WOZ-waarde niet te hoog; schending goede procesorde

1.1. De heffingsambtenaar heeft in het kader van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: Wet WOZ) een beschikking gegeven en daarbij de waarde van [adres 1] in [woonplaats] (hierna: de woning) per de waardepeildatum 1 januari 2018 vastgesteld. Ook is de aanslag onroerendezaakbelastingen (hierna: de aanslag) voor het jaar 2019 bekendgemaakt.

1.2. Belanghebbende heeft bezwaar gemaakt. De heffingsambtenaar heeft uitspraak op bezwaar gedaan en het bezwaar ongegrond verklaard.

1.3. Belanghebbende heeft tegen deze uitspraak beroep ingesteld bij de rechtbank.

De rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard.

1.4. Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de rechtbank hoger beroep ingesteld bij het hof. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.

1.5. Belanghebbende heeft een nader stuk van 11 januari 2023 ingediend.

1.6. De zitting heeft plaatsgevonden op 25 januari 2023 in ’s-Hertogenbosch. Daar zijn verschenen [A] , namens belanghebbende, en, namens de heffingsambtenaar, [heffingsambtenaar] en [taxateur] (taxateur). De heffingsambtenaar heeft tijdens de zitting een pleitnota voorgelezen en exemplaren daarvan overgelegd aan het hof en aan de andere partij.

1.7. Het hof heeft aan het einde van de zitting het onderzoek gesloten.

2. Feiten

2.1. Belanghebbende is eigenaar van de woning. De woning is een in het jaar 2000 gebouwde geschakelde woning, gelegen aan de rand van ’s-Hertogenbosch, in de wijk ‘ [de wijk] ’. Bij de woning horen een aanbouw, een dakopbouw, een balkon, een garage en een tuinhuis.

2.2. Ter onderbouwing van de door hem aan de woning toegekende waarde van € 441.000, heeft de heffingsambtenaar verwezen naar een door hem overgelegd taxatierapport, opgesteld op 8 maart 2021 door [taxateur] . In het taxatierapport is de waarde in het economische verkeer van de woning per de waardepeildatum vastgesteld op € 446.000. Deze waarde is bepaald door vergelijking met de referentieobjecten [adres 2] , [adres 3] en [adres 4] , alle gelegen in de wijk ‘ [de wijk] ’.

In het taxatierapport zijn objectgegevens en foto’s van de woning en van deze referentieobjecten opgenomen. Ook bevat het rapport een vergelijkingsmatrix met gegevens van de woning en van deze referentieobjecten.

2.3. Belanghebbende heeft ook een taxatierapport overgelegd, opgesteld op 26 september 2019 door [B] en [C] . In het taxatierapport is de waarde in het economische verkeer van de woning per de waardepeildatum vastgesteld op € 404.000.

Deze waarde is bepaald door vergelijking met de referentieobjecten [adres 2] , [adres 5] en [adres 6] , alle gelegen in de wijk ‘ [de wijk] ’. In het taxatierapport zijn de objectgegevens en foto’s van de woning opgenomen en globale objectgegevens van de gebruikte referentieobjecten.

2.4. Tussen het kantoor van de gemachtigde van belanghebbende (hierna: het kantoor) en de heffingsambtenaar zijn werkafspraken gemaakt. In de werkafspraken is in het kader van de bezwaarfase vastgelegd dat het kantoor bij procedurele fouten eerst contact opneemt met de heffingsambtenaar om een beroepszaak te voorkomen.

2.5. In het bezwaarschrift is door het kantoor verzocht om ‘op basis van art. 40 Wet WOZ de opbouw van de kavelwaarde, de zogenoemde grondstaffel, en de taxatiekaart met daarop vermeld de KOUDV- en liggingsfactoren van het onderhavige object en van de door u opgevoerde vergelijkingsobjecten tijdig voor het plaatsvinden van de hoorzitting te verstrekken.’

