Is de waarde van de onroerende zaak op het juiste bedrag vastgesteld?

GERECHTSHOF ’s-HERTOGENBOSCH
Team belastingrecht
Enkelvoudige Belastingkamer
Kenmerk: 13/00266

Uitspraak op het hoger beroep van

[belanghebbenden] te [woonplaats],
hierna: belanghebbenden,

tegen de uitspraak van de Rechtbank Oost-Brabant (hierna: de Rechtbank) van 4 januari 2013, nummer AWB 12/159, in het geding tussen

belanghebbenden

en

de heffingsambtenaar van de gemeente Nuenen, Gerwen en Nederwetten
hierna: de Heffingsambtenaar,

betreffende de hierna te vermelden beschikking en aanslag.



1 Ontstaan en loop van het geding

1.1. Bij beschikking met dagtekening 28 februari 2011 (hierna: de beschikking) heeft de Heffingsambtenaar ingevolge artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) aan belanghebbenden een beschikking gegeven waarbij de waarde van de onroerende zaak [a-straat] 43 te [woonplaats] (hierna: de onroerende zaak) per waardepeildatum 1 januari 2010 voor het tijdvak 1 januari 2011 tot en met 31 december 2011 is vastgesteld op een bedrag van € 350.000. Tegelijkertijd is aan belanghebbenden ter zake van de onroerende zaak een aanslag in de onroerendezaakbelasting over het jaar 2011 (hierna: de aanslag) opgelegd, welke aanslag in één geschrift is verenigd met de beschikking. Nadat tegen de beschikking en de aanslag bij de Heffingsambtenaar in één geschrift bezwaar is gemaakt, heeft de Heffingsambtenaar bij in één geschrift verenigde uitspraken de beschikking en de aanslag gehandhaafd.

1.2. Belanghebbenden zijn van deze uitspraken in beroep gekomen bij de Rechtbank. Ter zake van dit beroep heeft de griffier van de Rechtbank van belanghebbenden een griffierecht geheven van € 41.
De Rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard.

1.3. Tegen deze uitspraak hebben belanghebbenden hoger beroep ingesteld bij het Hof.
Ter zake van dit beroep heeft de griffier van belanghebbenden een griffierecht geheven van € 118.
De Heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.

1.4. Belanghebbenden hebben schriftelijk gerepliceerd. De Heffingsambtenaar heeft, hoewel daartoe in de gelegenheid gesteld, niet gedupliceerd.

1.5. Bij brief van 6 juni 2013 is aan partijen meegedeeld dat de eerste meervoudige kamer van het gerechtshof het beroep op dinsdag 23 juli 2013 zal behandelen. Belanghebbenden hebben op grond van artikel 8:58 van de Algemene wet bestuursrecht vóór de zitting nadere stukken, te weten het hierna in 2.5 nader te melden rapport van een bouwkundig onderzoek met foto’s ingediend. Deze stukken zijn in afschrift verstrekt aan de wederpartij. Het rapport gaf de Heffingsambtenaar aanleiding het Hof te verzoeken de zitting van 23 juli 2013 uit te stellen teneinde hem in staat te stellen het rapport te bestuderen.

1.6. De zitting van de enkelvoudige kamer heeft plaatsgehad op 12 december 2013 te ’s-Hertogenbosch. Partijen zijn aldaar verschenen en gehoord. De Heffingsambtenaar heeft te dezer zitting exemplaren van zijn pleitaantekeningen overgelegd aan het Hof en aan de wederpartij en deze vervolgens voorgedragen.

1.7. Aan het slot van de voornoemde zitting heeft het Hof het onderzoek geschorst en bepaald dat het vooronderzoek wordt hervat.

1.8. Partijen hebben nadien stukken aan het Hof gezonden, welke stukken steeds, door tussenkomst van de griffier van het Hof, in afschrift aan de wederpartij zijn verzonden.

