Gronduitgifteprijs vertegenwoordigt waarde bedrijfspand met woning in aanbouw

1.1. De heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak [a-straat] 13 te [A] per waardepeildatum 1 januari 2015 voor het jaar 2016 vastgesteld op € 179.000.

1.2. Op het bezwaarschrift van belanghebbende heeft de heffingsambtenaar bij uitspraak op bezwaar de beschikking gehandhaafd.

1.3. Belanghebbende is tegen die uitspraak in beroep gekomen bij de rechtbank Noord-Nederland (hierna: de Rechtbank). De Rechtbank heeft het beroep gegrond verklaard, de uitspraak van de heffingsambtenaar vernietigd, de WOZ-waarde verminderd tot € 150.000, de heffingsambtenaar gelast het door belanghebbende betaalde griffierecht van € 46 te vergoeden en de heffingsambtenaar veroordeelt in de proceskosten van belanghebbende tot een bedrag van € 271,78.

1.4. De heffingsambtenaar heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld. Belanghebbende heeft een verweerschrift ingediend.

1.5. Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 4 september 2018. Van de zitting is een proces-verbaal opgemaakt, dat aan deze uitspraak is gehecht.

2.1. De onroerende zaak betreft een perceel grond met een oppervlakte van 2.390 m² (inclusief een strook grond/water van 174 m²), gelegen op het bedrijventerrein ‘ [B] ’ te [A] , met bedrijfsbestemming, met daarop - op 1 januari 2016 - een bedrijfspand met inpandige woning in aanbouw.

2.2. Belanghebbende heeft het perceel grond van de gemeente De Fryske Marren (hierna: de gemeente) op 26 februari 2015 gekocht voor, uiteindelijk na precieze inmeting, € 187.696 (inclusief BTW). Bij het vaststellen van deze koopprijs is een uitgifteprijs van € 70 per m² (exclusief BTW) gehanteerd voor een gedeelte van 2.216 m² en € 1 (exclusief BTW) voor de strook van 174 m². Daarnaast is in de koopovereenkomst bepaald dat belanghebbende voor de bouw van een inpandige bedrijfswoning eenmalig een extra bijdrage is verschuldigd van € 36.300 (inclusief BTW), welke bijdrage belanghebbende gelijktijdig met de levering van de grond aan de gemeente diende te voldoen.

2.3. Op 15 juli 2015 heeft belanghebbende bij de gemeente een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend voor het bouwen van een bedrijfspand met inpandige woning op het perceel en daarbij een opgaaf gedaan van bouwkosten te bedrage van € 265.000 (exclusief BTW). Bij beschikking van 21 september 2015 is door de gemeente aan belanghebbende de gevraagde omgevingsvergunning verleend. Per 1 januari 2016 zijn op het perceel graafwerkzaamheden afgerond en was de fundering van de opstal gereed.

3.1. In geschil is of de heffingsambtenaar de waarde van de onroerende zaak per waardepeildatum 1 januari 2015 te hoog heeft vastgesteld.

3.2. De heffingsambtenaar beantwoordt deze vraag ontkennend en concludeert tot vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank en bevestiging van de uitspraak op bezwaar.

3.3. Belanghebbende beantwoordt deze vraag bevestigend en concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank.

4.1. Vaststaat dat op 21 september 2015 een omgevingsvergunning is verleend voor het bouwen van een bedrijfspand met inpandige woning op het perceel en dat daarna is begonnen met graafwerkzaamheden en het leggen van de fundering van de opstal. Per 1 januari 2016 was de fundering van de opstal gereed. Niet in geschil is dat de onroerende zaak hierdoor een (aanzienlijke) positieve verandering in waarde ondergaat. Het voorgaande brengt mee dat de onroerende zaak op grond van artikel 18, derde lid, van de Wet WOZ dient te worden gewaardeerd naar de staat van de onroerende zaak bij het begin van het kalenderjaar (1 januari 2016), dus met inachtneming van de omstandigheid dat de omgevingsvergunning was afgegeven en de fundering van de opstal in elk geval deels reeds aanwezig was.

