De Heffingsambtenaar van de gemeente Hilversum heeft de waarde van de onroerende zaak van X (belanghebbende) per waardepeildatum 1 januari 2018 voor het kalenderjaar 2019 vastgesteld op € 449.000.
Bij Hof Arnhem-Leeuwarden was in geschil of de waarde van de onroerende zaak op een te hoog bedrag is vastgesteld. X heeft betoogd dat de drie woningen in de door de Heffingsambtenaar overgelegde matrix als referentieobject ongeschikt zijn, en dat een andere woning (hierna: de andere woning) die wel in de door X overgelegde matrix maar niet in de door de Heffingsambtenaar overgelegde matrix is vermeld, als referentieobject moet dienen.
Het Hof heeft de Heffingsambtenaar gevolgd in diens standpunt dat de voor de andere woning berekende prijs per m3 ‘zozeer afwijkt van de andere gecorrigeerde prijzen per m3 dat die lage transactieprijs, zonder opgaaf van reden waarom die prijs zo laag is, buiten beschouwing moet blijven’.
Tegen dit oordeel heeft X met succes cassatieberoep ingesteld. Zonder nadere motivering is niet begrijpelijk het oordeel van het Hof dat reeds het verschil tussen de door de Heffingsambtenaar berekende prijs per m3 van de andere woning en de prijzen per m3 die zijn vermeld in de door de Heffingsambtenaar overgelegde matrix, aanleiding is de door X genoemde gegevens met betrekking tot de recente verkoop van die woning buiten beschouwing te laten.
De Hoge Raad verwijst het geding naar Hof Den Bosch.
BRON
Arrest in de zaak van X te Z (hierna: belanghebbende) tegen het College van Burgemeester en Wethouders van de gemeente Hilversum op het beroep in cassatie tegen de uitspraak van het Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden van 10 augustus 2021, nr. 20/00833, op het hoger beroep van belanghebbende tegen een uitspraak van de Rechtbank Midden-Nederland (nr. UTR 19/4557) betreffende de ten aanzien van belanghebbende gegeven beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken voor het jaar 2019 betreffende de onroerende zaak a-straat 1 te Z.
1. Geding in cassatie
Belanghebbende, vertegenwoordigd door A. Oosters, heeft tegen de uitspraak van het Hof beroep in cassatie ingesteld. Het beroepschrift in cassatie is aan dit arrest gehecht en maakt daarvan deel uit.
Het College van Burgemeester en Wethouders van de gemeente Hilversum (hierna: het College), vertegenwoordigd door P, heeft een verweerschrift ingediend.
Belanghebbende heeft een conclusie van repliek ingediend.
Het College heeft een conclusie van dupliek ingediend.
2. Uitgangspunten in cassatie
Belanghebbende is eigenaar van de onroerende zaak a-straat 1 te Z (hierna: de onroerende zaak). De heffingsambtenaar van de gemeente Hilversum heeft op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak per waardepeildatum 1 januari 2018 voor het kalenderjaar 2019 vastgesteld op € 449.000.
3. Beoordeling van de middelen
3.1. Bij het Hof was in geschil of de waarde van de onroerende zaak op een te hoog bedrag is vastgesteld.
3.2. De door de heffingsambtenaar aan de onroerende zaak toegekende waarde heeft belanghebbende onder meer bestreden aan de hand van een door hem overgelegde waardematrix met drie referentieobjecten, aan dezelfde weg gelegen twee-onder-één-kap woningen zoals de onroerende zaak.
3.3. De heffingsambtenaar heeft (reeds in beroep) een door zijn taxateur opgestelde matrix overgelegd met vijf referentieobjecten, eveneens twee-onder-één-kap woningen die aan dezelfde weg zijn gelegen. Twee van die woningen staan ook op de in hoger beroep door belanghebbende overgelegde matrix.
3.4. Belanghebbende heeft betoogd dat de overige drie woningen in de door de heffingsambtenaar overgelegde matrix als referentieobject ongeschikt zijn, en dat de woning met huisnummer 2, die wel in de door belanghebbende overgelegde matrix maar niet in de door de heffingsambtenaar overgelegde matrix is vermeld, als referentieobject moet dienen.
3.5. In de door de heffingsambtenaar overgelegde matrix zijn de verkoopprijzen van de referentieobjecten herleid tot prijzen per m3 die uiteenlopen van € 426 tot € 512. Daaruit heeft de heffingsambtenaar een waarde per m3 voor de onroerende zaak afgeleid van € 456. Uit de prijs die in 2018 is betaald voor het alleen door belanghebbende opgevoerde referentieobject met huisnummer 2 heeft de heffingsambtenaar een prijs per m3 van € 279 afgeleid.