1.9. De nadere zitting heeft plaatsgehad op 3 september 2014. Partijen zijn aldaar verschenen en gehoord.

1.10. Aan het slot van de laatstgenoemde zitting heeft het Hof het onderzoek gesloten.

1.11. Van de zittingen zijn processen-verbaal opgemaakt, die in afschrift aan partijen zijn verzonden.



2 Feiten

Op grond van de stukken van het geding en het onderzoek ter zitting zijn in deze zaak de volgende feiten en omstandigheden voor het Hof komen vast te staan.

2.1. Belanghebbenden zijn eigenaar van de onroerende zaak. De onroerende zaak is een vrijstaande woning met een aangebouwde woonruimte en een losstaande garage. Het bouwjaar van de woning is 1961. De inhoud van de woning is ongeveer 302 m3 en van de aanbouw ongeveer 40 m3. De inhoud van de garage is ongeveer 70 m3. De oppervlakte van het perceel is ongeveer 539 m2. De woning is traditioneel gebouwd met grotendeels houten vloeren, gevels (in spouw) met isolatie uitgevoerd in metselwerk, houten kapconstructie met dak isolatie en keramische pannen gedekt. De staat van onderhoud is redelijk. Er is een constructieve scheur in de aansluiting van de aanbouw op de woning.
De woning is gelegen binnen de bebouwde kom van [woonplaats] op loopafstand van het centrum.

2.2. Ter onderbouwing van de door hem in beroep aan de onroerende zaak toegekende waarde van € 350.000, heeft de Heffingsambtenaar een taxatierapport van de heer [A] van 1 februari 2012 overgelegd. In dat rapport is de waarde in het economische verkeer van de onroerende zaak per de waardepeildatum 1 januari 2010 gesteld op € 375.000. Deze waarde is bepaald door middel van vergelijking met zogeheten referentieobjecten. In dit rapport zijn gegevens alsmede foto’s van de onroerende zaak en van de referentieobjecten opgenomen. Ook bevat het rapport een zogeheten matrix. Als referentieobjecten zijn gebezigd: 

In het taxatierapport heeft de heer [A] vermeld dat het object op 31 januari 2012 ter plaatse extern is opgenomen en dat er op 25 oktober 2010 een in- en externe opname heeft plaatsgevonden.

2.3. In hoger beroep heeft de Heffingsambtenaar “[o]m belanghebbende te laten zien dat ook gezien andere verkopen binnen de gemeente, de waarde niet te hoog is vastgesteld” een matrix ingestuurd. In deze matrix is de taxatieopbouw van het in de beroepsfase gehanteerde referentieobject [b-straat] 6 aangepast, omdat gebleken was dat de inhoud waarvan was uitgegaan te hoog was, en zijn naast de onder 2.2 genoemde referentieobjecten de volgende referentieobjecten vermeld:

2.4. Ter ondersteuning van de door hen bepleite waarde van de onroerende zaak hebben belanghebbenden in beroep een taxatierapport van [B], verbonden aan [C] te [D], van 6 december 2010 overgelegd. In dit rapport is de waarde in het economische verkeer per 1 januari 2009 gesteld op € 350.000.

2.5. In hoger beroep hebben belanghebbenden een rapport van een bouwkundig onderzoek van de heer [E], verbonden aan [F] te [woonplaats], van 6 juli 2013 overgelegd. In dit rapport staat voor zover hier van belang:

‘De aansluiting tussen hoofdbouw en aanbouw vertoont scheuren in de spouwmuur (binnen en buiten) en de vloer. De scheuren in de spouwmuur gaan door over de volle hoogte en varieert in breedte tot wel 2 cm. In de vloer was deze scheur (vanwege de aanwezige vloerbedekking) niet zichtbaar. Wel is daar een hoogteverschil geconstateerd. Deze scheuren hebben hoogstwaarschijnlijk als oorzaak het verzakken van de (later aangebouwde) aanbouw t.o.v. de hoofdbouw.
(…)
Geconstateerd is dat de binnenmuren in de woonkamer t.p.v. de aansluiting met de begane grondvloer vochtig zijn. Dit is vooral het geval bij de buitenmuren. De begane grondvloer van de woonkamer is deels uitgevoerd als een houten vloer met kruipruimte in de hoofdbouw en als een op zand gestorte betonvloer in de aanbouw. Beide vloeren zijn ongeïsoleerd. De oorzaak van het vochtprobleem is naar alle waarschijnlijkheid de slechte ventilatie van de kruipruimte. Deze slechte ventilatie heeft mijn inziens 2 oorzaken: 1. Bij het plaatsen van de aanbouw achter de hoofdbouw zijn de ventilatieopeningen t.b.v. de kruipruimte in de oorspronkelijke achtergevel komen te vervallen en zijn hier geen alternatieve ventilatieopeningen voor teruggebracht. 2. Bijna 40 jaar geleden zijn de spouwmuren van het woonhuis nageïsoleerd. Dit had tot gevolg dat de aanwezige kruipruimteventilatie (middels open stootvoegen) kwam te vervallen. Dit is destijds geprobeerd te ondervangen door het aanbrengen van een drietal buisjes welke in boorgaten in de aan de buitenlucht grenzende spouwmuren werden geplaatst. Deze drie ventilatiebuizen, met een diameter van een paar cm, zijn naar mijn oordeel niet toereikend om de complete kruipruimte te ventileren.’

2.6. Naar aanleiding van het besprokene tijdens het onderzoek ter zitting op 12 december 2013 heeft op 3 januari 2014 een inpandige taxatie plaatsgevonden door een door beide partijen aangewezen taxateur. Op 18 januari 2014 heeft de heer [G], verbonden aan [H] in [woonplaats], zijn rapport uitgebracht. In dit rapport staat – voor zover hier van belang – onder meer:

‘2. Bestaande bouw
a. In zijn algemeenheid kan de onderhouds- en bouwkundige staat van het object aldus worden omschreven:
- Onderhoud binnen : voldoende
- Onderhoud buiten : voldoende
- Bouwkundige constructie : voldoende
b. De taxateur heeft gebreken waargenomen die de waardeontwikkeling substantieel kunnen beïnvloeden.
(…)
N. NADERE MEDEDELINGEN
Op bouwkundig vlak zijn er enkele opmerkingen: De muurisolatie is verouderd en uitgezakt. (…)
De uitbouw van de woonkamer is verzakt. De scheurvorming is gevuld met een flexibele kit, waardoor voor mij niet zichtbaar is of er nog werking plaats vindt. (…)
De kwaliteit van de garage is zeer matig. Het houtwerk is slecht, er is scheurvorming aanwezig en de dakconstructie hangt door. (…)
De woning is duidelijk verouderd en voldoet op veel vlakken niet aan de normen van de huidige bouwvoorschriften. Dit is meegenomen in de waarde van de woning.’

In zijn rapport heeft de heer [G] de waarde in het economisch verkeer per waardepeildatum 1 januari 2010 gesteld op € 340.000. Voorts heeft hij in het rapport de waarde in het economisch verkeer per 1 januari 2008, 2009, 2011 en 2012 weergegeven.



3 Geschil, alsmede standpunten en conclusies van partijen

3.1. Het geschil betreft het antwoord op de volgende vraag:

Is de waarde van de onroerende zaak bij de in geschil zijnde beschikking op het juiste bedrag vastgesteld?
Belanghebbenden zijn van mening dat deze vraag ontkennend moet worden beantwoord. De Heffingsambtenaar is de tegenovergestelde opvatting toegedaan.

3.2. Partijen doen hun standpunten in hoger beroep steunen op de gronden welke daartoe door hen zijn aangevoerd in de van hen afkomstige stukken, waarvan de inhoud als hier ingevoegd moet worden aangemerkt.
Voor hetgeen hieraan ter zitting is toegevoegd, wordt verwezen naar de van de zittingen opgemaakte processen-verbaal.