4.2. Het voorgaande betekent dat op de toestandsdatum sprake is van een gebouwd eigendom in aanbouw als bedoeld in artikel 17, vierde lid, van de Wet WOZ. Dan dient de waarde te worden bepaald op de vervangingswaarde, bedoeld in het derde lid van artikel 17 van de Wet WOZ. Daarbij moet rekening worden gehouden met de aard en de bestemming van de zaak. Vaststaat dat het gaat om een bedrijfspand met inpandige bedrijfswoning en dat de onroerende zaak een (beoogde) bedrijfs- en woonbestemming heeft.

4.3. Omtrent de invloed van omzetbelasting op de berekening van de vervangingswaarde van een gebouwd eigendom in aanbouw vermeldt de totstandkomingsgeschiedenis van artikel 17, vierde lid, van de Wet WOZ het volgende:

“Een van de criteria is verder dat moet worden beoordeeld of een en ander in overeenstemming is met hetgeen «normaal» is. Hiermee wordt tot uitdrukking gebracht dat een vergelijking wordt gemaakt met de stichtingskosten zoals die tot stand komen in het economische verkeer tussen onafhankelijke marktpartijen. Voor een gebouwd eigendom in aanbouw kan ook de omzetbelasting een rol spelen. Voor de component omzetbelasting wordt voor hetgeen «normaal» is, aangesloten bij de waardebepaling die zou gelden voor de waardering indien de onroerende zaak geschikt zou zijn voor gebruik overeenkomstig de beoogde bestemming. Dit betekent dat woningen en courante niet-woningen in aanbouw, die zonder de status van «in aanbouw» zouden worden gewaardeerd op grond van artikel 17, tweede lid, Wet WOZ, worden gewaardeerd inclusief omzetbelasting. Incourante niet-woningen in aanbouw, die zonder de status van «in aanbouw» zouden worden gewaardeerd op grond van artikel 17, derde lid, Wet WOZ, worden afhankelijk de werking van de Wet op de omzetbelasting 1968 gewaardeerd met of zonder omzetbelasting.”

(Nota naar aanleiding van het verslag, Kamerstukken II 2003/04, 29 612, nr. 10, blz. 9)

4.4. Partijen hebben ter zitting van het Hof eenparig verklaard dat op het moment dat de onroerende zaak geschikt is voor gebruik overeenkomstig haar beoogde bestemming, deze kan worden aangemerkt als een courante (niet-)woning. Niet is gesteld, en de stukken van het geding geven het Hof geen aanleiding dit te veronderstellen, dat de gecorrigeerde vervangingswaarde van de onroerende zaak op dat moment ten gevolge van een subjectieve omstandigheid hoger uitvalt dan de waarde in het economische verkeer waarbij met subjectieve omstandigheden geen rekening wordt gehouden. Dit betekent dat de onroerende zaak op dat moment zou worden gewaardeerd op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ (waarde in het economische verkeer). Het Hof is van oordeel dat uit de onder 4.3 vermelde wetsgeschiedenis volgt dat in dat geval bij de berekening van de vervangingswaarde van een gebouwd eigendom in aanbouw een waardering inclusief omzetbelasting dient plaats te vinden.

4.5. De wijze waarop de in artikel 17, derde lid, van de Wet WOZ bedoelde vervangingswaarde wordt berekend, is onder meer nader uitgewerkt in de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet WOZ (hierna: de Waarderingsinstructie). In artikel 4, tweede lid, Waarderingsinstructie is – voor zover van belang – bepaald dat de vervangingswaarde wordt berekend door bij de waarde van de grond van de onroerende zaak op te tellen de waarde van de opstal van de onroerende zaak. De waarde van de grond wordt bepaald door middel van een methode van vergelijking als bedoeld in art. 4, eerste lid, onder a, Waarderingsinstructie, rekening houdende met de bestemming van de zaak. Voor de grond dient te worden uitgegaan van de op basis van de vergelijkingsmethode vast te stellen marktwaarde van vrij te aanvaarden en onbezwaarde grond.

