Voorkeur voor taxatie met inpandige opname; WOZ-waarde verminderd NLF 2021/0182

Gerelateerde content

Wet en parlementaire geschiedenis(1)
Internationale regelgeving
Lagere regelgeving
Besluiten
Jurisprudentie(850)
Commentaar NLFiscaal
Literatuur(4)
Recent(1)

De WOZ-waarde van de woning van X (belanghebbende) is naar de waardepeildatum 1 januari 2017 vastgesteld op € 1.390.000. X verdedigt in hoger beroep een waarde van € 1.350.000 aan de hand van taxatierapport II.

Hof Amsterdam oordeelt dat de Heffingsambtenaar niet aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde niet te hoog is vastgesteld. Het Hof stelt voorop dat het taxatierapport II van X – in tegenstelling tot taxatierapport I van de Heffingsambtenaar – is opgesteld door middel van een inpandige opname waarbij tevens een meetrapport is opgesteld. Hoewel dit op zichzelf bezien onvoldoende aanleiding geeft om aan de taxatie van de Heffingsambtenaar geen gewicht toe te kennen, heeft X aan de hand van taxatierapport II – waarbij de woning wordt vergeleken met woningen die voldoende vergelijkbaar zijn en er in voldoende mate wordt ingegaan op de eventuele verschillen tussen de woningen – aan zijn bewijslast voldaan. Het Hof vermindert de waarde tot € 1.350.000.

Uitspraak van de vijftiende enkelvoudige belastingkamer op het hoger beroep van X, te plaats, belanghebbende, tegen de uitspraak van 1 augustus 2019 in de zaak met kenmerk HAA18/3794 van de rechtbank Noord-Holland (hierna: de rechtbank) in het geding tussen

belanghebbende

de heffingsambtenaar van de gemeente Haarlem , de heffingsambtenaar.

1. Ontstaan en loop van het geding

1.1. De heffingsambtenaar heeft bij beschikking krachtens artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: Wet WOZ) met dagtekening 28 februari 2018 de waarde van de onroerende zaak [adres] te [plaats ] (hierna: de woning) voor het kalenderjaar 2018 vastgesteld op € 1.390.000. In hetzelfde geschrift is de aanslag onroerendezaakbelastingen (hierna: OZB) bekendgemaakt.

1.2. De heffingsambtenaar heeft – na daartegen gemaakt bezwaar – bij uitspraak van 23 juli 2018 de vastgestelde waarde en aanslag OZB gehandhaafd. Belanghebbende heeft daartegen beroep bij de rechtbank ingesteld.

1.3. In haar uitspraak van 1 augustus 2019 heeft de rechtbank het door belanghebbende ingestelde beroep ongegrond verklaard.

1.4. Het tegen deze uitspraak van de rechtbank ingestelde hoger beroep is bij het Hof ingekomen op 18 september 2019. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.

1.5. Van belanghebbende is op 10 april 2020 een nader stuk ontvangen. Een kopie hiervan is aan de wederpartij gezonden.

1.6. Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 6 oktober 2020. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt dat met deze uitspraak wordt meegezonden.

2. Feiten

2.1. De rechtbank heeft in haar uitspraak de volgende feiten vastgesteld (waarin belanghebbende is aangeduid als ‘eiser’ en de heffingsambtenaar als ‘verweerder’) :

‘1. 1. Eiser is eigenaar van de woning. Het gaat om een vrijstaande woning met dakkapel, garage en berging/schuur. De inhoud van de woning is door verweerder vastgesteld op 1.350 m³ en het perceel heeft een oppervlakte van 615 m².’

2.2. Nu de hiervoor vermelde feiten door partijen op zichzelf niet zijn bestreden, zal ook het Hof daarvan uitgaan. In aanvulling hierop voegt het Hof nog de volgende feiten toe.

