Vaststelling WOZ-waarde van een Amsterdams ziekenhuis

Restwaarde

(…) De functie-eisen die gesteld worden aan werktuigkundige en elektrotechnische installaties houden in dat de restwaarde hiervoor gesteld dient te worden op minimaal 30% van de investeringskosten.

(…)

Correctie technische veroudering

(…) Voor taxaties ten behoeve van de Wet WOZ worden in de praktijk gemiddelde afschrijvingsperioden van 50 jaar voor ruwbouw, 25 jaar voor afbouw en 15 jaar voor installaties gehanteerd voor ziekenhuizen, met een gemiddelde restwaarde van 30%, 25% respectievelijk 35%.

(…)

7. Berekening gecorrigeerde vervangingswaarde

Er zijn vervangingswaarden per gebouwdeel aangehouden overeenkomende met de normen zoals vermeld in de landelijke taxatiewijzer “deel 8 ziekenhuizen” en de taxatiewijzer “Algemeen deel” van de VNG voor prijspeil 1-1-2012.

Alle bedragen zijn exclusief BTW. (…) De relevante kengetallen per archetype zijn in bijlage 7, 8, 9 en 10 weergegeven.

8. Verantwoording

(…)

Economische veroudering

Hoewel een deel van het ziekenhuis (... ) in 1966 is gebouwd behoort het [ziekenhuis] tot een van de modernste ziekenhuizen van [plaats] . Het oorspronkelijke gebouw van het [ziekenhuis] is volledig gerenoveerd en er is een nieuw gebouw tegenaan gebouwd. In 2008 is ook de energiecentrale gerenoveerd. (…) Voor de oude, niet gerenoveerde bouwdelen is een aftrek van 10% toegepast. Voor de oude, gerenoveerde bouwdelen is een aftrek van 5% toegepast.

(…)

Belemmering in gebruiksmogelijkheden

Belanghebbende stelt dat er knelpunten aanwezig zijn. Er is sprake van een gebrekkige/verouderde ambulancepost, capaciteittekort in verloskamers, een moeilijk toegankelijke hoofdingang via de parkeergarage en de ontoereikende eerste hulpafdeling. Voor al deze knelpunten is een ruime functionele correctie toegepast.

Excessieve gebruikskosten

In de initiële waardering is voor de excessieve gebruikskosten een functionele aftrek toegepast van 15% voor de oude, niet-gerenoveerde bouwdelen, 10% voor de oude, gerenoveerde bouwdelen, 5% voor de SEH, 3% voor de polikliniek, 0% voor de nieuwe bouwdelen (uit 2009 en 2010) en 24% voor het [P] gebouw, waarvan tot aan de beroepsfase werd verondersteld dat het zeer verouderd was.

Heroverweging beroepsfase

In de beroepsfase is gebleken dat de verpleegafdeling A/B/C/D, bouwdeel E/F/G/H/K/PE en het [P] gebouw in 2003 zijn gerenoveerd, zodat de functionele correctie voor deze gebouwen in de initiële waardering door de DGBA feitelijk te hoog is vastgesteld. Dit blijkt ook uit de taxatie van de gemachtigde, die concludeert tot een functionele correctie van 20,6%, waar de DGBA percentages van 51,5% tot 58,9% in de initiële waardering heeft toegepast. Tevens resulteert het toepassen van een renovatiejaar tot een lagere technische afschrijving. DGBA heeft het renovatiejaar van deze bouwdelen, gelijk aan gemachtigde, gesteld op 2003. De functionele correctie voor doelmatigheid en excessieve kosten zijn in de fase van beroep dientengevolge aangepast naar respectievelijk 25 en 10, gelijk aan de gerenoveerde bouwdelen die (…) in de initiële waardering al werden toegepast. Als gevolg van deze aanpassingen valt de waarde hierdoor hoger uit dan de beschikte waarde.

9. Waardebepaling van de grond

(…) De uitgifteprijs op de waardepeildatum bedroeg € 147,- (excl. BTW) per het te bouwen aantal m2 bruto-vloeroppervlak (BVO).”

“2.2.1 Ziekenhuis tot en met de jaren ’70

(…) Van het archetype ziekenhuis tot en met de jaren ’70 is de opstal dusdanig oud dat hier geen onderbouwende stichtingskosten van bekend zijn. Er wordt daarom aansluiting gezocht bij de stichtingskosten welke gebruikt zijn voor de onderbouwing van de andere twee

ziekenhuisarchetypen. Waarbij rekening wordt gehouden met het feit dat de oudere

ziekenhuizen een lager voorzieningenniveau hebben. Veel van deze ziekenhuizen hebben

recent echter een renovatie ondergaan, hetgeen weer een positief effect heeft op de functionele kwaliteit.

(…)

Toelichting op de marktgegevens

Om de kengetallen van de archetypen voor prijspeil 2012 juist te bepalen, is indexering van

bouwkosten een bruikbaar middel. Hiervoor staan een aantal indexcijfers ter beschikking.

Gezondheidszorgindex

Tot 2010 werd voor de taxatiewijzer Ziekenhuizen de Gezondheidszorgindex van het

Bouwcollege gebruikt. Deze indexreeks is echter opgeheven. Om deze reden wordt met ingang van 2010 gebruik gemaakt van de indexcijfers BDB-Zorg. Deze indexreeks is met ingang van 2008 door het BDB [ Hof: Bureau Documentatie Bouwwezen ] ingevoerd en heeft als basisjaar 2008.

(…)

BDB index Zorg

(…)

Indexeringstabel BDB Zorg, excl. BTW (2008 = 100)

(…) 2008 2009 2010 2011 2012

100,00 103,44 103,87 106,66 109,40

Verandering t.o.v. voorgaand jaar (%) 3,44 0,42 2,69 2,57

(…)

Discussie omtrent gebruik BDB-indexcijfer

Zie ook het algemene deel van deze set taxatiewijzers.

Bij het bepalen van de archetypen voor prijspeil 2012 is gebruik gemaakt van de BDB-index-

Zorg (…). De BDB-index-Zorg 2012 geeft een verhoging te zien ten opzichte van

die van 2011. In een zogenaamde ‘dalende markt’ is de verwachting echter dat de kosten van

het bouwen van een object zullen dalen. Deze verwachting, voor zover er inderdaad sprake zou zijn van dalende bouwkosten, komt niet tot uiting in de gebruikte index. De BDB-index-Zorg is namelijk gebaseerd op de ontwikkeling van loonkosten en materiaalprijzen en niet op

conjunctuurgevoelige investeringen (TNO-rapport, 2011). De keuze voor deze index en niet

voor een meer conjunctuurgevoelige index is een bewuste. Door het hanteren van een

conjunctuurgevoelige index, bestaat het risico dat jaarlijks grote verschillen in de kengetallen

kunnen optreden, die als niet wenselijk worden geacht. Bovendien wordt de kritiek op de

gehanteerde BDB-index-Zorg vanwege een onvoldoende weergave van dalende

aanneemsommen als gevolg van ‘de crises’ voor een deel genuanceerd.

