Metadata
WOZ / een zakelijke aankoopprijs van het te waarderen pand vormt de beste maatstaf
Hof Arnhem, 4 januari 2007
Gerelateerde content
- Wet en parlementaire geschiedenis
- Internationale regelgeving
- Lagere regelgeving
- Besluiten
- Jurisprudentie
- Commentaar NLFiscaal
- Literatuur
- Recent
Samenvatting
De gemeente Lelystad heeft aan een pand voor het tijdvak 1 januari 2005 tot en met 31 december 2006 een WOZ-waarde toegkekend van 317.000 euro. Volgens de eigenaar moet de WOZ-waarde van het pand echter worden vastgesteld op 290.000 euro. Hij stelt dat hij het pand in 2003 (tevens het jaar van de waardepeildatum) voor 290.000 euro heeft gekocht. Het Hof acht aannemelijk dat het pand ook op de waardepeildatum in een reguliere transactie tussen zakelijk handelende partijen verkocht had kunnen worden voor een bedrag van 290.000 euro. In het onderhavige geval is er dan ook geen aanleiding de WOZ-waarde op een hoger bedrag vast te stellen, aldus het Hof.BRON
GERECHTSHOF ARNHEM
Sector belasting
nummer 06/00066
uitspraak van de twaalfde enkelvoudige belastingkamer
op het hoger beroep van
X te Z (hierna: belanghebbende)
tegen de uitspraak van de Rechtbank Zwolle-Lelystad van 27 december 2005, nummer AWB 05/1371, in het geding tussen belanghebbende
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Lelystad (hierna: de Ambtenaar)
1. De beschikking, het bezwaar en het geding voor de Rechtbank
1.1 Ten aanzien van belanghebbende is bij beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak a-straat 1 te Lelystad over het tijdvak 1 januari 2005 tot en met 31 december 2006 vastgesteld op € 337.000.
1.2 Op het bezwaarschrift van belanghebbende heeft de Ambtenaar bij uitspraak op bezwaar de beschikking gewijzigd in een, strekkende tot een waarde van € 317.000.
1.3 Belanghebbende is tegen die uitspraak in beroep gekomen bij de Rechtbank Zwolle-Lelystad (hierna: de Rechtbank).
De Rechtbank heeft het beroep bij uitspraak van 27 december 2005 ongegrond verklaard.
De uitspraak van de Rechtbank is aan deze uitspraak gehecht.
2. Het geding voor het Hof
2.1 De belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld.
2.2 De mondelinge behandeling van de zaak heeft plaatsgevonden op 13 september 2006 te Arnhem door twaalfde enkelvoudige belastingkamer. Daarbij zijn verschenen en gehoord belanghebbende en de Ambtenaar.
2.3 Belanghebbende heeft bij deze mondelinge behandeling een pleitnota voorgedragen en exemplaren daarvan overgelegd aan het Hof en aan de wederpartij. De inhoud van deze pleitnota wordt als hier ingelast aangemerkt.
3. De vaststaande feiten
3.1 Belanghebbende is eigenaar en gebruiker van de onroerende zaak a-straat 1 te Lelystad. Het betreft een twee-onder-één-kapwoning met garage, gebouwd rond 1997, met een woonoppervlak van circa 420 m³ en een perceelsoppervlakte van ongeveer 296 m².
3.2 De Ambtenaar heeft zich bij het geven van de onderhavige beschikking op het standpunt gesteld dat de waarde van belanghebbendes onroerende zaak € 337.000 bedraagt, welke waarde hij, na daartegen door belanghebbende gemaakt bezwaar, bij de bestreden uitspraak heeft verminderd tot € 317.000.
3.3 In beroep en hoger beroep verdedigt de Ambtenaar eveneens een waarde van belanghebbendes onroerende zaak van € 317.000.
3.4 De Ambtenaar heeft, tot staving van deze door de hem verdedigde waarde een op 4 oktober 2005 gedagtekend taxatierapport overgelegd, opgemaakt door A, gecertificeerd WOZ-taxteur, in welk rapport wordt geconcludeerd tot een waarde van belanghebbendes onroerende zaak op de peildatum 1 januari 2003 van € 317.000.