3.3. Belanghebbenden concluderen – naar het Hof verstaat - tot gegrondverklaring van het hoger beroep, tot vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank en van de uitspraak van de Heffingsambtenaar en tot vermindering van de bij beschikking vastgestelde waarde en dienovereenkomstige vermindering van de aanslag. De Heffingsambtenaar concludeert tot ongegrondverklaring van het hoger beroep.



4 Gronden

Ten aanzien van het geschil

4.1. Krachtens artikel 17, lid 1, van de Wet WOZ wordt aan een onroerende zaak een waarde toegekend. Ingevolge het tweede lid van dit artikel moet deze waarde worden bepaald op de waarde die aan de zaak dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer, ofwel de prijs, die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde zou zijn betaald, terwijl in het onderhavige geval de datum waarnaar deze prijs dient te worden bepaald 1 januari 2010 is.

4.2. Ingevolge artikel 4, lid 1, onderdeel a, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet waardering onroerende zaken, wordt de in artikel 17, lid 2, van de Wet WOZ bedoelde waarde voor woningen bepaald door middel van een methode van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn (zogeheten referentieobjecten). De bewijslast met betrekking tot de feiten en omstandigheden waaruit de juistheid van de in geschil zijnde waarde volgt, rust op de Heffingsambtenaar.

4.3. De Heffingsambtenaar beroept zich op het in 2.2 genoemde taxatierapport en de in 2.3 genoemde matrix en ter ondersteuning daarvan op de gegevens van de in deze stukken genoemde referentieobjecten.

4.4. Belanghebbenden hebben gesteld dat de Heffingsambtenaar in onvoldoende mate rekening heeft gehouden met waardedrukkende factoren, in het bijzonder de scheurvorming tussen hoofdbouw en aanbouw en de vochtproblemen.

4.5. Tijdens het onderzoek ter zitting van 12 december 2013 is uitvoerig over hetgeen partijen over en weer hebben gesteld, gesproken. Teneinde te komen tot het slechten van het geschil, dat zich mede uitstrekt tot opvolgende jaren, hebben partijen verklaard ermee in te stemmen dat door hen gezamenlijk een derde, onafhankelijke taxateur wordt ingeschakeld, die de waarde in het economische verkeer per de waardepeildatum 1 januari 2010 bindend zal bepalen mede na inpandige opname, dat hij tevens de waarde per peildata 1 januari 2008, 2009 en 2011 zal bepalen en dat partijen zich conformeren aan de door deze taxateur bepaalde waarde.

4.6. Deze opdracht is, overeenkomstig het voorgaande, uitgevoerd en de heer [G] heeft de waarde in het economisch verkeer per waardepeildatum 1 januari 2010 bepaald op € 340.000.

4.7. Naar het oordeel van het Hof hebben partijen zich ter zitting van 12 december 2013 verbonden aan de uitkomsten van de door de desbetreffende taxateur verrichte taxatie. Zowel de afspraak die zij ter zitting hebben gemaakt als zodanig als de beginselen van een goede procesorde verzetten zich ertegen dat het onderhavige geschil, in afwijking van die afspraak, wordt voortgezet in de vorm van een debat over de juistheid van die taxatie. Feiten of omstandigheden op grond waarvan belanghebbenden niet aan die afspraak zouden zijn gebonden, zijn gesteld noch gebleken. Het Hof is ook niet gebleken dat de heer [G] voornoemd de aan hem door partijen gezamenlijk verstrekte opdracht ondeugdelijk zou hebben uitgevoerd waardoor diens taxatie in redelijkheid niet kan zijn geweest hetgeen partijen voor ogen konden hebben gehad toen zij ter zitting van 12 december 2013 overeenkwamen hetgeen onder 4.5 is vermeld.

