Waardevaststelling woonzorgcentrum

1.1. De heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak [a-straat 1] te [A] (hierna: de onroerende zaak), per waardepeildatum 1 januari 2016 en naar de toestand op die datum, voor het jaar 2017 vastgesteld op € 5.135.000. Tegelijk met deze beschikking is de aanslag onroerendezaakbelasting eigenarenheffing (OZBE) voor het jaar 2017 vastgesteld op € 9.124,90 en is de aanslag watersysteemheffing gebouwd (WSH) voor het jaar 2017 vastgesteld op € 1.345,37.

1.2. Op het bezwaarschrift van belanghebbende heeft de heffingsambtenaar bij uitspraak op bezwaar de beschikking en de aanslagen gehandhaafd.

1.3. Belanghebbende is tegen die uitspraken in beroep gekomen bij de rechtbank Midden-Nederland (hierna: de Rechtbank). De Rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard.

1.4. Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld.

1.5. Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 11 december 2019. Van de zitting is een proces-verbaal opgemaakt, dat aan deze uitspraak is gehecht.

2. Vaststaande feiten

2.1. Belanghebbende is eigenaar van de onroerende zaak. De onroerende zaak is een in het jaar 1855 gebouwde villa, een rijksmonument, welke in het jaar 2005 is verbouwd tot een woonzorgcentrum. De onroerende zaak heeft een bruto vloeroppervlakte (BVO) van 1.775 m2. De kadastrale oppervlakte bedraagt 7.420 m2. De villa biedt woonzorgruimte aan ouderen. Er zijn 16 appartementen, verdeeld over vier woonlagen. Hiervan zijn er 13 voor permanent verblijf bestemd en drie voor tijdelijke bewoning. Alle appartementen beschikken over eigen sanitaire voorzieningen.

2.2. De heffingsambtenaar heeft de vastgestelde waarde onderbouwd met een door [B] , WOZ-taxateur, op 22 maart 2018 uitgebracht taxatierapport waarin de waarde per de waardepeildatum is bepaald op € 5.135.000. In het rapport is vermeld dat belanghebbende eigenaar is van de onroerende zaak en dat [C] B.V. gebruiker is. Volgens het rapport zijn uitstraling/type, bouwkundige kwaliteit en onderhoudstoestand van de onroerende zaak ‘goed’. De waarde van de onroerende zaak is bepaald door vergelijking met verkoopgegevens van drie referentieobjecten, allemaal woonzorgcentra, aan de [b-straat] 31 te [A] (hierna: [b-straat] ), [c-straat] 26 te [D] (hierna: [c-straat] ) en [d-straat] 30 te [E] (hierna: [d-straat] ). Als onderbouwing van de waardering van de onroerende zaak zijn in een matrix de volgende gegevens vermeld:

De waarde van de onroerende zaak is bepaald door vermenigvuldiging van de BVO (1.775 m2) met een waarde van € 2.893 per m2.

2.3. Belanghebbende heeft de door haar verdedigde waarde onderbouwd met een door [F] RT op 24 november 2017 uitgebracht taxatierapport, waarin de waarde per de waardepeildatum is bepaald op € 1.900.000. Volgens dit rapport zijn de bouwaard, materialen en constructie van de onroerende zaak ‘matig’. De bouwkundige staat is ‘matig’ en overeenkomstig de bouwperiode. De onderhoudstoestand en uitstraling van de onroerende zaak zijn ‘uitstekend’. In het rapport is vermeld dat bepaling van de waarde in het economische verkeer heeft plaatsgevonden door toepassing van de vergelijkingsmethode en de huurwaarde kapitalisatiemethode (hierna: hwk-methode). Bij de toepassing van die laatste methode is een aantal omstandigheden in aanmerking genomen:

• Beperkte exploitatiemogelijkheden van de onroerende zaak.
• Hoge beheerskosten.
• Hoge onderhoudskosten (mede door de monumentale status).
• Het algehele risico dat investeren in het onderhavige object met zich brengt.

Volgens het rapport is met deze aspecten rekening gehouden bij het vaststellen van de kapitalisatiefactor (o.a. verhoging beheers- en onderhoudskosten, inschatting opslag-risico). De berekening op basis van de hwk-methode is vervolgens, aldus het rapport, vergeleken met een berekening op basis van de vergelijkingsmethode, waarin verkooptransacties zijn betrokken van soortgelijke objecten in [A] (met een afwijkende bestemming) en marktinformatie van objecten die wat betreft bestemming wel vergelijkbaar zijn. De conclusie luidt dat de berekening volgens de hwk-methode hoger uitkomt.

