heeft deelgenomen (2 punten in totaal met een waarde per punt van € 875 en wegingsfactor 1). Eiser heeft verzocht bij de vergoeding van de kosten van rechtsbijstand uit te gaan van een hogere wegingsfactor, omdat de heffingsambtenaar geen verweerschrift heeft ingediend en niet aan de zitting heeft deelgenomen. De rechtbank is echter van oordeel dat daar geen aanleiding voor is. Het ontbreken van een verweerschrift en de afwezigheid van de heffingsambtenaar tijdens de zitting is weliswaar hinderlijk, maar die omstandigheden leiden er niet toe dat aan de zaak een zwaarder gewicht moet worden toegekend. Daarnaast moet de heffingsambtenaar de kosten vergoeden die eiser heeft gemaakt voor het laten opstellen van het taxatierapport van het object in de bezwaarfase. Deze kosten stelt de rechtbank op grond van de Richtlijn van de belastingkamers van de gerechtshoven inzake vergoeding van proceskosten bij WOZ-taxaties (Stcr. 2018, nr. 28 796) vast op € 128,26 (2 uur x € 53, vermeerderd met 21% BTW). De rechtbank gaat hierbij uit van het uurtarief van een woningtaxatie en wijkt daarmee dus af van de factuur van de taxateur. De kosten van het taxatierapport dat in beroep is ingediend, hoeft de heffingsambtenaar niet te vergoeden. Dat rapport is namelijk niet voor de beroepsprocedure opgesteld. De proceskostenvergoeding bedraagt in totaal € 2.498,26. Op grond van artikel 30a, vierde lid, van de Wet WOZ vindt de uitbetaling van de vergoedingen van het griffierecht en de proceskosten uitsluitend plaats op een bankrekening die op naam staat van eiser.

Beslissing

De rechtbank:

• verklaart het beroep gegrond;
• vernietigt de bestreden uitspraak;
• stelt de WOZ-waarde van het object [adres] per waardepeildatum 1 januari 2021, voor het kalenderjaar 2022 vast op € 185.000 en bepaalt dat de aanslag onroerende-zaakbelastingen overeenkomstig deze waarde wordt verminderd;
• bepaalt dat deze uitspraak in de plaats komt van de vernietigde bestreden uitspraak;
• bepaalt dat de heffingsambtenaar het griffierecht van € 50 aan eiser moet vergoeden;
• veroordeelt de heffingsambtenaar tot betaling van € 2.498,26 aan proceskosten aan eiser.

Deze uitspraak is gedaan door mr. G. de Jong, rechter, in aanwezigheid van mr. N. Verhoeven, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 16 januari 2024.