3.5 Belanghebbende heeft de onroerende zaak op 19 november 2003 aangekocht voor € 290.000.
4. Het geschil, de standpunten en conclusies van partijen
4.1 Tussen partijen is in geschil op welk bedrag de WOZ-waarde van de onroerende zaak a-straat 1 te Lelystad moet worden vastgesteld voor het onderhavige tijdvak.
4.2 Beide partijen hebben voor hun standpunt aangevoerd wat is vermeld in de van hen afkomstige stukken. Daaraan hebben zij ter zitting toegevoegd hetgeen is vermeld in het aan deze uitspraak gehechte proces-verbaal van de zitting.
4.3 Belanghebbende concludeert tot vernietiging van uitspraak van de Rechtbank, vernietiging van de uitspraak op bezwaar en vermindering van de vastgestelde waarde van belanghebbendes onroerende zaak tot € 290.000.
4.4 De Ambtenaar concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank.
5. Beoordeling van het geschil
5.1 Ingevolge artikel 17, lid 2, van de Wet WOZ moet de waarde van de onderhavige tot woning dienende onroerende zaak worden bepaald op de waarde die aan deze onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen, en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij geldt voor het onderhavige tijdvak 1 januari 2003 als waardepeildatum.
5.2 A heeft bij de waardebepaling rekening gehouden met verkoopprijzen die rondom de peildatum voor vier min of meer vergelijkbare objecten zijn gerealiseerd. Daarnaast heeft de Ambtenaar bovendien gewezen op verkoopgegevens van nog eens zeven objecten.
Gelet op het hiernavolgende acht het Hof desalniettemin de Ambtenaar niet geslaagd in de op hem rustende bewijslast aannemelijk te maken dat de door hem verdedigde waarde niet te hoog is.
5.3 Zoals de Ambtenaar ter zitting heeft aangegeven was in de periode rond de waardepeildatum van een stabiele huizenmarkt ter plaatse geen sprake. In elk van de jaren 2001, 2002 en 2003 zijn huizen verkocht voor € 290.000, maar ook voor € 380.000. De verkoopprijzen en de doorlooptijden bij de verkoop liepen in de onderhavige periode sterk uiteen, ook tussen woningen van het zelfde type als belanghebbendes woning. Een algemeen beeld kwam uit de onderscheiden verkopen niet naar voren. Niet valt uit te sluiten dat verschillen in onder meer specifieke ligging, kwaliteit en indeling tussen woningen onderling een belangrijke rol speelden bij de prijsvorming. In dit verband dient bij bepaling van de WOZ-waarde aan de hand van verkoopprijzen die voor met de onderhavige woning vergelijkbare objecten zijn betaald terdege aandacht te worden geschonken aan de verschillen die tussen de objecten bestaan.
5.4 Voor het onderhavige geschil is in het licht van het voorgaande een belangrijk gegeven dat de onderhavige woning door belanghebbende in november 2003 is aangekocht voor een bedrag van € 290.000. Tussen partijen is niet in geschil dat deze verkoopprijs tot stand is gekomen in het kader van een reguliere transactie, tussen zakelijk handelende partijen. Van belang is ook dat de transactiedatum niet verder van de waardepeildatum ligt dan de transactiedatum van het object a-straat 2, dat door taxateur A tot de vergelijkingsobjecten is gerekend.
5.5 Bij de beoordeling van het onderhavige geschil neemt het Hof, in het licht van het voorgaande, mede in aanmerking dat in het kader van de taxatie geen inpandige opname heeft plaatsgehad. Niet valt uit te sluiten dat als gevolg daarvan specifieke gebreken en aspecten die bij de prijsvorming in het kader van de aankoop van de woning door belanghebbende op 19 november 2003 een neerwaarts effect hebben gehad, bij de vorming van het waardeoordeel van taxateur A geen of een onvoldoende rol hebben gespeeld. De Ambtenaar heeft in het licht hiervan met hetgeen hij heeft aangevoerd niet aannemelijk gemaakt dat met de door belanghebbende genoemde nadelen van de woning bij het bepalen van de WOZ-waarde voldoende is rekening gehouden.
