Hogere WOZ-waarde appartement; procesbelang; geen verhoging aanslag OZB

Procesverloop

Bij beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ), gedagtekend 15 januari 2016, heeft verweerder de waarde van de onroerende zaak Schiedamsesingel 309 te Rotterdam (de woning) voor het belastingjaar 2016 (met waardepeildatum 1 januari 2015) vastgesteld op € 123.000,-.

Bij uitspraak op bezwaar, gedagtekend 14 juli 2016 (het bestreden besluit), heeft verweerder het bezwaar niet-ontvankelijk verklaard.

Eiseres heeft beroep ingesteld tegen het bestreden besluit.

Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 5 januari 2017. Eiseres is met kennisgeving niet ter zitting verschenen. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde mr. B.J. Klein. Verder is L.M. van Asperen, taxateur van verweerder verschenen.

De rechtbank heeft het onderzoek op 5 januari 2017 heropend. Eiseres is bij brief van 10 januari 2017 in de gelegenheid gesteld om te reageren op de door verweerder ter zitting ingebrachte brief van 19 december 2016 met als bijlage een taxatierapport en een overzicht van vergelijkingsobjecten. Verder is eiseres in het bezit gesteld van het proces-verbaal van het onderzoek ter zitting.

Eiseres heeft op 20 januari 2017 bij digitaal bericht gereageerd.

Verweerder heeft bij brief van 31 januari 2017 meegedeeld dat hij naar aanleiding van de reactie van eiseres geen aanleiding ziet voor een nadere reactie.

Na daarvoor verkregen toestemming van partijen is het onderzoek op 2 februari 2017 gesloten.

Overwegingen

1. Eiseres is eigenaar van de woning en bepleit een hogere WOZ-waarde.

2. Gelet op het feit dat beide partijen (inmiddels) van mening zijn dat het bezwaar ten onrechte niet-ontvankelijk is verklaard, zal de rechtbank als eerste (ambtshalve) de vraag beantwoorden of eiseres ten onrechte niet-ontvankelijk is verklaard is haar bezwaar.

2.1.

De rechtbank volgt partijen in hun standpunt en is, in navolging van het arrest van 11 oktober 2016 van het Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, ECLI:NL:GHARL:2016:8122, ten aanzien van de ontvankelijkheid van een bezwaar waarbij een hogere WOZ-waarde werd bepleit, het volgende van oordeel.

2.2.

In artikel 29, lid 1, aanhef en sub b, van de Wet WOZ is bepaald dat indien bij de uitspraak op een bezwaarschrift de bij de beschikking vastgestelde waarde wordt verminderd of verhoogd, de bekendmaking daarvan geschiedt aan de belanghebbenden die het aangaat. In lid 2 van artikel 29 is bepaald dat indien de in het eerste lid bedoelde vernietiging, vermindering of verhoging plaatsvindt krachtens onherroepelijke rechterlijke uitspraak, de in artikel 1, tweede lid, bedoelde gemeenteambtenaar daarvan mededeling doet aan de belanghebbenden die het aangaat.

2.3.

De zinsneden “of verhoogd” en “of verhoging” in respectievelijk de leden 1 en 2 van artikel 29 van de Wet WOZ zijn met ingang van 1 oktober 2015 aan voormeld artikel 29 toegevoegd bij Wet van 28 maart 2013, Stb. 2013, 129.

2.4.

In de memorie van toelichting bij het voorstel dat heeft geleid tot deze wet staat onder meer het volgende (Kamerstukken II 2012/13, 33.462, nr. 3, p. 16):

“Met het bredere gebruik van de WOZ-waarde is het mogelijk dat iemand belang heeft bij een hogere WOZ-waarde. De voorgestelde wijzigingen van artikel 29 voorzien erin dat ook na een verhoging van de bij de beschikking vastgestelde WOZ-waarde na bezwaar (eerste lid) of beroep (tweede lid) belanghebbenden en afnemers daarvan op de hoogte worden gebracht.”

2.5.

In de Nota van toelichting bij het Koninklijk Besluit van 15 september 2015, Stb. 2015, 336, is onder meer vermeld:

“Dit besluit regelt de inwerkingtreding per 1 oktober 2015 van artikel I, onderdelen B, C en D, van de wet van 28 maart 2013 (…) (Stb. 2013, 129). De betreffende onderdelen (…) betreffen uitsluitend enkele technische aanpassingen, te weten (…) de introductie van de afgifte van een WOZ-beschikking aan iemand die een buiten de belastingheffing liggend belang heeft bij de vastgestelde WOZ-waarde en de mogelijkheid om bezwaar te maken dan wel beroep in te stellen tegen een te lage WOZ-waarde.”

