Ook verhuurderheffing voor leegstaande woningen bestemd voor verkoop

Verweerder heeft bij uitspraak op bezwaar van 14 juni 2017 het bezwaar van eiseres tegen de voldoening verhuurderheffing 2015 ongegrond verklaard.

Eiseres heeft daartegen beroep ingesteld.

Verweerder heeft een verweerschrift ingediend.

Partijen hebben vóór de zitting nadere stukken ingediend.

Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 5 februari 2018.

Eiseres is vertegenwoordigd door haar gemachtigde, [persoon 1], [persoon 2], [persoon 3] en [persoon 4]. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door [persoon 5] en [persoon 6].

1. Op 1 januari 2015 was eiseres eigenaar van 20.724 huurwoningen in de zin van

de Wet maatregelen woningmarkt 2014 II (hierna: Wmw). Van deze huurwoningen waren er op genoemde datum 1.027 bestemd voor de verkoop. Hiervan stonden 32 woningen op 1 januari 2015 daadwerkelijk leeg (leegstaande woningen).

2. Eiseres heeft op 28 september 2015 de aangifte verhuurderheffing (VHH) over het jaar 2015 ingediend. De verschuldigde heffing van € 10.107.256 is op 30 september 2015 voldaan.

3. In geschil is de verschuldigdheid van de verhuurderheffing.

4. Eiseres stelt zich op het standpunt dat zij geen VHH verschuldigd is, omdat deze

heffing een inbreuk vormt op het recht van eigendom (artikel 1 EP EVRM). Verder stelt eiseres dat de 32 leegstaande woningen niet kwalificeren als huurwoning in de zin van de Wmw, zodat deze woningen niet tot de heffingsgrondslag voor de VHH behoren. Voorts voert zij aan dat de uitspraak op bezwaar niet voldoet aan de minimale vereisten van motivering. Voor de uitwerking van de gronden wordt verwezen naar de stukken.

5. Verweerder heeft de standpunten van eiseres gemotiveerd besproken en concludeert tot ongegrondverklaring van het beroep.

Formeel

6. Ter zitting is vastgesteld dat er tussen partijen geen discussie bestaat over de door eiseres verstrekte machtiging en de gemachtigde namens eiseres beroep heeft ingesteld. De rechtbank sluit zich hierbij aan.

Verhuurderheffing

7. Op grond van artikel 1.1, in samenhang met artikel 1.4, van de Wmw wordt VHH geheven van degene die op 1 januari van het kalenderjaar het genot krachtens eigendom, bezit of beperkt recht heeft van meer dan tien huurwoningen.

8. Op grond van artikel 1.2, eerste lid, onderdeel e, van de Wmw wordt onder een huurwoning verstaan een in Nederland gelegen voor verhuur bestemde woning die ingevolge artikel 16 van de Wet waardering onroerende zaken als één onroerende zaak wordt aangemerkt en waarvan de huurprijs niet hoger is dan het bedrag, genoemd in artikel 13, eerste lid, onderdeel a, van de Wet op de huurtoeslag, met uitzondering van een woning die wordt verhuurd in het kader van het hotel-, pension-, kamp- en vakantiebestedingsbedrijf aan personen die in die woning voor een korte periode verblijf houden.

9. Volgens artikel 1.5, in samenhang met artikel 1.6, van de Wmw wordt de VHH geheven naar het belastbare bedrag, zijnde de som van de WOZ-waarden van de huurwoningen van de belastingplichtige, verminderd met tienmaal de gemiddelde WOZ-waarde van die huurwoningen. Volgens artikel 1.7 van de Wmw bedraagt de heffing in 2015 0,449% van het belastbare bedrag.

10. De rechtbank stelt voorop dat het de rechter ingevolge artikel 11 van de Wet algemene bepalingen niet is toegestaan de innerlijke waarde of billijkheid van een wet te beoordelen. Dit brengt mee dat het de rechtbank niet is toegestaan de Wmw als zodanig te toetsen, behoudens voor zover deze in strijd zou zijn met eenieder verbindende verdragsbepalingen.

11. Voor wat betreft de beoordeling van de vraag of sprake is van strijd met artikel 1 van het Eerste Protocol EVRM ziet de rechtbank geen aanleiding om tot een ander oordeel te komen dan de Hoge Raad in zijn arrest van 26 januari 2018 (ECLI:NL:HR:2018:109) en het Gerechtshof Amsterdam in de uitspraak van 12 december 2017 (ECLI:NL:GHAMS:2017:5500). De rechtbank verwijst naar de in de genoemde jurisprudentie opgenomen overwegingen en concludeert dat van een dergelijke strijd geen sprake is. Naar het oordeel van de rechtbank heeft eiseres voorts niet aannemelijk gemaakt dat sprake is van een individuele buitensporige last.