2.6. De heffingsambtenaar heeft het taxatieverslag, de taxatiekaart en de grondstaffel overgelegd. Op de taxatiekaart zijn de KOUDV- en liggingsfactoren van de woning vermeld. De KOUDV- en liggingsfactoren van de referentieobjecten zijn niet vermeld. In de begeleidende e-mail is (voor zover van belang) het volgende vermeld:

2.7. Het kantoor heeft niet op enig moment na de gegevensverstrekking, ook niet tijdens het hoorgesprek, de heffingsambtenaar erop gewezen dat bepaalde in bezwaar gevraagde gegevens niet zijn overgelegd. Er is ook geen gebruik gemaakt van het recht op inzage in de stukken.

3. Geschil en conclusies van partijen

3.1. Het geschil betreft het antwoord op de vragen of de WOZ-waarde door de heffingsambtenaar op de waardepeildatum te hoog is vastgesteld en of belanghebbende in zijn belang is geschaad, omdat de heffingsambtenaar in de bezwaarfase niet alle stukken waarom is verzocht, heeft toegezonden.

3.2. Belanghebbende concludeert tot vernietiging van de uitspraak van de rechtbank, vernietiging van de uitspraak op bezwaar, verlaging van de WOZ-waarde tot € 414.0001 en dienovereenkomstige verlaging van de aanslag. Volgens belanghebbende is het (hoger) beroep ook gegrond als de WOZ-waarde in stand blijft, omdat hij in beroep moest gaan om de gegevens te ontvangen die ten grondslag lagen aan de door de heffingsambtenaar vastgestelde waarde.

3.3. De heffingsambtenaar concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de rechtbank.

4. Gronden

Vooraf

4.0. De heffingsambtenaar heeft het hof voorafgaand aan de zitting verzocht om uitstel van de zitting omdat de behandelend jurist op de zittingsdag verhinderd is. Het hof heeft dit verzoek afgewezen met de reden dat er een vervanger gestuurd kan worden.

Ten aanzien van het geschil

4.1. De waarde van de woning wordt bepaald op de waarde die daaraan moet worden toegekend als de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de woning in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen.2 Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever ‘de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding’3 en vormt de waarde in het economische verkeer.

4.2. Ingevolge het bepaalde in artikel 4, lid 1, letter a, Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet waardering onroerende zaken (hierna: de instructie) dient de waarde van woningen te worden bepaald door middel van een methode van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn.

4.3. De bewijslast met betrekking tot de WOZ-waarde rust op de heffingsambtenaar.

De heffingsambtenaar heeft gebruik gemaakt van de in de instructie genoemde methode voor de waardering van woningen. De heffingsambtenaar heeft voor de waardebepaling de woning vergeleken met drie rondom de peildatum verkochte referentieobjecten (zie 2.2). Het hof acht deze drie in het taxatierapport gehanteerde referentieobjecten vergelijkbaar met de woning. De referentieobjecten betreffen in ‘ [de wijk] ’ gelegen gelijksoortige panden.
De referentieobjecten zijn rondom de peildatum verkocht. Van de woning en de referentieobjecten zijn de objectkenmerken, het type, het bouwjaar en de grootte vermeld. Ook is een grondstaffel van ‘ [de wijk] ’ bijgevoegd. Met de onderlinge verschillen tussen de woning en de referentieobjecten is bij de waardebepaling rekening gehouden.

4.4. De waarde van de woning is door de vergelijking met deze drie verkochte referentieobjecten op zich goed onderbouwd door de heffingsambtenaar.

4.5. Van belang is of de heffingsambtenaar ook in het licht van hetgeen belanghebbende heeft gesteld heeft voldaan aan de op hem rustende bewijslast om aannemelijk te maken dat de waarde op de waardepeildatum niet te hoog is vastgesteld.4

4.6. Belanghebbende heeft in dat kader aangevoerd dat (a) de verkoop van het buurpand aantoont dat de waarde van de woning te hoog is vastgesteld (b) er ten onrechte een positieve correctie heeft plaatsgevonden vanwege de doelmatigheid van de woning en (c) onvoldoende rekening is gehouden met het afnemend grensnut vanwege de grootte van de woning.