2.3. De heffingsambtenaar heeft in eerste aanleg (bij brief van 23 november 2018) ter onderbouwing van de door hem voorgestane waarde foto’s van de woning en de vergelijkingsobjecten overgelegd, alsmede plattegronden en een matrix (tezamen en hierna: het taxatierapport I) waarin onder meer de volgende gegevens zijn opgenomen:

Object	Transactiedatum en prijs	Aantal m³ hoofdgebouw	Prijs per m³	WOZ-waarde
[woning]		1.350	€ 782	€ 1.390.000
[object 1]	1 mei 2017 € 1.495.000	1.000	€ 1.058	€ 1.408.000
[object 2]	1 juni 2016 € 1.300.000	1.257	€ 820,96	€ 1.417.000
[object 3]	10 april 2017 € 1.475.000	516	€ 980	€ 1.417.000
[object 4]	7 september 2016 € 613.500	404	€ 941	€ 626.000

2.4. Belanghebbende heeft in hoger beroep (bij brief van 9 april 2020) ook een taxatierapport (hierna; taxatierapport II) overgelegd. In dit taxatierapport II is de WOZ-waarde van de woning op 1 januari 2017 getaxeerd op € 1.350.000. Deze waarde is tot stand gekomen door vergelijking met de woningen [object 5] , [object 6] en [object 7] , alle gelegen te [plaats ] , welke vergelijkingsobjecten alle enige tijd voor of na de waardepeildatum zijn verkocht. In het taxatierapport II zijn foto’s opgenomen van de woning en de vergelijkingsobjecten en worden de verschillen tussen de woning en de objecten toegelicht.

3. Geschil in hoger beroep

3.1. Evenals bij de rechtbank is in hoger beroep in geschil of de WOZ-waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Belanghebbende staat in hoger beroep een waarde voor van € 1.350.000, de heffingsambtenaar bepleit ook in hoger beroep een waarde van € 1.390.000.

3.2. Partijen doen hun standpunten steunen op de gronden die door hen zijn aangevoerd in de van hen afkomstige stukken.

4. Het oordeel van de rechtbank

De rechtbank heeft het volgende overwogen en beslist:

“Heeft verweerder de WOZ-waarde niet te hoog vastgesteld?5. De waarde die moet worden vastgesteld is de waarde in het economische verkeer. Dat is de prijs die zou zijn betaald door de meest biedende koper als de woning op de meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding te koop is aangeboden. Verweerder moet aannemelijk maken dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld.6. De rechtbank moet beoordelen of verweerder aannemelijk heeft gemaakt dat hij de WOZ-waarde niet te hoog heeft vastgesteld. De rechtbank moet daarvoor de volgende vragen beantwoorden:

Zijn de vergelijkingsobjecten vergelijkbaar met de woning van eiser?
Zo ja, heeft verweerder voldoende rekening gehouden met de verschillen tussen de vergelijkingsobjecten en de woning?