4.8. Met inachtneming van het vorenoverwogene stelt het Hof de waarde vast op € 340.000.

Slotsom

4.9. De slotsom is dat het hoger beroep gegrond is. De uitspraak van de Rechtbank dient te worden vernietigd. Doende wat de Rechtbank had behoren te doen, zal het Hof het beroep gegrond verklaren, de uitspraken van de Heffingsambtenaar vernietigen en de waarde van de onroerende zaak verminderen.

Ten aanzien van het griffierecht

4.10. Nu het hoger beroep gegrond is, acht het Hof redenen aanwezig zijn om te gelasten dat aan belanghebbenden de door hen ter zake van de behandeling van het beroep bij de Rechtbank en het hoger beroep bij het Hof betaalde griffierechten ten bedrage van € 41 respectievelijk € 118 worden vergoed.

Ten aanzien van de proceskosten

4.11. Nu het door belanghebbenden ingestelde hoger beroep gegrond is, acht het Hof termen aanwezig de Heffingsambtenaar te veroordelen tot betaling van een tegemoetkoming in de kosten die belanghebbenden in verband met de behandeling van het bezwaar, van het beroep bij de Rechtbank en van het hoger beroep bij het Hof redelijkerwijs hebben moeten maken.

Bezwaarfase

4.12. Belanghebbenden verzoeken op grond van artikel 7:15, lid 2 en lid 3, van de Algemene wet bestuursrecht om een vergoeding voor de kosten van het bijwonen van de in de bezwaarfase gehouden hoorzitting. Volgens artikel 2, onder d, van het Besluit proceskosten bestuursrecht bedraagt het tarief voor verletkosten van een partij of een belanghebbende, afhankelijk van de omstandigheden, tussen de € 7 en € 80 per uur.
Belanghebbenden hebben ter zitting van het Hof een kostenstaat overgelegd, waarin is vermeld dat het tijdsbeslag van de hoorzitting 1 uur bedroeg tegen € 65. De Heffingsambtenaar heeft de passages betreffende de verletkosten niet weersproken en desgevraagd te kennen gegeven dat deze hem geen aanleiding geven tot het maken van opmerkingen. Ook overigens acht het Hof het bedrag van € 65 reëel.

Beroepsfase

4.13. Belanghebbenden verzoeken om een vergoeding voor de kosten van het bijwonen van de zitting. In de in 4.13 vermelde kostenstaat hebben zij aangegeven dat het tijdsbeslag 2 uur bedroeg tegen in totaal € 130. Ook met betrekking tot dit bedrag heeft de Heffingsambtenaar geen opmerkingen gemaakt.
De vergoeding van de reiskosten stelt het Hof, mede gelet op het bepaalde in het Besluit proceskosten bestuursrecht, op € 16,10 (bus [woonplaats] – [D] v.v. en NS tweede klasse [D] -’s-Hertogenbosch v.v.).

Hoger beroepsfase

4.14. Belanghebbenden verzoeken eveneens om een vergoeding voor de kosten van het bijwonen van de zittingen van het Hof. In de in 4.13 vermelde kostenstaat hebben zij gesteld dat het tijdsbeslag 3 uur bedroeg voor [mevrouw J] tegen € 85 per uur, derhalve in totaal € 55, en eveneens 3 uur voor de [heer K] tegen € 75 per uur, derhalve in totaal € 225. Het Hof zal de verletkosten voor elk van de zittingen vaststellen op 3 uren per persoon, rekening houdend met het feit dat de [heer K] slechts tijdens het onderzoek ter zitting van 12 december 2003 is verschenen, en het tarief, gezien dienaangaande het bepaalde in het Besluit proceskosten bestuursrecht en lettend op de beroepsuitoefening en de gegoedheid van partijen en de aard van de zaak, vaststellen op € 65 per uur voor [mevrouw J] en op € 60 per uur voor de [heer K]. Het totaal van de verletkosten voor het bijwonen van de zittingen van het Hof bedraagt derhalve: 6 x € 65 + 3 x € 60 = € 570.
De vergoeding van de reiskosten stelt het Hof, mede gelet op het bepaalde in het Besluit proceskosten bestuursrecht, op € 16,10 (bus [woonplaats] – [D] v.v. en NS tweede klasse [D] -’s-Hertogenbosch v.v.) x 3 = € 48,30.