Volgens het hiervoor aangehaalde TNO-rapport laten vooral de conjunctuurgevoelige

investeringen (bouw van kantoren en bedrijfsruimten) een terugval zien. De gezondheidszorg

zou veel minder conjunctuur gevoelig zijn, er zou zelfs sprake zijn van een groeisector. (…)

Daartegenover worden aspecten genoemd [die] een negatief effect [zouden] kunnen hebben

op de groei in de zorgbouw op korte termijn.

Of de lichte stijging, conform de gehanteerde BDB-index-Zorg, momenteel daadwerkelijk

gehaald wordt is weliswaar de vraag, maar gelet op de gunstige vooruitzichten is het gebruik

van een niet-conjunctuur gevoelige index zeer verdedigbaar.

Van marktgegeven naar kengetal

Voor het bepalen van de kengetallen is gebruik gemaakt van marktinformatie van zorgvastgoed van alle gemeenten in Nederland voor zover deze beschikbaar en bruikbaar is. De belangrijkste bron hierbij is het WOZ-datacenter. De door gemeenten aan het WOZ-datacenter beschikbaar gestelde bouw- en stichtingskosten worden na analyse van de gegevens door het WOZ-datacenter gepubliceerd en beschikbaar gesteld. (…)

De gerealiseerde stichtingskosten zijn als uitgangspunt genomen voor de kengetallen die aan

de basis staan van de waardering. (…) Niet voor alle archetypen zijn er steeds voldoende recente en bruikbare marktgegevens beschikbaar om de kengetallen jaarlijks (volledig) te baseren op deze marktgegevens. Bij de jaarlijkse actualisatie van deze kengetallen wordt dan ook gebruik gemaakt van indexering. (…)

Werktuigvrijstelling

(…) De kengetallen zijn onderverdeeld in drie onderdelen:

 ruwbouw;

 afbouw/vaste inrichting;

 installaties.

Per archetype is aangegeven hoe hoog de bouwkosten gemiddeld per vierkante meter zijn.

Daarbij is steeds aangegeven welk deel van de bouwkosten betrekking heeft op welke

bouwcomponent (ruwbouw, afbouw/vaste inrichting en installaties).(…) Ten aanzien van de component ‘installaties’ doet de vraag zich voor wanneer sprake is van werktuigvrijstelling. Met andere woorden, is bij de bepaling van het kengetal rekening gehouden met bouwkosten die betrekking hebben op bouwkosten die onder de werktuigvrijstelling vallen. (…) Praktisch gezien is alles wat in een ziekenhuis wordt aangesloten op- of ingeplugd in het leidingennetwerk een vrijgesteld werktuig.

Zijn het werktuigen die dienstbaar zijn aan het gebouw en dus niet vrijgesteld? Of zijn het

werktuigen die dienstbaar zijn aan het ‘productieproces’. In het laatste geval vallen de

werktuigen mogelijk wel onder de werktuigenvrijstelling.

Onder installaties (niet vrijgestelde werktuigen) vallen (in algemene zin):

 warmteopwekking en warmtedistributie;

 afvoeren (regenwater en vuilwater);

 toevoer van water / gastoevoer / elektriciteit / telefonie;

 koudeopwekking en distributie;

 luchtbehandeling, regeling klimaat en sanitair;

 centrale elektrotechnische voorzieningen, krachtstroom, verlichting, communicatie;

 beveiliging (brand, braak, milieu);

 transport (liften en roltrappen;

 gebouwbeheersvoorzieningen.

Er kan dus van worden uitgegaan dat bij de bepaling van de kengetallen gebruik is gemaakt van bouwkosten die geen betrekking hebben op roerende zaken dan wel op werktuigen (gebouwinstallaties) die onder de werktuigen vrijstelling zouden vallen.

(…)

Renovatie

Bij het renoveren van een gebouw moet onderscheid worden gemaakt tussen het volledig

strippen van een gebouw of het planmatig onderhoud ervan. Op het moment dat er een gebouw geheel gestript wordt kan dit aanleiding geven tot het aanpassen van de bouwjaren. Het aanpassen van het bouwjaar leidt tot een andere waarde.”

Werktuigenvrijstelling

Bij het bepalen van de vervangingswaarde moet rekening worden gehouden met werktuigen die vrijgesteld zijn in het kader van de Wet WOZ. In de vervangingswaarde van de taxatiewijzer ziekenhuis is hier, gezien de hoogte van de vervangingswaarde en de hoge restwaarde voor de installaties, geen rekening mee gehouden.

Voor het [ziekenhuis] zijn de vrijgestelde werktuigen vastgesteld op 39% van de totale vervangingswaarde van de installaties. Dit is als volgt berekend:

In bijlage 5 staan de totale investeringen (€ 18.917.287) van de installaties ten behoeve van diverse bouwprojecten binnen het ziekenhuis (fase 2 t/m 5). Volgens opgaaf (zie bijlage 6) kan van de totale investeringskosten voor de installaties, € 7.372.720 worden aangemerkt als installaties die in aanmerking komen voor de werktuigenvrijstelling. Het percentage vrijgestelde installaties in het kader van de werktuigenvrijstelling komt daarmee uit op 39%.

5. Technische veroudering

(…) Door renovaties kan de waarde op enig moment worden verhoogd. De verwachte levensduur dient dan opnieuw te worden bepaald.

Binnen een gebouw kan voor afzonderlijke onderdelen de technische veroudering worden vastgesteld, aangezien bijvoorbeeld de installaties in het gebouw sneller verouderen dan de ruwbouw. Het is gebruikelijk om een onderverdeling te maken naar ruwbouw, afbouw en installaties.

Uit onderzoek blijkt dat bij gerenoveerde delen waar de totale afbouw en installaties zijn vervangen, er geen restwaarde is. Ook is er geen sprake van enige vorm van hergebruik.

Op grond van bovenstaande wordt de restwaarde bepaald op 0 %.

6. Uitwerking functionele correctie

(…)

Conclusie

De volgende punten kunnen worden aangemerkt als een functionele knelpunt conform bovenstaande:

- Vernieuwen van de ambulancepost.

- Uitbreiding verloskamers vanwege groei in het aantal bevallingen.

- Hoofdingang via parkeeringang moeilijk toegankelijk voor patiënten.

- Uitbreiding eerste hulp.

Het bedrag om bovenstaande knelpunten te verhelpen is geraamd op € 8.7 mln (excl. BTW). Dit is exclusief de uitbreiding van de eerste hulp. Het percentage functionele correctie voor het gehele ziekenhuis komt hiermee uit op 20,6% voor de componenten ruwbouw, afbouw en installaties.”

