Te hoge WOZ-waarde; voor proceskostenvergoeding sprake van lichte zaak

In de beschikking van 25 februari 2022 (het primaire besluit) heeft de heffingsambtenaar op grond van de Wet waardering onroerende zaken (wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak op het adres [adres 1] in [plaats] (de woning) voor het belastingjaar 2022 vastgesteld op € 477.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2021. Bij deze beschikking heeft de heffingsambtenaar aan eiser als eigenaar van deze woning ook een aanslag onroerendzaakbelasting opgelegd, waarbij deze waarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd.

Eiser is tegen het primaire besluit in bezwaar gegaan. In de uitspraak op bezwaar van 1 februari 2023 heeft de heffingsambtenaar het bezwaar van eiser ongegrond verklaard en de WOZ-waarde van de woning gehandhaafd.

Eiser heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift met een taxatiematrix ingediend.

De zaak is behandeld op de digitale zitting van 12 oktober 2023. De gemachtigde van eiser, de gemachtigde van de heffingsambtenaar en [taxateur] (taxateur) hebben deelgenomen aan de zitting.

Overwegingen

Inleiding

1. De woning is een in 1990 gebouwde rijwoning. De woning heeft een gebruiksoppervlakte van 119 m2 en is gelegen op een perceel van 157 m2.

2. In geschil is de WOZ-waarde van de woning op de waardepeildatum 1 januari 2021. Eiser bepleit een lagere waarde, namelijk maximaal € 438.000,-. De heffingsambtenaar handhaaft in beroep de vastgestelde waarde van € 477.000,-.

Beoordelingskader

3. De WOZ-waarde van de woning is de waarde in het economisch verkeer. Dat is de prijs die bij verkoop op de voor die woning meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor die woning zou zijn betaald. De waarde wordt bepaald door middel van de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde van de woning wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden.

4. Op de heffingsambtenaar rust de bewijslast om aannemelijk te maken dat de waarde van de woning op de waardepeildatum (1 januari 2021) niet te hoog is vastgesteld. Bij de beoordeling of dit het geval is, zal de rechtbank wat eiser ter betwisting van de vastgestelde waarde heeft aangevoerd, meewegen.

5. Om de waarde van de woning te onderbouwen, heeft de heffingsambtenaar een taxatiematrix overlegd, waarin de woning wordt vergeleken met drie verkopen in [plaats] , te weten:

• [adres 2] , verkocht op 30 juli 2021 voor € 503.000,-.
• [adres 3] , verkocht op 29 januari 2021 voor € 466.000,-.
• [adres 4] , verkocht op 30 maart 2021 voor € 454.000,-.

Beoordeling van het geschil

Heeft de heffingsambtenaar de waarde aannemelijk gemaakt?

6. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar met de taxatiematrix en de toelichting die daarop ter zitting is gegeven niet aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld.

7. Eiser stelt dat de heffingsambtenaar in de taxatiematrix niet inzichtelijk heeft gemaakt hoe de KOUDV-factoren worden gecorrigeerd. Op de zitting heeft de taxateur van de heffingsambtenaar toegelicht dat correcties van de KOUDV-factoren inderdaad niet in de taxatiematrix zijn weergegeven. Volgens de taxateur is er wel rekening gehouden met de verschillen tussen de woning en de referentiewoningen. De m2-prijs van de woning van eiser is namelijk vanwege een mindere staat van onderhoud en uitstraling met een factor 0,9 gecorrigeerd. De rechtbank volgt de taxateur hierin niet. Dat de taxateur de m2-prijs van de woning zou hebben gecorrigeerd met een factor is namelijk onvoldoende onderbouwd en te controleren. Uit de taxatiematrix blijkt niet welke waardebepalende verschillen er tussen de woning en de referentiewoningen zijn en hoe er met die verschillen rekening is gehouden. De taxatiematrix is slechts een blote weergave van de objectkenmerken van de woning en de referentiewoningen. De rechtbank is daarom van oordeel dat de heffingsambtenaar de vastgestelde waarde van de woning niet aannemelijk heeft gemaakt. De beroepsgrond slaagt.

Heeft eiser zijn voorgestane waarde aannemelijk gemaakt?

8. De rechtbank moet vervolgens beoordelen of eiser de door hem voorgestane waarde van € 438.000,- aannemelijk heeft gemaakt. Naar het oordeel van de rechtbank is dit niet het geval. In het rapport van Phydias B.V. is ook niet inzichtelijk gemaakt hoe er rekening is gehouden met de verschillen tussen de woning van eiser en de referentiewoningen. In het rapport worden slechts de woningtypes, bouwjaren, gebruiksoppervlaktes en perceeloppervlaktes van de referentiewoningen genoemd. Van twee van de referentiewoningen wordt wel de kwaliteit omschreven als ‘normaal’, maar het is niet duidelijk hoe de woning van eiser zich op dit punt verhoudt tot de referentiewoningen. Er is dus niet cijfermatig aangegeven hoe uit de verkoopcijfers kan worden afgeleid dat € 438.000,- een reële waarde is voor de woning van eiser.

