Doorbetaalde vermindering verhuurderheffing deelt lot hoofdprestatie

Procesverloop

Eiseres heeft over het vierde kwartaal een bedrag van € 1.045.113 aan omzetbelasting op aangifte voldaan. Tegen deze voldoening op aangifte heeft eiseres bezwaar gemaakt.

Verweerder heeft bij uitspraak op bezwaar van 5 november 2021 het bezwaar ongegrond verklaard.

Eiseres heeft daartegen beroep ingesteld.

Verweerder heeft een verweerschrift ingediend.

Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 28 juni 2022. Namens eiseres is haar gemachtigde verschenen. Namens verweerder zijn verschenen drs. [A] ,

drs. [B] en [C] .

Overwegingen

Feiten

1. [adviesgroep] ( [adviesgroep] ) is ondernemer voor de omzetbelasting. Haar activiteiten bestaan uit de exploitatie en handel in onroerend goed. Eiseres heeft het woonconcept [concept] ontwikkeld dat zich richt op het zoeken van een oplossing voor huisvestigingsproblemen van jonge starters op de woningmarkt in [plaats] .

2. In het tweede kwartaal van 2018 is eiseres begonnen met de bouw van het woningbouwproject ‘ [project] ’ (het project). Het project bestaat uit 566 huurappartementen, 136 bergingen, een fietsenberging van 1.125 m2, 364 m2 restaurant, 595 m2 commerciële ruimte en 131 parkeerplaatsen.

3. [adviesgroep] heeft voor 1 juli 2018 voor de 566 woningen in het project voorlopige investeringsverklaringen aangevraagd op basis van de ‘Regeling Vermindering Verhuurderheffing’.

4. [adviesgroep] heeft het project voor haar rekening en risico ontwikkeld en gebouwd. Het project is op 19 december 2018 aan [maatschappij] N.V. ( [maatschappij] ) overgedragen tegen een koopsom van € 85.726.250. Voorafgaand aan deze levering heeft eiseres met [maatschappij] op 18 december 2018 twee overeenkomsten gesloten; een samenwerkingsovereenkomst (SOK) en een turnkey koopovereenkomst (TKO).

5. In de SOK zijn eiseres en [maatschappij] overeengekomen dat met de Rijksdienst voor ondernemend Nederland (RVO) wordt afgestemd dat het recht op vermindering van de verhuurderheffing (de heffingsvermindering), waarvoor eiseres al de voorlopige investeringsverklaringen had aangevraagd, wordt overgedragen aan [maatschappij] . Met betrekking tot de door [maatschappij] te ontvangen heffingsvermindering zijn [adviesgroep] en [maatschappij] een verdeling overeengekomen die is opgenomen in de SOK en de daarbij behorende bijlage 2. Op grond van deze verdeling ontvangt [adviesgroep] in principe een bedrag dat afhankelijk is van de hoogte van de aan [maatschappij] toegekende heffingsvermindering. Bij de bepaling van de hoogte van het door [adviesgroep] te ontvangen bedrag wordt onder meer rekening gehouden met het al dan niet tijdig toekennen van de heffingsvermindering, de hoogte van de toegekende heffingsvermindering en de mogelijke omstandigheden waaronder niet het maximale bedrag aan heffingsvermindering wordt toegekend. Er kunnen hierbij ook situaties ontstaan waarbij [adviesgroep] een bedrag aan [maatschappij] verschuldigd is.

6. De heffingsvermindering is door RVO vastgesteld en uitgekeerd aan [maatschappij] . [maatschappij] heeft op grond van de onder 5 vermelde verdeling in de SOK een bedrag van € 6.700.000 aan [adviesgroep] betaald. Eiseres heeft in haar aangifte omzetbelasting over het vierde kwartaal 2020 over het van [maatschappij] ontvangen bedrag een bedrag van € 1.162.810 (21/121 x € 6.700.000) aan omzetbelasting vermeld. Het bezwaar van eiseres tegen deze voldoening op aangifte is ongegrond verklaard.

Geschil

7. In geschil is of het bedrag van € 6.700.000 dat eiseres van [maatschappij] heeft ontvangen een vergoeding vormt voor een belastbare prestatie van eiseres aan [maatschappij] en derhalve aan de heffing van omzetbelasting is onderworpen.

Eiseres beantwoordt deze vraag ontkennend en verweerder bevestigend.