5.6 Nu niet is gesteld of gebleken dat zich tussen de waardepeildatum en 19 november 2003 ter plaatse een sterk negatieve ontwikkeling in het onderhavige segment van verkoopmarkt heeft voorgedaan acht het Hof aannemelijk dat belanghebbendes woning ook op de waardepeildatum in een reguliere transactie tussen zakelijk handelende partijen verkocht had kunnen worden voor een bedrag van € 290.000. In het onderhavige geval is er dan ook geen aanleiding de WOZ-waarde op een hoger bedrag vast te stellen.
5.7 Het hoger beroep is gegrond.
6. Kosten
Belanghebbendes kosten voor de behandeling van het beroep bij de Rechtbank en het hoger beroep bij dit Hof zijn in overeenstemming met het Besluit proceskosten fiscale procedures te berekenen op € 3 in beroep en € 36 in hoger beroep (reis- en verblijfkosten bijwonen zitting).
7. Beslissing
Het Gerechtshof
- verklaart het hoger beroep gegrond,
- vernietigt de uitspraak van de Rechtbank,
- verklaart het tegen de uitspraak van de Ambtenaar ingestelde beroep gegrond,
- vernietigt de uitspraak op bezwaar,
- vermindert de vastgestelde waarde tot € 290.000,
- gelast dat de Ambtenaar aan belanghebbende vergoedt het door deze ter zake van de behandeling van het beroep bij dit Hof betaalde griffierecht van € 103, alsmede het bij de Rechtbank betaalde griffierecht van € 37, derhalve in totaal € 140,
- veroordeelt de Ambtenaar in de proceskosten van belanghebbende voor een bedrag van € 39 en wijst de gemeente Lelystad aan als de rechtspersoon die deze kosten moet vergoeden.
Deze uitspraak is op 4 januari 2007 gedaan door mr. J.A. Monsma, lid van de twaalfde enkelvoudige belastingkamer.
De beslissing is op dezelfde datum in het openbaar uitgesproken, in tegenwoordigheid van mr. A.W.M. van der Waerden als griffier.
De griffier, De voorzitter,
(A.W.M. van der Waerden)
(J.A. Monsma)
Afschriften zijn aangetekend per post verzonden op
Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij
de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer),
Postbus 20303,
2500 EH Den Haag.
Daarbij moet het volgende in acht worden genomen:
1 - bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd.
2 - het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. de dagtekening;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
d. de gronden van het beroep in cassatie.
Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad.
In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.
Sector belasting
nummer 06/00066
uitspraak van de twaalfde enkelvoudige belastingkamer
op het hoger beroep van
X te Z (hierna: belanghebbende)
tegen de uitspraak van de Rechtbank Zwolle-Lelystad van 27 december 2005, nummer AWB 05/1371, in het geding tussen belanghebbende
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Lelystad (hierna: de Ambtenaar)
1. De beschikking, het bezwaar en het geding voor de Rechtbank
1.1 Ten aanzien van belanghebbende is bij beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak a-straat 1 te Lelystad over het tijdvak 1 januari 2005 tot en met 31 december 2006 vastgesteld op € 337.000.
1.2 Op het bezwaarschrift van belanghebbende heeft de Ambtenaar bij uitspraak op bezwaar de beschikking gewijzigd in een, strekkende tot een waarde van € 317.000.
1.3 Belanghebbende is tegen die uitspraak in beroep gekomen bij de Rechtbank Zwolle-Lelystad (hierna: de Rechtbank).
De Rechtbank heeft het beroep bij uitspraak van 27 december 2005 ongegrond verklaard.
De uitspraak van de Rechtbank is aan deze uitspraak gehecht.
2. Het geding voor het Hof
2.1 De belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld.
2.2 De mondelinge behandeling van de zaak heeft plaatsgevonden op 13 september 2006 te Arnhem door twaalfde enkelvoudige belastingkamer. Daarbij zijn verschenen en gehoord belanghebbende en de Ambtenaar.
