Waardevaststelling golfcomplex; gecorrigeerde vervangingswaarde

1.1. Deze zaak gaat over de vaststelling van de WOZ-waarde van een golfcomplex op gecorrigeerde vervangingswaarde (GVW). Aangezien het golfcomplex wordt geëxploiteerd met het uitsluitende doel daarmee winst te behalen, kan de GVW niet hoger zijn dan de bedrijfswaarde. Kern van het geschil is (i) de bewijslastverdeling en (ii) de wijze van berekening door belanghebbende van de bedrijfswaarde op basis van de discounted cashflow (DCF) methode. Het geschil over de bewijslastverdeling biedt de Hoge Raad de mogelijkheid om uiteen te zetten hoe het arrest HR BNB 2002/375 is in te passen in de zogenoemde drietrapsraket van het nadien gewezen Oostflakkee-arrest (8.10-8.13 en 8.17-8.18).

1.2. Belanghebbende is eigenaar van het golfcomplex en verhuurt het aan een vennootschap onder firma (de gebruiker) waarvan twee dochtervennootschappen van belanghebbende de vennoten zijn. Belanghebbende heeft haar DCF-berekeningen (mede) gebaseerd op kasstromen van de gebruiker.

1.3. Het Hof heeft geoordeeld (i) dat op belanghebbende de bewijslast rust ter zake van de lagere bedrijfswaarde, en (ii) dat belanghebbende niet in die bewijslast is geslaagd omdat de DCF-berekeningen mede zijn gebaseerd op de kasstromen van de gebruiker.

1.4. Belanghebbende stelt een cassatiemiddel voor, verdeeld in drie onderdelen . Bij het eerste middelonderdeel – betreffende de weergave door het Hof van de DCF-berekeningen van belanghebbende – bestaat naar mijn mening geen belang (3.7). Het tweede en derde middelonderdeel hebben betrekking op oordeel (i) respectievelijk oordeel (ii) van het Hof.

1.5. Ik start met de behandeling van het derde middelonderdeel. Onderdeel 4 en 5 zijn inleidend van aard; zij behandelen de waardering op GVW onderscheidenlijk de verhouding tussen de GVW en de bedrijfswaarde. Onderdeel 6 geeft jurisprudentie weer over welk perspectief wordt gehanteerd bij waardering op bedrijfswaarde. Dat is dat van de eigenaar. In onderdeel 7 geef ik mijn beschouwing over de vraag of in een geval als dit (waarin de eigenaar alle aandelen houdt in de (vennoten van) de gebruiker) de kasstromen van de gebruiker in aanmerking mogen worden genomen bij de DCF-berekening om de bedrijfswaarde te onderbouwen. Ik meen dat het antwoord ontkennend luidt.

1.6. Onderdeel 8 gaat in op de bewijslastverdeling in verband met het tweede middelonderdeel. Eerst behandel ik jurisprudentie en literatuur (8.2-8.15), waarna mijn beschouwing volgt (8.16 e.v.). Hoewel het Hof als uitgangspunt de bewijslast in te ruime zin op belanghebbende heeft gelegd (8.21), meen ik dat zijn uiteindelijke oordeel over de DCF-berekeningen niet getuigt van een onjuiste verdeling van de stelplicht en bewijslast (8.22). Verder moet aan belanghebbende worden toegegeven dat het Hof niet expliciet een oordeel heeft gegeven of de heffingsambtenaar de vastgestelde waarde aannemelijk heeft gemaakt (8.21), maar ook op dit punt kan cassatie achterwege blijven omdat dit denkelijk verband houdt met de wijze van verweer tegen de door de heffingsambtenaar gegeven onderbouwing (8.23).

1.7. In onderdeel 9 geef ik een korte beoordeling van de middelonderdelen. Het cassatieberoep is naar mijn mening ongegrond .

2. De feiten en het geding in feitelijke instanties

De feiten

2.1. Belanghebbende is eigenaar van een golfcomplex. Het golfcomplex is één onroerende zaak als bedoeld in art. 16 Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ). De onroerende zaak wordt geëxploiteerd door een vennootschap onder firma (de v.o.f.; de gebruiker). De vennoten van de v.o.f. zijn twee dochtervennootschappen van belanghebbende. Belanghebbende is de enige bestuurder van deze dochtervennootschappen. Belanghebbende verhuurt het golfcomplex aan de gebruiker tegen een huursom.1

2.2. Ten aanzien van belanghebbende is voor elk van de jaren 2018 en 2019 een beschikking op grond van de Wet WOZ genomen waarbij de WOZ-waarde is vastgesteld op € 4.300.000. De vastgestelde WOZ-waarden zijn bij uitspraak op bezwaar gehandhaafd.

2.3. Rechtbank Midden-Nederland2 heeft de daartegen ingestelde beroepen ongegrond verklaard.

Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden (het Hof) 3

2.4. Belanghebbende bepleit in hoger beroep dat de WOZ-waarde voor het jaar 2018 € 1.846.000 bedraagt en die voor het jaar 2019 € 1.978.000. Het Hof oordeelt dat het hoger beroep ongegrond is. Op hoofdlijnen weergegeven overweegt het Hof daartoe als volgt.

2.5. Het Hof, rov. 4.6, stelt vast dat tussen partijen niet in geschil is dat de onroerende zaak een incourant object is waarvan de waarde moet worden gesteld op de gecorrigeerde vervangingswaarde (GVW) en dat de exploitatie van de onroerende zaak geschiedt met het uitsluitende doel daarmee winst te behalen.

2.6. Het Hof, rov. 4.7, overweegt dat belanghebbende tegen de door de heffingsambtenaar gegeven onderbouwing van de GVW alleen heeft ingebracht dat met een extra afschrijving voor functionele veroudering rekening moet worden gehouden en dat daardoor de GVW moet worden vastgesteld op de lagere bedrijfswaarde (de indirecte opbrengstwaarde). Het oordeelt dat de bewijslast hiervoor rust op belanghebbende.

2.7. Het Hof, rov. 4.8, vermeldt dat belanghebbende ter onderbouwing van de lagere bedrijfswaarde discounted cashflow (DCF)-berekeningen heeft overgelegd, waarin de kasstromen van de gebruiker tezamen met de kasstromen van belanghebbende – betreffende de huurinkomsten – zijn verwerkt.

2.8. Het Hof, rov. 4.10, oordeelt dat indien een incourante onroerende zaak bij een ander dan de eigenaar in gebruik is, de waarde dient te worden bepaald overeenkomstig hetgeen voor de eigenaar geldt. Het Hof verwijst in vergelijkende zin naar de arresten die in het fiscaal spraakgebruik ook wel als het Veendam-arrest4 en het Ahoy-arrest5 worden aangehaald. In de door belanghebbende overgelegde DCF-berekeningen heeft belanghebbende zich mede gebaseerd op de kasstromen van de gebruiker, terwijl die kasstromen belanghebbende als eigenaar juridisch gezien niet aangaan. Dat de opbrengsten van de gebruiker in dit geval uiteindelijk de belangen van de eigenaar (belanghebbende) raken, gelet op de aandeelhoudersrelatie tussen hen, maakt dat niet anders. Nu een waardebepaling gebaseerd op enkel de kasstromen van belanghebbende niet is opgemaakt, heeft belanghebbende niet aan de bewijslast voldaan.

2.9. Het Hof, rov. 4.11, komt vervolgens tot het oordeel dat de door de heffingsambtenaar vastgestelde waarden kunnen worden gevolgd. Redengevend is dat belanghebbende ten aanzien van de door de heffingsambtenaar gegeven onderbouwing alleen heeft gesteld dat met een extra afschrijving voor functionele veroudering rekening moet worden gehouden, en dat belanghebbende niet aannemelijk heeft gemaakt dat voor een dergelijke extra functionele afschrijving aanleiding bestaat.

3. Het geding in cassatie

3.1.Belanghebbende heeft tijdig en ook overigens op regelmatige wijze beroep in cassatie ingesteld. Het College heeft een verweerschrift ingediend.

