WOZ-waarde; ligging aan open vaarwater zwaarwegend waardeverhogend aspect

Bij besluit van 31 januari 2020 heeft verweerder op grond van artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [a-straat #] te [P] (de onroerende zaak), per waardepeildatum 1 januari 2019, vastgesteld voor het kalenderjaar 2020 op € 673.000.

Bij uitspraak op bezwaar van 29 mei 2020 heeft verweerder het bezwaar van eiser ongegrond verklaard.

Eiser heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld.

Verweerder heeft een verweerschrift ingediend.

Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 4 mei 2021 via een beeldverbinding. Eiser is verschenen, bijgestaan door zijn gemachtigde. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door [gemachtigde] .

Overwegingen

Feiten

1. De rechtbank neemt de volgende, door partijen niet betwiste, feiten als vaststaand aan.

1.1 e onroerende zaak is een vrijstaande woning met een inhoud van 911 m³ en met een vrijstaande, volledig onder-kelderde houten garage. De onroerende zaak is in het jaar 1885 gebouwd en in 2011 gerenoveerd.

1.2. De  onroerende zaak heeft een kaveloppervlakte van 11.522 m² en is gelegen aan open vaarwater, met directe aansluiting op de Friese meren. De onroerende zaak beschikt over een haven met ongeveer 35 ligplaatsen. Rondom de woning is vrij uitzicht. Door het perceel loopt, tussen de woning en de haven, een fietspad. Op 850 meter van de woning is de snelweg A6 gelegen.

Geschil en beoordeling

2. Partijen verschillen van mening over de waarde van de onroerende zaak per 1 januari 2019. Eiser bepleit een waarde van € 581.000 en verweerder staat een waarde voor van € 673.000.

3. Op verweerder rust de bewijslast om aannemelijk te maken dat de door hem voorgestane waarde per 1 januari 2019 niet hoger is dan de waarde in het economische verkeer op die datum. Als verweerder niet aan deze bewijslast voldoet, komt de vraag aan de orde of eiser de door hem bepleite waarde aannemelijk heeft gemaakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, zal de rechter als regel de waarde zelf vaststellen1.

4.1. Verweerder verwijst ter onderbouwing van de door hem vastgestelde waarde naar een door een door hem ingeschakelde taxateur ( [naam] ) opgesteld taxatierapport met bijbehorende matrix. Hierin wordt de waarde van de onroerende zaak per 1 januari 2019 getaxeerd op een bedrag van € 714.000. Daarbij is gebruik gemaakt van een vijftal vergelijkingspercelen.

4.2. Eiser verwijst ter betwisting van de vastgestelde waarde naar een door zijn taxateur opgestelde matrix. Hierin wordt de waarde van de onroerende zaak per 1 januari 2019 op een bedrag van € 581.684 getaxeerd. Hierbij is gebruik gemaakt van een drietal vergelijkingspercelen. Eiser verwijst verder naar bij zijn beroepschrift gevoegde verkoopdocumentatie betreffende zijn vergelijkingspercelen en die van verweerder.

4.3. Naar het oordeel van de rechtbank heeft verweerder, gelet op het door hem overgelegde taxatierapport met bijbehorende matrix, waarin de waarde is getaxeerd op € 714.000, en zijn toelichting ter zitting aannemelijk gemaakt dat de waarde van de onroerende zaak per 1 januari 2019 tenminste € 673.000 bedraagt en dat de WOZ-waarde daarmee niet te hoog is vastgesteld. De rechtbank neemt hierbij in aanmerking dat verweerder een tweetal vergelijkingspercelen heeft opgevoerd dat, evenals de onroerende zaak, aan open vaarwater is gelegen. Ter bepaling van de waarde van de opstal(len) heeft verweerder daarnaast een drietal vergelijkingspercelen opgevoerd die niet aan open vaarwater zijn gelegen, maar die qua opstal(len) beter vergelijkbaar zijn dan de zojuist bedoelde twee vergelijkingspercelen. Naar het oordeel van de rechtbank heeft verweerder de waardevaststelling op deze wijze zorgvuldig onderbouwd door zo nauwkeurig mogelijk met verschillende waardebepalende aspecten rekening te houden.

4.4. De rechtbank acht bij het bij 4.3 gegeven oordeel de ligging aan open vaarwater een zwaarwegend waardeverhogend aspect. Ter zitting heeft verweerders gemachtigde namelijk onbestreden verklaard dat een dergelijke ligging in de gemeente De Fryske Marren goud waard is en dat de verkoopprijzen van onroerende zaken gelegen aan open vaarwater de pan uit rijzen. De rechtbank kan daarom volgen dat verweerder bij zijn taxatie aan de ligging van de onroerende zaak, ondanks dat door het perceel een fietspad loopt en dit op 850 meter van de snelweg A6 is gelegen, het (hoogste haalbare) cijfer 5 heeft gegeven. Gelet op deze ligging, acht de rechtbank de twee aan open vaarwater gelegen vergelijkingspercelen ( [b-straat #] te [Q] en [c-straat #] te [R] ) het beste bruikbaar ter onderbouwing van de vastgestelde waarde. Hierbij dient naar het oordeel van de rechtbank bedacht te worden dat eisers onroerende zaak beschikt over een haven met ongeveer 35 ligplaatsen, terwijl het object [b-straat #] te [Q] - volgens de foto’s en de door eiser overgelegde verkoopdocumentatie - niet beschikt over een haven, maar alleen over een aanlegplaats met een boothuis (zijnde volgens verweerders taxatierapport een ‘eenvoudige overkapping’). De rechtbank kan daarom volgen waarom verweerder ten opzichte van dit object een (extra) waarde van € 50.000 aan de grondkavel heeft toegekend voor de ‘ligging/haven’. Deze extra waarde acht de rechtbank zeker niet te hoog. Ook niet als gekeken wordt naar de taxatie van het object [c-straat #] te [R] , waarvoor een waarde van € 737.000 is berekend. Aan dat vergelijkingsperceel is voor de ‘ligging/haven’ weliswaar een zeer hoge (extra) waarde van € 200.000 toegekend, terwijl deze onroerende zaak ‘alleen’ beschikt over een (privé) aanleghaven, een extra steiger voor de aanleg van vaartuigen en een houten botenhuis. Echter, als alle objectkenmerken van dat object worden afgezet tegen die van de in geschil zijnde onroerende zaak, kan naar het oordeel van de rechtbank, mede gelet op de verkoopprijs van dat object op 15 maart 2019 van € 775.000, niet worden gezegd dat, als geheel genomen, de waarde van het onderhavige object hoger is vastgesteld dan de waarde in het economische verkeer op 1 januari 2019.