“3.1 Berekening percentage werktuigen in totale investeringen

Het ziekenhuis is rond 2003 in zijn geheel gerenoveerd en een deel is nieuwbouw. Voor het bestaande deel is het hele ziekenhuis gestript waarbij alleen nog de skeletbouw is blijven staan. Alle installaties zijn opnieuw geplaatst. Bovenstaande is het fase 2 t/m 5 project waarbij in verschillende fases het ziekenhuis is gerenoveerd en het nieuwe gedeelte is aangebouwd.

(…)

Berekening waarde per m² component installaties

De totale oppervlakte van de gerenoveerde delen en het nieuw gebouwde deel is 49.651 m² (bouwdeel A/B/C/D/E/F/G/H/K/PE/T/U/V/W/X). De totale bouwkosten (inclusief bijkomende kosten) voor de installaties is € 26.662.221 (excl. btw) geweest. Prijspeil 2005. Rekening houdend met een prijsindex van 16% komt dat neer op een bedrag van € 30.928.176.

De prijs van de installatie komt dan uit op gemiddeld € 622 per m². Dit is echter de

prijs inclusief de vrijgestelde werktuigen. Exclusief de werktuigen (-39%) komt de

prijs per installatie uit op € 379,42 per m², totaal € 18.838.582.

In ons taxatierapport zijn wij uitgegaan van een totaal bedrag van € 18.547.967 voor de

installaties.”

“ De gemachtigde (…):

(…) Belanghebbende neemt in haar taxatierapport inderdaad ook de kengetallen uit de Taxatiewijzer Ziekenhuizen tot uitgangspunt. Binnen de gestelde bandbreedtes zit belanghebbende onderin de bandbreedte. Het standpunt van belanghebbende komt er in wezen op neer dat, gemeten aan de werkelijke kosten, bij de kengetallen ‘laag’ eigenlijk het gemiddelde is.

(…)

Het Hof houdt de heffingsambtenaar de passage op bladzijde 17, onder 4.2, eerste alinea, uit de Taxatiewijzer voor (…) De voorzitter vraagt door wie het niet wenselijk wordt geacht dat jaarlijks grote verschillen in de kengetallen kunnen optreden. Het zou toch moeten gaan om een benadering van de herbouwkosten op de relevante waardepeildatum.

De heffingsambtenaar (M. Floor-Bakker) in reactie:

Er is een landelijke vakgroep van de VNG. Binnen de vakgroep wordt dit besproken. Tussen de data van het aanbesteden en het gunnen komen vaak al pieken en dalen in de prijs voor; er is voor gekozen om niet de ‘waan van de dag’ te volgen om rare prijsfluctuaties te voorkomen. (…) De gemeente heeft (…) geen hoger beroep ingesteld tegen de hiervoor genoemde uitspraak van de rechtbank [ Hof: rechtbank Noord-Holland 13 december 2013, ECLI:NL:RBNHO:2013:13057 ]. Ook als de indexering van 2,69% in verband met de prijsstijging tussen 2011 en 2012 niet in aanmerking zou worden genomen, zoals de rechtbank in [de zojuist genoemde] zaak heeft gedaan, heeft dit geen invloed op de waarde, die blijft zoals vastgesteld op € 71.113.500. Daarmee is de m2- prijs immers al veel te laag. (…)

Het Hof houdt de heffingsambtenaar het arrest van de Hoge Raad van 6 februari 2015 (ECLI:NL:HR:2015:219) voor. Hoeveel installaties, uitgedrukt in een percentage, kwalificeren als werktuig waarvoor de vrijstelling geldt en zijn er installaties meegenomen in de kengetallen? De conclusie op bladzijde 20 van de Taxatiewijzer komt nogal uit de lucht vallen. Wat zijn ‘gebouwgebonden installaties’?

De heffingsambtenaar (M. Floor-Bakker) in reactie:

Alles wat kan worden ingeplugd in het elektrische leidingnetwerk is een vrijgesteld werktuig. Met betrekking tot de overige apparatuur is dit niet altijd eenvoudig aan te geven.

De landelijke vakgroep krijgt geen foto’s te zien van apparatuur zoals die nu door belanghebbende zijn overgelegd. De vakgroep bestaat voornamelijk uit taxateurs die de ziekenhuizen goed kennen. Wij vertrouwen op die taxateurs.

Het [I] -rapport [ Hof: het door de heffingsambtenaar in eerste aanleg overgelegde [I] -rapport van 25 juli 2013 ] is gemaakt ter controle, om na te gaan of alle kosten / cijfers die wij aangeleverd krijgen ook kloppen. De vakgroep krijgt veel cijfers aangeleverd van gemeentes. Er wordt altijd naar de overige kosten gevraagd en de aangeleverde cijfers worden ook altijd nagerekend. In het [I] -rapport is geconstateerd dat de kengetallen klopten. Met ‘gebouw-gebonden installaties’ worden installaties bedoeld die in de aanneemsom zijn begrepen. Ik weet niet precies welke installaties er in de kengetallen zijn verwerkt.

Bij gelegenheid van de Taxatiewijzer 2016 wordt gekeken of het standpunt van de gemeenten moet worden herzien.

De gemachtigde in reactie:

In de kengetallen zitten volgens belanghebbende vrijgestelde installaties. Perslucht bijvoorbeeld wordt gerekend tot de kosten die in de bouwkosten zijn begrepen. Maar persluchtinstallaties voor het medische proces zijn vrijgestelde installaties.”

“1.2. Opdracht

De VNG heeft [I] opgedragen te onderzoeken in hoeverre de in de Taxatiewijzer opgenomen installatiekosten bestaan uit kosten voor typisch gebouwgebonden installaties en hoeveel kan worden gezien als installaties die eventueel voor een werktuigvrijstelling in aanmerking komen.

(…)

Gebruikte stukken

Voor het uitvoeren van deze opdracht heeft [I] de volgende stukken geraadpleegd:

• [Y] Ziekenhuis [plaats] Beoordeling kengetal Taxatiewijzer Ziekenhuizen, [I] , 17 maart 2014

(…)

• Taxatiewijzer en kengetallen deel 8 Ziekenhuizen, waardepeildatum 1 januari 2015, VNG;

(…)

Verder is in nauw overleg met de installatieadviseur van [I] , [D] te [plaats] (…) een nadere uitsplitsing gemaakt van de installatiekosten die in de discussie zijn betrokken.

(…)

Kengetallen

(…) Door middel van het WOZ-datacenter hebben veel gemeenten stichtingskosten van nieuwbouwobjecten ter beschikking gesteld. Voor de analyse van de stichtingskosten zijn van veel van deze nieuwbouwobjecten ook bouwdossiers bij de desbetreffende gemeente opgevraagd. De gerealiseerde stichtingskosten zijn als uitgangspunt genomen voor de kengetallen die aan de basis staan van de waardering. (…) De aldus gevonden kengetallen zijn in bandbreedtes in de Taxatiewijzers vermeld.