Beroepschrift in cassatie

3.2. Belanghebbende stelt in cassatie één middel voor. Het middel stelt verzuim van vormen en schending van onder meer art. 17 Wet WOZ en art. 4 Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet waardering onroerende zaken (Instructie Waardebepaling). Het middel bestaat uit drie onderdelen.

3.3. Middelonderdeel I richt zich tegen de weergave door het Hof in rov. 4.8 van de DCF-berekeningen van belanghebbende. In de DCF-berekeningen is, anders dan waarvan het Hof uitgaat, geen huursom betrokken. De kasstromen van de gebruiker en van de eigenaar hebben samen ten grondslag gelegen aan het taxatierapport, maar de kasstroom bestaande uit de huur is bij de DCF-berekeningen buiten beschouwing gelaten. Overigens is, anders dan waarvan het Hof uitgaat, de huursom niet vast, maar variabel.

3.4. Volgens middelonderdeel II heeft het Hof de bewijslast verkeerd verdeeld. Het heeft namelijk miskend dat art. 17(3) Wet WOZ in samenhang met art. 4(4) Instructie Waardebepaling de heffingsambtenaar verplicht een zodanige correctiefactor voor functionele veroudering toe te passen dat de waarde overeenkomt met de bedrijfswaarde. De door het Hof gebruikte bewoordingen als ‘extra afschrijving voor functionele veroudering’ en ‘lagere bedrijfswaarde’ zijn onjuist, aangezien zij kennelijk ervan uitgaan dat twee vormen van de GVW bestaan, namelijk een ‘gewone gecorrigeerde vervangingswaarde’ en een ‘lagere bedrijfswaarde’. Dat is onjuist: er is bij een onroerende zaak als de onderhavige maar één GVW en die dient per definitie niet hoger te zijn dan de bedrijfswaarde. Dat betekent dat de heffingsambtenaar, die blijkens onder meer het Oostflakkee-arrest6 eerst aannemelijk moet maken dat de waarde niet te hoog is, ook aannemelijk moet maken dat een zodanige correctiefactor voor functionele veroudering is toegepast dat de waarde overeenkomt met de bedrijfswaarde. Die stap heeft het Hof overgeslagen. Overigens slaagt de heffingsambtenaar niet in deze bewijslast.

3.5. Middelonderdeel III richt zich tegen het oordeel van het Hof in rov. 4.10 dat de indirecte opbrengstwaarde enkel moet worden gebaseerd op de huursom die belanghebbende van de gebruiker ontvangt. Omdat sprake is van een incourante onroerende zaak waarvan vaststaat dat deze enkel wordt geëxploiteerd met het doel daarmee winst te behalen, kan de waarde niet hoger zijn dan de bedrijfswaarde, zijnde de waarde in economische zin voor de eigenaar. Voor belanghebbende wordt de waarde in economische zin niet uitsluitend bepaald door de huurinkomsten die zij met de onroerende zaak realiseert, maar ook door de exploitatieresultaten die haar beide 100%-deelnemingen in de vorm van de v.o.f. behalen. Die laatstgenoemde resultaten gaan belanghebbende zowel in economische als in juridische zin volledig aan.

Verweerschrift in cassatie

3.6. Ten aanzien van middelonderdeel I verweert het College dat het Hof niet is uitgegaan van onjuiste feiten en omstandigheden, maar enkel heeft aangesloten bij hetgeen belanghebbende ter zitting heeft verklaard en in haar DCF-berekeningen heeft verwerkt. Ten aanzien van middelonderdeel II verweert het College dat het Hof terecht heeft geoordeeld dat belanghebbende een aanvullende correctie voor functionele veroudering aannemelijk moet maken. De correcties die belanghebbende voorstelt, zijn onwaarschijnlijk hoog voor objecten met bouwjaren tussen 2000 en 2014. Dat klemt te meer nu geen sprake is van structureel verliesgevende exploitatie. Ten aanzien van middelonderdeel III verweert het College dat blijkens vaste jurisprudentie – bijvoorbeeld het Ahoy-arrest – enkel de positie van de eigenaar relevant is voor de waardering van incourante objecten. Daaraan doet de bestuurlijke en economische verwevenheid tussen belanghebbende en de gebruiker niet af.

Belang bij het eerste middelonderdeel?

3.7. Het eerste middelonderdeel houdt in de kern in dat het Hof in rov. 4.8 een onjuiste weergave heeft gegeven van de wijze van de DCF-berekening van belanghebbende. Het middelonderdeel verbindt daaraan het gevolg dat de uitspraak niet in stand kan blijven omdat het oordeel van het Hof is gebaseerd op onjuiste veronderstellingen. Dat lijkt me een stap te snel. Het negatieve oordeel van het Hof in rov. 4.10 over de DCF-berekeningen heeft te maken met het feit dat die berekeningen mede zijn gebaseerd op de kasstromen van de gebruiker. Het eerste middelonderdeel bestrijdt dát feit niet; sterker nog, het middel bevestigt de juistheid daarvan.7 Het punt waarop het Hof volgens het eerste middelonderdeel is uitgegaan van een verkeerde veronderstelling van de DCF-berekeningen – namelijk dat de huursommen daarvan onderdeel zijn – heeft bij het oordeel van het Hof geen rol gespeeld. Ik meen daarom dat er geen belang is bij het eerste middelonderdeel. Alleen een onjuiste weergave is geen reden voor cassatie.

4. De gecorrigeerde vervangingswaarde (GVW) 8

4.1. Art. 17 Wet WOZ bepaalt in het eerste lid dat aan een onroerende zaak een waarde (de WOZ-waarde) wordt toegekend. Dat artikel bepaalt ook welke waarde dat is. In deze zaak is art. 17(3) Wet WOZ van belang, met de daarin beschreven GVW.

4.2. Art. 17(3) Wet WOZ luidt als volgt:

4.3. Ik laat de voorrangsregel in art. 17(3) Wet WOZ – de waarde is de hoogste van de waarde in het economisch verkeer en de GVW – verder onbesproken omdat niet in geschil is dat gewaardeerd moet worden op GVW (2.5). De passage “in afwijking in zoverre van het tweede lid (…)” brengt mee dat enerzijds afgeweken wordt van het waarderingsvoorschrift in het tweede lid, maar houdt – gelet op de woorden ‘in zoverre’ – anderzijds ook in dat overigens het tweede lid nog wel relevant is voor de waardebepaling. Dat gaat dan in het bijzonder om de zogenoemde overdrachtsfictie en verkrijgingsfictie. Ik laat ook die ficties verder rusten, omdat zij geen rol spelen in deze zaak.

4.4. Het waarderingsvoorschrift GVW in art. 17(3) Wet WOZ kent zijn oorsprong in een bepaling in de voormalige gemeentewet betreffende de onroerendezaakbelasting (eerder de onroerendgoedbelasting). Die bepaling is ingevoerd op 1 januari 1983.9 De memorie van toelichting bij de wetswijziging verwijst ter verduidelijking van de gedachtegang die ten grondslag ligt aan het waarderingsvoorschrift naar een eerdere concept-toelichting op een concept-tekst die in het kader van een adviesverzoek aan de Hoge Raad is voorgelegd.10 Ik citeer die toelichting omdat die aangehaald wordt in het hierna (5.2) aan de orde komende Veendam-arrest. De toelichting luidt – voor zover van belang – als volgt:11

4.5. Tijdens de parlementaire behandeling in de Eerste Kamer gaan de bewindslieden in op het begrip ‘gecorrigeerde vervangingswaarde’ en zijn verhouding tot het begrip ‘vervangingswaarde’:12

4.6. Belangrijke onderdelen van de GVW zijn de correcties op de vervangingswaarde. Dit zijn de in art. 17(3) Wet WOZ opgenomen correcties wegens technische en functionele veroudering. In de wetsgeschiedenis worden deze correcties als volgt beschreven:13

4.7. Art. 20(2) Wet WOZ kent een delegatiebepaling voor het stellen van regels voor de onderbouwing en de uitvoering van de waardebepaling. Het Uitvoeringsbesluit onderbouwing en uitvoering waardebepaling Wet waardering onroerende zaken geeft hieraan uitvoering. Dit besluit voorziet op zijn beurt erin dat bij ministeriële regeling een instructie wordt vastgesteld waarin de bedoelde regels zijn neergelegd. Dit is gebeurd in de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet waardering onroerende zaken (Instructie Waardebepaling). Art. 4 Instructie Waardebepaling (tekst vanaf 2012) kent regels voor de GVW. Voor deze zaak zijn met name lid 2 en lid 4 van belang.

