WOZ-waarde fastfoodrestaurant niet te hoog vastgesteld

Met de beschikking van 29 februari 2020 heeft verweerder op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ), de waarde vastgesteld van de onroerende zaak aan de

Noord Brabantlaan 350 te Eindhoven (de onroerende zaak). De waarde is per waardepeildatum 1 januari 2019, voor het kalenderjaar 2020, vastgesteld op € 1.429.000. Met deze beschikking heeft verweerder eiseres ook een aanslag onroerendezaakbelastingen (OZB) voor het kalenderjaar 2020 toegestuurd.

Bij uitspraak op bezwaar van 2 november 2020 (de bestreden uitspraak) heeft verweerder de waarde van de onroerende zaak gehandhaafd.

Eiseres heeft tegen de bestreden uitspraak beroep ingesteld.

Verweerder heeft een verweerschrift ingediend.

Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 9 november 2021. Eiseres heeft zich laten vertegenwoordigen door [naam] kantoorgenoot van haar gemachtigde. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde, bijgestaan door
H. Olgun, taxateur.

Overwegingen

Feiten

Eiseres is eigenaar van de onroerende zaak, een fastfoodrestaurant, gebouwd in 1991 en gelegen in Eindhoven nabij een op- en afrit van de snelweg A2. De onroerende zaak, bestaat uit één bouwlaag en heeft het volgende bruto vloeroppervlak (BVO)/verhuurbaar vloeroppervlak (hierna ook wel: VVO) uitgesplist naar de verschillende ruimtes/objectonderdelen:

De onroerende zaak is gelegen op een perceel van 4.000 m², beschikt over parkeerplaatsen en een terras en is in gebruik bij Eindhoven Noord Brabant exploitatie B.V., welke vennootschap in een huur- en franchiserelatie staat tot eiseres.

Geschil en beoordeling

1. In geschil is de waarde van de onroerende zaak op de waardepeildatum 1 januari 2019.

2. Eiseres bepleit in beroep een waarde van € 831.000 (in bezwaar werd nog een waarde van € 1.125.000 bepleit).

3. Volgens eiseres is de huurwaarde te hoog. Daartoe voert zij aan dat er geen rekening mee is gehouden dat de onroerende zaak volgens de maatstaven van het concern is vormgegeven. Dit maakt dat de koper eerst een behoorlijke investering zal moeten doen, waarvan volgens eiseres een waardedrukkend effect uitgaat. Verder wordt – kort samengevat – aangevoerd dat de berekende huurwaarden niet bruikbaar zijn.

4. Verweerder heeft ter onderbouwing van zijn standpunt dat de vastgestelde waarde van € 1.429.000 niet te hoog is, een taxatierapport overgelegd dat op 8 oktober 2021 is opgesteld door taxateur N. Zomers. In dit rapport is de waarde van de onroerende zaak getaxeerd op € 1.550.000.

5. Op verweerder rust de last te bewijzen dat de door hem vastgestelde waarde niet te hoog is. De beantwoording van de vraag of verweerder aan deze bewijslast heeft voldaan, hangt mede af van wat door eiseres is aangevoerd.

6. Eiseres heeft niet weersproken dat verweerder bij het bepalen van de waarde is uitgegaan van de juiste objectkenmerken. De rechtbank gaat bij haar beoordeling daar ook van uit.

7. In het door verweerder gebruikte taxatierapport is voor de waardering van de onroerende zaak de methode van huurwaardekapitalisatie (hierna: HWK-methode) gebruikt. Dat deze methode geschikt is om aan de hand daarvan de waarde van de onroerende zaak te bepalen, is tussen partijen niet in geschil. Evenmin is tussen hen de door verweerder gebruikte huurwaardekapitalisatiefactor van 10 in geschil.

8. In verweerders taxatierapport is de getaxeerde waarde van de onroerende zaak als volgt opgebouwd.

De huurreferenties

9. Verweerder heeft in het taxatierapport de huurwaarde van de onroerende zaak gesteld op € 275 per m² (in totaal € 155.093). Deze huurwaarde heeft hij onderbouwd met de huurcijfers van drie, eveneens in Eindhoven gelegen en naar zijn opvatting met de onroerende zaak vergelijkbare, onroerende zaken (de huurreferenties), te weten:

• [adres] ;
• [adres] ;
• [adres] .

10. De huurreferentie [adres] is ook een fastfoodrestaurant. Het pand is gelegen nabij een luchthaven en niet ver van de snelweg A2. Het is gebouwd in 2019 en heeft een verhuurbare oppervlakte van 726 m². De huurprijs van deze huurreferentie van € 252.000 per jaar, dat is (€ 252.000/726 =) € 347,11 per m2 verhuurbaar vloeroppervlak, is ingegaan op 2 oktober 2019.