Algemeen

4.15. De door belanghebbenden verzochte vergoeding voor het bijwonen van het bouwkundig onderzoek, de taxatie en compromissoire besprekingen met de Heffingsambtenaar komen niet voor vergoeding in aanmerking, nu deze kosten geen kosten zijn als bedoeld in artikel 1 van het Besluit proceskosten bestuursrecht.

4.16. Tijdens het nader onderzoek ter zitting hebben belanghebbenden te kennen gegeven dat de Heffingsambtenaar reeds een deel van de kosten van het bouwkundige rapport heeft vergoed en dat zij het resterende deel, te weten € 532,40 vergoed willen zien. Dienaangaande overweegt het Hof als volgt. De in totaal aan belanghebbenden ter zake van het desbetreffende rapport in rekening gebrachte kosten zijn € 774,40, inclusief BTW. Een specificatie van dat bedrag ontbreekt. De Heffingsambtenaar heeft van dat totaal, ingevolge een uitspraak van de Rechtbank over de WOZ-waarde van de woning voor een ander jaar, reeds een bedrag van € 242 vergoed. Belanghebbenden achten die vergoeding kennelijk ontoereikend, maar vaststaat dat de desbetreffende vergoeding het onderhavige rapport betreft. Het staat belanghebbenden vrij de hoogte van die vergoeding te bestrijden in een eventueel hoger beroep tegen de desbetreffende uitspraak van de Rechtbank, maar mede gezien het ontbreken van een specificatie van het voornoemde factuurtotaal, zal het Hof in de onderhavige procedure uitgaan van de juistheid van het desbetreffende oordeel van de Rechtbank. Derhalve acht het Hof geen termen aanwezig voor het toekennen van enige (nadere) vergoeding ter zake van het bouwkundige rapport.

Vaststelling

4.17. Het Hof stelt de tegemoetkoming van de kosten die belanghebbenden in verband met de behandeling van het bezwaar, van het beroep bij de Rechtbank en van het hoger beroep bij het Hof hebben moeten maken, mede gelet op het bepaalde in het Besluit proceskosten bestuursrecht, op:

- bezwaar: € 65
- beroep: € 130 + € 16,10 = € 146,10
- hoger beroep: € 570 + € 48,30 = € 618,30,
zijnde in totaal: 829,40.



5 Beslissing

Het Hof:
- vernietigt de uitspraak van de Rechtbank,
- verklaart het tegen de in één geschrift vervatte uitspraken van de Heffingsambtenaar ingestelde beroep gegrond,
- vernietigt de uitspraken van de Heffingsambtenaar,
- bepaalt de waarde van de onroerende zaak op € 340.000,
- vermindert de aanslag dienovereenkomstig,
- gelast dat de Heffingsambtenaar aan belanghebbenden het door dezen ter zake van de behandeling van het beroep bij de Rechtbank en het hoger beroep bij het Hof betaalde griffierecht ten bedrage van, in totaal, € 159 vergoedt, en
- veroordeelt de Heffingsambtenaar in de kosten van het bezwaar en de kosten van het geding bij de Rechtbank en het geding bij het Hof aan de zijde van belanghebbenden, vastgesteld op € 829,40.

Aldus gedaan op 2 april 2015 door P.C. van der Vegt, lid van voormelde Kamer, in tegenwoordigheid van Th.A.J. Kock, griffier. De beslissing is op die datum ter openbare zitting uitgesproken en afschriften van de uitspraak zijn op die datum aangetekend aan partijen verzonden.