2.6.

Gelet op de onder 2.5. vermelde passage uit de Nota van toelichting is de rechtbank van oordeel dat de wetgever met de wijziging van artikel 29 van de Wet WOZ heeft beoogd mogelijk te maken dat in bezwaar of (hoger) beroep de WOZ-waarde op een hogere waarde kan worden vastgesteld. De wetgever heeft daarbij niet voorzien in overgangsrecht, zodat de wetswijziging onmiddellijke werking heeft. Naar het oordeel van de rechtbank brengt de onmiddellijke werking mee dat het in rechterlijke uitspraken na 1 oktober 2015 mogelijk is om een nog niet onherroepelijk vaststaande WOZ-waarde hoger vast te stellen dan de beschikte waarde.

2.7.

De omstandigheid dat de wetgever de mogelijkheid heeft opengesteld dat na een procedure in het kader van de Wet WOZ de waarde op een hoger bedrag dan de beschikte waarde wordt vastgesteld, brengt op zichzelf niet met zich mee dat belanghebbende alsnog ontvankelijk moet worden verklaard in het bezwaar. Daarvoor is, evenals dit vóór de wetswijzing van 1 oktober 2015 het geval was, tevens vereist dat belanghebbende belang heeft bij het bezwaar. Van belang bij het bezwaar is sprake indien het aanwenden van het rechtsmiddel, ongeacht de gronden waarop het steunt, belanghebbende in een betere positie kan brengen met betrekking tot het bestreden besluit en eventuele bijkomende (rechterlijke) beslissingen zoals die met betrekking tot proceskosten en griffierecht (HR 11 april 2014, nr. 13/01903, ECLI:NL:HR:2014:878). De rechtbank overweegt daarover als volgt.

2.8.

De wetgever heeft de consequenties die zijn verbonden aan het verhogen van de WOZ-waarde voorzien. Met betrekking tot die consequenties is in de wetsgeschiedenis het volgende opgemerkt (Kamerstukken II, 2012-2013, 33.462, nr. 6, pag. 16):“De verlaging of de verhoging van de WOZ-waarde heeft consequenties voor de aanslagoplegging voor de bezwaarmaker. Wanneer de bij de WOZ-beschikking vastgestelde waarde wordt verminderd of juist verhoogd, moeten de aanslagen die al zijn opgelegd op basis van de te hoge of te lage waarde op grond van de Algemene wet inzake rijksbelastingen binnen acht weken nadat de beschikking onherroepelijk is geworden, worden verminderd dan wel verhoogd. Dit geldt voor alle aanslagen die zijn gebaseerd op de WOZ-waarde op de betreffende beschikking. Bij navordering geldt niet het vereiste dat sprake moet zijn van een nieuw feit.”

2.9.

Naar het oordeel van de rechtbank moet uit de in de onderdelen 2.5, 2.6. en 2.9, geciteerde passages uit de wetsgeschiedenis worden afgeleid dat naar de bedoeling van de wetgever iedere belastingplichtige ten name van wie een WOZ-beschikking is genomen, het recht heeft in bezwaar en beroep een hogere waarde te bepleiten. Die belastingplichtige wordt geacht belang te hebben bij het indienen van een bezwaar- of beroepschrift, ook als daarbij een hogere waarde wordt bepleit. De omstandigheid dat de verhoging van die WOZ-waarde tot een hogere belastingheffing kan leiden is door de wetgever voorzien en vormt sinds de hiervoor onder 2.3. vermelde wetswijziging per 1 oktober 2015 geen reden meer om het bezwaar niet-ontvankelijk te achten.

2.10.