7. Indien verweerder niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de vraag aan de orde of eiser de (eventueel) door hem verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, kan de rechter zelf tot een vaststelling in goede justitie van de in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ bedoelde waarde komen. Zijn de vergelijkingsobjecten vergelijkbaar?8. De rechtbank is met eiser van oordeel dat het door verweerder getoonde object [object 4] een twee-onder-één-kapwoning is, uit een latere bouwperiode die aanmerkelijk kleiner is en een andere uitstraling heeft dan de woning zodat de rechtbank van oordeel is dat de transactieprijs van dit object niet kan dienen ter onderbouwing van de waarde van eisers woning en laat dit object dan ook buiten beschouwing. De overige drie van de vier door verweerder getoonde objecten zijn voldoende vergelijkbaar zijn met de woning van eiser. Deze objecten zijn alle drie vrijstaand, in de zelfde periode gebouwd en hebben een vergelijkbare ligging en uitstraling als de woning. Deze drie door verweerder getoonde objecten zijn dan ook bruikbaar om de waarde van de woning te onderbouwen. Heeft verweerder voldoende rekening gehouden met de verschillen? 9. Verweerder heeft aannemelijk gemaakt dat met de verschillen tussen de woning en de door hem getoonde objecten, met name de grootte en de kwaliteit voldoende rekening is gehouden. De rechtbank overweegt daarbij dat het verweerder vrijstaat in elke fase van de procedure nieuwe vergelijkingsobjecten in te brengen. De door verweerder aan de woning toegekende kubiekemeterprijs van € 782, waarbij aan kwaliteit, onderhoud en ligging een factor 3 is toegekend, acht de rechtbank in een juiste verhouding staan met de kubiekemeterprijs van de vergelijkingsobjecten.Eiser heeft niet aangevoerd dat sprake is van waardeverminderende factoren die moeten leiden tot een neerwaartse bijstelling van de kubiekemeterprijs.Voor de grondprijs hanteert verweerder de staffelmethode, met afnemende waarde naarmate het perceel groter is, hetgeen afdoende verklaart dat bij de woning een hogere (gemiddelde) prijs per vierkante meter geldt, aangezien de kavel kleiner is dan die van de vergelijkingsobjecten.De rechtbank concludeert dan ook dat verweerder met de overgelegde matrix inzichtelijk heeft gemaakt op welke wijze de waarde is berekend en daarmee ook aannemelijk heeft gemaakt dat de WOZ-waarde niet te hoog is vastgesteld.10. Het voorgaande laat onverlet dat eiser feiten en omstandigheden kan aanvoeren die kunnen leiden tot een benedenwaartse bijstelling van de waarde van de woning.11. Eiser stelt in dat kader dat verweerder is uitgegaan van onjuiste objectkenmerken. Hij meent dat de woning slechts 1.150 m3 groot is. Ter onderbouwing van zijn stelling heeft eiser verwezen naar een overzicht van een makelaar. Verweerder heeft aangevoerd dat hij de inhoud bruto, dat wil zeggen inclusief muren en wanden, heeft berekend. Verweerder heeft verwezen naar de uitspraak van deze rechtbank van 18 oktober 2017 over de WOZ-waarde van eisers woning voor het kalenderjaar 2017. In die uitspraak staat dat hij heeft toegelicht op welke wijze de inhoud middels een softwareprogramma en luchtfoto’s, waarbij de contouren van het pand worden bepaald, is vastgesteld. Narekening van de inhoud middels het softwareprogramma WOZ360 resulteerde in een inhoud van 1.430 m3, terwijl bij de waardevaststelling slechts met een inhoud van 1.350 m³ is gerekend.12. De rechtbank stelt vast dat eiser geen berekening van de inhoud als onderbouwing van zijn standpunt heeft overgelegd. De rechtbank overweegt dat uit het door eiser overgelegde rapport waarin slechts de oppervlakte van de woning is berekend niet volgt dat de inhoud van zijn woning 1.150 m3 meet, zoals eiser stelt. Niet duidelijk is op welke wijze eiser de door hem gestelde inhoud heeft bepaald. Daar komt bij dat ook niet inzichtelijk is gemaakt of de inhoud netto is berekend, dat wil zeggen zonder de muren en wanden mee te rekenen, dan wel, zoals verweerder heeft gedaan, inclusief muren en wanden, conform de NEN-norm.De rechtbank acht dit door eiser overgelegde rapport dan ook onvoldoende om aan de berekening van verweerder te twijfelen en verwerpt daarom de grief van eiser dat verweerder van onjuiste gegevens zou zijn uitgegaan en gaat bij de beoordeling uit van de gegevens in het taxatierapport.13. Eiser wijst voorts op verschillende stijgingspercentages van de vastgestelde WOZ-waarden tussen twee tijdvakken van de woning en [object 1] . Van belang is echter dat de WOZ-waarde van een woning ieder jaar dient te worden vastgesteld aan de hand van verkoopprijzen van objecten op of rond de waardepeildatum, met voorbijgaan aan de waarde die per een vorige waardepeildatum aan de onroerende zaak is toegekend. De verkoopcijfers vertegenwoordigen immers de waarde in het economische verkeer van het verkochte object. Het stijgingspercentage tussen een eerder vastgestelde waarde en de nieuw vastgestelde waarde is derhalve niet relevant. Ook (stijgingspercentages van) WOZ-waarden van vergelijkingsobjecten zeggen niets over de juistheid van de in geding zijnde WOZ-waarde.14. Ten aanzien van de grief dat de uitspraak op bezwaar onvoldoende is gemotiveerd, overweegt de rechtbank dat, daargelaten of sprake is van een motiveringsgebrek, volgens vaste jurisprudentie geldt dat schending van het motiveringsbeginsel alleen tot gevolg heeft dat de rechtbank, zo deze de uitspraak op bezwaar bevestigt, verplicht is zelf de gronden daarvoor in zijn uitspraak op te nemen. Conclusie15. Het beroep is ongegrond. Eiser krijgt dus geen gelijk.”