2.4. In het rapport van belanghebbende is de door vergelijking bepaalde waarde gesteld op € 1.788.000, zijnde 1.431 m2 (verhuurbare vloeroppervlakte = VVO) x € 1.250 per m2. Dit laatste bedrag is bepaald door vergelijking met twee gerealiseerde verkoopprijzen en één vraagprijs (koopsom/vraagprijs gedeeld door VVO). De met toepassing van de hwk-methode bepaalde waarde bedraagt volgens het rapport van belanghebbende € 1.889.109 (afgerond € 1.900.000). De huurwaarde per jaar is bepaald door 1.431 m2 VVO te vermenigvuldigen met huurwaarde van € 175 per m2, wat neerkomt op een huurwaarde van € 250.425. De kapitalisatiefactor is volgens de zogenaamde bottom-up methode berekend. Hierbij zijn de onderhoudskosten en vaste lasten gesteld op 4% respectievelijk 3% van de herbouwwaarde en de beheerskosten en het leegstandsrisico op 4% respectievelijk 20% (12 maanden per 5 jaar) van de bruto-huur, waardoor de netto-huur 69% bedraagt van de bruto-huur. Het basisrendement is gesteld op 0,79%-punt en het opslagrisico op 8,50%-punt. Rekening houdend met een correctie wegens kosten koper van 6% komt de kapitalisatiefactor uit op 7,0. Vervolgens is de waarde bepaald op: € 250.425 huurwaarde x 7,0 kapitalisatiefactor = € 1.754.709. Dit bedrag is verhoogd met € 134.400, zijnde de als extra grond (park) aangemerkte oppervlakte van het perceel van 3.840 m2 x € 35/m2.

2.5. Belanghebbende heeft de onroerende zaak op 12 december 2018 in verhuurde staat verkocht voor € 4.285.000. De koper heeft de onroerende zaak op diezelfde dag doorverkocht aan een derde voor circa € 4.900.000.

3. Geschil

3.1. In geschil is de waarde van de onroerende zaak per de waardepeildatum.

3.2. Belanghebbende verdedigt een waarde van € 1.900.000 (primair) dan wel € 2.948.423 (subsidiair), terwijl de heffingsambtenaar de bij beschikking vastgestelde waarde van € 5.135.000 verdedigt.

3.3. Ter zitting heeft belanghebbende haar grief over het bij het opleggen van de aanslag OZBE te hanteren tarief (woning dan wel niet-woning) laten varen.

4. Beoordeling van het geschil

4.1. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer die dient te worden vastgesteld op de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor de onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meestbiedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn besteed (vgl. Kamerstukken II 1992-1993, 22885, nr. 3, blz. 44, en HR 8 augustus 2003, nr. 38.085, ECLI:NL:HR:2003:AI0924).

4.2. Op de heffingsambtenaar rust de last feiten aannemelijk te maken die meebrengen dat de waarde van de onroerende zaak niet te hoog is vastgesteld.

4.3. Ter onderbouwing van de door hem verdedigde waarde wijst de heffingsambtenaar op een taxatierapport van taxateur [B] van 22 maart 2018 waarin de waarde van de onroerende zaak met toepassing van de vergelijkingsmethode is bepaald op € 5.135.000, gelijk de vastgestelde waarde.

4.4. Naar het oordeel van het Hof heeft de heffingsambtenaar met het door hem overgelegde taxatierapport, en de daarop ter zitting gegeven toelichting, niet aannemelijk gemaakt dat de waarde niet te hoog is vastgesteld.