4.7. Ten aanzien van de verkoopprijs van het buurpand (a) heeft de heffingsambtenaar gesteld dat deze aan de lage kant was en dat - nu dit pand ook verschilt van de woning - het aangewezen was meer referentieobjecten in de vergelijking te betrekken. Het hof onderschrijft deze redenering die wordt ondersteund door het taxatierapport en de pleitnota van de heffingsambtenaar. Het buurpand is in tegenstelling tot de woning geen hoekwoning en heeft geen garage, tuinhuis, dakopbouw en aanbouw. Het buurpand heeft in tegenstelling tot de woning wel een berging, een dakterras en een hobbyruimte en heeft een andere indeling door het ontbreken van de extra kamer op de tweede verdieping. Gelet op het voorgaande is geen sprake van een nagenoeg identiek buurpand en is het terecht dat de andere, eveneens goed vergelijkbare, referentieobjecten, in de vergelijking zijn betrokken. Het hof stelt vast dat in verhouding tot de verkoopprijzen van de drie gebruikte referentieobjecten, de waarde van de woning niet op een te hoog bedrag is vastgesteld.

4.8. Ten aanzien van de positieve correctie in verband met een betere doelmatigheid (b) heeft de heffingsambtenaar betoogd dat de combinatie van de dakopbouw, de grote uitbouw en de hoekligging een waardeverhogende factor vormt, los van de extra inhoud van de woning.

Het hof acht met de heffingsambtenaar aannemelijk dat de kring van potentiële kopers door deze uitbreidingen is vergroot en dat een koper bereid is een extra bedrag te betalen voor de uitgebreidere mogelijkheden die de dakopbouw, uitbouw en hoekligging met zich brengen. In de woning is door de op- en uitbouw een extra slaapkamer, een waskamer/cv-ruimte, extra leefruimte in de woonkamer en een werkkamer gerealiseerd. Dit vormen op zichzelf al factoren die, los van de inhoud van de woning, een opwaardering voor de betere doelmatigheid rechtvaardigen.5 Van een door belanghebbende gestelde dubbeltelling is naar het oordeel van het hof geen sprake.

4.9. Uit de vergelijkingsmatrix bij het taxatierapport van de heffingsambtenaar en de daarop ter zitting gegeven toelichting, volgt dat, in tegenstelling tot hetgeen belanghebbende stelt, voldoende rekening is gehouden met het afnemend grensnut vanwege de grootte van de woning (c). De woning heeft de op één na laagste kuubprijs ten opzichte van de referentieobjecten. Enkel de kuubprijs van het buurpand is lager, maar ten aanzien van dat pand heeft de heffingsambtenaar geloofwaardig uiteengezet dat het ‘aan de lage kant van de markt’ is verkocht.

4.10. Het hof is, gelet op het voorgaande, van oordeel dat ook in het licht van hetgeen belanghebbende heeft gesteld de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat de beschikte waarde niet te hoog is. Het door belanghebbende ingebrachte taxatierapport geeft geen aanleiding om anders te oordelen, omdat in het rapport niet inzichtelijk is gemaakt hoe er rekening is gehouden met de verschillen tussen de woning en de referentieobjecten.

4.11. De eerste vraag van het geschil wordt ontkennend beantwoord.

4.12. Belanghebbende heeft verder gesteld dat de heffingsambtenaar te weinig informatie heeft verstrekt om het proces van de waardebepaling inzichtelijk en controleerbaar te maken. Belanghebbende heeft in de bezwaarfase om de taxatiekaart met de KOUDV- en liggingsfactoren gevraagd, maar de heffingsambtenaar heeft de KOUDV- en liggingsfactoren van de referentieobjecten niet verstrekt. Belanghebbende meent recht te hebben op toezending van dergelijke informatie en is voorts van mening dat het eenmaal daarom verzoeken, voorafgaande aan de hoorzitting, voldoende is. Zowel in deze als vele vergelijkbare procedures wordt door belanghebbenden, direct of indirect, een beroep gedaan op het zogeheten ‘black box-arrest’6, alsmede op het bepaalde in artikel 7:4, lid 4, Awb en artikel 40 Wet WOZ.

4.13. Procedurele bepalingen als artikel 7:4 Awb en artikel 40 Wet WOZ zijn in het leven geroepen om de eventuele informatieachterstand van een belanghebbende in de bezwaarfase te kunnen herstellen, zodat deze in de gelegenheid wordt gesteld zijn standpunt(en) optimaal te kunnen onderbouwen. Alleen dan kan op een zinvolle wijze invulling worden gegeven aan de bezwaarprocedure en kunnen onnodige beroepsprocedures worden voorkomen. Dit brengt met zich mee dat dergelijke bepalingen moeten worden ingeroepen zodra dat mogelijk is.

