WOZ-waarde verpleeghuis niet te hoog; OZB-tarief niet-woningen van toepassing

Bij beschikking van 28 februari 2017 heeft verweerder op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet woz) de waarde van de onroerende zaak [adres] te [woonplaats] (het object) voor het belastingjaar 2017 vastgesteld op € 3.370.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2016. Verweerder heeft bij deze beschikking aan eiseres als eigenaar van het object ook een aanslag onroerende-zaakbelasting (OZB) opgelegd naar het tarief van niet-woningen, en een aanslag watersysteemheffing. Bij deze aanslagen is deze waarde als heffingsgrondslag gehanteerd.

Bij uitspraak op bezwaar van 5 september 2017 (de bestreden uitspraak op bezwaar) heeft verweerder het bezwaar van eiseres ongegrond verklaard.

Eiseres heeft tegen het bestreden besluit beroep ingesteld.

Verweerder heeft een verweerschrift ingediend.

Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 21 februari 2018. Eiseres is verschenen bij haar gemachtigde, bijgestaan door [A] , taxateur. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde, bijgestaan door [B] en [C] , taxateurs.

1. Eiseres is genothebbende krachtens eigendom, bezit of beperkt recht van het object. Het object betreft een verzorgings-/verpleeghuis dat dateert uit 1975 en in 2012 geheel is gerenoveerd, onder meer om het object geschikt te maken voor bewoners met een zwaardere zorgvraag. Waar de locatie in het verleden bedoeld was voor bewoners met een lichte zorgvraag, is het thans een locatie voor bewoners met een zware zorgvraag vanaf zorgzwaartepakket (ZZP) 4. De kosten van de renovatie bedroegen ongeveer € 3.000.000,-.

2. De waarde van het object is door verweerder vastgesteld op € 3.370.000,-, welke waarde verweerder in beroep heeft gehandhaafd. Ter onderbouwing van deze waarde heeft verweerder een taxatierapport van [D] , Woz-taxateur, van 17 november 2017 overgelegd. In dat rapport is de waarde berekend op € 5.020.000,- en is becijferd dat 64% van de waarde van het object toegerekend kan worden aan delen die dienen tot woning of volledig dienstbaar zijn aan woondoeleinden.

3. Eiseres heeft in beroep diverse beroepsgronden aangevoerd. In het beroepschrift heeft eiseres onder meer betoogd dat verweerder a) bij de waardering geen rekening heeft gehouden met de omstandigheid dat een deel van het gebouw niet meer wordt gebruikt, b) is uitgegaan van onjuiste afmetingen van het object en c) dat de aanslag OZB-gebruik moet worden vernietigd. Ter zitting heeft eiseres deze beroepsgronden niet langer gehandhaafd, zodat de rechtbank deze onbesproken kan en zal laten.

4. Eiseres staat een waarde voor van € 3.085.000,-. Daarnaast is eiseres van mening dat verweerder voor de onroerende-zaakbelasting het tarief voor woningen had moeten toepassen. In verband daarmee heeft eiseres in beroep haar betoog gehandhaafd dat ten minste 70% van de waarde van het object kan worden toegerekend aan gedeelten die tot woning dienen of volledig dienstbaar zijn aan woondoeleinden. Naar de mening van eiseres dient het gehele object als woning te worden aangemerkt, aangezien het verblijf van duurzame aard in een verpleeghuis voor de bewoners het karakter van wonen heeft. Eiseres heeft ter onderbouwing van haar stellingen een taxatierapport van [A] van 12 augustus 2017 overgelegd. In dat rapport is de waarde berekend op € 3.085.000 en is becijferd dat 90% van de waarde van het object toegerekend kan worden aan delen die dienen tot woning of volledig dienstbaar zijn aan woondoeleinden.

5. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet woz wordt de waarde bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Op verweerder rust de last aannemelijk te maken dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld.