(…)

3. Aanpak

(…)

Waardering externe gegevens

Voor het vaststellen van de kengetallen van de Taxatiewijzers wordt uitgegaan van aan de gemeente verstrekte investeringskosten van gerealiseerde projecten. Dat kan verschillende problemen opleveren:

• Er kunnen te weinig gegevens per jaar beschikbaar zijn om een goede statistische bewerking mogelijk te maken. Om toch een redelijk groot aantal gegevens te kunnen vergelijken, worden soms oude gegevens meegenomen, die worden geactualiseerd met behulp van indexgetallen.

• De projecten waarvan de cijfers worden gebruikt, kunnen zodanig verschillen in opzet, om

vang, kwaliteit en samenstelling dat ze nauwelijks nog met elkaar zijn te vergelijken.

(…)

Rekenmodel voor een kengetal

Om aan meer betrouwbare en beter te analyseren kengetallen c.q. prijzen te komen, zal voor

een andere benaderingswijze moeten worden gekozen.

[I] publiceert zelf kengetallen, die jaarlijks geactualiseerd worden. Uitgangspunt is het opstellen van een rekenmodel voor een gebouwtype, vergelijkbaar met wat de VNG Taxatiewijzer een archetype noemt. Van dit interne rekenmodel wordt een begroting samengesteld op elementenniveau (…). (…) In een eerder rapport zijn wij ingegaan op de mogelijkheden van functiedifferentiatie en de zgn. schillenmethode om een fictief ziekenhuis van ca. 40.000 m² door te rekenen en om te zetten in bedragen per m² BVO voor ruwbouw, afbouw/inrichting en installaties. Deze functiedifferentiatie en schillenmethode zullen we in de volgende paragrafen toelichten. Hierna willen wij ons beperken tot de opbouw van de installatiekosten.

(…)

Opbouw schillenmethode ziekenhuis

Als uitgangspunt voor het ziekenhuis tot 40.000 m² is uitgegaan van een opbouw conform de

schillenmethode. (…) In de onderstaande tabel, die is samengesteld uit twee figuren uit de Schillenmethode hebben wij een keuze gemaakt op basis van de vier beschikbare modellen waar het de verdeling van de functies over de schillen betreft.

Voor ons eigen rekenmodel hebben wij andere getallen en verdelingen aangehouden. (…) Met deze twee schema’s als uitgangspunt heeft [I] een nieuw rekenmodel opgezet om de kosten van een ziekenhuis beter te kunnen benaderen en inzichtelijk te maken hoe ze afhangen van de functieverdeling.

Installaties en archetype

(…) Wat opviel bij de Taxatie van het ziekenhuis in [plaats] was dat, hoewel het grootste deel van het ziekenhuis oorspronkelijk uit 1966 stamt, afbouw en installaties dateren van (ruim) na 2000. Sowieso zijn alle installaties jonger dan 15 jaar, waardoor wij ons afvragen in hoeverre het nog zin heeft om de berekening van de waarde van de installaties te relateren aan de leeftijd van de ruwbouw. Naar onze mening is het realistischer om het kengetal voor Ziekenhuizen ná 2000 te hanteren als uitgangspunt, maal het bijbehorende percentage (40%) voor de installaties, dus ook voor de gebouwen uit 1966 0,4 x € 2.315 = € 926 i.p.v. 0,35 x € 1.925 = € 674. (…) Voor ons voor dit rapport gebruikte rekenmodel is uitgegaan van nieuwbouw anno nu van een zelfstandige combinatie van een compleet ziekenhuis met polikliniek en verpleegafdeling van in totaal 40.000 m2 met up-to-date medische voorzieningen.

Te beoordelen installaties

Conform de Taxatiewijzer:

Dit is wat algemeen wordt beschouwd als gebouwgebonden installaties: uitgevoerd door, namens of gecoördineerd door de bouwkundig aannemer, vast verbonden aan en behorend tot

datgene wat het gebouw tot ziekenhuis stempelt. De term heeft geen officiële status (komt niet voor in het normblad) en verschilt van de term Gebouwinstallaties die in de Taxatiewijzer (pagina 21) slaat op àlle zich in het gebouw bevindende installaties:

Alles wat door de organisatie(delen) / gebruiker van het gebouw wordt aangeschaft, naar binnen wordt gereden, op allerlei plekken kan worden ingezet, ingeplugd of aangesloten behoort in beginsel tot wat wij beschouwen als bedrijfsinstallaties . Deze laatste vallen per definitie onder de WTV [ Hof: werktuigenvrijstelling].

Gebouwgebonden en bedrijfsinstallaties

Extra aandacht gaat uit naar de installaties, niet alleen omdat die voor een belangrijk deel prijsbepalend zijn voor een ziekenhuis maar ook omdat op dit terrein de discussie is ontstaan over het begrip werktuigvrijstelling. Conform de NEN 2699 maken wij als bouwkostendeskundigen een onderscheid naar Installaties (B.2) en Bedrijfsinstallaties (C.1.A.1; voorbeelden die in de norm worden genoemd zijn “machines, robots enz.”). In de praktijk worden de gebouwgebonden installaties meegenomen in de bouwopgave van de aannemer: de bedrijfsinstallaties worden ingekocht door en onder verantwoordelijkheid van de te huisvesten organisatie. Het uitvoerend bouwbedrijf dat het gebouw neerzet, heeft hier doorgaans geen of slechts beperkte (coördinatie) bemoeienis mee.

Hier hebben we het verder alleen maar over Installaties in de zin van gebouwgebonden installaties. Dat is ook de opvatting die wordt gehuldigd in de Taxatiewijzer.

(…)

4. Beoordeling installaties

Algemeen

De functies binnen een ziekenhuis stellen extra eisen aan de gebouwgebonden installaties, t.o.v. wat we normaal vinden voor bijv. een kantoorgebouw.

Uitgangspunt is een ziekenhuis met een omvang tot 40.000 m². We bespreken de ter discussie staande installatieonderdelen en geven aan wat is meegenomen in ons kengetal, resp. wat onderdeel zou moeten uitmaken van de gebouwgebonden installaties. (…)

Om vast te kunnen stellen of een bepaald onderdeel geheel of gedeeltelijk in aanmerking zou

kunnen komen voor WTV worden per onderdeel drie vragen beantwoord:

1. Is het onderdeel een zelfstandige installatie of een onderdeel van een grotere installatie?

2. Is het onderdeel verwijderbaar zonder beschadiging van betekenis?

3. Maken de kosten van het onderdeel deel uit van het kengetal in de Taxatiewijzer?

(…)

Behalve de aardgasinstallatie voor de verwarming en (eventueel) de keuken zijn de overige gassen hoofdzakelijk specifiek medisch. We denken aan perslucht, vacuüm, zuurstof en lachgas (lokaal voor het OK-complex; voor lachgas ook specifieke afzuiginstallatie op de OK). De installaties als opgevoerd onder gebouwgebonden installaties bestaan enerzijds uit de centrale voorzieningen (compressoren voor perslucht en vacuümpomp in het gebouw en zuurstoftank op het terrein buiten het gebouw) en anderzijds uit leidingwerk. Naar onze mening is dat vergelijkbaar met de werking en functie van een hydrofoorinstallatie (…).

