Te grote objectafbakening complex; vaststelling waarde in goede justitie

Verweerder heeft bij beschikking krachtens artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaken, gelegen aan de [adresgegevens] ( [het complex] ), per waardepeildatum 1 januari 2019, vastgesteld voor het kalenderjaar 2020 op € 1.551.000. In het desbetreffende geschrift is ook de aanslag onroerendezaakbelasting (OZB) bekend gemaakt.

Verweerder heeft bij uitspraak op bezwaar van 28 augustus 2020 de waarde en de daarop gebaseerde aanslag gehandhaafd.

Eiseres heeft daartegen bij faxbericht ontvangen door de rechtbank op 6 oktober 2020, beroep ingesteld.

Verweerder heeft de op de zaak betrekking hebbende stukken overgelegd en een verweerschrift ingediend.

Eiseres heeft vóór de zitting nadere stukken ingediend. Deze stukken zijn in afschrift verstrekt aan de wederpartij.

Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 19 januari 2022. Namens eiseres is haar gemachtigde verschenen. Namens verweerder zijn verschenen [persoon A] en taxateur

[taxateur 1] . Aan het einde van de zitting heeft de rechtbank het onderzoek geschorst voor nader onderzoek. Verweerder heeft op 18 maart 2022 nadere informatie aan de rechtbank gestuurd, op welke informatie eiseres bij brief van 6 april 2022 heeft gereageerd. Partijen hebben vervolgens toestemming gegeven om uitspraak te doen zonder nadere zitting. De rechtbank heeft het onderzoek gesloten op 4 juli 2022.

Overwegingen

1. Eiseres is eigenaar van [het complex] . Het gaat om een centrum voor bezinning, vorming en ontspanning, bestaande uit meerdere gebouwen gelegen op vijf kadastrale percelen van in totaal 170.485 vierkante meter.

2. In geschil is de objectafbakening van het complex en de waarde van het complex.

3. Eiseres bepleit een waarde van € 867.000. Ter onderbouwing van die waarde wijst zij op een door taxateur [taxateur 2] opgesteld deskundigenrapport van

5 augustus 2021, en voert zij aan dat:

• verweerder het complex te groot en dus onjuist heeft afgebakend. Verweerder heeft het woongedeelte van het gebouw genaamd ‘de villa’ ten onrechte meegenomen in de afbakening van het WOZ-object [adresgegevens] , en daarmee een te hoge waarde toegekend aan het complex. De woondelen van de villa zijn reeds afzonderlijk beschikt onder WOZ-object [adresgegevens] ;
• verweerder te hoge restwaardepercentages hanteert, waardoor bij de bepaling van de gecorrigeerde vervangingswaarde te weinig is afgeschreven. De restwaardepercentages voor de ruwbouw en de afbouw van het complex dienen nihil te bedragen;
• verweerder uitgaat van onjuiste archetypes. Verweerder heeft als archetypen ‘gezinsvervangend tehuis’ en ‘overige agrarische niet-woningen’ genomen. Voor het gebouw genaamd ‘de pyramide’, en het gastenverblijf dient echter uitgegaan te worden van het archetype ‘recreatie bijgebouw’;
• de woondelenvrijstelling tot een te laag bedrag is toegepast, waardoor de grondslag voor de OZB gebruiker te hoog is.

4. Verweerder heeft zich op het standpunt gesteld dat de beschikte waarde van het complex van € 1.551.000 niet te hoog is. Verweerder heeft de waarde van het complex onderbouwd met een rapport van taxateur [taxateur 1] van 9 maart 2021 waarin de waarde was vastgesteld op € 2.029.000. Bij brief van 18 maart 2022 heeft verweerder een nieuwe taxatiekaart overgelegd waaruit een waarde van het complex volgt van € 1.793.000 en een heffingsgrondslag voor de OZB-gebruik van € 1.530.000.

5. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van een onroerende zaak bepaald op de waarde die eraan moet worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom ervan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Uit de geschiedenis van de totstandkoming van de Wet WOZ blijkt dat de WOZ-waarde gelijk dient te zijn aan de prijs die de meest biedende koper betaalt na de meest geschikte voorbereiding. Op grond van artikel 17, derde lid, van de Wet WOZ wordt, in afwijking in zoverre van het tweede lid, de waarde van een onroerende zaak, voor zover die niet tot woning dient, bepaald op de vervangingswaarde indien dit leidt tot een hogere waarde dan die ingevolge het tweede lid.

6. De bewijslast dat de aan [het complex] toegekende waarde juist is ligt bij verweerder. Dit betekent dat hij aannemelijk moet maken dat de door hem vastgestelde waarde niet te hoog is. Voordat aan de waardering wordt toegekomen dient de rechtbank echter eerst de vraag te beantwoorden of de objectafbakening juist is.

7. Ingevolge artikel 16, aanhef en onderdeel c, van de Wet WOZ dient als één onroerende zaak te worden aangemerkt een gedeelte van een gebouwd eigendom dat blijkens zijn indeling is bestemd om als afzonderlijk geheel te worden gebruikt. Een belastingobject behoort derhalve te worden afgebakend naar de kleinst mogelijke zelfstandige eenheid.1 Relevant voor de afbakening van een object zijn de afsluitbaarheid van het gedeelte, en of het gedeelte beschikt over voor bewoning noodzakelijke voorzieningen, te weten een eigen kookgelegenheid, wasgelegenheid en sanitair.