De rechtbank volgt verweerder in zijn standpunt dat, ook in de gevallen waarin een hogere WOZ-waarde wordt bepleit, geen nadere eisen aan de motivering van het belang behoeven te worden gesteld. Aan eiseres is de WOZ-beschikking bekendgemaakt omdat zij eigenaar is (volgens artikel 24, derde lid, van de Wet WOZ). Eiseres heeft als eigenaar – in die hoedanigheid – belang bij de vastgestelde waarde van haar woning. De uit artikel 28, eerste lid, van de Wet WOZ voortvloeiende eis dat (aannemelijk wordt gemaakt dat) het waarde-gegeven op grond van een wettelijk voorschrift wordt gebruikt en eiseres door dit gebruik in haar individuele belang kan worden geraakt, geldt niet voor iemand als eiseres maar alleen voor diegenen die op grond van artikel 28, eerste lid, van de Wet WOZ om een voor bezwaar vatbare beschikking verzoeken. Er zijn onvoldoende aanknopingspunten dat een dergelijke eis wel zou gelden voor het geval een hogere WOZ-waarde wordt bepleit. In aanmerking genomen dat de WOZ-waarde in het maatschappelijk verkeer (bijvoorbeeld als oriëntatiepunt voor potentiële kopers van een woning) een bredere invloed heeft, is de rechtbank van oordeel dat, indien een belanghebbende eigenaar van de woning is en hij een hogere waarde bepleit dan die bij de WOZ-beschikking is vastgesteld, in de regel een (proces)belang aanwezig wordt geacht (zie ook de uitspraak van de rechtbank Zeeland-West-Brabant van 27 mei 2015, ECLI:NL:RBZWB:2016:3034).

2.11.

Eiseres moet gelet op het voorgaande ontvankelijk worden verklaard in haar bezwaar. Het beroep is gegrond en het bestreden besluit dient te worden vernietigd.

3. Uit het oogpunt van finale geschilbeslechting beziet de rechtbank of de rechtsgevolgen in stand kunnen blijven. In geschil is de WOZ-waarde per waardepeildatum 1 januari 2015.

Uit het dossier blijkt dat verweerder bij brief van 3 augustus 2016 aan eiseres heeft laten weten dat de vastgestelde waarde van € 123.000,- onjuist is en in vergelijking met Schiedamsesingel 319 bij nader inzien vastgesteld had moeten worden op € 137.000,-. Omdat het voor verweerder onduidelijk is of de waarde formeel mag worden verhoogd, heeft hij de WOZ-beschikking niet formeel verhoogd en aan eiseres aangegeven dat zij geen correctie van belastingaanslagen 2016 ontvangt die voortvloeien uit de formele WOZ-beschikking, zoals onroerende zaakbelastingen maar ook heffingen die niet door Belastingen Rotterdam worden verzorgd, zoals waterschap heffingen en inkomstenbelasting.

3.1

Eiseres verzoekt verweerder te gelasten de WOZ-waarde nader vast te stellen op een bedrag van € 143.000,-. Zij voert aan dat verweerder te gemakkelijk stelt dat zij zich bij verkoop en financiering van een nieuwe woning kan beroepen op de brief van verweerder van 3 augustus 2016. Verweerder gaat voorbij aan het feit dat met ingang van 1 oktober 2016 WOZ-waarden van woningen in Nederland online te raadplegen zullen zijn in het kadaster, zodat eiseres dan feitelijk niet de kans krijgt genoemde brief te gebruiken tegenover derden.

De rechtbank volgt het standpunt van eiseres niet.

3.2.

De WOZ-waarde dient gelijk te zijn aan de prijs die de meest biedende koper betaalt na de meest geschikte voorbereiding. Op verweerder rust de plicht aannemelijk te maken welke prijs de meest biedende koper betaalt na de meest geschikte voorbereiding. In beginsel is verweerder gehouden dit te doen aan de hand van verkoopprijzen van de best vergelijkbare woningen, waarvan de verkoopprijzen moeten zijn gerealiseerd zo dicht mogelijk rond de waardepeildatum.

3.3.

Verweerder heeft ter onderbouwing van de door hem nader verdedigde WOZ-waarde van € 137.000,- een ongedateerd taxatierapport van G.M. Heinen in het geding gebracht.

De rechtbank is van oordeel dat de in dat rapport genoemde vergelijkingsobjecten – Schiedamsesingel 251, 253, en 319, Mauritsplaats 126 en Van Brakelstraat 43 – en de woning onder meer wat betreft (centrale) ligging, type woning, woningoppervlakte en bouwjaar voldoende vergelijkbaar zijn.

Ten aanzien van Schiedamsesingel 319 staat in ieder geval vast dat het object voor een prijs van € 126.000,- is verkocht, eerst aan de woningcorporatie (een niet vrije verkoop) en vervolgens eveneens voor die verkoopprijs aan een particuliere koper, nadat het op de markt te koop heeft gestaan. Alsdus is de verkoopprijs bevestigd door een transactie op de vrije markt, waarbij niet is gebleken dat de woningcorporatie zou hebben verkocht onder speciale voorwaarden. In zoverre is dit verkoopcijfer relevant en kan dit object in de vergelijking worden betrokken.

