X (belanghebbende) is eigenaresse van een onroerende zaak (hierna: het object). Het gaat om een souterrain, benedenverdieping, eerste verdieping en tuin. De WOZ-waarde van het object is per waardepeildatum 1 januari 2017 en 1 januari 2018 vastgesteld op respectievelijk € 590.000 en € 613.000.
X betoogt in deze procedure onder meer dat het object ten onrechte als woning is aangemerkt. Voor de vraag of het object terecht is aangemerkt als woning is het bestemmingsplan bepalend dat op 16 mei 2018 onherroepelijk is geworden. Partijen hebben niet betwist dat de daarin opgenomen bestemming ook op 1 januari 2018 bepalend was voor de waarde van het object.
De bestemming is niet voor alle ruimten binnen het object hetzelfde. Volgens Rechtbank Amsterdam heeft de Heffingsambtenaar ten onrechte geen rekening gehouden met de verplichte exploitatie van een bedrijf of winkel in een deel van het object. De Rechtbank acht het aannemelijk dat die omstandigheid de waarde van het object drukt. Beide partijen hebben de waarde van het object niet aannemelijk gemaakt. Daarom stelt de Rechtbank, rekening houdend met de verplichte exploitatie van een bedrijf of winkel op de begane grond, de waarde in goede justitie vast op € 550.000 (kalenderjaar 2018) en € 575.000 (kalenderjaar 2019).
BRON
uitspraak van de enkelvoudige kamer in de zaken tussen
eiseres, te Amsterdam, eiseres,
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Amsterdam, verweerder (heffingsambtenaar).
Procesverloop
De heffingsambtenaar heeft in twee afzonderlijke beschikkingen van 31 mei 2019 de waarde op grond van de Wet Waardering onroerende zaken (Wet WOZ) van de onroerende zaak [object] te Amsterdam (hierna: het object) voor het kalenderjaar 2018 vastgesteld op € 590.000,- en voor het kalenderjaar 2019 op € 613.000,-.
[eiseres] heeft hiertegen bezwaar gemaakt. In twee uitspraken op bezwaar van 31 maart 2020 heeft de heffingsambtenaar de bezwaren ongegrond verklaard.
[eiseres] heeft daartegen beroep ingesteld.
De heffingsambtenaar heeft verweerschriften ingediend.
De zaken zijn behandeld op de zitting van 22 maart 2021. Eiseres is verschenen, vergezeld door de huurder [naam huurder] . De heffingsambtenaar is verschenen in de persoon van
[heffingsambtenaar] , vergezeld door taxateur [naam taxateur]
De rechtbank heeft het onderzoek ter zitting geschorst om nadere informatie van partijen te krijgen.
De heffingsambtenaar heeft bij brief van 27 mei 2021 nadere informatie verstrekt en [eiseres] heeft hier op 14 juni 2021 per brief op gereageerd. De rechtbank heeft partijen vervolgens om toestemming gevraagd om zonder nadere zitting uitspraak te doen, waarna de rechtbank het onderzoek heeft gesloten.
Overwegingen
Aanleiding voor deze procedures
1. [eiseres] is eigenaresse van het object. Het gaat om een souterrain, benedenverdieping en eerste verdieping met tuin. De vloeroppervlakte is ongeveer 110 m² en de oppervlakte van de tuin is ongeveer 60 m².
2. Partijen zijn het niet eens over de WOZ-waarde. De waardepeildatum is 1 januari 2017 voor het kalenderjaar 2018 en 1 januari 2018 voor het kalenderjaar 2019. Bepalend is de staat waarin het object op die data verkeerde. Indien een onroerende zaak van bestemming verandert, wordt de waarde bepaald naar de staat van die zaak bij het begin van het kalenderjaar waarvoor de waarde wordt vastgesteld.
3. [eiseres] maakt bezwaar tegen de gehanteerde bestemming van het pand. De heffingsambtenaar heeft het pand gewaardeerd als woning in plaats van bedrijfsruimte. [eiseres] meent dat het pand nog steeds bestemd is als bedrijfsruimte met bedrijfswoning en zij verhuurt het al sinds jaar en dag op deze wijze. [eiseres] geeft aan dat de huurder de begane grond gebruikt als kantoor, de verblijfsruimte bedoeld is voor medewerkers en de kelder wordt gebruikt als opslagruimte.
4. De heffingsambtenaar vindt dat hij de WOZ-waarde niet te hoog heeft vastgesteld. De heffingsambtenaar heeft de WOZ-waarde van het pand onderbouwd aan de hand van de vergelijkingsmethode. Voor het jaar 2018 heeft de heffingsambtenaar recente gegevens en verkoopcijfers van vergelijkingsobjecten overgelegd, namelijk [straat 1] , [straat 2] en [straat 3] Voor het jaar 2019 heeft de heffingsambtenaar ook gegevens en recente verkoopcijfers van vergelijkingsobjecten overgelegd, namelijk de [straat 4] , wederom de [straat 2] en [straat 1] . Volgens de heffingsambtenaar valt uit deze vergelijkingsobjecten af te leiden dat de WOZ-waarde van het object over 2018 en 2019 niet te hoog is vastgesteld.