De via de afnamepunten aan te sluiten apparaten zijn uiteraard niet onder de bouwkosten gerekend en zijn dus ook niet begrepen in het kengetal voor de WOZ-waarde,

Beantwoording vragen m.b.t. medische gassen:

1. Zelfstandige installatie(s) met eigen pompen, drukregelaars, leidingen etc.

2. Delen zijn verwijderbaar zonder schade (met name de centrale apparatuur); de leidingen

hebben alleen nog schrootwaarde

3. Verwerkt in het kengetal.

(…)

(…) Grote medische apparaten (MRI’s, lineaire versnellers) vragen specifieke, aanvullende voorzieningen voor de koeling. De apparatuur hiervoor wordt doorgaans in aparte technische ruimten in de nabijheid van deze medische apparaten opgesteld. Deze separate voorzieningen zijn niet in de kengetallen meegenomen. (…) Behoudens de genoemde specifieke koelapparatuur bij grote medische apparaten, is de complete koelinstallatie een integraal systeem dat met het gebouw verbonden is (vaak wordt ook gebruik gemaakt van seizoensopslag van warmte en koude in de bodem, WKO) en niet zomaar te

verwijderen is. Voor de koelinstallatie geldt:

1. De extra capaciteit t.b.v. OK’s e.d. zijn niet duidelijk af te scheiden van de rest van de koelinstallatie.

2. Delen zijn verwijderbaar zonder schade (bijv. koelmachines; feitelijk geldt dit alleen voor de redundant opgestelde koelmachines, anders resteert een onbruikbaar gebouw), de leidingen (distributienet) hebben na demontage alleen nog schrootwaarde.

3. Verwerkt in het kengetal.

(…) OK’s e.d. stellen speciale eisen aan de luchtbehandeling die verder gaan dan de “standaard” luchtbehandeling (…). (…) De kwaliteit van de luchtbehandelingsinstallatie en de daaraan gekoppelde koude-opwekking en -distributie verschilt sterk per functie. Zo zal de luchtbehandelingsinstallatie voor de Hotfloor (diagnostische ruimten, OK’s, etc.) zwaarder en hoogwaardiger worden uitgevoerd dan van bijv. een verpleegafdeling. Dit is met name om de extra warmtelast van diagnostisch apparatuur weg te koelen, continuïteit te kunnen waarborgen en ‘schone’ luchtkwaliteit te kunnen garanderen.

(…)

Beantwoording vragen m.b.t. ventilatie/luchtbehandeling:

1. De extra voorzieningen t.b.v. OK’s e.d. zijn meestal niet duidelijk af te scheiden van de gehele luchtbehandelingsinstallatie. Bovendien maken ze maar een klein deel uit van de totale luchtbehandelingsinstallatie.

2. Sommige delen zijn verwijderbaar zonder schade (bijv. redundante luchtbehandelings-kasten), de leidingen hebben na demontage alleen nog schrootwaarde.

3. Verwerkt in het kengetal.”

(…)Het klopt dat, zoals zojuist namens de VNG is verklaard, de vragenformulieren van de VNG en het WOZ-datacenter over de bouwkosten de laatste jaren ook rechtstreeks aan de ziekenhuizen worden toegestuurd. Een deel van de informatie die in de kengetallen van de door de heffingsambtenaar gebruikte [Taxatiewijzer] is verwerkt, komt daardoor rechtstreeks van de ziekenhuizen zelf. Wij kennen die vragenformulieren zelf ook. Er wordt in die formulieren slechts in algemene zin gevraagd naar een opgaaf van de bouwkosten, waaronder de kosten voor de installaties, zonder dat verder onderscheid wordt gemaakt tussen bijvoorbeeld gebouwgebonden installaties en installaties die specifiek betrekking hebben op het medische proces. De ziekenhuizen die dit informatieverzoek hebben beantwoord, zullen daarom de totaalwaarde van al hun installaties hebben vermeld, zonder onderscheid te maken tussen installaties die door de hoofdaannemer zijn geleverd en separaat geleverde installaties van gespecialiseerde installatiebedrijven. Ook hieruit blijkt dat in de kengetallen van de Taxatiewijzer de waarde van installaties is verwerkt die onder de werktuigenvrijstelling vallen.

(…)

U houdt mij voor dat ik tijdens de eerste zitting heb verklaard dat het ook voor de afbouw en de installaties uitgaan van de kengetallen van archetype 050, zoals in het door mij in eerste aanleg overgelegde taxatierapport is geschied, in het voordeel van belanghebbende is. Dit klopt inderdaad. (…) U vraagt mij hoe de beschouwing in paragraaf 3.7 van het [I] -rapport zich hiermee verhoudt. Het is niet onze bedoeling om terug te komen van de berekeningen in het taxatierapport aan de hand van archetype 050, maar met die passage uit het [I] -rapport wordt wel opnieuw onderbouwd dat er veel ruimte zit in de gehanteerde kengetallen, ten gunste van belanghebbende. De kengetallen voor afbouw en installaties van het archetype ‘ziekenhuizen na 2000’ zijn namelijk aanzienlijk hoger. De ruimte op dit punt in de kengetallen moet worden meegewogen bij de beoordeling van de geschilpunten van deze zaak.

Ik ben werkzaam bij [I] . Ik ben betrokken geweest bij het opstellen van het [I] -rapport (…). (…) [Er is] eerder al een procedure voor het gerechtshof Den Haag (…) geweest, die heeft geleid tot het arrest BNB 2015/113. In die procedure hebben wij op verzoek van de desbetreffende gemeente een rapport opgesteld dat betrekking had op het [Y] Ziekenhuis. Wij hebben dat rapport in paragraaf 1.4 onder de geraadpleegde stukken vermeld, maar het onderhavige [I] -rapport is zelfstandig dragend. Er heeft in dit rapport dus geen concrete toetsing van de kengetallen van het [Y] Ziekenhuis plaatsgevonden. Voor de verwijzing naar de nog te publiceren Taxatiewijzer ziekenhuizen met waardepeildatum 1 januari 2015 geldt hetzelfde. Wij hebben in ons rapport geen gebruik gemaakt van de daarin vermelde kengetallen, omdat wij, zoals toegelicht in het rapport, voor een eigen rekenmodel hebben gekozen dat in onze visie leidt tot een betrouwbaarder kengetal.(…)

Het [I] -rapport is ter toetsing van hetgeen in de Taxatiewijzer is berekend. U houdt mij voor dat in het [I] -rapport een andere methodiek wordt gehanteerd. Dat klopt. (…) U vraagt mij of wij in concreto hebben getoetst welke feitelijke gegevens ten grondslag hebben gelegen aan de kengetallen voor installaties in de Taxatiewijzer. Nee, dat hebben wij heel bewust niet gedaan. We wilden in ons rapport juist een vergelijking maken met de Taxatiewijzer. We wilden niet ergens naartoe rekenen. Feitenonderzoek naar de aan het WOZ-datacenter gerapporteerde gegevens, die ten grondslag hebben gelegen aan de in de Taxatiewijzer opgenomen kengetallen voor installaties, is dus niet gedaan.

