Samenvatting
In deze zaak procedeert een Duitse GMBH tegen een WOZ-beschikking en een ozb-aanslag van de gemeente Vlaardingen voor het jaar 2011.
Het gaat om een complex verhuurde winkelpanden bij een woonboulevard dat in 2010 is gekocht voor € 16.418.053.
Voor Hof Den Haag was uitsluitend in geschil of als uitgangspunt geldt dat de waarde voor toepassing van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de transactieprijs van de onroerende zaken is, of dat ter bepaling van die waarde op de transactieprijs een correctie moet worden toegepast.
Het Hof heeft geoordeeld dat aangenomen mag worden dat een transactieprijs die, zoals in het onderhavige geval, dicht bij de waardepeildatum ligt, de waarde in het economische verkeer in de zin van artikel 17, lid 2, van de Wet WOZ weergeeft.
Tegen dit oordeel heeft de GMBH cassatieberoep ingesteld.
De Hoge Raad oordeelt de strekking van artikel 17, lid 2, van de Wet WOZ meebrengt dat voor de bepaling van de WOZ-waarde niet kan worden aangesloten bij verkoopprijzen van transacties waarbij de prijsvorming is beïnvloed door bestaande huurcontracten.
Dat brengt volgens de Hoge Raad overigens niet mee dat verkoopprijzen van verhuurde onroerende zaken bij de bepaling van de WOZ-waarde zonder meer buiten beschouwing moeten blijven.
De mogelijkheid bestaat immers dat aan die verkoopprijzen marktgegevens kunnen worden ontleend die van nut kunnen zijn bij de vaststelling van de WOZ-waarde met toepassing van de ficties van artikel 17, lid 2, van de Wet WOZ (zie HR 25 april 2014, nr. 13/04068, ECLI:NL:HR:2014:982, BNB 2014/169).
De zaak is verwezen voor een nieuwe waardevaststelling.
Arrest gewezen op het beroep in cassatie van [X] GmbH te [Z], Duitsland (hierna: belanghebbende) tegen de uitspraak van het Gerechtshof Den Haag van 24 januari 2014, nr. BK-13/00242, op het hoger beroep van belanghebbende tegen een uitspraak van de Rechtbank Rotterdam van 17 januari 2013 (nr. AWB 11/4951) betreffende de ten aanzien van belanghebbende gegeven beschikkingen op grond van de Wet waardering onroerende zaken en de aanslagen in de onroerendezaakbelastingen van de gemeente Vlaardingen voor het jaar 2011. De uitspraak van het Hof is aan dit arrest gehecht.
1 Geding in cassatie
Belanghebbende heeft tegen ’s Hofs uitspraak beroep in cassatie ingesteld. Het beroepschrift in cassatie is aan dit arrest gehecht en maakt daarvan deel uit.
2 Beoordeling van de middelen
2.1. In cassatie kan van het volgende worden uitgegaan.
2.1.1. Belanghebbende heeft op 30 juni 2010 een complex winkelpanden bij een woonboulevard (hierna: de onroerende zaken) gekocht voor een bedrag van € 16.418.053 (hierna: de transactieprijs).
2.1.2. Zowel op de waardepeildatum 1 januari 2010 als op voormelde transactiedatum verkeerden de onroerende zaken in verhuurde staat.
2.1.3. Voor het Hof was uitsluitend in geschil of als uitgangspunt geldt dat de waarde voor toepassing van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de transactieprijs van de onroerende zaken is, of dat ter bepaling van die waarde op de transactieprijs een correctie moet worden toegepast in verband met de ficties als bedoeld in artikel 17, lid 2, van de Wet WOZ.
2.2. Het Hof heeft geoordeeld dat aangenomen mag worden dat een transactieprijs die, zoals in het onderhavige geval, dicht bij de waardepeildatum ligt, de waarde in het economische verkeer in de zin van artikel 17, lid 2, van de Wet WOZ weergeeft. De omstandigheid dat op de onroerende zaken goede, stabiele huurcontracten rusten, die moeilijk opnieuw te realiseren zijn rondom de waardepeildatum in een dalende markt, maakt dit volgens het Hof niet anders. Voormelde ficties brengen niet mee dat niet mag worden uitgegaan van de daadwerkelijk gerealiseerde transactieprijs van de onroerende zaken, aldus nog steeds het Hof. Hiertegen richt zich het eerste middel.
2.3.1. Bij de behandeling van het eerste middel moet het volgende worden vooropgesteld. De strekking van artikel 17, lid 2, van de Wet WOZ brengt mee dat voor de bepaling van de WOZ-waarde niet kan worden aangesloten bij verkoopprijzen van transacties waarbij de prijsvorming is beïnvloed door bestaande huurcontracten. Voor de waardebepaling op de voet van artikel 17, lid 2, van de Wet WOZ mag daarom niet worden uitgegaan van de verkoopprijs die tot stand is gekomen met inachtneming van de op de waardepeildatum bestaande huurovereenkomst. Dat brengt overigens niet mee dat verkoopprijzen van verhuurde onroerende zaken bij de bepaling van de WOZ-waarde zonder meer buiten beschouwing moeten blijven. De mogelijkheid bestaat immers dat aan die verkoopprijzen marktgegevens kunnen worden ontleend die van nut kunnen zijn bij de vaststelling van de WOZ-waarde met toepassing van de ficties van artikel 17, lid 2, van de Wet WOZ (zie HR 25 april 2014, nr. 13/04068, ECLI:NL:HR:2014:982, BNB 2014/169).
2.3.2. Het Hof heeft het vorenoverwogene miskend door zonder meer ervan uit te gaan dat de transactieprijs overeenkomt met de in artikel 17, lid 2, van de Wet WOZ bedoelde waarde in het economische verkeer. Het eerste middel slaagt derhalve.
2.4. Uit de gegrondbevinding van het eerste middel volgt dat het tweede middel geen behandeling behoeft.
2.5. Gelet op hetgeen hiervoor onder 2.3 is overwogen kan ’s Hofs uitspraak niet in stand blijven. Verwijzing moet volgen.
3 Proceskosten
Het college van burgemeester en wethouders van de gemeente Vlaardingen zal worden veroordeeld in de kosten van het geding in cassatie. Door het verwijzingshof zal worden beoordeeld of aan belanghebbende voor de kosten van het geding voor het Hof, van het geding voor de Rechtbank en in verband met de behandeling van het bezwaar een vergoeding dient te worden toegekend.
4 Beslissing
De Hoge Raad:
verklaart het beroep in cassatie gegrond,
vernietigt de uitspraak van het Hof,
verwijst het geding naar het Gerechtshof Amsterdam ter verdere behandeling en beslissing van de zaak met inachtneming van dit arrest,
gelast dat het college van burgemeester en wethouders van de gemeente Vlaardingen aan belanghebbende vergoedt het door deze ter zake van de behandeling van het beroep in cassatie betaalde griffierecht ten bedrage van € 493, en
veroordeelt het college van burgemeester en wethouders van de gemeente Vlaardingen in de kosten van het geding in cassatie aan de zijde van belanghebbende, vastgesteld op € 974 voor beroepsmatig verleende rechtsbijstand.
Dit arrest is gewezen door de vice-president R.J. Koopman als voorzitter, en de raadsheren C. Schaap en Th. Groeneveld, in tegenwoordigheid van de waarnemend griffier F. Treuren, en in het openbaar uitgesproken op 5 december 2014.