3.6. Het Hof heeft de heffingsambtenaar gevolgd in diens standpunt dat de voor huisnummer 2 berekende prijs per m3 “zozeer afwijkt van de andere gecorrigeerde prijzen per m3 dat die lage transactieprijs, zonder opgaaf van reden waarom die prijs zo laag is, buiten beschouwing moet blijven.”
3.7. Het tweede middel is tegen dit oordeel gericht.
3.8. Het in hoger beroep overgelegde verweerschrift van de heffingsambtenaar houdt ten aanzien van de woning met huisnummer 2 in dat belanghebbende voorbij ging aan hetgeen de heffingsambtenaar met betrekking tot die woning had gesteld. Klaarblijkelijk doelde de heffingsambtenaar daarbij op zijn bij de Rechtbank betrokken stelling dat de woning met huisnummer 2 ‘echt een woning (is) waar van alles aan mankeerde’ en dat er allerlei aanpassingen voor een gehandicapte persoon waren. Belanghebbende heeft dit in hoger beroep bestreden door erop te wijzen dat uit de door belanghebbende overgelegde verkoopinformatie blijkt dat de woning met huisnummer 2 was voorzien van isolatie, een cv-ketel van 2017 en een nieuw pannendak, en dat daaruit niet blijkt van aanpassingen voor de vorige (invalide) bewoner.
Met betrekking tot deze woning heeft de heffingsambtenaar ter zitting van het Hof onder meer verklaard dat hij heeft onderzocht of er bij de verkoop van de woning met huisnummer 2 sprake was geweest van een onzakelijke transactie, hetgeen niet het geval bleek te zijn, en dat hij niet heeft kunnen achterhalen waarom de transactieprijs afwijkt van andere verkoopcijfers.
3.9. Gelet op deze in hoger beroep betrokken stellingen is zonder nadere motivering niet begrijpelijk het oordeel van het Hof dat reeds het verschil tussen de door de heffingsambtenaar berekende prijs per m3 van de woning met huisnummer 2 en de prijzen per m3 die zijn vermeld in de door de heffingsambtenaar overgelegde matrix, aanleiding is de door belanghebbende genoemde gegevens met betrekking tot de recente verkoop van die woning buiten beschouwing te laten. Het middel slaagt.
3.10. Het eerste middel kan niet tot vernietiging van de bestreden uitspraak leiden. De Hoge Raad hoeft niet te motiveren waarom hij tot dit oordeel is gekomen. Bij de beoordeling van het middel is het namelijk niet nodig om antwoord te geven op vragen die van belang zijn voor de eenheid of de ontwikkeling van het recht (zie artikel 81, lid 1, van de Wet op de rechterlijke organisatie).
3.11. Hetgeen hiervoor in 3.9 is overwogen brengt mee dat de bestreden uitspraak niet in stand kan blijven. Verwijzing moet volgen voor een nieuwe behandeling van de zaak met inachtneming van dit arrest.
4. Proceskosten
Het College zal worden veroordeeld in de kosten van het geding in cassatie. Door het verwijzingshof zal worden beoordeeld of aan belanghebbende voor de kosten van het geding voor het Hof, van het geding voor de Rechtbank en in verband met de behandeling van het bezwaar een vergoeding moet worden toegekend.
5. Beslissing
De Hoge Raad:
verklaart het beroep in cassatie gegrond,
vernietigt de uitspraak van het Hof,
verwijst het geding naar het Gerechtshof ’s Hertogenbosch ter verdere behandeling en beslissing van de zaak met inachtneming van dit arrest,
draagt het college van burgemeester en wethouders van de gemeente Hilversum op aan belanghebbende te vergoeden het griffierecht dat belanghebbende voor de behandeling van het beroep in cassatie heeft betaald van € 134, en
veroordeelt het college van burgemeester en wethouders van de gemeente Hilversum in de kosten van belanghebbende voor het geding in cassatie, vastgesteld op € 2.164 voor beroepsmatig verleende rechtsbijstand.
Dit arrest is gewezen door de vice-president R.J. Koopman als voorzitter, en de raadsheren J. Wortel en M.T. Boerlage, in tegenwoordigheid van de waarnemend griffier F. Treuren, en in het openbaar uitgesproken op 29 april 2022.