8. Naar het oordeel van de rechtbank heeft verweerder het complex niet juist afgebakend. Volgens eiseres worden de begane grond en de eerste verdieping van de villa privé bewoond door de zogenoemde [naam] van [eiseres 2] en is dit deel fysiek afsluitbaar van de rest van het gebouw, zodat dit afzonderlijk deel een afzonderlijk belastingobject is dat geen onderdeel uitmaakt van [het complex] . Volgens eiseres heeft verweerder een aparte WOZ-beschikking afgegeven voor dit deel van de villa, onder vermelding van [adresgegevens] . Tegenover de gemotiveerde betwisting door eiseres heeft verweerder, die in de taxatiekaart van 18 maart 2022 heeft erkend dat er twee woondelen met een gezamenlijk oppervlakte van 295 vierkante meter zijn in de villa, niet aannemelijk gemaakt dat deze woondelen deel uitmaken van het object [adresgegevens] . De stelling van verweerder inhoudende dat onder [adresgegevens] een ander object dan de villa zou zijn beschikt, en dat de woondelen van de villa daarom terecht zijn meegenomen bij de afbakening van [adresgegevens] , maakt het oordeel van de rechtbank niet anders. Zonder nadere bewijsstukken, die ontbreken, is deze stelling namelijk niet te controleren.

9. Het beroep is dan ook gegrond omdat verweerder het object onjuist heeft afgebakend. De rechtbank zal gebruik maken van haar bevoegdheid om het object juist (kleiner) af te bakenen en zal de waarde van [het complex] vaststellen zonder de twee woondelen van 295 vierkante meter.

10. Bij de waardering van de resterende objectonderdelen is verweerder naar het oordeel van de rechtbank ten onrechte uitgegaan van het archetype ‘gezinsvervangend tehuis’. Uit de website van eiseres blijkt namelijk dat het complex wordt gebruikt door groepen zoals scholen en families, die (delen van) het complex kunnen huren voor hun bijeenkomsten.2 Er is geen sprake van permanente bewoning. Het door eiseres voorgestane archetype ‘recreatie’ ligt naar het oordeel van de rechtbank meer voor de hand, gelet op de wijze waarop het complex wordt gebruikt. De waarde van de diverse onderdelen van het complex kan dan ook niet onderbouwd worden met de taxatiekaart van 18 maart 2022.

11. Dat verweerder er niet in is geslaagd de door hem vastgestelde waarde aannemelijk te maken, brengt niet mee dat zonder meer wordt uitgegaan van de door eiseres bepleite waarde. Ook zij zal die waarde aannemelijk moeten maken.3

12. Naar het oordeel van de rechtbank heeft eiseres de door haar voorgestane waarde van het complex ook niet aannemelijk gemaakt, nu zij geen onderbouwing heeft gegeven van de door haar voorgestane restwaarden van nihil voor de ruwbouw en de afbouw.4

13. Na toetsing van hetgeen partijen over en weer in het geding hebben aangedragen, is de rechtbank van oordeel dat de waardering van het complex op geen van de door partijen bepleite waarden juist kan worden geacht. De rechtbank stelt de waarde van het complex op de waardepeildatum daarom in goede justitie vast op € 1.200.000.

14. De beroepsgrond van eiseres dat de woondelenvrijstelling tot een te laag bedrag is toegepast, behoeft naar het oordeel van de rechtbank geen behandeling meer, nu deze grond ziet op de woondelen van de villa en deze woondelen niet langer onderdeel uitmaken van het door de rechtbank opnieuw afgebakende WOZ-object.

15. Gelet op het voorgaande dient het beroep gegrond te worden verklaard.

16. De rechtbank vindt aanleiding verweerder te veroordelen in de kosten die eiseres in verband met de behandeling van het bezwaar en het beroep redelijkerwijs heeft moeten maken. Deze kosten zijn op de voet van het Besluit proceskosten bestuursrecht voor de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand vastgesteld op € 2.435,50 (1 punt voor het indienen van het bezwaarschrift, 1 punt voor het verschijnen ter hoorzitting met een waarde per punt van Ç 269, 1 punt voor het indienen van het beroepschrift, 1 punt voor het verschijnen ter zitting en 0,5 punt voor de nadere schriftelijke reactie, met een waarde per punt van € 7595 en een wegingsfactor 1). Voor de overige door eiseres genoemde proceskosten, te weten de kosten voor het opstellen van het taxatierapport van € 556,60 incl. btw wordt verweerder, eveneens met toepassing van het besluit, veroordeeld deze te vergoeden. In totaal bedraagt de vergoeding dus € 2.992,10 (€ 2.435,50 plus € 556,60). Van overige voor vergoeding in aanmerking komende kosten is de rechtbank niet gebleken.

17. Omdat de rechtbank het beroep gegrond verklaart, bepaalt de rechtbank dat verweerder aan eiseres het door haar betaalde griffierecht vergoedt.

Beslissing

De rechtbank:

• verklaart het beroep gegrond;
• vernietigt de uitspraak op bezwaar;
• verlaagt de WOZ-waarde tot € 1.200.000;
• vermindert de aanslag onroerendezaakbelasting dienovereenkomstig;
• bepaalt dat deze uitspraak in de plaats treedt van de vernietigde uitspraak op bezwaar;
• veroordeelt verweerder in de proceskosten van eiseres ten bedrage van € 2.992,10;
• gelast dat verweerder het door eiseres betaalde griffierecht van € 354 vergoedt.

Deze uitspraak is gedaan door mr. J.J. Westerbaan, voorzitter, mr. I. Linssen en mr. B.J. Zippelius, rechters, in tegenwoordigheid van mr. S.S. Verzijlbergen, griffier.