Conclusie en bijkomende beslissingen

9. De rechtbank is van oordeel dat zowel de heffingsambtenaar als eiser de waardes die zij voorstaan niet aannemelijk hebben gemaakt. Gelet hierop zal de rechtbank het beroep gegrond verklaren, het bestreden besluit vernietigen en verder de vastgestelde waarde van de woning aan de [adres 1] schattenderwijs verminderen tot een bedrag van € 457.500,-.

Proceskostenvergoeding

10. Omdat het beroep gegrond is, moet de heffingsambtenaar het door eiser betaalde griffierecht vergoeden. De rechtbank ziet verder aanleiding om de heffingsambtenaar te veroordelen in de proceskosten van eiser in bezwaar en in beroep.

11. Op grond van artikel 8:75 van de Algemene wet bestuursrecht is de rechtbank bij uitsluiting bevoegd om een partij te veroordelen in de kosten die een andere partij in verband met de behandeling van het beroep en van het bezwaar redelijkerwijs heeft moeten maken. Dit is verder uitgewerkt in het Besluit proceskostenvergoeding bestuursrecht (Bpb). Op grond van artikel 1, aanhef en onder a, van het Bpb kan een veroordeling in deze kosten betrekking hebben op de kosten van een door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand.

12. Op grond van artikel 2, eerste lid, aanhef en onderdeel a, van het Bpb en de bijlage bij het Bpb wordt het bedrag van de rechtsbijstandskosten vastgesteld door aan de verrichte proceshandelingen punten toe te kennen overeenkomstig lijst (A) en die punten te vermenigvuldigen met de waarde per punt (B) en met de toepasselijke wegingsfactoren (C). De toepasselijke wegingsfactoren zijn in onderdeel C van de bijlage van het Bpb onderverdeeld in wegingsfactoren ten aanzien van het gewicht van de zaak (C1) en wegingsfactoren ten aanzien van samenhangende zaken (C2).

13. Voor het gewicht van de zaak kent onderdeel C1 van de bijlage bij het Bpb de volgende indeling:

14. In de toelichting bij het Bpb staat dat het gewicht van een zaak wordt bepaald door het – al dan niet in geld uit te drukken – belang en de ingewikkeldheid. Het werd niet wenselijk geacht om de rechter aan nadere criteria voor de bepaling van het gewicht te binden. Het opnemen van wegingsfactoren in onderdeel C1 van het Bpb berust volgens de toelichting op de overweging dat enerzijds het met een gemachtigde voeren van bagatelprocedures niet moet worden aangemoedigd, en, anderzijds, dat de vergoeding evenredig dient te zijn met de prestatie van de gemachtigde.

15. De bestuursrechter moet zelf, op grond van een eigen waardering, beoordelen in welke gewichtscategorie een zaak valt.

16. De rechtbank is van oordeel dat de waardering van woningen op grond van de Wet WOZ tot de categorie ‘licht’ (wegingsfactor 0,5) behoort. De rechtbank vindt het belang van een reguliere WOZ-zaak over een woning namelijk beperkter en vindt dit soort zaken ook minder ingewikkeld dan een gemiddelde bestuursrechtelijke zaak. Het belang en de ingewikkeldheid zijn de criteria die het gewicht van de zaak bepalen volgens de toelichting van het Bpb. Dat WOZ-zaken over woningen van minder gewicht zijn, komt ook tot uitdrukking in de bestaande zittingsplanning van de rechtbank, waarbij op een reguliere zitting van een halve dag zeven WOZ-zaken worden behandeld, tegenover drie reguliere bestuursrechtelijke zaken.1

17. In deze zaak gaat het over de WOZ-waarde van een woning. De gemachtigde maakt geen gebruik van een gestandaardiseerde werkwijze. Dat betekent dat de rechtbank een wegingsfactor van 0,5 hanteert. In afwijking van het Bpb, maar in lijn met de rechtspraak van de Hoge Raad hanteert de rechtbank een waarde per punt van € 837,-. Dit leidt tot de volgende proceskostenveroordeling. Voor rechtsbijstand wordt € 1.133,- toegekend (1 punt voor het indienen van het bezwaarschrift, 1 punt voor het verschijnen op de hoorzitting met een waarde per punt van € 296,-, 1 punt voor het indienen van het beroepschrift, 1 punt voor het verschijnen ter zitting met een waarde per punt van € 837,- en een wegingsfactor 0,5). Daarnaast wordt € 192,39 toegekend voor de kosten van de taxateur. De proceskostenvergoeding bedraagt in totaal € 1.325,39.

Beslissing

De rechtbank:

• verklaart het beroep gegrond;
• vernietigt de uitspraak op bezwaar;
• verlaagt de WOZ-waarde van de woning aan de [adres 1] in [plaats] naar€ 457.500,- naar de waardepeildatum 1 januari 2021.
• bepaalt dat de aanslag onroerendezaakbelastingen dienovereenkomstig wordt verminderd;
• draagt de heffingsambtenaar op het betaalde griffierecht van € 50,- aan eiser te vergoeden;
• veroordeelt de heffingsambtenaar in de proceskosten van eiser tot een bedrag van € 1.325,39.

Deze uitspraak is gedaan door mr. J.G. Nicholson, rechter, in aanwezigheid van mr.D. Burggraaf, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 25 oktober 2023.