Ook aandeel in geringe VvE-reserve moet uit koopsom vergelijkingspand (1)

eiser, uit woonplaats, eiser (gemachtigde: H. van Zelst)

en

de heffingsambtenaar van de gemeente gemeente, verweerder. (gemachtigden: B. Schras)

Inleiding

1.1. Eiser is eigenaar van de woning aan de [adres 1] in [plaats] . Dit is een etagewoning uit 1978 met een inhoud van 282 m3, voorzien van een berging en een parkeerplek. In de beschikking van 28 februari 2019 heeft verweerder op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet Woz) de waarde van de woning voor het belastingjaar 2019, naar de waardepeildatum 1 januari 2018, vastgesteld op € 274.000,--. Hierbij heeft verweerder eiser ook een aanslag onroerendezaakbelasting opgelegd waarbij deze waarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd.

1.2. Eiser heeft tegen de beschikking bezwaar gemaakt, omdat hij vindt dat verweerder de waarde te hoog heeft vastgesteld. Bij uitspraak op bezwaar van 13 december 2019 heeft verweerder het bezwaar ongegrond verklaard en de waarde gehandhaafd.

1.3. Eiser heeft vervolgens beroep ingesteld en daarbij een analyse van de prijsontwikkeling van het eigen aankoopcijfer van de woning door VastgoedPro overgelegd. Verweerder heeft een verweerschrift ingediend. De zaak is bij de rechtbank op 26 november 2020 behandeld op een digitale zitting via Skype. Eiser is niet verschenen, maar wel zijn gemachtigde. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde, vergezeld door [taxateur] , taxateur.

Het geschil

2. In geschil is de waarde van de woning. Verweerder handhaaft de waarde van € 274.000,. Eiser staat een lagere waarde voor van € 250.000,--. De WOZ-waarde van een woning is de waarde in het economisch verkeer. Dat is de prijs die bij verkoop op de voor de woning meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding, door de meest biedende gegadigde voor de woning zou zijn betaald. Aan de hand van wat partijen naar voren hebben gebracht moet de rechtbank beoordelen of verweerder de waarde niet te hoog heeft vastgesteld. Daarbij gaat het om de waarde op 1 januari 2018.

Beoordeling van de zaak

3. De bewijslast om aannemelijk te maken dat de waarde niet te hoog is vastgesteld rust op verweerder. Ter onderbouwing hiervan heeft verweerder een taxatiematrix ingediend, waarin hij de waarde van de woning heeft berekend met behulp van een methode van vergelijking met drie andere appartementen in [plaats] , die op of rond de waardepeildatum zijn verkocht. Deze drie vergelijkingsobjecten liggen aan de:

• [adres 2] ;
• [adres 3] ;
• [adres 4] .

4.1. Eiser voert ten eerste aan dat verweerder uit had moeten gaan van de door eiser betaalde aankoopprijs, gecorrigeerd naar de waardepeildatum. Eiser heeft de woning op 2 september 2016 aangekocht en deze verkoop is op een normale manier en tegen een marktconforme prijs tot stand gekomen. Rekening houdend met de waardeontwikkeling sindsdien zou de gecorrigeerde koopsom op 1 januari 2018 volgens eiser € 250.826,-- zijn geweest, zoals blijkt uit het overgelegde rapport van VastgoedPro . Verweerder heeft aangevoerd dat er in het complex waar de woning gelegen is zoveel woningen zijn verkocht in 2017 en 2018 dat het niet noodzakelijk is om uit te wijken naar het eigen verkoopcijfer, maar dat ook de vergelijkbare, verkochte woningen mee dienen te worden meegewogen. Verweerder heeft deze gegevens uitgewerkt in de taxatiematrix. Naar het oordeel van de rechtbank volgt uit de taxatiematrix inderdaad dat er voldoende vergelijkbare verkopen zijn geweest die dichter bij de waardepeildatum hebben plaatsgevonden. De aankoop door eiser zelf was ongeveer 16 maanden voor de waardepeildatum. Er is daarom geen reden om enkel van de door eiser betaalde, gecorrigeerde koopprijs uit te gaan.

4.2. Eiser voert voorts aan dat verweerder de waarde te hoog heeft vastgesteld, omdat verweerder de verkoopcijfers van de vergelijkingsobjecten binnen een Vereniging van Eigenaren (VvE) ten onrechte niet heeft gecorrigeerd op het deel dat is betaald voor de onderhoudsreserve.

