Bij uitspraken na 1 oktober 2015 kan WOZ-waarde op hoger bedrag worden vastgesteld. Procesbelang

De heffingsambtenaar heeft bij beschikking met dagtekening 30 november 2014 op grond van artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [adres], te [plaats X] (hierna: de woning), per waardepeildatum 1 januari 2013, vastgesteld voor het kalenderjaar 2014 op € 149.000. In het desbetreffende geschrift is ook de aanslag onroerendezaakbelasting bekendgemaakt.

 

De heffingsambtenaar heeft bij uitspraak op bezwaar van 9 februari 2015 het bezwaar niet-ontvankelijk verklaard.

 

Belanghebbende heeft op 11 februari 2015 digitaal beroep ingesteld. Ter zake van dit beroep heeft de griffier van belanghebbende een griffierecht geheven van € 45.

 

De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.

 

Door de griffier is aan partijen medegedeeld dat de zaak op 15 april 2016 mondeling zal worden behandeld. Hierop heeft belanghebbende op 2 maart 2016 een fax gestuurd waarin hij aangeeft dat hij niet bij de mondelinge behandeling aanwezig zal zijn, maar er wel prijs op stelt dat deze op 15 april 2016 doorgaat. Bij brief van 4 maart 2006 heeft de griffier van de rechtbank hierop gereageerd.

 

Aan de heffingsambtenaar is op 4 maart 2016 door de rechtbank een brief gestuurd waarin hem wordt verzocht te reageren op het ontbreken van overgangsrechtelijke bepalingen ter zake van de met ingang van 1 oktober 2015 gewijzigde tekst van artikel 28 en 29 van de Wet WOZ. Op 11 maart 2016 is de reactie van de heffingsambtenaar door de rechtbank ontvangen.

Belanghebbende heeft hierop bij brief van 24 maart 2016, ontvangen door de rechtbank op 30 maart 2016, gereageerd. Door de heffingsambtenaar is op 1 april 2016 een taxatierapport toegestuurd.

 

Een kopie van voormelde stukken is steeds aan de wederpartij gestuurd.

 

 

Belanghebbende is eigenaar van de woning. De woning betreft een maisonnette, gelegen op de 1e en 2e verdieping van een kleinschalig appartementencomplex met op de begane grond kantoorfuncties (bouwjaar 1998). De woning heeft een inhoud van 221m³ en beschikt over een berging op de begane grond.

 

De heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van artikel 22 van de Wet WOZ de waarde van de woning, per waardepeildatum vastgesteld voor het kalenderjaar 2014 op € 149.000.

 

Belanghebbende heeft hiertegen bezwaar gemaakt. In zijn bezwaar heeft belanghebbende gesteld dat de waarde van de woning te laag is vastgesteld. De heffingsambtenaar heeft het bezwaar niet-ontvankelijk verklaard, met als motivering dat in de jurisprudentie is beslist dat ingeval om een hogere WOZ-waarde wordt verzocht, het bezwaar niet-ontvankelijk moet worden verklaard.

 

Met betrekking tot de vraag of het beroep ontvankelijk is en de betekenis van de in 1.6 vermelde wetswijziging voor de onderhavige zaak, refereert de heffingsambtenaar zich aan het oordeel van de rechtbank. Als het beroep ontvankelijk is, dan is de waarde van de woning op de waardepeildatum in geschil.

 

Belanghebbende bepleit een waarde van € 179.000. Daartoe wijst belanghebbende op de volgens hem extreme dalingen van de WOZ-waarde gedurende de afgelopen jaren in verhouding tot de marktontwikkeling in die jaren. De heffingsambtenaar verdedigt een waarde van € 160.000.

 

Partijen doen hun standpunten steunen op de gronden die daartoe door hen zijn aangevoerd in de van hen afkomstige stukken en het verhandelde ter zitting.

 

 

 

 

 

 

 

Belanghebbende bepleit een hogere WOZ-waarde dan de waarde die is vastgesteld bij de bestreden WOZ-beschikking. Tot de hierna in 4.3 vermelde wijziging van de Wet WOZ per 1 oktober 2015 was het vaste rechtspraak dat een vastgestelde waarde niet bij uitspraak op bezwaar of bij een rechterlijke uitspraak kan worden verhoogd (bijv. Gerechtshof ’s-Hertogenbosch 10 mei 2012, ECLI:NL:GHSHE:2012:BW5433, Gerechtshof 's-Gravenhage 9 februari 2011, ECLI:NL:GHSGR:2011:BP0105 en Rechtbank Zeeland-West-Brabant 23 december 2014, ECLI:NL:RBZWB:2014:8720). Dat in bezwaar en beroep niet een hogere WOZ-waarde kan worden bereikt, was als zodanig niet expliciet in de Wet WOZ vastgelegd, maar was gebaseerd op de opvatting dat een belanghebbende geen rechtens te respecteren (proces)belang heeft bij een hogere WOZ-waarde, en/of was afgeleid uit het systeem van de Wet WOZ en/of artikel 29 van de Wet WOZ. De onderhavige uitspraak op bezwaar is in overeenstemming met deze jurisprudentie.