4.8. Art. 4(4) Instructie Waardebepaling is als volgt toegelicht:14

5. Verhouding gecorrigeerde vervangingswaarde en bedrijfswaarde

5.1. De invulling van het begrip ‘bedrijfswaarde’ speelt in deze zaak een grote rol: het derde middelonderdeel neemt immers als uitgangspunt dat de GVW niet hoger kan zijn dan de bedrijfswaarde. Dat uitgangspunt is juist voor een in de commerciële sfeer gebezigde (incourante) onroerende zaak zoals in dit geval. Daarop ga ik in dit onderdeel nader in. Ik merk op dat ik geen aandacht besteed aan de regel uit het arrest HR BNB 1995/22815 dat bij courante bedrijfsmatig geëxploiteerde onroerende zaken de GVW in beginsel gelijk zal zijn aan de waarde in het economische verkeer. Deze regel is immers hier niet van toepassing, aangezien tussen partijen niet in geschil is dat het golfcomplex incourant is.

5.2. Een belangrijk arrest over de bedrijfswaarde is het zogeheten Veendam-arrest.16 Daarin overweegt de Hoge Raad dat met de GVW een subjectief element in de waardering is gebracht.17 De GVW wordt gevonden door uit te gaan van de veronderstelling dat voor die zaak een markt zou zijn waarop de tegenwoordige eigenaar niet alleen als verkoper zou opereren, maar tevens als koper die de zaak zou willen verwerven met handhaving van aard en bestemming ervan. Dat als uitgangspunt nemend, is het vanzelfsprekend dat de GVW in een geval waarin sprake is van een in de commerciële sfeer gebezigde onroerende zaak, niet hoger kan worden gesteld dan de bedrijfswaarde, de waarde die de onroerende zaak in economische zin voor de huidige eigenaar vertegenwoordigt. Ik neem de relevante overwegingen op:

5.3. Bij een in de commerciële sfeer gebezigde onroerende zaak19 kan de GVW dus niet uitstijgen boven de bedrijfswaarde, de waarde die de onroerende zaak in economische zin voor de huidige eigenaar vertegenwoordigt.20 Dat volgt ook uit de wetsgeschiedenis:21

5.4. Het uitgangspunt is dat de afwaardering op bedrijfswaarde plaatsvindt via een correctie wegens functionele veroudering22 – vgl. rov. 4.5 van het hiervoor weergegeven Veendam-arrest. Dit uitgangspunt is ook neergelegd in art. 4(2) en 4(4) Instructie Waardebepaling (4.7).

5.5. De Hoge Raad relativeert overigens het belang van de regels in de Instructie Waardebepaling in zijn arrest van 29 november 2000:23

5.6. Het uitgangspunt dat ook op een andere dan in de Instructie Waardebepaling voorgeschreven wijze de waarde kan worden onderbouwd, strekt zich ook uit naar de GVW.24 Bervoets e.a. merken daarnaast over art. 4. Instructie Waardebepaling het volgende op:25

5.7. De Vraagbaak Waardebepaling Wet WOZ26 die door de Waarderingskamer wordt gepubliceerd (de Vraagbaak), wijst erop dat bij het gebruik van de DCF-methode onderscheid moet worden gemaakt tussen het gebruik ervan bij de bepaling op marktwaarde (uitgaan van de geobjectiveerde kasstromen) en het gebruik ervan bij de bepaling op de bedrijfswaarde:

5.8. Het gaat bij toepassing van de DCF-methode overigens om de (verwachte) toekomstige kasstromen, zoals ook in de Vraagbaak Waardebepaling Wet WOZ, onderdeel 7.1.1, is vermeld.27

5.9. Het arrest Golfbaan Lelystad28 bevat een overweging die ondersteunt dat in het kader van toepassing van de GVW geen geobjectiveerde DCF-berekening moet worden uitgevoerd. In dat arrest overweegt de Hoge Raad namelijk dat onjuist is het betoog dat de bedrijfswaarde op geobjectiveerde wijze moet worden vastgesteld. Het gaat bij waardebepaling op GVW immers om de waarde die de onroerende zaak voor de eigenaar heeft. De Hoge Raad plaatst daarbij wel de kanttekening dat geabstraheerd moet worden van omstandigheden welke slechts de ondernemer en niet de onderneming (en de onroerende zaak) betreffen:

6. De bedrijfswaarde – welk perspectief?

6.1. Met de hiervoor geschetste achtergrond kom ik toe aan de vraag die het derde middelonderdeel aan de orde stelt: indien een onroerende zaak in gebruik is bij een ander dan de eigenaar, en de bedrijfswaarde middels de DCF-methode wordt berekend, spelen de kasstromen van de gebruiker daarbij dan (ook) een rol? Ik vang aan met een jurisprudentieoverzicht (inclusief commentaar daarop) dat ik niet chronologisch, maar op basis van thema’s heb gerangschikt. In het volgende onderdeel geef ik een beschouwing op deze vraag.

Uitgangspunt Veendam-arrest en Ahoy-arrest: perspectief eigenaar is leidend

6.2. Eerder heb ik in 5.2 het Veendam-arrest29 aangehaald. Op deze plaats is de volgende overweging van belang. In die overweging formuleert de Hoge Raad een regel voor de waardering op GVW indien een incourante onroerende zaak niet bij de eigenaar in gebruik is. De regel is dat voor die gebruiker de waarde dient te worden bepaald overeenkomstig hetgeen voor de eigenaar geldt:

6.3. Er geldt dus kort gezegd ‘waarde gebruiker’ = ‘waarde eigenaar’. De Hoge Raad gebruikt in zijn overweging overigens niet een gelijkstelling, maar formuleert het als “dient te worden bepaald overeenkomstig”. De reden daarvoor is mogelijk dat een gelijkstelling de indruk zou kunnen wekken dat de gebruiker ‘gebonden’ is aan de waarde die bij de eigenaar is gehanteerd. Dit laatste is niet het geval; de gebruiker moet in een procedure de waarde nog wel ter discussie kunnen stellen.

6.4. In zijn conclusie voorafgaand aan het Veendam-arrest geeft A-G Moltmaker niet een expliciete omschrijving van wat onder het objectieve karakter van de onroerende-zaakbelastingen wordt verstaan. Uit de gegevens die zijn conclusie bevat, leid ik niettemin af dat een uitgangspunt in de doctrine was dat een kernelement van het objectieve en zakelijke karakter is dat de relatie tussen de onroerende zaak en het subject (de eigenaar en/of feitelijk gebruiker) geen rol mag spelen bij de heffing c.q. waardebepaling.30 Deels overlappend met dit laatste: in de literatuur werd voor het objectieve en zakelijke karakter kenmerkend geacht de zogenoemde overdrachtsfictie en verkrijgingsfictie die van toepassing zijn bij de waardering.31 Vergelijk ook meer recent bijv. de auteurs van het Compendium Gemeentelijke belastingen en de Wet WOZ:32

6.5. Ik begrijp de verwijzing van de Hoge Raad naar het objectieve karakter van de onroerende-zaakbelastingen zo dat dit karakter meebrengt dat (ook) een incourante onroerende zaak maar één waarde kan hebben. Daarom moet voor de gebruiker de waarde worden bepaald overeenkomstig hetgeen voor de eigenaar geldt. Of dat laatste vanzelfsprekend is, is overigens voorwerp van kritiek (6.7-6.8), waarop ik nog terugkom in mijn beschouwing (7.7).