We hebben in het [I] -rapport aangenomen dat bepaalde installaties in de begrote c.q. in rekening gebrachte kosten van de hoofdaannemer begrepen zijn. Oftewel, dat het naar onze mening bij de in de Taxatiewijzer gehanteerde kengetallen voor installaties alleen gaat om gebouwgebonden installaties. Al weten we inderdaad niet wat in concreto is meegenomen in de bouwkosten die zijn gerapporteerd aan het WOZ-datacenter en die zijn verwerkt in de kengetallen van de Taxatiewijzer.

(…)

Ik ben werkzaam bij een groot installatiebedrijf (…) en ik ben bij de totstandkoming van het [I] -rapport geraadpleegd door [I] over de vraag welke installaties worden meegenomen in de bouwopgaven van de hoofdaannemer. (…) Vroeger gingen wij ervan uit, dat alle installaties gebouwgebonden installaties waren. Voor ons was er geen reden om de installaties te splitsen in verschillende types installaties die al dan niet onder de werktuigenvrijstelling kunnen vallen, zoals dat nu misschien wel moet gebeuren. In het [I] -rapport wilden we juist wél splitsen, om u duidelijk te maken of in de kengetallen van de Taxatiewijzer alleen gebouwgebonden installaties zijn verwerkt of niet. Maar feitelijk onderzoek achteraf, op detailniveau, naar de vraag welke installaties nu precies waren verwerkt in de verstrekte gegevens was voor ons niet mogelijk.

(…)

Ik ben werkzaam bij de VNG. VNG is de opdrachtgever geweest van het [I] -rapport (…).

U vraagt mij welke marktpartijen nu precies aan het WOZ-datacenter de gegevens hebben verstrekt omtrent bouw- en stichtingskosten die door die instantie zijn verwerkt in de kengetallen van de Taxatiewijzer. Dat zijn gemeenten en hoofdaannemers (projectontwikkelaars), en de laatste jaren wordt ook rechtstreeks aan ziekenhuizen om informatie gevraagd. Dat was ook reeds het geval bij de totstandkoming van de Taxatiewijzer. De kengetallen voor installaties in de Taxatiewijzer zijn dus gebaseerd op informatie afkomstig uit drie bronnen: gemeenten, hoofdaannemers en ziekenhuizen.”

Het onderdeel [P] dateert van 1987. Wat betreft de hier aan de orde zijnde uitbreiding van het [P] -gebouw gaat de rechtbank daarom uit van het gemiddeld kengetal van € 2.060 per m² uit de Taxatiewijzer ziekenhuizen behorende bij de ruwbouw van ziekenhuizen jaren ’80 en ’90, ook al heeft de uitbreiding zelf plaats gevonden in 2009.

De spoedeisende hulp is gesitueerd in een gebouw uit het jaar 2000, waarvan de uitbreiding is gerealiseerd in 2010. Voor deze uitbreiding gaat de rechtbank uit van het gemiddeld kengetal van € 2.315 per m² uit de Taxatiewijzer ziekenhuizen behorend bij ziekenhuizen na 2000.

Ruwbouw is 30% van de waarde = 30% x € 927.000 = € 278.100

Waarde ruwbouw na technische afschrijving van 4,2% = € 266.420

Afbouw is 30% van de waarde = 30% x € 927.000 = € 278.100

Waarde afbouw na technische afschrijving van 9% = € 253.071

Installaties is 40% van de waarde = 40% x € 927.000 = € 370.800

Waarde installaties na technische afschrijving van 13% = € 322.596

De totale waarde van onderdeel uitbreiding [P] bedraagt dus € 842.087.

Ruwbouw is 30% van de waarde = 30% x € 127.325 = € 38.197

Waarde ruwbouw na technische afschrijving van 2,8% = € 37.127

Afbouw is 30% van de waarde = 30% x € 127.325 = € 38.197

Waarde afbouw na technische afschrijving van 6% = € 35.905

Installaties is 40% van de waarde = 40% x € 127.325 = € 50.930

Waarde installaties na technische afschrijving van 8,7% = € 46.499

De totale waarde van onderdeel uitbreiding SEH bedraagt dus € 119.531.

“ Correctie voor grootte bij de gecorrigeerde vervangingswaarde

Voor het maken van een begroting voor de bouwkosten van een nieuw te bouwen object, worden de elementen van een bouwwerk afzonderlijk begroot. In een dergelijke "elementenbegroting" is zichtbaar dat "binnen- en buitenwanden" een belangrijk deel van de kosten vormen. Omdat kleinere bouwwerken relatief veel wanden hebben ten opzichte van grotere bouwwerken leidt dit tot een hogere bouwprijs per vierkante meter. Deze berekening van de bouwprijs per vierkante meter bij verschillende grootte van het gebouw, kan in een grafiek worden weergegeven. De onderstaande grafiek is daarvan een voorbeeld.

(..)