6. Op grond van het derde lid van artikel 17 van de Wet woz wordt, in afwijking in zoverre van het tweede lid, de waarde van een onroerende zaak bepaald op de vervangingswaarde indien dit leidt tot een hogere waarde dan die ingevolge het tweede lid. Bij de berekening van de vervangingswaarde wordt rekening gehouden met de aard en de bestemming van de zaak en de sedert de stichting van de zaak opgetreden technische en functionele veroudering, waarbij de invloed van latere wijzigingen in aanmerking wordt genomen. De waarde die op die wijze is bepaald is de gecorrigeerde vervangingswaarde.

7. Tussen partijen is niet in geschil dat de onroerende zaak dient te worden gewaardeerd op basis van de methode van de gecorrigeerde vervangingswaarde.

8. Het geschil over de waarde van het object heeft betrekking op de betekenis van de renovatie uit 2012 voor de technische veroudering van de afbouw en de installaties. Verweerder neemt een levensduur van respectievelijk 25 en 15 jaar, te rekenen vanaf 2012, als uitgangspunt voor de technische veroudering terwijl eiseres een beperkte levensduurverlenging als uitgangspunt kiest. Eiseres is dan ook van mening dat verweerder de vervangingswaarde te weinig corrigeert voor de technische veroudering.

9. De bewijslast ten aanzien van de mate van technische veroudering rust op verweerder. Uit de ter zitting gegeven toelichting leidt de rechtbank af dat de renovatie er in het bijzonder op gericht was om het object geschikt te maken voor bewoners met een zware zorgvraag waarvoor de afbouw ingrijpend is gewijzigd en waarbij praktisch alle installaties zijn vernieuwd. De rechtbank is daarom van oordeel dat verweerder aannemelijk heeft gemaakt dat de renovatie dusdanig omvangrijk en ingrijpend is geweest dat dit aanleiding vormt om rekening te houden met een levensduur van respectievelijk 25 en 15 jaar, te rekenen vanaf 2012, ten aanzien van de onderdelen afbouw en installaties. Verweerder heeft bij de berekening van de technische veroudering van de afbouw en de installaties dan ook terecht gerekend met een resterende levensduur van respectievelijk 21 jaar en 11 jaar en de daarbij horende correctiefactoren.

10. Eiseres heeft nog gewezen op de nieuwbouwplannen bij de locatie, die naar verwachting in 2019/2020 gerealiseerd zullen worden, zodat grond bestaat voor het toepassen van een grotere correctie voor (technische) veroudering bij de onderdelen afbouw en installaties. Deze toekomstige omstandigheid brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel, omdat deze bouwplannen niet zien op het in geding zijnde object, maar betrekking hebben op de bouw van huurappartementen op het terrein van het object.

11. De rechtbank is van oordeel dat verweerder aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van het object niet te hoog is vastgesteld.

12. Op grond van artikel 220 van de Gemeentewet worden onroerende-zaakbelastingen geheven van – kort gezegd – gebruikers van niet-woningen (sub a) en van degenen die van zowel woningen als niet-woningen het genot hebben krachtens eigendom, bezit of beperkt recht (sub b).

Een onroerende zaak dient in hoofdzaak tot woning indien de waarde die op grond van de Wet woz is vastgesteld voor die onroerende zaak in hoofdzaak kan worden toegerekend aan delen van de onroerende zaak die dienen tot woning dan wel volledig dienstbaar zijn aan woondoeleinden.

13. Bij de toepassing van artikel 220a, tweede lid, van de Gemeentewet gaat het om de vraag welke onzelfstandige gedeelten van een onroerende zaak tot woning dienen dan wel volledig dienstbaar zijn aan woondoeleinden. Het komt er daarbij op aan of ten minste 70% van de waarde van de onroerende zaak kan worden toegerekend aan genoemde gedeelten. Is aan die eis voldaan, dan wordt de gehele onroerende zaak als woning aangemerkt met daaraan verbonden het lagere tarief (eigenaren) voor de onroerende-zaakbelasting.

