Samenvatting
Hoe moet de WOZ-waarde van een aangekocht verhuurd kantoorpand worden vastgesteld?
Hof Arnhem-Leeuwarden is uitgegaan van de verkoopprijs die tot stand zou zijn gekomen met inachtneming van de op de waardepeildatum bestaande huurovereenkomst.
Dat is echter niet juist, beslist de Hoge Raad.
De strekking van artikel 17, lid 2, van de Wet WOZ brengt mee dat voor de bepaling van de WOZ-waarde niet kan worden aangesloten bij verkoopprijzen van transacties waarbij de prijsvorming is beïnvloed door bestaande huurcontracten.
Zou dat wel gebeuren dan zouden namelijk de WOZ-waarden van overigens identieke beleggingspanden van elkaar verschillen, enkel omdat de inhoud van de lopende huurcontracten onderling verschilt of omdat het ene pand wel verhuurd is en het andere leeg staat.
Dat is volgens de Hoge Raad in strijd met de objectivering die met de ficties van artikel 17, lid 2, van de Wet WOZ is beoogd.
De vereiste waardering naar objectieve maatstaven wordt, ook in geval van panden waarvoor beleggers de beste gegadigden zijn, bereikt door ervan uit te gaan dat het pand op de waardepeildatum vrij opleverbaar wordt verkocht aan de meestbiedende gegadigde (zie HR 22 april 1981, nr. 20339, BNB 1981/175).
De zaak is verwezen naar Hof Den Bosch.
Arrest gewezen op het beroep in cassatie van [X] B.V. te [Z] (hierna: belanghebbende) tegen de uitspraak van het Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden van 9 juli 2013, nr. 12/00172, op het hoger beroep van belanghebbende tegen een uitspraak van de Rechtbank Zwolle-Lelystad (nr. Awb 11/1676) betreffende de beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) en de aanslag in de onroerendezaakbelastingen voor het jaar 2011 betreffende de onroerende zaak [a-straat 1-2] te [Q] (hierna: de onroerende zaak). De uitspraak van het Hof is aan dit arrest gehecht.
1 Geding in cassatie
Belanghebbende heeft tegen ’s Hofs uitspraak beroep in cassatie ingesteld. Het beroepschrift in cassatie is aan dit arrest gehecht en maakt daarvan deel uit.
2 Beoordeling van het middel
2.1. In cassatie kan van het volgende worden uitgegaan.
2.1.1. Belanghebbende is eigenaar van de onroerende zaak. Het betreft een in 2000 nieuw opgeleverd kantoorpand met verschillende bouwlagen en een verhuurbare vloeroppervlakte van 9641 m² plus 148 parkeerplaatsen.
2.1.2. De vorige eigenaar heeft de onroerende zaak verhuurd aan de Staat der Nederlanden. Het huurcontract liep tot 1 juli 2010. In augustus 2009 is de huur verlengd voor een periode van vijf jaar met optie tot verlenging. Daarbij is onder meer overeengekomen dat gedurende de eerste negen maanden, derhalve van 1 juli 2010 tot en met 31 maart 2011, geen huur verschuldigd is.
2.1.3. Belanghebbende heeft de onroerende zaak gekocht voor een bedrag van € 18.600.000. De onroerende zaak is op 21 mei 2010 aan belanghebbende geleverd.
2.1.4. De heffingsambtenaar heeft bij uitspraak op bezwaar de waarde van de onroerende zaak voor het jaar 2011 naar de waardepeildatum 1 januari 2010 vastgesteld op € 18.410.000.
2.2. Voor het Hof was de waarde van de onroerende zaak in geschil.
2.3. Het Hof heeft geoordeeld dat de waarde niet op een te hoog bedrag is vastgesteld. Het heeft daartoe onder meer overwogen dat het partijen niet volgt in hun eensluidend standpunt dat in verband met de ficties die in artikel 17, lid 2, van de Wet WOZ besloten liggen, rekening moet worden gehouden met de omstandigheid dat het object is verhuurd en dat waardering in onverhuurde staat - in de regel - leidt tot een lagere waarde. Als de potentiële koper een belegger is valt niet in te zien dat de verhuurde staat van een object voor de toepassing van de Wet WOZ als een waardeverminderende factor moet worden aangemerkt, aldus het Hof. De onderhavige verkooptransactie ligt zo dicht bij de waardepeildatum dat de betaalde prijs met de waarde op de waardepeildatum kan worden vereenzelvigd en - in beginsel - als de in de Wet WOZ bedoelde waarde in het economische verkeer heeft te gelden. Bij de totstandkoming van die verkoopprijs zullen de partijen rekening hebben gehouden met alle marktomstandigheden die in het algemeen gelden en met de omstandigheden van de onroerende zaak in het bijzonder, waaronder het bestaan van de kort daarvoor verlengde huurovereenkomst. Voor dat geval stemt de koopsom overeen met de WOZ-waarde, aldus nog steeds het Hof.