Voor het berekenen van de correctie grootte speelt deze verhouding tussen gevellengte en oppervlakte een doorslaggevende rol. Met name bij gebouwen tussen 100 en 3000 m2 (de range die ook duidelijk blijkt uit de grafiek in de taxatiewijzer) verandert duidelijk de verhouding tussen gevellengte en oppervlakte en dit leidt tot relatief lagere kosten per vierkante meter, bij grotere oppervlakten. Deze verandering van de verhouding gaat uit van de veronderstelling dat gebouwen naar mate ze groter worden, niet alleen langer worden (extra verdiepingen is daarbij ook een vorm van “langere gevels”) maar ook dieper. Het dieper worden van gebouwen gaat echter niet oneindig door. Immers wanneer een gebouw dieper wordt dan bijvoorbeeld ongeveer 30 meter dan ontstaan problemen met daglichttoetreding, ventilatie etc. Vanaf een bepaalde grootte zal dus extra oppervlakte alleen bereikt kunnen worden door het gebouw “langer” te maken (meer verdiepingen). Extra diepte is niet mogelijk of leidt bijvoorbeeld tot het realiseren van binnentuinen die ook weer extra gevels met zich brengen. Vanaf een bepaalde maat heb je dus voor extra vierkante meters steeds evenveel extra gevellengte nodig. Dit leidt ertoe dat naarmate een gebouw groter wordt de lijn in de grafiek nagenoeg horizontaal komt te lopen. Het maakt dan voor de bouwkosten per vierkante meter niet meer uit of een gebouw 15000 m2 groot is of 30000 m2, want zowel de oppervlakte gerelateerde kosten als de gevellengte gerelateerde kosten worden tweemaal zo hoog. Dat leidt er inderdaad toe dat wanneer bij een archetype sprake is van een standaardgrootte van bijvoorbeeld 15000 m2 de correctie grootte nauwelijks relevant zal zijn. Pas wanneer het te taxeren object extreem veel kleiner is (bijvoorbeeld 4000 m2) dan wordt de correctie grootte relevant (nog maar 1%), omdat er dan sprake wordt van een andere oppervlakte/gevel verhouding. Het verlengen van de grafiek die eerder in de paragraaf staat, leidt daarmee tot een langere nagenoeg horizontale lijn en bij vergelijkingen op dat horizontale lijn stuk (zowel grootte van te taxeren object als standaardgrootte liggen op dat horizontale stuk, dus zijn boven circa 5000 m2) zal er geen sprake zijn van een significante correctie grootte.”

Gelet op deze informatie uit de Taxatiewijzer Algemeen heeft verweerder naar het oordeel van de rechtbank voldoende aannemelijk gemaakt dat geen sprake is van een bij de waardering in aanmerking te nemen schaalvoordeel. Ter zitting heeft eiseres nog aangevoerd dat twee aannemers desgevraagd aan de taxateur van eiseres hebben meegedeeld dat bij deze oppervlakte wel sprake is van schaalvoordeel. Nu eiseres deze stelling niet nader heeft onderbouwd, ziet de rechtbank hierin geen aanleiding om te twijfelen aan de juistheid van de informatie in de Taxatiewijzer. Deze beroepsgrond slaagt dan ook niet.

Bij de actualisatie van de kengetallen voor de taxaties op basis van de gecorrigeerde

vervangingswaarde is uitgegaan van de "BDB-index" voor de ontwikkeling van de bouwkosten in deze periode (Bureau Documentatie Bouw). In deze index is verwerkt de ontwikkeling van de prijzen van bouwmaterialen en van de loonkosten in de bouw. Het gebruik van deze index sluit het beste aan op de uitgangspunten die in de regelgeving vastliggen voor de berekening van de (gecorrigeerde) vervangingswaarde. Bij de bepaling van de vervangingswaarde gaat het immers om de kosten die herbouw van een vervangend identiek object zou vergen. In de markt zijn er echter ook indices voor de ontwikkeling van de aanbestedingskosten voor bouwwerken. In deze "marktindices" wordt naast de ontwikkeling van de kosten van bouwmaterialen en de loonkosten ook rekening gehouden met de "ontwikkeling van de marges" bij aanbesteding. Deze indices fluctueren veel meer. In tijden van "hoogconjunctuur" laten deze indices een veel hogere stijging zien dan de kosten voor bouwmaterialen en lonen, maar op het moment dat de bouwproductie sterk terugloopt, laten deze indices een daling van de aanbestedingsprijzen zien. Deze fluctuaties in de marges bij aanbesteding behoren niet tot de kosten van een "veronderstelde herbouw" die het uitgangspunt vormt voor de gecorrigeerde vervangingswaarde berekening.

Door toepassing van de "BDB-index" ontstaat er een globaal inzicht in de kengetallen voor de nieuwe waardepeildatum. Deze geactualiseerde kengetallen worden aan de hand van de (in het WOZ-datacenter) beschikbare en geanalyseerde marktinformatie getoetst en verfijnd. Door deze toetsing aan de marktinformatie wordt gewaarborgd dat de kengetallen (en methodiek) in de taxatiewijzers aansluiten op de markt en dat er ook een geactualiseerde onderbouwing van de kengetallen beschikbaar is op basis van bouwprojecten die rond de waardepeildatum zijn gerealiseerd.”

Verweerder heeft aan de informatie van de Taxatiewijzer Algemeen toegevoegd dat de beïnvloeding van de herbouwwaarde door conjuncturele invloeden zich uiteindelijk zal vertalen in stijging of daling van loon- en materiaalkosten. Dit sluit aan bij de duur van het totale proces van plannen en bouwen van een ziekenhuis, aldus verweerder.

Ter zitting heeft verweerder zich nog beroepen op een rapport van [I] in bouweconomie van 25 juli 2013 getiteld “Onderzoek bouwkosten ziekenhuizen voor taxatiewijzer ziekenhuizen” (het [I] -rapport).

Ter zitting heeft eiseres nog verwezen naar het [I] -rapport. Ook het [I] -rapport bevat naar het oordeel van de rechtbank geen aanwijzingen dat ten onrechte installaties die onder de werktuigenuitzondering vallen in de kengetallen van de Taxatiewijzer Ziekenhuizen zouden zijn meegenomen. Dat in paragraaf 3.4 van het [I] -rapport is vermeld dat tot de gebouwgebonden installaties alle installaties worden gerekend die door de aannemer in de bouwopgave worden meegenomen, kan niet tot de conclusie leiden dat hieruit blijkt dat ten onrechte installaties die onder de werktuigenuitzondering vallen, zijn meegenomen in de kengetallen. Ten eerste betreft het een definitie in het [I] -rapport en niet een definitie uit de Taxatiewijzer. Ten tweede is niet gebleken dat ten aanzien van de referentieobjecten waarop de kengetallen zijn gebaseerd installaties die onder de werktuigenuitzondering vallen zijn meegenomen in de bouwopgave van de aannemer. Ten derde mondt het [I] -rapport uit in de conclusie dat de kengetallen uit de Taxatiewijzer kunnen worden gehandhaafd.

Deze beroepsgrond slaagt niet.

De rechtbank stelt vast dat verweerder is uitgegaan van de kengetallen uit de Taxatiewijzer. In het taxatierapport van de taxateur van de gemeente van 2 december 2013 is vermeld dat voor de knelpunten c.q. de belemmering in gebruiksmogelijkheden een ruime functionele correctie is toegepast. Hieruit volgt naar het oordeel van de rechtbank dat, anders dan eiseres aanvoert, verweerder de gebruiksongemakken wel in de functionele component heeft betrokken.

Deze beroepsgrond wordt verworpen.