 

Bij Koninklijk Besluit (Stb. 2015, 336) is op 1 oktober 2015 de Wet van 28 maart 2013, Stb. 2013, 129 gedeeltelijk in werking getreden. Dit heeft onder andere tot gevolg dat artikel 28 en artikel 29 van de Wet WOZ met ingang van 1 oktober 2015 zijn gewijzigd. Artikel 29 van de Wet WOZ bepaalt dat een mededeling moet worden gedaan in het geval, kort gezegd, de WOZ-beschikking wordt gewijzigd door de heffingsambtenaar (lid 1) of de rechter (lid 2). Anders dan daarvóór vermeldt artikel 29 van de Wet WOZ sinds de wetswijziging daarbij ook het geval van verhoging van de WOZ-waarde.

 

 

 

De wetgever heeft beoogd dat het mogelijk is dat in bezwaar of beroep de WOZ-waarde op een hogere waarde kan worden vastgesteld. Dit is evenwel niet als zodanig in een wettelijke bepaling neergelegd. Dit laatste heeft er mogelijk mee te maken heeft dat de leer dat dit voorheen niet mogelijk was, evenmin expliciet in de Wet WOZ was neergelegd (zie 4.1). De voornoemde mogelijkheid moet kennelijk indirect worden afgeleid uit de wijziging van artikel 29 van de Wet WOZ, hoewel dat artikel slechts regelt in welke gevallen een mededeling moet worden gedaan (en niet een artikel is dat regels bevat met betrekking tot de inhoud van de uitspraak op bezwaar of de uitspraak van de rechter).

 

De rechtbank stelt vast dat de wetgever niet in overgangsrecht heeft voorzien met betrekking tot de wijziging van artikel 29 van de Wet WOZ en daarmee evenmin met betrekking tot de (kennelijk beoogde) wijziging dat voortaan in bezwaar of beroep de WOZ-waarde op een hogere waarde kan worden vastgesteld. Dit betekent dat (ook) deze laatste wijziging onmiddellijke werking heeft. Aangezien het hier om een procedurele wijziging gaat, is de wijziging ook van toepassing op lopende procedures. Daarmee is echter nog niet duidelijk wat die onmiddellijke werking inhoudt. Het is immers de vraag vanaf welk moment in een procedure de wet zoals die luidt na de wijziging van toepassing is. Voor de beantwoording van die vraag zijn nauwelijks aanknopingspunten, hetgeen ermee verband houdt dat de mogelijkheid dat in bezwaar of beroep de WOZ-waarde op een hogere waarde kan worden vastgesteld, niet als zodanig in de Wet WOZ is vastgelegd maar indirect uit de wijziging van artikel 29 van de Wet WOZ moet worden afgeleid (zie 4.4). Anders dan bijvoorbeeld bij de bepaling van de gevolgen van de onmiddellijke werking bij de introductie van de informatiebeschikking (waar uit de tekst van de wet kon worden afgeleid dat de uitspraak op bezwaar – en niet de aanslag – het aanknopingspunt was; vgl. Hoge Raad 2 oktober 2015, ECLI:NL:HR:2015:2903), ontbreekt hier een wettelijk aanknopingspunt om de gevolgen van de onmiddellijke werking te bepalen. In aanmerking genomen dat het enige (indirecte) aanknopingspunt – de mededelingsregeling van artikel 29 van de Wet WOZ – niet in een andere richting wijst, is de rechtbank van oordeel dat de onmiddellijke werking meebrengt dat in rechterlijke uitspraken na 1 oktober 2015 het mogelijk is om de WOZ-waarde hoger vast te stellen, ook indien – zoals hier het geval is – de WOZ-beschikking en zelfs de uitspraak op bezwaar van vóór die datum dateren.