12. Voor wat betreft de vraag of de 32 leegstaande woningen kwalificeren als ‘voor de verhuur bestemde woning’ in de zin van artikel 1.2, eerste lid, onderdeel e, van de Wmw overweegt de rechtbank als volgt.

13. Uit de wetsgeschiedenis blijkt dat objectieve criteria bepalend zijn voor de vraag of al dan niet sprake is van een ‘voor verhuur bestemde woning'. Er is dan sprake van een ‘voor verhuur bestemde woning' als het betreffende object op de peildatum feitelijk wordt verhuurd in de zin van artikel 7:201 van het BW. Het doel dat de eigenaar van de desbetreffende woningen heeft met het eigendom en de verhuur van de woningen doet niet ter zake en het gegeven dat er sprake is van beoogde verkoop doet aan dit oordeel evenmin af.

14. De rechtbank stelt voorop dat de taak van belanghebbende is te voorzien in de woningbehoefte van de minder draagkrachtige huishoudens. De rechtbank gaat er dan ook vanuit dat alle aan belanghebbende in eigendom toebehorende woningen in beginsel ‘voor verhuur bestemd’ zijn als bedoeld in artikel 1.2, eerste lid, onderdeel e, van de Wmw, ook als ze tijdelijk leegstaan.

15. Op de peildatum 1 januari 2015 stonden 32 van de voor verkoop bestemde woningen leeg. Volgens het begunstigende beleid van de Belastingdienst (op de website van de Belastingdienst gepubliceerd onder de ‘Vragen en antwoorden Verhuurderheffing’) tellen op de peildatum onverhuurde woningen die te koop worden aangeboden of eventueel te koop aangeboden gaan worden, mee in de heffingsgrondslag van de verhuurderheffing. Dit geldt echter niet voor woningen die op de peildatum onverhuurd (en onbewoond) zijn en waarvoor uiterlijk op 31 augustus van dat jaar een (voorlopige) koopovereenkomst is gesloten met een koper die de woning zelf gaat bewonen. Nu eiseres heeft erkend dat de 32 woningen niet vóór 31 augustus 2015 zijn verkocht (al dan niet op grond van een voorlopige koopovereenkomst), heeft verweerder dus niet gehandeld in strijd met door hem gewekte verwachtingen of gevoerd beleid. Bij een jaarlijkse heffing op basis van een peildatum aan het begin van het jaar is het voorts naar het oordeel van de rechtbank niet onredelijk een voornemen dat niet binnen 8 maanden na die peildatum is uitgevoerd, buiten beschouwing te laten. Met verwijzing naar het in 14 overwogene behoren de 32 woningen daarom tot de heffingsgrondslag van de VHH voor 2015.

16. Eiseres is daarom de VHH overeenkomstig haar aangifte verschuldigd. Het beroep is in zoverre ongegrond.

Motivering uitspraak op bezwaar

17. Voor zover eiseres met haar standpunt dat de uitspraak op bezwaar niet voldoet aan de minimale vereisten van motivering een beroep doet op schending van het motiveringsbeginsel, is hiervan naar het oordeel van de rechtbank geen sprake. Onder het kopje ‘6 - Beoordeling van uw bezwaar’ heeft verweerder de ongegrondverklaring van het bezwaar uitgebreid uitgelegd en is verweerder voldoende ingegaan op de geschilpunten. Het beroep is ook in zoverre ongegrond.

Nadere stukken van partijen

18. In haar nader stuk van 31 januari 2018 stelt eiseres zich op het standpunt dat het verweerschrift geen inhoudelijke reactie op het beroepschrift bevat en dat het 10-dagenstuk van verweerder - dat door eiseres wordt aangemerkt als het inhoudelijke verweerschrift - te laat is ingediend. Eiseres acht dit in strijd met het procesreglement van de rechtbank, de goede procesorde, de rechtszekerheid, het recht op gelijkwaardigheid van partijen en de algemene beginselen van behoorlijk bestuur. Eiseres verzoekt de rechtbank om het verweerschrift en het 10-dagen stuk buiten beschouwing te laten.

19. In artikel 8:58, eerste lid, van de Algemene wet bestuursrecht is bepaald dat partijen tot tien dagen voor de zitting nadere stukken kunnen indienen. Dit betekent dat de rechtbank acht slaat op alle voor deze termijn ingediende stukken. Nu verweerder de stukken vóór afloop van deze termijn heeft ingediend en de rechtbank deze ook tijdig heeft ontvangen (op 25 januari 2018) , slaagt de klacht van eiseres niet. Eiseres heeft bovendien nog op het stuk van verweerder kunnen reageren, zodat hetgeen overigens door haar is aangevoerd evenmin slaagt. Het beroep is ook in zoverre ongegrond.

20. Gelet op wat hiervoor is overwogen dient het beroep ongegrond te worden verklaard.

21. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.

De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.

Deze uitspraak is gedaan door mr. T. van Rij, rechter, in aanwezigheid van mr. E.J.P. Nevens, griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 19 maart 2018.