4.14. Indien, zoals in het onderhavige geval, belanghebbende in de bezwaarfase heeft verzocht om bepaalde informatie en deze is voorafgaande aan de hoorzitting door de heffingsambtenaar nog niet verstrekt, dan mag van belanghebbende worden verwacht dat hij voorafgaande of tijdens de hoorzitting nogmaals daarom verzoekt. Als een belanghebbende eerder wel, maar op de hoorzitting niet opnieuw aanvoert dat hij informatie mist door het niet toesturen van de gevraagde stukken, dan mag in beginsel worden aangenomen dat hij die stukken kennelijk niet (meer) nodig heeft. Het vervolgens in de beroepsfase wijzen op een schending van artikel 7:4 Awb en/of artikel 40 Wet WOZ beschouwt het hof als een schending van een goede procesorde. Het laten passeren van de mogelijkheid in de bezwaarfase om informatie te vergaren, die nodig is om de bezwaarfase optimaal te laten verlopen, wordt dan kennelijk ondergeschikt gemaakt aan de veronderstelde mogelijkheid dat in de beroepsfase kan worden gewezen op een door de heffingsambtenaar gemaakte procedurele fout, die leidt tot een kostenvergoeding voor de bezwaarfase dan wel een proceskostenvergoeding in de beroepsfase.

4.15. Het voorgaande klemt nog meer, nu het kantoor werkafspraken met de heffingsambtenaar heeft gemaakt ter voorkoming van ‘onnodige’ beroepszaken en duidelijk was dat de heffingsambtenaar bereid was de gevraagde informatie te verstrekken, als daar in de bezwaarfase nog eens naar gevraagd zou zijn.

4.16. Het oordeel dat sprake is van een schending van de goede procesorde door belanghebbende, betekent dat niet wordt toegekomen aan de vraag of artikel 7:4 Awb en/of artikel 40 Wet WOZ zijn geschonden en er in zoverre dus geen sprake is van een gebrek. 

4.17. Los van het vorenstaande is het hof van oordeel dat, anders dan belanghebbende stelt, op de heffingsambtenaar niet de verplichting rust om in de bezwaarfase bepaalde stukken aan belanghebbende toe te zenden. Artikel 7:4, lid 4 Awb bevat niet de verplichting tot toezending van (alle) op de zaak betrekking hebbende stukken in de bezwaarfase, maar enkel een inzagerecht. Dat belanghebbende van dit inzagerecht geen gebruik heeft gemaakt of (bewust) niet heeft willen maken kan de heffingsambtenaar niet worden tegengeworpen.

Voorts is het hof van oordeel dat de heffingsambtenaar met het verstrekken van het taxatieverslag aan belanghebbende in de bezwaarfase heeft voldaan aan zijn verplichtingen op grond van artikel 40 WOZ. Ter onderbouwing van het vorenstaande sluit het hof aan bij het overwogene door hof Amsterdam in diens uitspraak van 22 februari 2022, r.o. 5.4.1 tot en met 5.6.7

4.18. De tweede vraag van het geschil wordt aldus beantwoord dat de omstandigheid dat de KOUDV- en liggingsfactoren van de referentieobjecten niet zijn toegestuurd in de bezwaarfase, geen reden is voor een gegrond (hoger) beroep.

Tussenconclusie

4.19. De slotsom is dat het hoger beroep ongegrond is.

Ten aanzien van het griffierecht

4.20. Het hof ziet geen aanleiding om het griffierecht te laten vergoeden.

Ten aanzien van de proceskosten

4.21. Het hof oordeelt dat er geen redenen zijn voor een veroordeling in de proceskosten als bedoeld in artikel 8:75 Awb.

5. Beslissing

Het hof:

• verklaart het hoger beroep ongegrond;
• bevestigt de uitspraak van de rechtbank.

De uitspraak is gedaan door P.A.M. Pijnenburg, raadsheer, in tegenwoordigheid van K.M.J. van der Vorst als griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 8 februari 2023 en afschriften van de uitspraak zijn op die datum aangetekend aan partijen verzonden.