5. Beoordeling van het geschil

5.1. De bewijslast met betrekking tot de vraag of de bij de beschikking vastgestelde WOZ-waarde niet te hoog is vastgesteld, rust in eerste instantie op de heffingsambtenaar (zie onder meer HR 14 oktober 2005, nr. 40.299, ECLI:NL:HR:2005:AU4300 (Oostflakkee)). De heffingsambtenaar heeft – evenals in eerste aanleg – ter voldoening aan de op hem rustende bewijslast onder andere verwezen naar het taxatierapport I inclusief de bijbehorende matrix waarin de waarde als bedoeld in artikel 17, tweede lid, Wet WOZ is bepaald met toepassing van de zogenoemde vergelijkingsmethode. De waarde van de woning wordt in het taxatierapport I bepaald op € 1.390.000 (zie 2.3.).

5.2. Het Hof is van oordeel dat, gelet op hetgeen door belanghebbende is aangevoerd, de heffingsambtenaar de door hem verdedigde waarde van € 1.390.000 niet aannemelijk heeft gemaakt. Ter motivering dient het volgende. Evenals de rechtbank is het Hof van oordeel dat de in het taxatierapport I genoemde objecten, met uitzondering van het object [object 4] , en de woning in zodanige mate met elkaar vergelijkbaar zijn, dat de verkoopprijzen van die vergelijkingsobjecten terecht als uitgangspunt zijn genomen bij het onderbouwen van de waarde van de woning. Hetgeen daartoe door de rechtbank in rechtsoverweging 8 is overwogen neemt het Hof dan ook over en het Hof maakt deze overweging tot de zijne.

Tegen het taxatierapport van de heffingsambtenaar voert belanghebbende onder meer aan dat de inhoud van de woning die door de heffingsambtenaar is gebruikt voor het bepalen van de waarde onjuist is. Ter onderbouwing heeft belanghebbende een meetrapport overgelegd d.d. 6 februari 2020, waarbij de meting heeft plaatsgevonden door middel van een inpandige opmeting. Mede op basis van dit meetrapport heeft belanghebbende het taxatierapport II laten opstellen waarin de waarde door de taxateur wordt vastgesteld op € 1.350.000 (zie 2.4.). De heffingsambtenaar heeft in dit kader gesteld dat in het taxatierapport II naar een bepaalde waarde toe wordtgerekend; de transactie van het vergelijkingsobject [object 5] heeft volgens de heffingsambtenaar plaatsgevonden tussen gelieerde partijen en het object is op dezelfde dag weer voor een hogere prijs verkocht aan een externe partij. Het Hof is van oordeel dat uit de ter zitting door de heffingsambtenaar overgelegde (deel van een) leveringsakte (welke is ingebracht ter onderbouwing van deze stelling) ten aanzien van de levering van het object [object 5] niet volgt dat de koper en de verkoper met elkaar gelieerd zijn. Evenmin volgt uit deze akte dat het object op dezelfde dag is verkocht voor een hogere verkoopprijs. Voorts heeft de heffingsambtenaar naar het oordeel van het Hof de stelling dat het onderhoudstoestand van de objecten [object 6] en [object 7] slechter zijn dan de onderhoudstoestand van de woning niet aannemelijk gemaakt. Ter onderbouwing van deze stelling heeft de heffingsambtenaar geen enkele documentatie of anderszins bewijs overgelegd. De enkele beweringen dat de vorige eigenaar van [object 6] een 89-jarige man betrof en de onderhoudstoestand daardoor minder zou zijn en dat uit de verkoopadvertentie van [object 7] blijkt dat de keuken in die woning gedateerd was, is onvoldoende. Naar het oordeel van het Hof heeft de heffingsambtenaar de stellingen van belanghebbende alsdan onvoldoende weersproken.