Beoordeling van het geschil

8. Vaststaat dat eiseres op 19 december 2018 onroerend goed, te weten het project, tegen een vergoeding van € 85.726.250 aan [maatschappij] heeft geleverd. Naast deze levering van het onroerend goed zijn [adviesgroep] en [maatschappij] in een separatie overeenkomst, de SOK, overeengekomen dat [maatschappij] aanspraak maakt op (uitbetaling van) de verhuurderheffing aan haar en dat zij [adviesgroep] een van de hoogte van de toegekende verhuurderheffing afhankelijk bedrag betaalt.

9. De tussen [adviesgroep] en [maatschappij] gesloten overeenkomsten verplichten [adviesgroep] om aan [maatschappij] onroerend goed te leveren met zodanige eigenschappen dat [maatschappij] aanspraak kan maken op een vermindering van de verhuurderheffing als bedoeld in de onder 3 genoemde regeling. Om te bewerkstelligen dat de heffingsvermindering verkregen wordt, hebben [adviesgroep] en [maatschappij] de uitgangspunten hiervoor en de verplichtingen jegens elkaar, opgenomen in onderdeel E1 en E2 van de SOK. Dat de SOK een separatie overeenkomst is en afspraken rondom de heffingsvermindering daarin zijn opgenomen en niet in de leveringsakte van het onroerend goed, is naar het oordeel van de rechtbank niet van belang.

10. Op basis van alle feiten en omstandigheden is de rechtbank van oordeel dat de levering van het onroerend goed als hoofdprestatie aangemerkt dient te worden en dat de afspraak die partijen hebben gemaakt alsook de feitelijke uitvoering daarvan, zodat voldaan wordt aan de voorwaarden om voor heffingsvermindering in aanmerking te komen, als bijkomende prestatie bij die hoofdprestatie heeft te gelden en derhalve het lot van de hoofdprestatie deelt. Voorgaande brengt mee dat het door eiseres ontvangen bedrag van € 6.700.000 onderworpen is aan de heffing van omzetbelasting.

11. Ter zitting is namens eiseres gesteld dat de prijs voor het onroerend goed een vaststaand gegeven is dat niet zou wijziging indien door wat voor reden dan ook de heffingsvermindering niet verkregen zou zijn of lager/hoger zou zijn dan verwacht. Naar het oordeel van de rechtbank brengt het feit dat [adviesgroep] en [maatschappij] een vaste koopprijs voor het onroerend goed zijn overeengekomen echter niet mee dat bij het bepalen van die koopprijs niet reeds rekening is gehouden met de te verwachten heffingsvermindering. Deze door eiseres ingebrachte stelling wijzigt het onder 10 vermelde oordeel van de rechtbank derhalve niet.

12. In het beroep heeft eiseres tevens gesteld dat sprake is van partage. Aan beoordeling van deze stelling komt de rechtbank niet toe aangezien zij onder 10 heeft geoordeeld dat sprake is van de levering van een onroerend goed waarbij de afspraken van eiseres en [maatschappij] omtrent het verkrijgen van heffingsvermindering een bijkomende prestatie is die het lot van de hoofdprestatie volgt.

13. Ook de stelling van eiseres dat het bedrag dat zij in verband met de toekenning van de heffingsvermindering heeft ontvangen van [maatschappij] afhankelijk was van onzekere factoren c.q. dat sprake is van een kansovereenkomst slaagt niet. Uit de SOK volgt immers dat eiseres en [maatschappij] afspraken hebben gemaakt over de te betalen/te ontvangen bedragen, die verband houden met de in de toekomst toe te kennen heffingsvermindering. De hoogte van het bedrag aan heffingsvermindering is immers niet afhankelijk van toevalligheden (het lot) of onzekerheden, maar is in hoofdzaak afhankelijk van de vraag in hoeverre aan de voorwaarden voor toekenning van de heffingsvermindering wordt voldaan en daarmee in hoeverre eiseres en [maatschappij] de gemaakte afspraken opvolgen.

14. Gelet op wat hiervoor is overwogen dient het beroep ongegrond te worden verklaard.

Proceskosten

15. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.

Beslissing

De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.

Deze uitspraak is gedaan door mr. E. Kouwenhoven, voorzitter, en mr. J.J. Arts en

mr. H.W.M. van Kesteren, leden, in aanwezigheid van mr. B. van Eeuwijk, griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 6 september 2022.

griffier voorzitter

Afschrift verzonden aan partijen op:

Rechtsmiddel

Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na verzending hoger beroep instellen bij het gerechtshof Den Haag (team belastingrecht), Postbus 20302,

2500 EH Den Haag.