6.6. Het Ahoy-arrest33 bevestigt de regel uit het Veendam-arrest dat (ook) indien de onroerende zaak bij een ander dan de eigenaar in gebruik is, de bedrijfswaarde wordt bepaald overeenkomstig hetgeen voor de eigenaar geldt. Het Ahoy-arrest gaat over het Ahoy-complex. Dat werd door de gemeente Rotterdam aan belanghebbende verhuurd. De belanghebbende in die zaak was dus geen eigenaar, maar gebruiker van het object. Het gerechtshof ’s-Gravenhage had – kort gezegd – de bedrijfswaarde bepaald bezien vanuit de gebruiker. De Hoge Raad acht dat onjuist:

6.7. Kruimel werpt in zijn annotatie bij het Ahoy-arrest de vraag op of de in het Veendam-arrest gemaakte keuze voor het bepalen van de bedrijfswaarde vanuit het perspectief van de eigenaar wel het meest voor de hand ligt:34

6.8. De Redactie V-N becommentarieert in vergelijkbare zin:35

“De Hoge Raad blijft bij het in dat arrest ingenomen standpunt dat de bedrijfswaarde is de waarde die de onroerende zaak voor de eigenaar zelf heeft. Dat is ook het geval indien de eigenaar en de gebruiker van de onroerende zaak niet dezelfde persoon zijn. Het objectieve karakter van de onroerendezaakbelastingen brengt dit met zich mee.

Daar tegenover kan worden gesteld dat het objectieve karakter van de belastingen ook tot uitdrukking zou kunnen komen in een even objectieve benadering waarin de bedrijfswaarde wordt gesteld op de waarde die de zaak voor de gebruiker heeft. Die keuze heeft de Hoge Raad echter ondanks de pogingen van de gemeente Rotterdam om die opvatting ingang te doen vinden, niet gemaakt.”

6.9. Zowel het Veendam-arrest als het Ahoy-arrest is gewezen voor jaren waarin de vervangingswaarde nog stond in bepalingen in de Gemeentewet (of de oude gemeentewet) over de onroerendezaakbelastingen. In de literatuur wordt ervan uitgegaan dat de arresten ook nog van toepassing zijn onder de Wet WOZ.36 Het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden37 komt expliciet tot die conclusie, en vindt daarvoor – naar mijn mening terecht – steun in een arrest van de Hoge Raad uit 2007 (het arrest HR BNB 2007/155, dat hierna in 6.16 nog aan bod komt):

6.10. Ook de Vraagbaak van de Waarderingskamer gaat ervan uit dat de lijn uit het Veendam-arrest en Ahoy-arrest nog geldend is. Zie naast onderdeel 7.1.5 (hiervoor geciteerd in 5.7), ook de door mij cursiveerde onderdelen uit de volgende passages.38 Ik merk daarbij overigens op dat de gebruikte term ‘eigenaar/gebruiker’ enigszins diffuus is,39 maar mijn indruk is dat (ook) de Waarderingskamer uitgaat van het perspectief van de eigenaar bij de bepaling van de bedrijfswaarde, c.q. dat de Waarderingskamer met de term eigenaar/gebruiker het oog heeft op de eigenaar die tevens gebruiker is.

Perspectief eigenaar ook leidend bij de vraag of een onroerende zaak in de commerciële sfeer wordt gebezigd

6.11. Het ‘toegangsticket’ tot waardering op de bedrijfswaarde is – zie rov. 4.5 van het Veendam-arrest – dat de (incourante) onroerende zaak in de commerciële sfeer wordt gebezigd. Ook voor de bepaling of dat het geval is, is het perspectief van de eigenaar leidend. Dit ligt in de rede gelet op het uitgangspunt dat met de GVW wordt beoogd vast te stellen de waarde die de onroerende zaak in economische zin voor de eigenaar heeft. Het ligt bovendien al besloten in het deel van de verwijzingsopdracht in het Ahoy-arrest dat nader onderzoek moet volgen “of de vervangingswaarde - bezien vanuit de gemeente als genothebbende krachtens eigendom - dient te worden gesteld op de bedrijfswaarde of de benuttingswaarde” (6.6). Duidelijk is in elk geval HR BNB 2011/181:40

6.12. Dit betekent ook dat niet maatgevend is – in een geval waarin de gebruiker niet de eigenaar is – of de gebruiker de onroerende zaak al dan niet in de commerciële sfeer gebruikt. Vergelijk ook de zojuist genoemde verwijzingsopdracht in het Ahoy-arrest tegen de achtergrond dat het gerechtshof in die zaak had vastgesteld dat de gebruiker (de belanghebbende in die zaak) het Ahoy-complex in de commerciële sfeer bezigde. Vergelijk ook gerechtshof ’s-Hertogenbosch in een zaak over een parkeergarage:41

6.13. In HR BNB 2017/108 was in geschil of een onroerende zaak met daarin onder meer een zwembad gewaardeerd mag worden op bedrijfswaarde. Belanghebbende was exploitant van het zwembad en erfpachter van de onroerende zaak. De Hoge Raad oordeelt dat de erfpachter in dit verband gelijk moet worden gesteld met de eigenaar.42 Het arrest illustreert verder hoezeer de nadruk ligt op het perspectief van de eigenaar (in dat arrest: erfpachter). De omstandigheid dat belanghebbende een exploitatiebijdrage kreeg, neemt niet weg dat de onroerende zaak door belanghebbende wordt gebezigd in de commerciële sfeer:43

6.14. Tot slot, gerechtshof ’s-Hertogenbosch heeft aangenomen dat indien een onroerende zaak een economisch eigenaar heeft, de vraag of de exploitatie van de onroerende zaak geschiedt met het uitsluitende doel daarmee winst te behalen, moet worden beantwoord vanuit de positie van de economisch eigenaar.44

Wisseling van eigenaar in waarderingstijdvak kan aanleiding zijn om bij nieuwe waardebepaling wel rekening met bedrijfswaarde te houden

6.15. Het arrest Zwembad Deurne45 gaat over een zwembad dat in eigendom is bij de gemeente Deurne, maar dat wordt geëxploiteerd door de belanghebbende in die zaak (een besloten vennootschap). Op enig moment tijdens het tijdvak waarvoor de waardering geldt wordt het zwembad geprivatiseerd, in die zin dat – volgens het Hof – de eigendom overgaat naar de belanghebbende, of – volgens de Hoge Raad – belanghebbende erfpachtster werd van het zwembad.46 De gemeente bezigde het zwembad niet in de commerciële sfeer, maar belanghebbende wel. De Hoge Raad oordeelt dat rekening moet worden gehouden met de exploitatie door de huidige eigenaar:

Ook bij het bepalen van de rol van omzetbelasting bij de waardering op GVW is het perspectief van de eigenaar leidend

6.16. Wat betreft de rol die omzetbelasting speelt bij de bepaling van de GVW heeft te gelden dat de omzetbelasting buiten beschouwing blijft voor zover de eigenaar die omzetbelasting in aftrek kan brengen (en daarmee niet op hem drukt). Dat volgt onder meer uit het arrest HR BNB 2007/155 (onder verwijzing naar het Veendam-arrest):47

6.17. Voor meer informatie over de subject-dimensie bij de bepaling van de invloed van omzetbelasting in het kader van waardering op GVW verwijs ik naar de (bijlage bij de) conclusie van AG Niessen voorafgaand aan HR BNB 2007/155.48 Zie ook meer recent de bijlage bij mijn conclusies van 20 oktober 2023 over de vraag naar die invloed, zij het vooral gericht op onroerende zaken in aanbouw.49

7. Beschouwing: berekening bedrijfswaarde gaat uit van de positie van de eigenaar

7.1. Het voorgaande leidt mij tot de conclusie dat het Hof terecht tot uitgangspunt heeft genomen dat de bedrijfswaarde moet worden berekend overeenkomstig hetgeen voor de eigenaar geldt. Ik licht dit als volgt toe.