Met voormelde vergelijkingsobjecten onderbouwt verweerder de prijs die de meest biedende koper betaalt na de meest geschikte voorbereiding. Daarbij houdt de taxateur voldoende rekening met de onderlinge verschillen (staat van onderhoud, kwaliteit van de woning en uitzicht) tussen de vergelijkingsobjecten en de woning van eiseres.

Partijen zijn het erover eens dat de vergelijkingsobjecten Schiedamsesingel 251, 253, en 319 lager dan de woning moeten worden gewaardeerd. Verweerder stelt dat het vergelijkings-object Mauritsplaats 126 (verkocht voor € 137.500,-) gemiddeld van kwaliteit is, maar wel smaakgevoelig is wat de keuze van voorzieningen betreft en dat dat object een betere ligging heeft dan de woning. Eiseres bestrijdt dat laatste in verband met het volgens haar vanuit dit vergelijkingsobject ontbreken van enig uitzicht, terwijl de woning, kort gezegd, mooi uitzicht heeft. Eiseres maakt echter niet aannemelijk dat van dit uitzicht een zodanig waarde-stijgend effect uitgaat dat de waarde van de woning hoger dan op € 137.000,- moet worden vastgesteld. De onderlinge verschillen betrekt de taxateur verder voldoende in de waardering door voor de woning een waarde per vierkante meter van € 1.827,- aan te houden in plaats van € 1.670,-, wat de gemiddelde waarde is per vierkante meter van de vier vergelijkingsobjecten. Dit komt neer op een waarde van de woning van (75 m² × € 1.827,- =) € 137.000,- en een gemiddelde waarde van de vergelijkingsobjecten van (72 m² × € 1.670,- =) € 120.991,- en dus op een verschil van € 16.009,-.

Ter zitting verklaarde verweerder nog dat gelet op de door eiseres met betrekking tot de woning overgelegde foto’s van onder meer keuken en badkamer een ten opzichte van verkooptransacties van vergelijkbare woningen van de woningcorporatie) € 15.000,- hogere waarde in de rede ligt. Eiseres betwist onvoldoende gemotiveerd dat de door de taxateur aangehouden marges voldoende is.

3.4.

De WOZ-waarde van de woning per de waardepeildatum is beschikt op € 123.000,-. Uit het voorgaande volgt dat de waarde van de woning € 137.000,- bedraagt. De rechtbank zal de waarde van de woning per de waardepeildatum dan ook vaststellen op € 137.000,-.

4. Gelet op het vorenstaande dient het bezwaar gegrond te worden verklaard voor zover het betrekking heeft op de WOZ-waarde. Naar het oordeel van de rechtbank kan de hogere WOZ-waarde geen gevolgen hebben voor de op basis van de oorspronkelijk beschikte WOZ-waarde vastgestelde aanslag onroerende-zaakbelastingen, omdat een beroep niet tot een hogere aanslag kan leiden (zie ook de uitspraak van rechtbank Zeeland-West-Brabant van 27 mei 2016, ECLI:NL:RBZWB:2016:3034).

5. Omdat het beroep gegrond is, bepaalt de rechtbank dat verweerder aan eiseres het door haar betaalde griffierecht vergoedt.

6. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.

Beslissing

De rechtbank:

• verklaart het beroep gegrond;

• vernietigt het bestreden besluit;

• verklaart het bezwaar gegrond, stelt de WOZ-waarde van de onroerende zaak Schiedamsesingel 309 te Rotterdam voor het belastingjaar 2016 (met waardepeildatum 1 januari 2015) vast op € 137.000,- en bepaalt dat deze uitspraak in zoverre in de plaats treedt van de beschikking;

• bepaalt dat verweerder aan eiseres het betaalde griffierecht van € 46,- vergoedt.

Deze uitspraak is gedaan door mr. E.J. Rutten, voorzitter, en mr. A.P. Hameete en mr. I. Bouter, leden in aanwezigheid van E.R. Schook, griffier.

De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 14 februari 2017.

griffier voorzitter

Afschrift verzonden aan partijen op:

Rechtsmiddel

Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na de verzenddatum hoger beroep instellen bij het gerechtshof Den Haag (belastingkamer).