11. De huurreferentie [adres] is een in het centrum van Eindhoven gelegen fastfoodrestaurant. Het pand, dat in 1955 is gebouwd en in 2019 is gerenoveerd, heeft een verhuurbare vloeroppervlakte van 624 m². De huurprijs van deze huurreferentie is € 185.000 per jaar, dat is (€ 185.000/624 =) € 296,47 per m2 verhuurbaar vloeroppervlak, is ingegaan per 1 oktober 2019.

12. De huurreferentie [adres] is een horecapand op een B-locatie (aanloopgebied rond het centrum van Eindhoven). Het pand, dat in 1962 is gebouwd en nadien is gerenoveerd, heeft een verhuurbare vloeroppervlakte van 178 m². De huurprijs van de huurreferentie is € 54.000 per jaar, dat is (€ 54.000/178 =) € 303,37 per m2 verhuurbaar vloeroppervlak, is ingegaan op 1 december 2019.

Het oordeel van de rechtbank over de bruikbaarheid van de huurreferenties

13. De huurreferentie [adres] is naar het oordeel van de rechtbank goed vergelijkbaar met de onroerende zaak. De huurreferentie is, net als de onroerende zaak, een fastfoodrestaurant en behoort tot een vergelijkbare (fastfood)keten als die van eiseres. De verhuurbare vloeroppervlakte van de huurreferentie van 624 m² is van dezelfde orde van grootte als de verhuurbare vloeroppervlakte van de onroerende zaak van 564 m2. Uit de door verweerder overgelegde huurovereenkomst blijkt dat voor de huurreferentie met ingang van 1 oktober 2019 een huurprijs van € 185.000 oftewel (€ 185.000/624 =) € 296,47 per m² verhuurbaar vloeroppervlak is overeengekomen. Het is, gelet op het korte tijdsverloop tussen de waardepeildatum en de ingangsdatum van de overeengekomen huur, aannemelijk dat de huurprijs niet wezenlijk afwijkt van de huurprijs die zou zijn overeengekomen als de huur op de waardepeildatum was ingegaan. De huurreferentie ligt weliswaar in het centrum van Eindhoven, wat kan zorgen voor veel potentiële klanten, maar hetzelfde kan gezegd worden van de ligging van de onroerende zaak aan een afrit van de A2, dicht bij een grote stad. De huurreferentie is wat ouder dan de onroerende zaak maar is in 2019 gerenoveerd. Het een en ander afwegende is de rechtbank van oordeel dat verweerder met de huurprijs per m2 van € 296,47 per m2 verhuurbare vloeroppervlakte van de huurreferentie [adres] aannemelijk heeft gemaakt, dat de door hem bij de bepaling van de vastgestelde waarde van de onroerende zaak in aanmerking genomen huurwaarde van € 275 per m2 verhuurbare vloeroppervlakte, niet te hoog is.

14. De voor de huurreferentie [adres] op 2 oktober 2019 verschuldigde huur kan niet bij de bepaling van de waarde van de onroerende zaak worden gebruikt, omdat verweerder niets over de inhoud van de huurovereenkomst heeft kunnen zeggen - anders dan het al genoemde huurcijfer - en ook anderszins niet heeft kunnen onderbouwen dat deze huur onder marktconforme omstandigheden tussen van elkaar onafhankelijke partijen is overeengekomen. Dit neemt niet weg dat de huurprijs van € 347,11 per m2 verhuurbaar vloeroppervlak zoveel hoger is dan de door verweerder bij de bepaling van de vastgestelde waarde van de onroerende zaak in aanmerking genomen huurwaarde van € 275 per m2 verhuurbare vloeroppervlakte, dat de rechtbank daarin steun vindt voor haar oordeel dat de huurwaarde van € 275 per m2 verhuurbare vloeroppervlakte niet te hoog is.

15. De voor de huurreferentie [adres] overeengekomen huur, is ingegaan op 1 december 2019. Het betreft een pand op een B-locatie met een veel kleinere verhuurbare vloeroppervlakte dan de onroerende zaak. Het pand is ingericht om te worden gebruikt om daarin een horecaonderneming te drijven, maar dan wel van een heel ander type dan het in de onroerende zaak gedreven fastfoodrestaurant. Verweerder heeft naar voren gebracht dat hij met de huurreferentie heeft willen laten zien dat een op een mindere locatie gelegen horecapand met een geringere winstpotentie toch een relatief hoge huur per m2 verhuurbare vloeroppervlakte opbrengt. De rechtbank is van oordeel dat de huur van de huurreferentie niet als onderbouwing van de huurwaarde van de onroerende zaak kan worden gebruikt omdat het pand op belangrijke punten verschilt van de onroerende zaak en verweerder niet aannemelijk heeft gemaakt dat hij bij de bepaling van de huurwaarde van de onroerende zaak met deze verschillen heeft rekening gehouden.