7.2. Uit het Veendam-arrest (6.2) volgt dat indien een incourante onroerende zaak bij een ander dan de eigenaar in gebruik is, voor die gebruiker de waarde dient te worden bepaald overeenkomstig hetgeen voor de eigenaar geldt. Het Veendam-arrest is op dit punt expliciet bevestigd in het Ahoy-arrest (6.6). Als voor de gebruiker niet zijnde de eigenaar al geldt dat de waarde moet worden bepaald overeenkomstig hetgeen voor de eigenaar (niet zijnde de gebruiker) geldt, dan geldt dat vanzelfsprekend ook voor die eigenaar.

7.3. Belanghebbende bepleit niet met zoveel woorden afwijking van het Veendam-arrest en het Ahoy-arrest. Er zijn echter wel passages in het cassatieberoepschrift (zie met name punt 4.13, vierde en vijfde zin) die geïsoleerd gelezen zo begrepen zouden kunnen worden, ook omdat belanghebbende ter ondersteuning (‘zie ook’) de in 6.7 aangehaalde noot van Kruimel aanhaalt, dat belanghebbende bepleit dat indien een incourante onroerende zaak bij een ander dan de eigenaar in gebruik is, de waarde voor de eigenaar moet worden bepaald op basis van de waarde die de onroerende zaak voor de gebruiker heeft. Zo belanghebbende dat inderdaad bepleit, dan is dat niet in overeenstemming met het Veendam-arrest en het Ahoy-arrest. Ik zie ook geen reden voor een koersbijstelling.

7.4. Het dominante perspectief van de eigenaar komt bij verschillende elementen van de waardebepaling op GVW tot uitdrukking. Zo is voor het toegangsticket tot de bedrijfswaarde – namelijk of de onroerende zaak in de commerciële sfeer wordt gebezigd – van belang of de eigenaar de onroerende zaak in de commerciële sfeer bezigt (zie 6.11-6.12, vgl. ook HR BNB 2017/108 in 6.13 voor de met eigenaar gelijkgestelde erfpachter). Uit het Zwembad Deurne-arrest (6.15) volgt bovendien dat als in het waarderingstijdvak de eigendom wordt overgedragen van een eigenaar die de zaak niet in de commerciële sfeer bezigt naar een eigenaar die dat wel doet, die omstandigheid aanleiding kan zijn voor een aangepaste waardevaststelling. Illustratief dat voor de berekening van de GVW de positie van de eigenaar beslissend is, is ook de behandeling van de component omzetbelasting bij het bepalen van de GVW. Daarvoor is bepalend in hoeverre op de eigenaar de omzetbelasting drukt; zie HR BNB 2007/155 in 6.16 (en ook al de in 6.2 aangehaalde rov. 4.6 van het Veendam-arrest).50

7.5. Zowel het Veendam-arrest als het Ahoy-arrest ziet op jaren waarin de Wet WOZ nog niet van toepassing was. De rechtspraktijk gaat ervan uit dat deze arresten niettemin ook onder de Wet WOZ nog leidend zijn (6.9). Dat lijkt mij juist en vindt ook steun in bijvoorbeeld het arrest HR BNB 2007/155 (6.16) en HR BNB 2011/181 (6.11). De invoering van de Wet WOZ geeft overigens ook inhoudelijk geen reden voor afwijking. In zeker opzicht zijn bij de invoering van de Wet WOZ de regels voor de bepaling van de waarde van een onroerende zaak in het kader van de heffingsgrondslag voor de onroerendezaakbelastingen immers ‘slechts’ overgeheveld van de Gemeentewet naar de Wet WOZ, met dien verstande dat de WOZ-waarde ruimer wordt gebruikt dan alleen voor de onroerendezaakbelastingen. Samenhangend, de in het Veendam-arrest gegeven motivering geldt evenzo, mutatis mutandis, onder de Wet WOZ. De regel dat voor de gebruiker de waarde dient te worden bepaald overeenkomstig hetgeen voor de eigenaar geldt, is in het Veendam-arrest gemotiveerd met verwijzing naar “het objectieve karakter van de onroerende-zaakbelastingen”. In het midden gelaten wat nu precies onder dat objectieve karakter moet worden verstaan (vgl. 6.4), de kern is volgens mij dat dit karakter meebrengt dat (ook) een incourante onroerende zaak maar één waarde kan hebben (6.5). Dat een onroerende zaak maar één waarde kan hebben is ook het uitgangspunt bij de Wet WOZ. Immers, de Wet WOZ bepaalt dat aan een onroerende zaak een waarde wordt toegekend (art. 17(1) Wet WOZ). De heffingsambtenaar stelt de waarde vast bij beschikking (art. 22(1) Wet WOZ) en de vastgestelde waarde geldt voor een kalenderjaar (art. 22(2) Wet WOZ). Weliswaar is het in het huidige stelsel mogelijk dat er ter zake van één onroerende zaak ten aanzien van meer dan één persoon een beschikking wordt genomen, en dat de waarde dus in meer dan één (individuele) beschikking wordt vastgesteld,51 maar uitgangspunt is dat de (vastgestelde) waarde hetzelfde is. Illustratief is ook art. 3 Uitvoeringsbesluit Wet waardering onroerende zaken. Dat artikel bepaalt dat indien een vastgestelde WOZ-waarde ten gunste van een belanghebbende wordt verminderd, de heffingsambtenaar ook de te hoog vastgestelde waarde vermindert ten gunste van alle overige belanghebbenden ten aanzien van wie met betrekking tot dezelfde onroerende zaak de waarde eveneens te hoog is vastgesteld.

7.6. Het objectieve karakter van de Wet WOZ brengt dus mee dat een onroerende zaak slechts één waarde kan hebben. Het objectieve karakter verklaart daarom dat aangezien de GVW een subjectief element in zich heeft, er strikt afgebakend moet worden uit het perspectief van welk subject de GVW moet worden bepaald. Het verklaart strikt genomen nog niet direct waarom dat het perspectief van de eigenaar moet zijn. Zie ook de in 6.7 en 6.8 aangehaalde commentaren.

7.7. Dat neemt niet weg dat het naar mijn mening wel in de rede ligt om het perspectief van de eigenaar te hanteren. Dat sluit namelijk het beste aan bij de invulling die de Hoge Raad in het in 5.2 aangehaalde Veendam-arrest geeft aan de GVW aan de hand van de wetsgeschiedenis. Uit de wetsgeschiedenis leidt de Hoge Raad af dat de wetgever met dat waardebegrip heeft willen bereiken dat gewaardeerd wordt op “de waarde welke die zaken in economische zin voor de eigenaar zelf hebben”. En uit een andere passage leidt de Hoge Raad af dat de gedachtegang is “dat de waarde die de onroerende zaak in economische zin voor de eigenaar heeft, wordt gevonden door uit te gaan van de veronderstelling dat voor die zaak een markt zou zijn waarop de tegenwoordige eigenaar niet alleen als verkoper zou opereren, maar tevens als koper die de zaak zou willen verwerven met handhaving van aard en bestemming ervan.” Juist in die gedachtegang achtte de Hoge Raad het vanzelfsprekend dat in het geval van een in de commerciële sfeer gebezigde onroerende zaak de GVW niet hoger kan worden gesteld dan de bedrijfswaarde. Gelet op die achtergrond c.q. motivering ligt het niet voor de hand om het perspectief van de gebruiker te hanteren. Ik merk verder op dat het naar mij voorkomt in de rede ligt om bij de bepaling van de waarde van een onroerende zaak als uitgangspunt aan te sluiten bij het perspectief van degene die daarop het meest omvattende recht heeft, zijnde het recht van eigendom.