5.2. Belanghebbende verdedigt in hoger beroep een waarde van € 1.350.000 (conform de waarde zoals vastgesteld in het taxatierapport II). Het Hof stelt voorop dat het taxatierapport II van belanghebbende – in tegenstelling tot het taxatierapport I van de heffingsambtenaar – is opgesteld door middel van een inpandige opname waarbij tevens een meetrapport is opgesteld. Hoewel dit op zichzelf bezien onvoldoende aanleiding geeft om aan de taxatie van de heffingsambtenaar geen gewicht toe te kennen, is het Hof van oordeel dat een taxatie waaraan een taxateur mede een fysieke (bij voorkeur inpandige) inspectie van de woning ten grondslag legt (met name in situaties waarbij de diverse vergelijkingsobjecten niet identiek zijn) te prefereren is boven een zuiver modelmatige methode van waarderen waarbij een dergelijke fysieke opname niet heeft plaatsgevonden. Gelet op het taxatierapport II van belanghebbende – waarbij de woning wordt vergeleken met woningen die voldoende vergelijkbaar zijn en er in voldoende mate wordt ingegaan op de eventuele verschillen tussen de woningen – is het Hof van oordeel dat belanghebbende aan zijn bewijslast heeft voldaan. Alsdan dient de waarde van de woning te worden bepaald op € 1.350.000.

Slotsom

5.3. De slotsom van het hiervoor overwogene is dat het hoger beroep van belanghebbende doel treft en dat de uitspraak van de rechtbank dient te worden vernietigd.

6. Kosten

Het Hof ziet aanleiding voor een veroordeling in de proceskosten in verband me de behandeling van het hoger beroep op de voet van artikel 8:75 Awb in verbinding met artikel 8:108 van die wet. De kosten voor het door de taxateur opgestelde taxatierapport komt op grond van artikel 1, onderdeel b van het Besluit proceskosten bestuursrecht voor vergoeding in aanmerking. Gelet op de Richtlijn van de belastingkamers van de gerechtshoven inzake vergoeding van proceskosten bij WOZ-taxaties (Stcrt. 2018, 28796), bedraagt de vergoeding voor het opstellen van het taxatierapport € 256,52 (4 uur (inpandige opname) à € 53 per uur, vermeerderd met 21% BTW).

7. Beslissing

Het Hof:

vernietigt de uitspraak van de rechtbank;
verklaart het beroep gegrond;
vernietigt de uitspraak op bezwaar;
vermindert de WOZ-waarde van de woning voor het kalenderjaar 2018 tot een bedrag van € 1.350.000;
vermindert de aanslag OZB 2018 dienovereenkomstig;
veroordeelt de heffingsambtenaar in de proceskosten van belanghebbende tot een bedrag van € 256,52;
gelast de heffingsambtenaar de betaalde griffierechten ad € 46 (beroep) en € 128 (hoger beroep), in totaal € 174, aan belanghebbende te vergoeden.

De uitspraak is gedaan door mr. M.J. Leijdekker, lid van de vijftiende enkelvoudige belastingkamer, in tegenwoordigheid van mr. P.L. Cheung als griffier. De beslissing is op 15 december 2020 in het openbaar uitgesproken en wordt gepubliceerd op www.rechtspraak.nl.

Lokale heffingen

2018

Hof Amsterdam

15 december 2020

19/01366

ECLI:NL:GHAMS:2020:3284

NLF 2021/0182

21 januari 2021

bwbr0007119&artikel=17,bwbr0007119&artikel=17