4.6. De bewijslast dat de waarde van de onroerende zaak niet te hoog is vastgesteld, rust op de heffingsambtenaar. De vraag of de heffingsambtenaar in het leveren van het van hem verlangde bewijs is geslaagd, moet worden beoordeeld in het licht van hetgeen belanghebbende naar voren heeft gebracht.

4.7. De heffingsambtenaar heeft ter onderbouwing van de vastgestelde waarde gewezen op de eigen grondaankoopprijs van € 187.696 en nog twee transacties van respectievelijk medio 2016 en eind 2017, waarbij de gemeente op hetzelfde bedrijventerrein grond heeft uitgegeven tegen vergelijkbare gronduitgifteprijzen. De heffingsambtenaar stelt zich op het standpunt dat, aangezien belanghebbende de uitgifteprijs bereid was te betalen, dit daarom de marktprijs moet zijn. De twee door belanghebbende aangevoerde percelen, waarop alleen een bedrijfsbestemming rust en die ten tijde van de transactie nog niet bouwrijp waren en niet beschikten over aansluiting op nutsvoorzieningen en riolering, alsmede het aangevoerde object [a-straat] 1, dat geen grondtransactie betreft, zijn niet vergelijkbaar. Bovendien wijzen de betreffende verkoopprijzen van deze objecten niet op een te hoge uitgifteprijs, aldus de heffingsambtenaar. Daarnaast wijst de heffingsambtenaar erop dat bij de waardebepaling ook rekening moet worden gehouden met het feit dat belanghebbende een bijdrage van € 36.300 heeft betaald om de bouw van de bedrijfswoning mogelijk te maken en dat de fundering van de opstal gereed was op de toestandsdatum 1 januari 2016. De waarde die aan de fundering kan worden toegekend zou volgens de heffingsambtenaar op 10 percent van de te verwachten stichtingskosten van € 265.000 (exclusief BTW) kunnen worden gesteld.

4.8. Belanghebbende stelt zich op het standpunt dat de heffingsambtenaar voor de grond uitgaat van een te hoge m²-prijs. Deze m²-prijs zou niet op € 70 (exclusief BTW) moeten worden gesteld, maar op € 50 (exclusief BTW). Belanghebbende zegt dat hij destijds bereid was de m²-prijs van € 70 te betalen omdat de gemeente de enige was die de grond aanbood, maar dat deze prijs achteraf bezien te hoog is geweest. Dat leidt belanghebbende af uit twee verkopen van nabijgelegen percelen door een boer (De Vries) op respectievelijk 18 november 2014 (een perceel van 1.630 m² voor € 67.000 (exclusief BTW)) en 20 juli 2015 (een perceel van 2.469 m², waarvan 1.087 m² groenstrook, voor € 79.970 (exclusief BTW)). Voorts wijst belanghebbende op de verkoop van het eveneens nabijgelegen object [a-straat] te [A] , een pand uit 2001 op een kavel van 5.455 m², dat op 11 juli 2014 is verkocht voor € 530.000. Volgens belanghebbende kan zijn eigen aankoopcijfer niet worden gebruikt, omdat dit niet in een vrije markt tot stand is gekomen. Voorts moet volgens belanghebbende de bijdrage van € 36.300 voor de bouw van de bedrijfswoning niet worden meegenomen bij de bepaling van de WOZ-waarde, omdat deze niet aan de grond moet worden toegerekend maar aan de opstal.

4.9. Naar het oordeel van het Hof heeft de heffingsambtenaar aannemelijk gemaakt dat de door hem verdedigde waarde niet te hoog is vastgesteld. Het Hof neemt hierbij het volgende in aanmerking.