7.8. Kortom, het Hof heeft terecht het Veendam-arrest en het Ahoy-arrest tot uitgangspunt genomen.

7.9. Belanghebbende bepleit dat de indirecte opbrengstwaarde van het golfcomplex wordt vastgesteld op basis van de kasstromen van de gebruiker.52 Zo belanghebbende daarmee bepleit dat het perspectief van de gebruiker leidend is bij de bepaling van de bedrijfswaarde, dan ben ik daarop hiervoor al ingegaan. Zo belanghebbende dat niet bepleit en wel uitgaat van het perspectief van de eigenaar, dan begrijp ik belanghebbende zo dat niettemin in dit geval ook acht moet worden geslagen op de kasstromen van de gebruiker. Belanghebbende betoogt dat (i) de waarde in economische zin voor haar als eigenaar “niet (uitsluitend) [wordt] bepaald door de huurinkomsten die zij met het object realiseert” en (ii) dat de waarde in economische zin “(ook) [wordt] bepaald door de exploitatieresultaten die haar beide 100% dochtervennootschappen (…) met het object realiseren”.53

7.10. Ik meen dat de benadering van belanghebbende niet past bij de ontwikkelde lijn in de jurisprudentie over de bedrijfswaarde als bovengrens voor de GVW. Centraal staat daarbij de waarde van de onroerende zaak in het bedrijf, de onderneming, van de eigenaar. Het bedrijf van belanghebbende bestaat – voor zover hier van belang – niet uit de exploitatie van het golfcomplex, maar uit de verhuur van dat golfcomplex. De bedrijfswaarde van het golfcomplex moet worden bepaald met inachtneming van die wijze van gebruik van de onroerende zaak in de onderneming van belanghebbende. Dat ook de resultaten die worden behaald met de exploitatie van het golfcomplex, belanghebbende (indirect) aangaan, namelijk als (enig) aandeelhouder van de dochtervennootschappen (die samen de vennoten zijn van de v.o.f./de gebruiker), maakt dat niet anders. Die resultaten staan als zodanig los van de verhuuractiviteit. Dat zou wellicht anders kunnen zijn – ik laat dat nadrukkelijk in het midden54 – indien de verhuursom zou zijn beïnvloed door aandeelhoudersoverwegingen, maar belanghebbende heeft ter zitting van het Hof verklaard niet het standpunt in te nemen dat de huur niet zakelijk is.55 Ik merk verder op – in verband met de DCF-methode – dat het kan zijn dat de verwachte huursom niet los kan worden gezien van de verwachte exploitatieresultaten van de gebruiker vanuit het oogpunt dat die resultaten voldoende moeten zijn om de huursom te kunnen voldoen, maar dat ook dan die exploitatieresultaten nog steeds slechts indirect van belang zijn en de verwachte huursom dus centraal blijft staan.

7.11. Wat belanghebbende in zeker opzicht bepleit is dat belanghebbende en de dochtervennootschappen als een eenheid moeten worden gezien voor bepaling van de bedrijfswaarde van het golfcomplex.56 Ik zie daarvoor geen aanknopingspunten in de jurisprudentie. Zo’n benadering leidt er bovendien toe dat de bedrijfswaarde zou worden beïnvloed door een extra subjectief element, namelijk of de eigenaar ook aandeelhouder is van degene aan wie de onroerende zaak wordt verhuurd. Een ‘eenheid’-benadering in het kader van de bepaling van de GVW zou bovendien mogelijk complexiteit oproepen op andere punten, bijvoorbeeld indien de eigenaar en de gebruiker niet beiden de onroerende zaak bedrijfsmatig gebruiken of indien de eigenaar en de gebruiker een afwijkende omzetbelasting-positie hebben.

7.12. Het voorgaande brengt mee dat het verschil kan uitmaken voor de GVW of de eigenaar een onroerende zaak zelf exploiteert dan wel of de eigenaar de onroerende zaak verhuurt aan een dochtervennootschap die de onroerende zaak exploiteert. Zoals de Redactie Vakstudie-Nieuws terecht schrijft: “Veel hangt af van de gekozen constructie”.57

7.13. Tot slot, een punt dat ik niet goed begrijp. Belanghebbende betoogt in cassatie dat indien de bedrijfswaarde wordt bepaald uitsluitend op basis van de kasstromen in de vorm van de huursom, dit zou resulteren in een te lage waarde omdat daarbij een belangrijk deel van de kasstromen die met het golfcomplex wordt gegeneerd buiten beschouwing blijft.58 Dit betoog sluit aan bij de verklaring van belanghebbende tijdens de zitting van het Hof dat indien gewaardeerd wordt op basis van de huurstromen, de waarde nog veel lager zou uitkomen.59 Als de waarde dan lager uitkomt (en daarbij deugdelijke uitgangspunten zijn gehanteerd60), waarom, zo vraag ik me af, heeft belanghebbende dan voor het Hof niet een dergelijke berekening ingebracht?

8. De bewijslastverdeling bij waardebepaling op gecorrigeerde vervangingswaarde

8.1. Voordat ik inhoudelijk op de verdeling van de bewijslast inga, sta ik kort stil bij het volgende. Middelonderdeel II betoogt dat het Hof de bewijslast niet juist verdeelt doordat het de bewijslast voor een correctie wegens functionele veroudering naar de lagere bedrijfswaarde bij belanghebbende legt. Het proces-verbaal van de zitting voor het Hof, p. 2, vermeldt echter “Partijen zijn het erover eens dat de bewijslast van de lagere bedrijfswaarde bij belanghebbende ligt” en “Partijen verklaren dat zij het erover eens zijn dat de waarde moet worden vastgesteld op de hoogste van de directe en indirecte waarde, en verder, dat de heffingsambtenaar de bewijslast heeft van de directe waarde - de WEV - en belanghebbende van de indirecte waarde.” Het middelonderdeel bevreemdt in dit opzicht. Ik houd het evenwel bij deze constatering. Op wie de bewijslast rust, is immers als uitgangspunt een rechtsvraag.61

Jurisprudentie en literatuur

8.2. In het Oostflakkee-arrest formuleert de Hoge Raad de – zo in WOZ-jargon genaamde – ‘drietrapsraket’ voor de verdeling van de bewijslast bij een geschil over de WOZ-waarde:62

8.3. Het uitgangspunt is derhalve dat eerst de heffingsambtenaar aan zet is om de (vastgestelde) waarde aannemelijk te maken. Slaagt de heffingsambtenaar daarin niet, dan komt de vraag aan de orde of de belanghebbende de door hem verdedigde waarde aannemelijk maakt. Lukt dat de belanghebbende niet, dan kan de rechter zelf tot een vaststelling in goede justitie van de waarde komen.

8.4. Het Oostflakkee-arrest wordt soms zo uitgelegd, althans zo toegepast, dat in de eerste trap van de drietrapsraket alleen acht wordt geslagen op wat de heffingsambtenaar inbrengt. Dat is onjuist. Bij de bepaling of de heffingsambtenaar in de bewijslast slaagt, moet de rechter ook acht slaan op wat belanghebbende stelt, betwist en inbrengt aan stukken. Het gerechtshof ’sHertogenbosch heeft daarover in 2012 een uitgebreide uitspraak gedaan, waarvan ik de strekking onderschrijf. Ik volsta hier met een verwijzing naar die uitspraak.63

8.5. De zaak die leidde tot HR BNB 2015/21464 gaat over een warmtekrachtcentrale, waarvan door technologische ontwikkelingen het rendement achterbleef ten opzichte van nieuwe centrales. In geschil was of rekening moest worden gehouden met een correctie wegens economische veroudering (i.e. een species van het genus correctie wegens functionele veroudering65). Hier is vooral relevant wat de Hoge Raad als verwijzingsinstructie meegeeft:

8.6. Bosma meent dat deze verwijzingsinstructie in de bestaande Oostflakkee-leer past en ook in lijn is van jurisprudentie over waardedrukkende omstandigheden in het kader van geschillen over de waarde in het economische verkeer:66

8.7. De door Bosma geschetste bewijslastverdeling met betrekking tot waardedrukkende omstandigheden in het kader van geschillen over waarde in het economisch verkeer, komt ook terug in bijvoorbeeld het handboek van Bervoets e.a. Zij vatten samen:67

8.8. HR BNB 2002/37568 gaat specifiek over de bedrijfswaarde. De Hoge Raad overweegt onder meer dat aangezien belanghebbende stelt dat de heffingsgrondslag voor de onroerendgoedbelastingen moet worden gesteld op de bedrijfswaarde van de onroerende zaak, belanghebbende deze bedrijfswaarde aannemelijk dient te maken:

Van Leijenhorst acht in zijn BNB-annotatie de bewijslastverdeling in overeenstemming met ongeschreven regels van bewijslastverdeling:69

8.9. Dit arrest HR BNB 2002/375 is gewezen betreffende een jaar waarin de Wet WOZ nog niet van toepassing was. Dat de waarderingsregels thans in de Wet WOZ zijn opgenomen, geeft naar mijn mening geen aanleiding om de bewijslastverdeling in HR BNB 2002/375 als achterhaald te beschouwen. Dit vindt ook steun in feitenrechtspraak waarin het arrest, althans de daarin neergelegde bewijslastverdeling, wordt toegepast onder de Wet WOZ.70

8.10. Wel rijst de vraag hoe de bewijslastverdeling in HR BNB 2002/375 is te passen in de drietrapsraket van het nadien gewezen Oostflakkee-arrest. Ik merk daarbij op dat ik meen dat de drietrapsraket niet alleen van toepassing is bij de waardering op waarde in het economisch verkeer op grond van art. 17(2) Wet WOZ maar ook bij waardering op vervangingswaarde op grond van art. 17(3) Wet WOZ. Steun daarvoor vind ik in het hiervoor genoemde arrest HR BNB 2015/214, alsmede in bijvoorbeeld het hierna in 8.14 genoemde arrest HR BNB 2020/174. Ook in literatuur wordt daarvan (impliciet) uitgegaan.71 Ik zie ook niet goed in waarom de enkele omstandigheid dat naar een ander waardebegrip wordt gewaardeerd, reden zou zijn om af te wijken van de drietrapsraket.

8.11. Terug naar de vraag naar de wijze waarop HR BNB 2002/375 past in de drietrapsraket. Moet het op belanghebbende leggen van de bewijslast in HR BNB 2002/375 worden gezien in het kader van de eerste of tweede trap van de drietrapsraket? En: indien de bewijslastverdeling (toch) in de eerste trap is te plaatsen, gaat het niet te ver om onverkort de bewijslast op belanghebbende te leggen, in aanmerking genomen dat bij die eerste trap de bewijslast op de heffingsambtenaar rust? De literatuur is niet eenduidig over de verhouding tussen HR BNB 2002/375 en de drietrapsraket uit het Oostflakkee-arrest.

8.12. Zo lijkt Kapoerchan het arrest HR BNB 2002/375 te plaatsen in de tweede trap (dan wel als bijzondere bewijsregel buiten of naast de drietrapsraket):72

8.13. De auteurs van het Compendium Gemeentelijke belastingen en de Wet WOZ bepleiten een nuancering van HR BNB 2002/375 (door hen aangeduid als een van de Shell-arresten), onder verwijzing naar HR BNB 2015/214. Zie ik het goed dan bepleiten zij dat in het kader van de eerste trap van de drietrapsraket:73

8.14. In de zaak die leidde tot HR BNB 2020/17474 heeft het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden onder verwijzing naar HR BNB 2015/214 geoordeeld dat de bewijslast ter zake van de stelling dat sprake is van technische veroudering van de installaties op belanghebbende rust. De Hoge Raad oordeelt anders:

8.15. Monsma duidt het onderscheid tussen HR BNB 2015/214 (economische veroudering) en HR BNB 2020/174 (technische veroudering) als volgt:75

De Redactie Vakstudie-Nieuws onderkent ook dit onderscheid76, en Groenewegen noemt het onderscheid “voor de hand liggend”77. Kats neemt (daarentegen?) aan dat voor elk onderdeel van de GVW de normale regels omtrent stelplicht en bewijslast gelden.78 Kapoerchan interpreteert het arrest HR BNB 2020/174 – ook volgens eigen zeggen – anders dan de meeste commentatoren, namelijk niet zo dat een geschil over de technische veroudering moet worden beslecht op basis van de drietrapsraket.79

Beschouwing en toepassing op de zaak

8.16. Ik neem als uitgangspunt dat de drietrapsraket van het Oostflakkee-arrest ook van toepassing is op geschillen over de GVW (8.10).

8.17. Het Hof heeft zijn oordeel over de bewijslastverdeling mogelijk gebaseerd op het in 8.8 aangehaalde arrest HR BNB 2002/375.80 Uit dat arrest volgt, kort en vertaald naar het WOZ-tijdperk gezegd, dat indien een belanghebbende stelt dat de waarde moet worden gesteld op de bedrijfswaarde, belanghebbende deze bedrijfswaarde aannemelijk dient te maken. Dit arrest is weliswaar gewezen voor de onroerendezaakbelastingen, maar de overheveling van de waarderingsregels naar de Wet WOZ geeft naar mijn mening geen aanleiding om HR BNB 2002/375 als achterhaald te beschouwen (8.9). Maar hoe valt de bewijslastverdeling in HR BNB 2002/375 te passen in de drietrapsraket van het nadien gewezen Oostflakkee-arrest (vgl. 8.11)?

8.18. Van belang is daarbij de materieelrechtelijke norm. Moet de bedrijfswaarde worden gezien als een soort uitzondering bij waardering op GVW, bijvoorbeeld in de trant van “uitgangspunt is (…), tenzij de bedrijfswaarde lager is”? In dat geval zou wellicht de bewijslast moeten worden gelegd bij degene die zich op de bedrijfswaarde beroept. Ik meen echter dat de bedrijfswaarde geen uitzonderingskarakter heeft. Uit het Veendam-arrest (5.2) volgt naar mijn mening dat een inherent kenmerk van de GVW is dat die waarde in het geval van een in de commerciële sfeer gebezigde onroerende zaak niet hoger kan worden gesteld dan de bedrijfswaarde. Dit betekent dat indien een belanghebbende stelt dat de bedrijfswaarde lager is dan de vastgestelde waarde, deze stelling in de eerste plaats moet worden gezien als een betwisting van die vastgestelde waarde. We zitten dan dus (nog steeds) in de eerste trap van de drietrapraket. Aangezien in die trap de heffingsambtenaar de bewijslast heeft, geldt niet onverkort dat belanghebbende de bedrijfswaarde aannemelijk dient te maken. De heffingsambtenaar moet immers aannemelijk maken dat de vastgestelde waarde niet te hoog is. Daarvan is een aspect dat de vastgestelde waarde niet hoger mag zijn dan de bedrijfswaarde. Het komt mij daarom voor dat HR BNB 2002/375 genuanceerd begrepen moeten worden in het kader van de eerste trap (vgl. 8.13).

8.19. Hierbij nog wel twee opmerkingen. Ten eerste, weliswaar rust – bij de eerste trap – de bewijslast op de heffingsambtenaar dat de vastgestelde waarde niet te hoog is, maar op de belanghebbende rust de stelplicht, en bij betwisting door de heffingsambtenaar, de bewijslast van de feiten en omstandigheden waarop belanghebbende baseert dat de bedrijfswaarde lager is dan de vastgestelde waarde. Pas indien en voor zover belanghebbende aan deze stelplicht en bewijslast heeft voldaan, komt de vraag aan de orde of de heffingsambtenaar bij de waardevaststelling in voldoende mate rekening heeft gehouden met die feiten en omstandigheden. En pas als de heffingsambtenaar niet in die bewijslast is geslaagd, rust vervolgens – in de tweede trap – op belanghebbende de volledige bewijslast ter zake van de door hem bepleite bedrijfswaarde.81 Dit een en ander sluit aan bij de bewijslastverdeling in HR BNB 2015/214 betreffende economische veroudering. Het ligt in de rede om daarbij aan te sluiten omdat een lage(re) bedrijfswaarde een (subjectieve) uitingsvorm is van economische veroudering. Zie voor een vergelijkbare opvatting de auteurs van het Compendium Gemeentelijke belastingen en de Wet WOZ (zie 8.13). Ik merk daarbij op dat de duiding die Bosma aan HR BNB 2015/214 geeft (8.6) mij aanspreekt: indien de correctie voortvloeit uit een feitelijke omstandigheid die voor de heffingsambtenaar niet objectief waarneembaar is of die in geschil is, dan is het eerst aan de belanghebbende om die omstandigheid aannemelijk te maken.