4.5. In het taxatierapport van [B] is onvoldoende inzichtelijk gemaakt hoe vanuit de verkoopcijfers van de referentieobjecten [b-straat] , [c-straat] en [d-straat] tot een waarde van € 2.893 per m2 is gekomen. De in de onderbouwing genoemde prijs per m2 voor de referentieobjecten is verkregen door de verkoopprijzen te delen door de totale oppervlakte (BVO). De invloed van de kadastrale oppervlakte op de waarde is hierdoor onbenoemd gebleven, terwijl de verschillen tussen de referentieobjecten en de onroerende zaak aanzienlijk zijn. Zo zijn de referentieobjecten [b-straat] en [d-straat] gelegen op een veel kleiner perceel. Het ligt in de rede dat dergelijke verschillen van invloed zijn op de waarde. Alle referentieobjecten zijn veel recenter gerenoveerd dan de onroerende zaak. Gelet op het renovatiejaar van de onroerende zaak (2005), mag worden verwacht dat de onroerende zaak ten opzichte van de referentieobjecten in een wat meer gedateerde staat zal verkeren qua woon- en zorgvoorzieningen, wat van invloed zal zijn op de waarde. Of daarmee (voldoende) rekening is gehouden bij de bepaling van de waarde per m2 van de onroerende zaak, volgt niet uit de onderbouwing. De [c-straat] is ruim voor de waardepeildatum verkocht en heeft een veel grotere BVO, waardoor een grootschaligere exploitatie als woonzorgcentrum mogelijk is. Mede gezien het veel recentere bouwjaar (1989), mist dit referentieobject bovendien een (rijks)monumentale uitstraling. Toch is de uitstraling van zowel de [c-straat] als de onroerende zaak als ‘goed’ gekwalificeerd, zonder dat daarvoor een afdoende verklaring is gegeven. De [b-straat] is eveneens ruim voor de waardepeildatum verkocht, in een verhuurde staat. Volgens de heffingsambtenaar in het verweerschrift wordt de waardeverminderende invloed die daarvan uitgaat gecompenseerd door de ruimere gebruiksmogelijkheden van dat object. In het taxatierapport is het een noch het ander voldoende inzichtelijk gemaakt. Anderzijds betreft het wel een zeer goed vergelijkbaar object, gezien de ligging in [A] , het bouwjaar en de (rijks)monumentale uitstraling. De [d-straat] ten slotte is dichter op de waardepeildatum verkocht, zij het dat het een zogenaamde sale-and-lease-back-transactie betreft. Daardoor is het transactiecijfer van dit object voor een vergelijking minder geschikt, zoals de taxateur ook ter zitting heeft verklaard. Bovendien betreft het een woonzorgcentrum - een voormalig klooster - dat in [E] is gelegen (ten westen van de stad [G] ), terwijl de onroerende zaak - een (rijks)monumentale villa - op stand is gelegen in het gebied van de [H] (ten oosten van die stad). Of hiermee voldoende rekening is gehouden in de vergelijking, is evenmin voldoende inzichtelijk gemaakt. Dat de uitstraling van de [d-straat] is gekwalificeerd als ‘voldoende’ in plaats van ‘goed’, acht het Hof daartoe niet voldoende.

4.6. Het Hof volgt ook belanghebbende niet in de door haar voorgestane waarde van € 1.900.000, aangezien zij die waarde evenmin aannemelijk heeft gemaakt met het door haar overgelegde taxatierapport van taxateur [F] RT van 24 november 2017 en de daarop ter zitting gegeven toelichting.

4.7. In het taxatierapport van [F] wordt uitgegaan van een huurwaarde van afgerond € 250.000 per jaar, op basis van een huurwaarde van € 175 per m2 VVO. Hoe tot deze huurwaarde per m2 VVO is gekomen, is niet inzichtelijk gemaakt. Een onderbouwing aan de hand van op of omstreeks de waardepeildatum gerealiseerde huurtransactiecijfers van vergelijkbare objecten ontbreekt. Het Hof neemt daarbij in aanmerking dat de gehanteerde huurwaarde van € 250.000 ruimschoots ligt beneden het door belanghebbende genoemde eigen huurcijfer van € 462.551 voor het jaar 2016. Dit vraagt om meer uitleg over de gehanteerde huurwaarde dan in het taxatierapport is gegeven. De in het taxatierapport gehanteerde kapitalisatiefactor van 7,0 is bottom-up bepaald. Niet aannemelijk is geworden dat in dat kader voor de onroerende zaak moet worden uitgegaan van een leegstandsrisico van 20% (12 maanden per 5 jaar). Dat een hoog leegstandsrisico wordt opgeroepen door beperkte exploitatiemogelijkheden van de onroerende zaak en de gedateerde staat waarin de onroerende zaak zich bevindt, volgt het Hof niet. Niet valt in te zien dat de onroerende zaak slechts geëxploiteerd kan worden als woonzorgcentrum. Bovendien is, tegenover de betwisting door de heffingsambtenaar, onvoldoende onderbouwd dat een gedateerde staat van wezenlijke invloed is op het voor de onroerende zaak in aanmerking te nemen leegstandsrisico.

4.8. Voor het geval het Hof het taxatierapport van [F] niet zou volgen, heeft belanghebbende verzocht de eigen transactie in ogenschouw te nemen. Volgens belanghebbende is de prijs waarvoor belanghebbende de onroerende zaak heeft verkocht (€ 4.285.000) bij uitstek geschikt om de gezochte waarde te bepalen, waaraan niet afdoet dat deze transactie ruimschoots na de waardepeildatum heeft plaatsgevonden. Wel moet rekening worden gehouden met de marktontwikkelingen die tussen de waardepeildatum en de transactiedatum hebben plaatsgevonden. Rekening houdend met een waardestijging van 5% per jaar tussen de waardepeildatum en de transactiedatum (bijna 3 jaar), resulteert dat in een gecorrigeerde verkoopprijs van € 3.642.250. Daarnaast moet worden gecorrigeerd voor het lopende huurcontract. Die correctie stelt belanghebbende vast op 1,5 maal de huurprijs per waardepeildatum, ofwel (1,5 * € 462.551=) € 693.827. Op basis van het eigen verkoopcijfer moet de WOZ-waarde volgens belanghebbende aldus worden verminderd tot (€ 3.642.250 -/- € 693.827=) € 2.948.423.