Ruwbouw is 30% van de waarde = 30% x € 7.501.292 = € 2.250.388

Waarde ruwbouw na technische afschrijving van 64,4% = € 801.138

Waarde ruwbouw na functionele afschrijving van 39,3% = € 486.291

Afbouw is 35% van de waarde = 35% x € 7.501.292 = € 2.625.452

Waarde afbouw na technische afschrijving van 48,2% = € 1.359.984

Waarde afbouw na functionele afschrijving van 39,3% = € 825.510

Installaties is 35% van de waarde = 35% x € 7.501.292 = € 2.625.452

Waarde installaties na technische afschrijving van 41,8% = € 1.528.013

Waarde installaties na functionele afschrijving van 39,3% = € 927.504

De totale waarde van onderdeel A/B/C/D verpleegafdeling deel 1 bedraagt dus € 2.239.305 .

A/B/C/D deel 2 : 21.313 m² x het kengetal per m² € 1.732 = € 36.914.116

Ruwbouw is 30% van de waarde = 30% x € 36.914.116 = € 11.074.235

Waarde ruwbouw na technische afschrijving van 64,4% = € 3.942.428

Waarde ruwbouw na functionele afschrijving van 35,9% = € 2.527.096

Afbouw is 35% van de waarde = 35% x € 36.914.116 = € 12.919.941

Waarde afbouw na technische afschrijving van 48,2% = € 6.692.529

Waarde afbouw na functionele afschrijving van 35,9% = € 4.289911

Installaties is 35% van de waarde = 35% x € 36.914.116 = € 12.919.941

Waarde installaties na technische afschrijving van 41,8% = € 7.519.406

Waarde installaties na functionele afschrijving van 35,9% = € 4.819.939

De totale waarde van onderdeel A/B/C/D verpleegafdeling deel 2 bedraagt dus € 11.636.946 .

E/F/G/H/K/PE : (5.059 + 5.434) = 10.493 m² x het kengetal per m² € 1.732 = € 18.173.876

Ruwbouw is 30% van de waarde = 30% van € 18.173.876 = € 5.452.163

Waarde ruwbouw na technische afschrijving van 64,4% = € 1.940.970

Waarde ruwbouw na functionele afschrijving van 35,9% = € 1.244.162

Afbouw is 35% van de waarde = 35% x € 18.173.876 = € 6.360.857

Waarde afbouw na technische afschrijving van 48,2% = € 3.294.924

Waarde afbouw na functionele afschrijving van 35,9% = € 2.112.046

Installaties is 35% van de waarde = 35% x € 18.173.876 = € 6.360.857

Waarde installaties na technische afschrijving van 41,8% = € 3.702.019

Waarde installaties na functionele afschrijving van 35,9% = € 2.372.994

De totale waarde van onderdeel E/F/G/H/K/PE ziekenhuis bedraagt dus € 5.729.202

[P] gebouw: Indien uitgegaan wordt van een functionele afschrijving van 39,3% in plaats van 58,9%, is de waarde € 2.188.384 , nu de berekening van verweerder terzake dit onderdeel voor het overige onbetwist is.

Verweerders berekening van de waarde van de onderdelen P/R/S verpleging/spoedeisende hulp en T/U/V/W/X polikliniek zijn door eiseres niet betwist en naar het oordeel van de rechtbank voldoende onderbouwd.

Uit het voorgaande volgt dat het ziekenhuis per de waardepeildatum 1 januari 2012 de volgende waarde heeft:

Grond € 9.364.608

A/B/C/D deel 1 € 2.239.305

A/B/C/D deel 2 € 11.636.946

E/F/G/H/K/PE € 5.729.202

[P] (1987) € 2.188.384

P/R/S € 12.402.632

T/U/V/W/X € 16.092.337

[P] (uitbreiding) € 842.087

SEH (uitbreiding) € 119.531

Totaal € 60.615.032 en inclusief 19% BTW € 72.131.888 .

De door de heffingsambtenaar bij de waardevaststelling gebruikte kengetallen dienen derhalve te worden gecorrigeerd met de daarin verwerkte indexeringen voor 2011 en 2012.

Op dit punt heeft de heffingsambtenaar zich evenwel beroepen op interne compensatie, omdat – naar hij stelt – hij bij de waardevaststelling is uitgegaan van te lage kengetallen voor de onderdelen ‘afbouw’ en ‘installaties’ van de oude gebouwdelen, die tussen 2000 en 2003 wat betreft afbouw en installaties volledig zijn gerenoveerd. Over de door de heffingsambtenaar in aanmerking genomen herbouwwaarden, en het daarbij gedane beroep op interne compensatie (dat door belanghebbende is betwist) oordeelt het Hof als volgt.

“1. Bij de bepaling van de waarde wordt buiten aanmerking gelaten de waarde van:

(…)

e. werktuigen die van een onroerende zaak kunnen worden afgescheiden zonder dat beschadiging van betekenis aan die werktuigen wordt toegebracht en die niet op zichzelf als gebouwde eigendommen zijn aan te merken;”

Bij de in 5.4.8 en 5.4.9 opgenomen oordelen laat het Hof meewegen dat belanghebbende gemotiveerd heeft gesteld dat onder de installaties die door de aannemer in de bouwopgave worden meegenomen ook installaties (zoals specifieke installaties ten behoeve van medische gassen, koude-opwekking en –distributie) behoren die onder de werktuigenvrijstelling vallen. Aangezien (zoals tijdens de zitting van 26 augustus 2015 desgevraagd is bevestigd) dergelijke bouwopgaven één van de bronnen betreffen voor de aan het WOZ-datacenter aangeleverde bouwkostengegevens die ten grondslag hebben gelegen aan de berekening van de kengetallen, heeft het op de weg van de heffingsambtenaar gelegen om aan de hand van de destijds gebruikte gegevens aannemelijk te maken dat daarin niet de waarde van vrijgestelde installaties was verwerkt. Daar komt bij dat tijdens deze zitting duidelijk is geworden dat aan de kengetallen uit de Taxatiewijzer ook rechtstreeks bij ziekenhuizen opgevraagde gegevens ten grondslag hebben gelegen. Gelet op de (door de heffingsambtenaar niet weersproken) mededeling van belanghebbende dat in de destijds gebruikte vragenformulier slechts in algemene zin is gevraagd naar de waarde van ‘de installaties”, acht het Hof het niet uitgesloten – zo niet aannemelijk – dat de aangeschreven ziekenhuizen het begrip ‘installaties’ ruimer hebben opgevat dan enkel ‘door de hoofdaannemer in de bouwopgave begrepen, gebouwgebonden installaties’ en dat in de door de ziekenhuizen aangeleverde gegevens ook de waarde is verwerkt van vrijgestelde werktuigen. Ook op dit punt had het op de weg gelegen van de heffingsambtenaar om aan de hand van de destijds verstrekte gegevens aannemelijk te maken dat in het door het WOZ-datacenter daaruit afgeleide kengetal niet de waarde van vrijgestelde werktuigen is verwerkt.

De stelling, tijdens de tweede zitting, dat het lastig is om achteraf te reconstrueren welke gegevens in concreto ten grondslag hebben gelegen aan de berekening van de kengetallen, dient voor rekening en risico van de heffingsambtenaar te blijven.