Verkoopreferentie

16. Tot slot heeft verweerder gegevens overgelegd van een verkooptransactie van een fastfoodrestaurant van dezelfde keten als eiseres. Dit pand heeft vergelijkbare/identieke objectkenmerken en voorzieningen en een vergelijkbare ligging aan een snelweg, niet ver van de onroerende zaak. Het pand is op 13 november 2013 verkocht voor € 3.100.000. Hoewel de transactiedatum meer dan vijf jaar voor de waardepeildatum is gelegen, is de verkoopprijs van € 3.100.000 van een vrijwel identiek object toch een indicatie dat de vastgestelde waarde van de onroerende zaak van € 1.429.000 niet te hoog is.

17. Gelet op wat onder 1 tot en met 16 is overwogen heeft verweerder naar het oordeel van de rechtbank aannemelijk gemaakt dat de vastgestelde waarde van de onroerende zaak niet te hoog is. Aan dit oordeel doet niet af wat eiseres over de door verweerder vastgestelde waarde heeft aangevoerd. Hierbij neemt de rechtbank – in aanvulling op wat zij hiervoor al heeft overwogen over de beroepsgronden van eiseres – nog het volgende in aanmerking.

In haar beroepschrift stelt eiseres zich op het standpunt dat de huurprijzen van de huurreferenties, rekening houdende met de wet van het afnemend grensnut, aantonen dat de huurwaarde van de onroerende zaak niet meer dan € 59.024 bedraagt. Hierin volgt de rechtbank eiseres niet omdat eiseres dit standpunt niet met markt- of andere relevante en controleerbare gegevens onderbouwt.

18. Aangezien verweerder aannemelijk heeft gemaakt dat de vastgestelde waarde van de onroerende zaak niet te hoog is, komt de rechtbank niet toe aan de beoordeling van de (uiteindelijk) door eiseres verdedigde waarde van € 831.0001.

Conclusie

19. Het beroep is ongegrond.

Proceskosten

20. Namens eiseres is op de zitting naar voren gebracht dat hoewel de huurwaardekapitalisatiefactor niet in geschil is, zij meent dat een veroordeling van verweerder in de proceskosten op zijn plaats is, omdat de onderbouwing van de huurwaardekapitalisatiefactor in bezwaar niet is verstrekt. Eiseres heeft daartoe op de zitting artikel 40 van de Wet WOZ genoemd en gezegd: “als ik in de uitspraak op bezwaar al had geweten dat het 10 was, dan had ik er geen probleem mee. Maar het verweerschrift is best kort voor de zitting ingediend, dus de kapitalisatiefactor is pas verlaagd na onze beroepsgronden.”

21. De rechtbank volgt eiseres niet in haar standpunt. Ten eerste volgt al uit de uitspraak op bezwaar en het daarin opgenomen verslag van het hoorgesprek dat de huurwaardekapitalisatiefactor niet langer in geschil is. Verweerder heeft op dat moment dan ook geen aanleiding hoeven te zien om een onderbouwing van de - niet in geschil zijnde - huurwaardekapitalisatiefactor te verstrekken. Had eiseres deze onderbouwing toch willen hebben, dan had het op de weg van eiseres gelegen dit op of na de hoorzitting bij verweerder aan de orde te stellen. Nu dit is nagelaten behoefde verweerder de gegevens niet bij of na de uitspraak op bezwaar te verstrekken. Eiseres heeft, ondanks het besprokene op de hoorzitting, in haar beroepschrift vermeld dat een huurwaardekapitalisatiefactor van 10,5 te hoog is. Eiseres noemt in het beroepschrift een kapitalisatiefactor van 10. Verweerder heeft zich in het verweerschrift daarbij aangesloten en daarbij desondanks een onderbouwing van de nu voorgestane kapitalisatiefactor overgelegd. De rechtbank ziet, anders dan eiseres, in dit verloop geen reden te oordelen dat eiseres op enige wijze is benadeeld dan wel dat zij genoodzaakt was om beroep in te stellen om een onderbouwing van de kapitalisatiefactor – die nu lager ligt dan waar eiseres het in een eerder stadium ook al mee eens was – te verkrijgen. Voor een proceskostenveroordeling bestaat daarom geen aanleiding.

Beslissing

De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.

Deze uitspraak is gedaan door mr. F.M.S. Requisizione, voorzitter, en mr. C.F.E. van Olden-Smit en mr. G.J. van Leijenhorst, leden, in aanwezigheid van Z. Selkan, griffier. De uitspraak is in het openbaar geschied op 19 november 2021.