2.3 Belanghebbende heeft bij deze mondelinge behandeling een pleitnota voorgedragen en exemplaren daarvan overgelegd aan het Hof en aan de wederpartij. De inhoud van deze pleitnota wordt als hier ingelast aangemerkt.
3. De vaststaande feiten
3.1 Belanghebbende is eigenaar en gebruiker van de onroerende zaak a-straat 1 te Lelystad. Het betreft een twee-onder-één-kapwoning met garage, gebouwd rond 1997, met een woonoppervlak van circa 420 m³ en een perceelsoppervlakte van ongeveer 296 m².
3.2 De Ambtenaar heeft zich bij het geven van de onderhavige beschikking op het standpunt gesteld dat de waarde van belanghebbendes onroerende zaak € 337.000 bedraagt, welke waarde hij, na daartegen door belanghebbende gemaakt bezwaar, bij de bestreden uitspraak heeft verminderd tot € 317.000.
3.3 In beroep en hoger beroep verdedigt de Ambtenaar eveneens een waarde van belanghebbendes onroerende zaak van € 317.000.
3.4 De Ambtenaar heeft, tot staving van deze door de hem verdedigde waarde een op 4 oktober 2005 gedagtekend taxatierapport overgelegd, opgemaakt door A, gecertificeerd WOZ-taxteur, in welk rapport wordt geconcludeerd tot een waarde van belanghebbendes onroerende zaak op de peildatum 1 januari 2003 van € 317.000.
3.5 Belanghebbende heeft de onroerende zaak op 19 november 2003 aangekocht voor € 290.000.
4. Het geschil, de standpunten en conclusies van partijen
4.1 Tussen partijen is in geschil op welk bedrag de WOZ-waarde van de onroerende zaak a-straat 1 te Lelystad moet worden vastgesteld voor het onderhavige tijdvak.
4.2 Beide partijen hebben voor hun standpunt aangevoerd wat is vermeld in de van hen afkomstige stukken. Daaraan hebben zij ter zitting toegevoegd hetgeen is vermeld in het aan deze uitspraak gehechte proces-verbaal van de zitting.
4.3 Belanghebbende concludeert tot vernietiging van uitspraak van de Rechtbank, vernietiging van de uitspraak op bezwaar en vermindering van de vastgestelde waarde van belanghebbendes onroerende zaak tot € 290.000.
4.4 De Ambtenaar concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank.
5. Beoordeling van het geschil
5.1 Ingevolge artikel 17, lid 2, van de Wet WOZ moet de waarde van de onderhavige tot woning dienende onroerende zaak worden bepaald op de waarde die aan deze onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen, en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij geldt voor het onderhavige tijdvak 1 januari 2003 als waardepeildatum.
5.2 A heeft bij de waardebepaling rekening gehouden met verkoopprijzen die rondom de peildatum voor vier min of meer vergelijkbare objecten zijn gerealiseerd. Daarnaast heeft de Ambtenaar bovendien gewezen op verkoopgegevens van nog eens zeven objecten.
Gelet op het hiernavolgende acht het Hof desalniettemin de Ambtenaar niet geslaagd in de op hem rustende bewijslast aannemelijk te maken dat de door hem verdedigde waarde niet te hoog is.
5.3 Zoals de Ambtenaar ter zitting heeft aangegeven was in de periode rond de waardepeildatum van een stabiele huizenmarkt ter plaatse geen sprake. In elk van de jaren 2001, 2002 en 2003 zijn huizen verkocht voor € 290.000, maar ook voor € 380.000. De verkoopprijzen en de doorlooptijden bij de verkoop liepen in de onderhavige periode sterk uiteen, ook tussen woningen van het zelfde type als belanghebbendes woning. Een algemeen beeld kwam uit de onderscheiden verkopen niet naar voren. Niet valt uit te sluiten dat verschillen in onder meer specifieke ligging, kwaliteit en indeling tussen woningen onderling een belangrijke rol speelden bij de prijsvorming. In dit verband dient bij bepaling van de WOZ-waarde aan de hand van verkoopprijzen die voor met de onderhavige woning vergelijkbare objecten zijn betaald terdege aandacht te worden geschonken aan de verschillen die tussen de objecten bestaan.