4.3. De rechtbank volgt eiser in dit betoog. In het arrest van 13 augustus 2010, ECLI:NL:HR:2010:BL7268 heeft de Hoge Raad – kort gezegd – bepaald dat het deel van de verkoopprijs dat dient voor de onderhoudsreserve van een VvE niet mag worden betrokken bij de berekening van de Woz-waarde van een woning. Dat deel wordt immers niet betaald voor (het recht op) de onroerende zaak zelf. Ook uit het arrest van het Gerechtshof ’s Gravenhage van 30 oktober 2019, ECLI:NL:GHDHA:2019:2863, volgt dat het bij de vergelijkingsobjecten aanwezige aandeel in de onderhoudsreserve van de VvE uit de koopsommen van de vergelijkingsobjecten moet worden gehaald voordat deze kunnen worden gebruikt voor de vergelijking. Uit de taxatiematrix van verweerder blijkt niet dat verweerder de verkoopcijfers van de vergelijkingsobjecten heeft gecorrigeerd op de onderhoudsreserves. Het standpunt van verweerder dat alleen onderhoudsreserves van substantiële omvang hoeven te worden gecorrigeerd op de verkoopprijs, omdat geringe onderhoudsreserves in de huidige markt geen invloed hebben op wat de gemiddelde koper voor een woning over heeft, gaat niet op. Of de omvang van het deel dat de koper betaalt voor de onderhoudsreserve van een VvE nu substantieel of gering is; de koper betaalt dat deel in geen geval voor (het recht op) de onroerende zaak zelf. Het mag dan ook in geen geval worden betrokken bij de berekening van de Woz-waarde van een woning. Voor zover verweerder ter onderbouwing van zijn standpunt heeft verwezen naar de notitie ‘Invloed aanwezige reserve VVE op WOZ-taxaties’ van de Waarderingskamer, oordeelt de rechtbank dat die notitie niet in lijn is met voornoemde rechtspraak en daartegenover onvoldoende gewicht in de schaal kan leggen. De beroepsgrond van eiser slaagt.

5. Het voorgaande betekent al dat verweerder de vastgestelde waarde van de woning naar het oordeel van de rechtbank niet aannemelijk heeft gemaakt, aangezien in de taxatiematrix verder is gerekend aan de hand van de verkoopcijfers van de vergelijkingsobjecten die ten onrechte niet zijn gecorrigeerd voor de onderhoudsreserves. Aan een beoordeling van de overige gronden die eiser heeft ingediend komt de rechtbank dan ook niet toe. Het beroep is gegrond en de rechtbank vernietigt de bestreden uitspraak op bezwaar.

6. De rechtbank moet vervolgens beoordelen of eiser de door hem voorgestane waarde aannemelijk heeft gemaakt. Naar het oordeel van de rechtbank is eiser daarin niet geslaagd. Eiser staat een waarde voor van € 250.000,- en baseert zich daarbij op de door hem op 2 september 2016 betaalde koopprijs, gecorrigeerd met 16,1% op basis van het overgelegde rapport van VastgoedPro . Uit de toelichting onder het rapport van VastgoedPro blijkt dat het overzicht slechts een indicatieve trend bevat op provincieniveau en geen directe relatie heeft met de individuele woning. Hiermee heeft eiser naar het oordeel van de rechtbank dus niet voldoende onderbouwd dat van het voorgestane bedrag als gecorrigeerde koopprijs kan worden uitgegaan.

Conclusie

7. Nu geen van partijen de waarde die hij voorstaat aannemelijk heeft gemaakt stelt de rechtbank, rekening houdend met alle feiten en omstandigheden, de waarde van de woning in goede justitie vast op € 260.000,-- en bepaalt dat de aanslag onroerendezaakbelasting dienovereenkomstig wordt verlaagd.

8. Omdat de rechtbank het beroep gegrond verklaart, veroordeelt zij verweerder in de proceskosten van eiser. De kosten voor de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand stelt de rechtbank op grond van het Besluit proceskosten bestuursrecht (Bpb) vast op € 1.598, (1 punt voor het indienen van het bezwaar en 1 punt voor het bijwonen van de hoorzitting met een waarde per punt van € 265, en 1 punt voor het indienen van het beroep en 1 punt voor het bijwonen van de zitting met een waarde van € 534,, onder een wegingsfactor 1).

9. Omdat de rechtbank het beroep gegrond verklaart, bepaalt zij tot slot dat verweerder het door eiser betaalde griffierecht van € 48,-- aan hem vergoedt.

Beslissing

De rechtbank:

• verklaart het beroep gegrond;
• vernietigt de bestreden uitspraak op bezwaar;
• stelt de waarde van de woning voor het belastingjaar 2019, naar de waardepeildatum van 1 januari 2018, vast op € 260.000, en bepaalt dat de aanslag onroerendezaakbelasting dienovereenkomstig wordt verlaagd;
• bepaalt dat deze uitspraak in de plaats treedt van de vernietigde uitspraak op bezwaar;
• veroordeelt verweerder in de proceskosten van eiser tot een bedrag van € 1.598,;
• bepaalt dat verweerder het door eiser betaalde griffierecht van € 48, aan hem vergoedt.

Deze uitspraak is gedaan door mr. Y.N.M. Rijlaarsdam, rechter, in aanwezigheid van mr. N.K. de Bruin, griffier. De beslissing is uitgesproken op 1 februari 2021 en zal openbaar worden gemaakt door publicatie op rechtspraak.nl.