4.5. Bij het bij 4.3 gegeven oordeel heeft de rechtbank tevens acht geslagen op wat eiser heeft opgemerkt over de verschillen tussen de onroerende zaak en de door verweerder aangedragen vergelijkingspercelen. Naar het oordeel van de rechtbank heeft verweerder echter deze verschillen in zijn matrix voldoende tot uitdrukking gebracht, zodat de rechtbank aannemelijk acht dat verweerder hiermee bij de waardevaststelling rekening heeft gehouden. Deze verschillen acht de rechtbank niet zodanig groot dat deze vergelijkingspercelen in onderling verband en samenhang niet bruikbaar zijn ter bepaling van de vastgestelde waarde. Hierbij wijst de rechtbank eiser erop dat verweerder heeft onderkend dat een aantal vergelijkingspercelen op bepaalde onderdelen (zoals de opstal) niet goed vergelijkbaar zijn en dat hij om die reden juist andere op die onderdelen wel vergelijkbare vergelijkingspercelen heeft opgevoerd.

4.6. De rechtbank heeft bij haar oordeel ook de door eiser ingebrachte matrix betrokken. De rechtbank heeft daarbij in aanmerking genomen dat daarin geen vergelijkingspercelen zijn opgenomen die zelf, direct aan open vaarwater zijn gelegen. Omdat de rechtbank dit aspect zwaarwegend acht bij de waardebepaling (zie 4.4), acht de rechtbank eisers matrix krachteloos ten opzichte van die van verweerder. Daarbij betrekt de rechtbank tevens dat het object [d-straat #] te [S] een niet gerenoveerde woning uit 1890 is, waarbij tevens sprake is van lekkages en asbest, zo is niet betwist. [e-straat #] te [S] is voorts een geheel ander type woning en gelegen naast twee in bedrijf zijnde agrarische bedrijven. Voor het object [f-straat #] te [T] geldt dat niet alleen sprake is van een geheel andere ligging, maar ook van een veel kleiner perceel.

4.7. Bij haar oordeel heeft de rechtbank tevens betrokken eisers stelling dat verweerder in zijn matrix bij de analyse van de verkoopcijfers van een tweetal vergelijkingspercelen ten onrechte een correctie heeft gemaakt voor de uitgezonderde grond. Bij deze stelling dient naar het oordeel van de rechtbank bedacht te worden dat een koper rekening zal houden met de aard van de grond. De als ‘uitgezonderde grond’ aan te merken grond zal vanwege de aard daarvan voor een koper minder waard zijn. In die zin kan niet worden gezegd dat verweerder ten onrechte hiermee bij het bepalen van de totale grondwaarde van deze vergelijkingspercelen rekening heeft gehouden. Daarom gaat de rechtbank er van uit dat die totale grondwaarde niet onjuist is geanalyseerd en dat deze analyse bruikbaar is ter onderbouwing van de waarde van eisers onroerende zaak. Bovendien is gesteld noch aannemelijk geworden dat door de wijze waarop de grondwaarde van de desbetreffende vergelijkingspercelen is uitgesplitst, aan eisers onroerende zaak een te hoge grondwaarde per vierkante meter is toegekend. Ook bij de vaststelling van de WOZ-waarde van de onroerende zaak van eiser is rekening gehouden met de als ‘uitgezonderde grond’ aan te merken grond.

4.8. Ter zitting heeft eisers gemachtigde onder verwijzing naar het arrest van de Hoge Raad van 17 augustus 2018, ECLI:NL:HR:2018:1316, nog gesteld dat verweerder ten onrechte geen inzage in de grondstaffels heeft verstrekt. De rechtbank overweegt dat aan eiser kan worden toegegeven dat uit dat arrest volgt dat grondstaffels op de zaak betrekking hebbende stukken zijn. Maar omdat eisers gemachtigde pas voor het eerst ter zitting heeft gesteld dat verweerder daar ten onrechte geen inzage in heeft verstrekt, acht de rechtbank deze stelling tardief. Daarom laat de rechtbank deze stelling buiten beschouwing.

5. Het beroep is ongegrond.

6. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.

Beslissing

De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.

Deze uitspraak is gedaan door mr. A.M.A.M. Kager, rechter, in aanwezigheid van mr. M. Hiemstra, griffier, op 25 mei 2021. De uitspraak wordt openbaar gemaakt op de eerstvolgende maandag na deze datum.