5.4 Voor het onderhavige geschil is in het licht van het voorgaande een belangrijk gegeven dat de onderhavige woning door belanghebbende in november 2003 is aangekocht voor een bedrag van € 290.000. Tussen partijen is niet in geschil dat deze verkoopprijs tot stand is gekomen in het kader van een reguliere transactie, tussen zakelijk handelende partijen. Van belang is ook dat de transactiedatum niet verder van de waardepeildatum ligt dan de transactiedatum van het object a-straat 2, dat door taxateur A tot de vergelijkingsobjecten is gerekend.
5.5 Bij de beoordeling van het onderhavige geschil neemt het Hof, in het licht van het voorgaande, mede in aanmerking dat in het kader van de taxatie geen inpandige opname heeft plaatsgehad. Niet valt uit te sluiten dat als gevolg daarvan specifieke gebreken en aspecten die bij de prijsvorming in het kader van de aankoop van de woning door belanghebbende op 19 november 2003 een neerwaarts effect hebben gehad, bij de vorming van het waardeoordeel van taxateur A geen of een onvoldoende rol hebben gespeeld. De Ambtenaar heeft in het licht hiervan met hetgeen hij heeft aangevoerd niet aannemelijk gemaakt dat met de door belanghebbende genoemde nadelen van de woning bij het bepalen van de WOZ-waarde voldoende is rekening gehouden.
5.6 Nu niet is gesteld of gebleken dat zich tussen de waardepeildatum en 19 november 2003 ter plaatse een sterk negatieve ontwikkeling in het onderhavige segment van verkoopmarkt heeft voorgedaan acht het Hof aannemelijk dat belanghebbendes woning ook op de waardepeildatum in een reguliere transactie tussen zakelijk handelende partijen verkocht had kunnen worden voor een bedrag van € 290.000. In het onderhavige geval is er dan ook geen aanleiding de WOZ-waarde op een hoger bedrag vast te stellen.
5.7 Het hoger beroep is gegrond.
6. Kosten
Belanghebbendes kosten voor de behandeling van het beroep bij de Rechtbank en het hoger beroep bij dit Hof zijn in overeenstemming met het Besluit proceskosten fiscale procedures te berekenen op € 3 in beroep en € 36 in hoger beroep (reis- en verblijfkosten bijwonen zitting).
7. Beslissing
Het Gerechtshof
- verklaart het hoger beroep gegrond,
- vernietigt de uitspraak van de Rechtbank,
- verklaart het tegen de uitspraak van de Ambtenaar ingestelde beroep gegrond,
- vernietigt de uitspraak op bezwaar,
- vermindert de vastgestelde waarde tot € 290.000,
- gelast dat de Ambtenaar aan belanghebbende vergoedt het door deze ter zake van de behandeling van het beroep bij dit Hof betaalde griffierecht van € 103, alsmede het bij de Rechtbank betaalde griffierecht van € 37, derhalve in totaal € 140,
- veroordeelt de Ambtenaar in de proceskosten van belanghebbende voor een bedrag van € 39 en wijst de gemeente Lelystad aan als de rechtspersoon die deze kosten moet vergoeden.
Deze uitspraak is op 4 januari 2007 gedaan door mr. J.A. Monsma, lid van de twaalfde enkelvoudige belastingkamer.
De beslissing is op dezelfde datum in het openbaar uitgesproken, in tegenwoordigheid van mr. A.W.M. van der Waerden als griffier.
De griffier, De voorzitter,
(A.W.M. van der Waerden)
(J.A. Monsma)
Afschriften zijn aangetekend per post verzonden op
Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij
de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer),
Postbus 20303,
2500 EH Den Haag.
Daarbij moet het volgende in acht worden genomen:
1 - bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd.
2 - het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. de dagtekening;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
d. de gronden van het beroep in cassatie.
Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad.
In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.
Metadata
Rubriek(en)
Lokale heffingenBelastingtijdvak
2005-2007Instantie
Hof ArnhemDatum instantie
4 januari 2007Rolnummer
06/00066ECLI
ECLI:NL:GHARN:2007:AZ6619