2.4. Het middel komt op tegen ’s Hofs beslissing met het betoog dat het Hof aldus doel en strekking miskent van de verkrijgingsfictie die ligt besloten in artikel 17, lid 2, van de Wet WOZ.
2.5.1. Bij de beoordeling van het middel wordt het volgende vooropgesteld.
2.5.2. Het bepaalde in artikel 17, lid 2, van de Wet WOZ is als volgt toegelicht:
“Het waarderingsvoorschrift, zoals dat is neergelegd in het tweede lid, bevat twee ficties. Enerzijds wordt namelijk verondersteld dat de volle en onbezwaarde eigendom van de onroerende zaak zou kunnen worden overgedragen en anderzijds dat de verkrijger de onroerende zaak in de staat waarin deze zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Er wordt bij de waardebepaling dus van een overdrachtsfictie en van een verkrijgingsfictie uitgegaan. De eerste fictie veronderstelt een overdracht van volle en onbezwaarde eigendom, ook al zou in werkelijkheid op de onroerende zaak een recht van erfpacht of van vruchtgebruik rusten. De verkrijgingsfictie veronderstelt een vrije opleverbaarheid van de onroerende zaak. Met omstandigheden die daarop inbreuk plegen, zoals het bewoond, verhuurd of verpacht zijn van de onroerende zaak, wordt geen rekening gehouden. De ficties moeten bewerkstelligen dat de te hanteren waarde in sterke mate wordt geobjectiveerd.” (Kamerstukken II 1993/94, 22 885, nr. 3, blz. 44)
2.5.3. De aldus omschreven strekking van artikel 17, lid 2, van de Wet WOZ brengt mee dat voor de bepaling van de WOZ-waarde niet kan worden aangesloten bij verkoopprijzen van transacties waarbij de prijsvorming is beïnvloed door bestaande huurcontracten. Zou dat wel gebeuren dan zouden immers de WOZ-waarden van overigens identieke beleggingspanden van elkaar verschillen, enkel omdat de inhoud van de lopende huurcontracten onderling verschilt of omdat het ene pand wel verhuurd is en het andere leeg staat. Dat is in strijd met de objectivering die met de ficties van artikel 17, lid 2, van de Wet WOZ is beoogd.
2.5.4. De vereiste waardering naar objectieve maatstaven wordt, ook in geval van panden waarvoor beleggers de beste gegadigden zijn, bereikt door ervan uit te gaan dat het pand op de waardepeildatum vrij opleverbaar wordt verkocht aan de meestbiedende gegadigde (zie HR 22 april 1981, nr. 20339, BNB 1981/175).
2.6.1. Gelet op hetgeen onder 2.5 is overwogen is het Hof uitgegaan van een onjuiste rechtsopvatting omdat het voor de waardebepaling op de voet van artikel 17, lid 2, van de Wet WOZ is uitgegaan van de verkoopprijs die is tot stand gekomen met inachtneming van de op de waardepeildatum bestaande huurovereenkomst. Het middel slaagt derhalve.
2.6.2. Het hiervoor overwogene brengt overigens niet mee dat verkoopprijzen van verhuurde onroerende zaken bij de waardebepaling op grond van de Wet WOZ zonder meer buiten beschouwing moeten blijven. De mogelijkheid bestaat immers dat aan die verkoopprijzen marktgegevens kunnen worden ontleend die van nut kunnen zijn bij de vaststelling van de waarde met toepassing van de ficties van artikel 17, lid 2, van de Wet WOZ.
2.7. Gelet op hetgeen hiervoor onder 2.6.1 is overwogen kan ’s Hofs uitspraak niet in stand blijven. Verwijzing moet volgen.
3 Proceskosten
Het college van burgemeester en wethouders van de gemeente Zwolle zal worden veroordeeld in de kosten van het geding in cassatie. Door het verwijzingshof zal worden beoordeeld of aan belanghebbende voor de kosten van de gedingen voor het Hof en voor de Rechtbank en in verband met de behandeling van het bezwaar een vergoeding dient te worden toegekend.
4 Beslissing
De Hoge Raad:
verklaart het beroep in cassatie gegrond,
vernietigt de uitspraak van het Hof,
verwijst het geding naar het Gerechtshof ’s‑Hertogenbosch ter verdere behandeling en beslissing van de zaak met inachtneming van dit arrest,
gelast dat het college van burgemeester en wethouders van de gemeente Zwolle aan belanghebbende vergoedt het door deze ter zake van de behandeling van het beroep in cassatie betaalde griffierecht ten bedrage van € 478, en
veroordeelt het college van burgemeester en wethouders van de gemeente Zwolle in de kosten van het geding in cassatie aan de zijde van belanghebbende, vastgesteld op € 974 voor beroepsmatig verleende rechtsbijstand.
Dit arrest is gewezen door de vice-president M.W.C. Feteris als voorzitter, en de raadsheren C. Schaap, P.M.F. van Loon, M.A. Fierstra en Th. Groeneveld, in tegenwoordigheid van de waarnemend griffier F. Treuren, en in het openbaar uitgesproken op 25 april 2014.