8.20. Een tweede opmerking betreft een geval als dit waarin de heffingsambtenaar en belanghebbende twee verschillende methoden gebruiken om de bepleite GVW te onderbouwen. De heffingsambtenaar hanteert de methode die de Instructie Waardebepaling voorschrijft en maakt daarbij gebruik van kengetallen uit taxatiewijzers (Hof, rov. 4.6). Belanghebbende gebruikt de DCF-methode om de door hem bepleite hoogte van de bedrijfswaarde (= GVW) te onderbouwen. In zo’n geval komt het voor de feitenrechter aan op een weging van de ene onderbouwing ten opzichte van die andere. Ook daarbij rust dan – in het kader van de eerste trap – op belanghebbende niet de bewijslast van de door hem verdedigde waarde. Voldoende is dat hij met zijn onderbouwing zodanige twijfel zaait over de door de heffingsambtenaar vastgestelde waarde dat die waarde niet aannemelijk is. Wel rust op belanghebbende de bewijslast van de feiten waarop zijn onderbouwing is gebaseerd, voor zover die feiten zijn betwist door de heffingsambtenaar. Dat geldt overigens, mutatis mutandis, omgekeerd ook voor de feiten waarop de onderbouwing van de heffingsambtenaar is gebaseerd.

8.21. Wat betekent dit een en ander voor de voorliggende zaak? Ik begrijp het Hof in rov. 4.7 zo dat het als uitgangspunt neemt dat op belanghebbende de bewijslast rust ter zake van de lagere bedrijfswaarde. Ik meen dat belanghebbende gelijk heeft dat het Hof daarmee de bewijslast in te ruime zin op belanghebbende heeft gelegd. Op belanghebbende rust in eerste instantie alleen de bewijslast ter zake van de feiten en omstandigheden die ten grondslag liggen aan de gestelde lagere bedrijfswaarde. Slaagt zij daarin, dan rust op de heffingsambtenaar de bewijslast dat bij de waardevaststelling daarmee voldoende rekening is gehouden. Aan belanghebbende moet ook worden toegegeven dat het Hof niet expliciet een oordeel heeft gegeven of de heffingsambtenaar de vastgestelde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Het Hof (rov. 4.10 en 4.11) heeft immers alleen een bewijsoordeel gegeven dat inhoudt dat belanghebbende niet in de bewijslast is geslaagd. Dit zou erop kunnen duiden dat het Hof heeft miskend dat in de eerste trap van de drietrapsraket de bewijslast op de heffingsambtenaar rust. Overigens noemt het Hof het Oostflakkee-arrest (of het daarin opgenomen rechtskader) niet eens met zoveel woorden, althans is het diffuus hoe het Hof het arrest heeft toegepast. Ik merk bovendien op dat ’s Hofs bewijsoordeel in wezen een afwijzing inhoudt op de grond dat de DCF-berekeningen uitgaan van een (rechtskundig gezien) verkeerd uitgangspunt, terwijl in het rapport van belanghebbende ook een tekstueel beschrijvend deel staat met feiten en omstandigheden. Gelet op dit een en ander zijn er aanknopingspunten om het cassatieberoep gegrond te verklaren.

8.22. Ik meen niettemin dat er toch grond is om cassatie achterwege te laten. Weliswaar duidt rov. 4.7 erop dat het Hof de bewijslast in te ruime zin op belanghebbende heeft gelegd, maar wat het Hof vervolgens in rov. 4.10 heeft geoordeeld, past binnen het kader van een juiste verdeling van de stelplicht en bewijslast. Op belanghebbende rust immers de stelplicht en bewijslast van de feiten en omstandigheden die tot een (lagere) bedrijfswaarde zouden kunnen leiden (8.19). In het oordeel van het Hof ligt besloten dat belanghebbende niet aan die stelplicht heeft voldaan, omdat naar de opvatting van het Hof belanghebbende ten onrechte is uitgegaan van (mede) de kasstromen van de gebruiker en niet van alleen de kasstromen van belanghebbende. Dit oordeel getuigt niet van een onjuiste verdeling van de stelplicht en bewijslast.

8.23. Verder begrijp ik rov. 4.7 en 4.11 (in samenhang gelezen met rov. 4.8) zo dat het Hof het verweer van belanghebbende zo heeft begrepen dat belanghebbende de elementen van de door de heffingsambtenaar gegeven onderbouwing niet heeft betwist, afgezien van haar stelling dat de functionele correctie hoger zou moeten zijn aangezien de bedrijfswaarde lager is dan de vastgestelde waarde gelet op de DCF-berekeningen. Dat belanghebbende de elementen van de onderbouwing niet heeft betwist afgezien van dat laatste, bestrijdt belanghebbende in cassatie niet. Tegen de achtergrond van het aldus begrepen verweer voor het Hof getuigt het oordeel van het Hof in rov. 4.11 naar mijn mening niet van miskenning van de drietrapsraket. In die overweging ligt besloten dat er volgens het Hof bij gebrek aan betwisting voor het overige geen aanleiding was om een (bewijs)oordeel te geven over de onderbouwing. Dat valt te passen in de eerste trap, in aanmerking genomen dat aan een bewijsoordeel pas wordt toegekomen bij voldoende gemotiveerde betwisting.

9. Beoordeling van het middel

9.1. Middelonderdeel I kan niet tot cassatie leiden (3.7).

9.2. Middelonderdeel II faalt. Uit het Veendam-arrest volgt dat de GVW van een in de commerciële sfeer gebezigde incourante onroerende zaak niet hoger kan worden gesteld dan de bedrijfswaarde, de waarde die de onroerende zaak in economische zin voor de desbetreffende eigenaar vertegenwoordigt (5.2). In dat Veendam-arrest en in het Ahoy-arrest ligt besloten dat deze maatstaf – de waarde die de onroerende zaak in economische zin voor de eigenaar vertegenwoordigt – ook geldt indien de onroerende zaak bij een ander dan de eigenaar in gebruik is (7.2). Voor zover belanghebbende een afwijking van deze jurisprudentie bepleit, zie ik daarvoor geen aanleiding (7.3-7.8).

9.3. In het bedrijf van belanghebbende wordt het golfcomplex verhuurd. De bedrijfswaarde van het golfcomplex moet worden bepaald met inachtneming van die wijze van gebruik van het golfcomplex in de onderneming van belanghebbende. Indien de bedrijfswaarde wordt bepaald op basis van de DCF-methode, betekent dit dat slechts de (verwachte) toekomstige kasstromen van belanghebbende relevant zijn die verband houden met dat golfcomplex op de wijze zoals gebruikt door belanghebbende. Daartoe behoren niet de kasstromen van de gebruiker die verband houden met dat golfcomplex. De omstandigheid dat de exploitatieresultaten van de gebruiker belanghebbende in economische zin aangaan omdat zij enig aandeelhouder is van de dochtervennootschappen die vennoten van de gebruiker zijn, maakt dat niet anders. Voor zover die exploitatieresultaten tot kasstromen bij belanghebbende leiden, houden die kasstromen in het bedrijf van belanghebbende geen verband met het golfcomplex maar met een ander activum, namelijk de aandelen (vgl. 7.10).

9.4. Ook middelonderdeel III kan niet tot cassatie leiden. Weliswaar heeft het Hof in rov. 4.7 als uitgangspunt de bewijslast in te ruime zin op belanghebbende gelegd (8.21 en vgl. 8.18), maar zijn oordeel in rov. 4.10 getuigt niet van een onjuiste verdeling van de stelplicht en bewijslast gelet op HR BNB 2015/214 (8.22 en vgl. 8.19). Van een dergelijke onjuiste verdeling getuigt evenmin het oordeel van het Hof in rov. 4.11 (8.23).

10. Conclusie

Ik geef de Hoge Raad in overweging om het beroep in cassatie ongegrond te verklaren.

De Procureur-Generaal bij de

Hoge Raad der Nederlanden

Advocaat-Generaal