4.9. Het Hof volgt belanghebbende niet in deze berekening en de waarde die daaruit voortvloeit. De onroerende zaak is op 12 december 2018 twee keer verkocht. Eerst door belanghebbende in verhuurde staat voor € 4.285.000, vervolgens door de koper aan een derde voor circa € 4.900.000. Volgens belanghebbende was dat na aanpassing van het huurcontract in een zogenaamde triple net overeenkomst. Daarmee zou de waardesprong het gevolg zijn van (een wijziging in) de verhuurde staat waarin het object zich op dat moment bevond. Het Hof leidt hieruit af dat de verhuurde staat niet zonder meer waardeverminderend is, zoals door belanghebbende wordt betoogd. De koper was kennelijk in staat om het lopende huurcontract open te breken en daarmee een verkoopwinst te behalen bij de verkoop aan een derde. Over de inhoud van de huurcontracten voor en na wijziging in een triple net overeenkomst is verder niets bekend. Of en in hoeverre de verkoopprijs moet worden gecorrigeerd wegens het lopende huurcontract, is hierdoor onduidelijk gebleven. Verder heeft belanghebbende, tegenover de betwisting door de heffingsambtenaar, niet aannemelijk gemaakt dat de marktontwikkeling voor objecten als het onderhavige tussen de waardepeildatum en de transactiedatum een stijging laat zien van 5% per jaar. NVM-cijfers over de algemene waardestijging van onroerend goed in de gemeente [A] , zijn daarvoor niet specifiek genoeg.

4.10. Derhalve zijn beide partijen er niet in geslaagd de door hen verdedigde waarden aannemelijk te maken. Het Hof zal daarom, alle feiten in ogenschouw nemend, de waarde van de onroerende zaak per de waardepeildatum in goede justitie bepalen op € 4.700.000.

4.11. Tussen partijen is niet in geschil dat de aanslagen OZB en WSH moeten worden verminderd met hetzelfde percentage als waarmee de waarde van de onroerende wordt verminderd. Ook in zoverre slaagt het hoger beroep.

Slotsom

Op grond van het vorenstaande is het hoger beroep gegrond.

5. Griffierecht en proceskosten

Nu het Hof het hoger beroep gegrond verklaart, dient de heffingsambtenaar aan belanghebbende het betaalde griffierecht te vergoeden.

Het Hof stelt de kosten die belanghebbende voor door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand heeft moeten maken in verband met de behandeling van het bezwaar, het beroep en het hoger beroep overeenkomstig het Besluit proceskosten bestuursrecht vast op € 261 voor de kosten in de bezwaarfase (1 punt (bezwaarschrift)  wegingsfactor 1  € 261), € 1.050 voor de kosten in eerste aanleg (2 punten (beroepschrift, bijwonen zitting)  wegingsfactor 1  € 525) en € 1.050 voor de kosten in hoger beroep (2 punten (hogerberoepschrift, bijwonen zitting)  wegingsfactor 1  € 525), ofwel in totaal op € 2.361.

De voor vergoeding in aanmerking komende kosten van de door belanghebbende ingeschakelde taxateur worden door het Hof begroot op € 1.997.

6. Beslissing

Het Hof:

• vernietigt de uitspraak van de Rechtbank,
• verklaart het bij de Rechtbank ingestelde beroep gegrond,
• vernietigt de uitspraken van de heffingsambtenaar,
• vermindert de waarde tot € 4.700.000,
• vermindert de aanslagen OZBE en WSH dienovereenkomstig,
• veroordeelt de heffingsambtenaar in de proceskosten van belanghebbende tot een bedrag van € 4.358, en
• gelast dat de heffingsambtenaar aan belanghebbende het betaalde griffierecht vergoedt, te weten € 338 in verband met het beroep bij de Rechtbank en € 508 in verband met het hoger beroep bij het Hof.

Deze uitspraak is gedaan door mr. V.F.R. Woeltjes, voorzitter, mr. R.A.V. Boxem en mr. A.I. van Amsterdam, in tegenwoordigheid van mr. A. Vellema als griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 9 juni 2020.