4.10. Belanghebbende heeft de grond kort na de waardepeildatum gekocht. In dat geval moet in de regel ervan worden uitgegaan dat de door hem betaalde prijs de waarde in het economische verkeer van de grond weergeeft. Dit is anders indien belanghebbende feiten stelt en aannemelijk maakt waaruit volgt dat de door hem betaalde koopsom niet die waarde weergeeft (vgl. HR 29 november 2000, nr. 35797, ECLI:NL:HR:2000:AA8610). Niet is gebleken dat de transactie niet tussen onafhankelijke partijen tot stand is gekomen. Het Hof volgt belanghebbende niet in zijn betoog dat een aankoop van grond van de gemeente tegen een uitgifteprijs niet als een markttransactie heeft te gelden. Belanghebbende was ten tijde van de transactie bereid de door de gemeente vastgestelde gronduitgifteprijs te betalen, zodat niet – zonder meer – kan worden gezegd dat deze uitgifteprijs niet de marktwaarde vertegenwoordigt. Dat belanghebbende op een later tijdstip anders over de door hem betaalde prijs is gaan denken, doet daar niet aan af. Belanghebbende heeft ook overigens geen feiten gesteld of aannemelijk gemaakt die tot de conclusie leiden dat de door hem betaalde koopsom niet de waarde in het economische verkeer weergeeft. De verkoopprijzen van de door belanghebbende aangevoerde vergelijkingsobjecten leiden niet tot een dergelijke conclusie. Het Hof overweegt hierbij dat belanghebbende, mede in het licht van hetgeen de heffingsambtenaar daarover als vermeld bij 4.7 naar voren heeft gebracht, niet aannemelijk heeft gemaakt dat en in hoeverre deze objecten vergelijkbaar zijn met belanghebbendes onroerende zaak.

4.11. Gelet op het voorgaande geeft de aankoopprijs van de grond van € 187.696 (inclusief BTW) de waarde van de onroerende zaak op waardepeildatum weer. Daargelaten dat belanghebbende bij de aankoop daarnaast een bijdrage van € 36.300 (inclusief BTW) heeft betaald en dat aan de fundering een waarde moet worden toegekend, heeft de heffingsambtenaar reeds daarom aannemelijk gemaakt dat de waarde niet te hoog is vastgesteld.

Op grond van het vorenstaande is het hoger beroep gegrond.

5.1. De heffingsambtenaar heeft ter zitting van het Hof desgevraagd verklaard dat als het hoger beroep gegrond wordt verklaard, belanghebbende in verband met de onderhavige gang van zaken toch in aanmerking komt voor vergoeding van het griffierecht en de proceskosten voor de behandeling in eerste aanleg en de proceskosten voor de behandeling van het hoger beroep. Het Hof ziet geen aanleiding voor een ander oordeel.

5.2. De Rechtbank heeft de kosten voor de behandeling van het beroep vastgesteld op € 271,78. Nu partijen hebben verklaard daarmee in te stemmen, zal het Hof daarvan uitgaan. Het Hof stelt de kosten die belanghebbende in verband met de behandeling van het hoger beroep heeft moeten maken overeenkomstig het Besluit proceskosten bestuursrecht vast op € 250 (€ 225 (3 uur à € 75) voor het bijwonen van de zitting en afgerond € 25 voor de reiskosten op basis van tarief openbaar vervoer, tweede klasse, retour [Z] – Leeuwarden).

Het Hof:

• vernietigt de uitspraak van de Rechtbank, behoudens de beslissingen omtrent de proceskosten en het griffierecht,
• bevestigt de uitspraak van de heffingsambtenaar,
• veroordeelt de heffingsambtenaar in de proceskosten van belanghebbende in hoger beroep tot een bedrag van € 250.

Deze uitspraak is gedaan door mr. G.B.A. Brummer, voorzitter, mr. J.W. baron van Knobelsdorff en mr. P. van der Wal, in tegenwoordigheid van mr. J.H. Riethorst als griffier. De beslissing is op 16 oktober 2018 in het openbaar uitgesproken.