5. De heffingsambtenaar heeft het object gewaardeerd als woning, omdat het naar zijn aard bestemd is als woning, over de basale voorzieningen daarvoor beschikt en er een woonbestemming op rust volgens het geldende bestemmingsplan. Ook zijn de heffingsambtenaar en de taxateur op 12 april 2021 bij het object gaan kijken en hebben zij geconstateerd dat het object correct is afgebakend en terecht is gewaardeerd als woning.
Wat vindt de rechtbank van deze zaak?
6. De waarde die moet worden vastgesteld is de waarde in het economische verkeer. Dat is de prijs die zou zijn betaald door de meest biedende koper als de onroerende zaak op de meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding te koop is aangeboden. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld.
7. Om te beoordelen of de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat hij de WOZ-waarde niet te hoog heeft vastgesteld, moet de rechtbank allereerst beoordelen of de door de heffingsambtenaar gebruikte vergelijkingsobjecten voldoende vergelijkbaar zijn met het object van [eiseres] en of de heffingsambtenaar met eventuele verschillen daartussen voldoende rekening heeft gehouden. Met het oog daarop beoordeelt de rechtbank of het object terecht is gewaardeerd als woning.
8. De rechtbank stelt allereerst vast dat [object] is aangemerkt als één object voor de Wet WOZ en bestaat uit een souterrain, de begane grond en de eerste verdieping. Dit staat ook niet ter discussie. De waarde die de heffingsambtenaar heeft vastgesteld, geldt voor dit object.
9. De rechtbank oordeelt als volgt over de bestemming. Op grond van artikel 18, derde lid, van de Wet WOZ is beslissend wat de bestemming van het object was aan het begin van het belastingjaar, dus in dit geval op 1 januari 2018 en op 1 januari 2019. Het bestemmingsplan ‘De Baarsjes’ waarnaar de heffingsambtenaar verwijst, is onherroepelijk geworden op 16 mei 2018. De rechtbank vindt aannemelijk dat de daarin opgenomen bestemming ook op 1 januari 2018 bepalend was voor de waarde van het object, want de tekst ervan was toen reeds bekend. Partijen hebben dat ook niet betwist. Voor het bepalen van de bestemming van het object gaat de rechtbank daarom uit van dit bestemmingsplan.
10. Voor de vraag of de [object] terecht is aangemerkt als woning, is dit bestemmingsplan bepalend. De bestemming is niet voor alle ruimten binnen het object hetzelfde. Op de begane grond aan de voorzijde rust de bestemming bedrijf en detailhandel en is wonen niet toegestaan. Op de begane grond aan de achterzijde en in het souterrain is zowel een bedrijf als wonen toegestaan. De eerste verdieping heeft een woonbestemming. De koper van het object zou dus niet aan de voorzijde op de begane grond kunnen wonen, maar zou daar wel een bedrijf of winkel kunnen exploiteren.
11. Alle gebruikte vergelijkingsobjecten zijn woningen zonder een bedrijf of winkel. De heffingsambtenaar heeft ten onrechte geen rekening gehouden met de verplichte exploitatie van een bedrijf of winkel op de [object] . De rechtbank acht het aannemelijk dat die omstandigheid de waarde van het object drukt. De heffingsambtenaar heeft de toegekende WOZ-waarde daarom niet aannemelijk gemaakt.
12. Naar het oordeel van de rechtbank heeft ook [eiseres] de waarde van het object voor beide kalenderjaren niet aannemelijk gemaakt. Daarom stelt de rechtbank de waarde in goede justitie vast, rekening houdend met de verplichte exploitatie van een bedrijf of winkel op de begane grond. De rechtbank stelt de WOZ-waarde voor het kalenderjaar 2018 vast op € 550.000,- en voor het kalenderjaar 2019 op € 575.000,-.
Conclusie
13. De beroepen zijn dus gegrond. [eiseres] krijgt gelijk.
14. Omdat de beroepen gegrond zijn, bepaalt de rechtbank dat de heffingsambtenaar het door [eiseres] betaalde griffierecht aan haar vergoedt. Er zijn geen proceskosten die voor vergoeding in aanmerking komen.
Beslissing
De rechtbank:
verklaart de beroepen gegrond;
vernietigt de bestreden uitspraken op bezwaar;
stelt de WOZ-waarde van het object voor het belastingjaar 2018 vast op € 550.000,-;
stelt de WOZ-waarde van het object voor het belastingjaar 2019 vast op € 575.000,-;
bepaalt dat de aanslag onroerende zaakbelasting voor de jaren 2018 en 2019 overeenkomstig wordt verminderd;
bepaalt dat deze uitspraak in de plaats treedt van de vernietigde uitspraken op bezwaar;
draagt de heffingsambtenaar op het betaalde griffierecht van in totaal € 96,- aan [eiseres] te vergoeden.
Deze uitspraak is gedaan door mr. F.L. Bolkestein, rechter, in aanwezigheid van mr. M.M. Mazurel, griffier.