 

 

De vraag rijst nog of belanghebbende een bijzonder belang dient te hebben (en zo ja dient te stellen) bij een hogere WOZ-waarde om een procesbelang te hebben. De rechtbank beantwoordt die vraag ontkennend. Aan belanghebbende is de WOZ-beschikking bekendgemaakt omdat hij eigenaar is (vgl. artikel 24, derde lid, van de Wet WOZ). Belanghebbende heeft als eigenaar – in die hoedanigheid – belang bij de vastgestelde waarde van zijn woning. De uit artikel 28, eerste lid, van de Wet WOZ voortvloeiende eis dat (aannemelijk wordt gemaakt dat) het waardegegeven op grond van een wettelijk voorschrift wordt gebruikt en de belanghebbende door dit gebruik in zijn individuele belang kan worden geraakt, geldt niet voor iemand als belanghebbende maar alleen voor diegenen die op grond van artikel 28, eerste lid, van de Wet WOZ om een voor bezwaar vatbare beschikking verzoeken. Er zijn onvoldoende aanknopingspunten dat een dergelijke eis wel zou gelden voor het geval een hogere WOZ-waarde wordt bepleit. In aanmerking genomen dat de WOZ-waarde in het maatschappelijk verkeer (bijvoorbeeld als oriëntatiepunt voor potentiële kopers van een woning) een bredere invloed heeft, is de rechtbank van oordeel dat indien een belanghebbende eigenaar van de woning is en hij een hogere waarde van de woning bepleit dan die bij WOZ-beschikking is vastgesteld, in de regel een (proces)belang aanwezig wordt geacht. Het beroep van belanghebbende tegen de WOZ-waarde is derhalve ontvankelijk.

 

 

Krachtens artikel 17, eerste lid, van de Wet WOZ, wordt aan een onroerende zaak een waarde toegekend. Ingevolge het tweede lid van dit artikel wordt deze waarde bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer, ofwel de prijs, die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald.

 

De heffingsambtenaar, op wie – in dit geval – de bewijslast rust dat de waarde van de woning niet te laag is vastgesteld, heeft een taxatierapport overgelegd, opgemaakt op 29 maart 2016 door [taxateur] (voornoemd) en ter ondersteuning daarvan gewezen op de opbrengst behaald bij de verkoop van een aantal ter vergelijking met de woning opgevoerde objecten, te weten [vergelijkingsobject 1], [vergelijkingsobject 2], [vergelijkingsobject 3] en [vergelijkingsobject 4]. Deze vergelijkingsobjecten zijn alle gelegen in [plaats X]. Naast beperkt beeldmateriaal van de woning, bevat dit taxatierapport een matrix en gegevens en beperkt beeldmateriaal van de vergelijkingsobjecten. In het taxatierapport is de waarde van de woning bepaald op € 160.000.

 

Met het hiervoor vermelde taxatierapport en het verhandelde ter zitting heeft de heffingsambtenaar aannemelijk gemaakt dat de vastgestelde waarde van € 160.000 niet te laag is. Hierbij heeft de rechtbank het volgende in aanmerking genomen. De taxateur heeft verklaard dat rekening is gehouden met de onderlinge verschillen door de gehanteerde waarde per m³. Deze verschilt bij de diverse vergelijkingsobjecten en hierdoor is rekening gehouden met het verschil in ligging, afwerkingsniveau en onderhoudsniveau. De voor de woning gehanteerde waarde per m³ is berekend door het gemiddelde van de waarde per m³ van de vier vergelijkingsobjecten te nemen. Deze waarde is vervolgens naar beneden afgerond. De taxateur voert aan dat op een dergelijke manier rekening is gehouden met het verschil in ligging; sommige vergelijkingspanden hebben een betere ligging dan de woning, sommige een mindere – door het gemiddelde van de prijzen per m³ is met de ligging van de woning voldoende rekening gehouden. De rechtbank acht, mede gelet op deze toelichting, aannemelijk dat met de verschillen tussen de vergelijkingsobjecten en de woning voldoende rekening is gehouden en acht ook overigens de methode van waardering voldoende inzichtelijk.

 

Wat belanghebbende daartegenover aanvoert, kan aan het voorgaande niet afdoen.

 

De waarde van de woning per de waardepeildatum is vastgesteld op € 149.000. Uit het voorgaande volgt dat de waarde van de woning € 160.000 bedraagt. De rechtbank zal de waarde van de woning per de waardepeildatum dan ook vaststellen op € 160.000.

 

Gelet op het vorenstaande dient het beroep gegrond te worden verklaard voor zover het betrekking heeft op de WOZ-waarde. Voor zover het beroep ook betrekking zou hebben op de aanslag onroerendezaakbelasting, is het beroep niet-ontvankelijk omdat een beroep niet tot een hogere aanslag kan leiden.