14. Partijen verschillen van mening over de vraag of de gangen en trappenhuizen volledig dienstbaar zijn aan woondoeleinden.

15. Op de zitting is de betekenis van het arrest van de Hoge Raad van 6 juni 2014, ECLI:NL:HR:2014:1326 aan orde geweest. In dat arrest is zowel de toepassing van artikel 220a van de Gemeentewet aan de orde, in rechtsoverweging 3.2, als de toepassing van artikel 220e van de Gemeentewet, in de rechtsoverwegingen 3.3 en 3.4. Dat arrest illustreert dat, op grond van de feiten in die zaak, bijvoorbeeld gangen en trappenhuizen voor de toepassing van artikel 220a van de Gemeentewet niet volledig dienstbaar aan woondoeleinden kunnen zijn, terwijl zij voor de toepassing van artikel 220e van de Gemeentewet wel in hoofdzaak dienstbaar kunnen zijn aan woondoeleinden.

16. Als bepaalde ruimten van het object, zoals bijvoorbeeld gangen en trappenhuizen, meer dan incidenteel gebruikt worden in verband met het verlenen van verpleegkundige hulp of zorg, kan van die ruimten niet worden gezegd dat zij volledig dienstbaar zijn aan woondoeleinden.

17. Op zitting is toegelicht dat de bewoners van het object een zware zorgvraag hebben met een indicatie vanaf zorgzwaartepakket 4 waaronder bewoners met dementie. De bewoners zijn, in hoofdzaak, niet in staat om zich zelfstandig in het gebouw te bewegen. Op grond daarvan is de rechtbank van oordeel dat de gangen en trappenhuizen meer dan incidenteel gebruikt worden voor het verlenen van zorg aan de bewoners. Om die reden kan niet worden gezegd dat de gangen en trappenhuizen volledig dienstbaar zijn aan woondoeleinden.

18. Eiseres heeft ter onderbouwing van haar standpunt de situatie in het verzorgingshuis vergeleken met thuiszorg in de eigen woning of in de privévertrekken van de bewoners van het verzorgingshuis. De omstandigheid dat derden thuiszorg in de eigen woning verlenen, kan er naar de mening van eiseres niet toe leiden dat delen van de woning niet meer volledig dienstbaar zijn aan woondoeleinden. Dit voorbeeld is echter niet vergelijkbaar met de situatie van het object omdat bij de eigen woning, gelet op de aard en de bestemming van de eigen woning, niet de vraag aan de orde is welke onzelfstandige gedeelten van een onroerende zaak tot woning dienen dan wel volledig dienstbaar zijn aan woondoeleinden. Dat geldt ook voor de privévertrekken: die dienen tot woning, in tegenstelling tot de gemeenschappelijke gangen en trappenhuizen. Van de privévertrekken hoeft daarom in het licht van de tekst van artikel 220a, tweede lid, van de Gemeentewet niet te worden beoordeeld of zij volledig dienstbaar zijn aan woondoeleinden.

19. De rechtbank is dan ook van oordeel dat verweerder de gangen en trappenhuizen op een juiste wijze heeft gekwalificeerd. Op grond van de “onderbouwing verdeling wonen versus niet-wonen” uit het taxatierapport van verweerders taxateur [D] volgt dat minder dan 70% van de waarde van het object kan worden toegerekend aan delen die tot woning dienen dan wel volledig dienstbaar zijn aan woondoeleinden, zodat het object niet in hoofdzaak tot woning dient als bedoeld in artikel 220a, tweede lid, van de Gemeentewet.

20. De slotsom is dan ook dat verweerder bij de aanslag onroerende-zaakbelasting terecht het tarief voor niet-woningen heeft toegepast.

21. Het beroep is dan ook ongegrond. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.

De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.

Deze uitspraak is gedaan door mr. J.J. Catsburg, voorzitter, en mr. K. de Meulder en mr. J.L.W. Broeksteeg, leden, in aanwezigheid van W.B. Lakeman, griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 15 maart 2017.