Samenvatting
Een in 1915 geboren vrouw was tot januari 2010 eigenaresse van een appartement. Het betreft een serviceflat waarvoor ze circa 800 euro per maand aan servicekosten betaalde. De waarde van het appartement is per waardepeildatum 1 januari 2007 vastgesteld op 166.000 euro. In de procedure voor de Rechtbank is de waarde aan de hand van een door de heffingsambtenaar overgelegd taxatierapport verminderd tot 150.000 euro. Het Hof heeft de waarde verminderd tot 100.000 euro. De gemeente Zwolle heeft tegen de Hof-uitspraak cassatieberoep ingesteld.
Het Hof heeft in onderdeel 4.7 van zijn uitspraak geoordeeld dat de heffingsambtenaar niet heeft voldaan aan de op hem rustende last te bewijzen dat de vastgestelde waarde niet te hoog is. De heffingsambtenaar heeft volgens het Hof ten onrechte gebruik gemaakt van referentiepanden die geen onderdeel zijn van een servicecomplex. Gelet op de aard en de functie van een serviceflat acht het Hof aannemelijk dat de “meestbiedende koper” op de markt van serviceflats een andere is dan de “meestbiedende koper” op de markt van “gewone” appartementen, waarbij aannemelijk is dat de prijsvorming voor beide categorieën appartementen in belangrijke mate afwijkend is.
Het Hof heeft partijen laten weten dat in de uitspraak van 9 november 2010 een onjuistheid is geslopen en heeft aan partijen een gerectificeerde uitspraak gezonden waarin overweging 4.7 is gewijzigd.
De Hoge Raad overweegt dat het Hof aan de uitspraak van 9 november 2010 geen wijzigingen meer mocht aanbrengen, tenzij sprake zou zijn van verbetering van een kennelijke fout die zich voor eenvoudig herstel leent. Van een zodanige fout is in dit geval geen sprake. De Hoge Raad laat de gewijzigde uitspraak daarom in cassatie buiten beschouwing.
Het Hof is er volgens de Hoge Raad terecht vanuit gegaan dat bij de bepaling van de WOZ-waarde van een serviceflat geen rekening wordt gehouden met de waardedrukkende invloed van de verplichting tot het betalen van servicekosten waartegenover de bewoner van die flat persoonlijke diensten ontvangt.
De Hoge Raad vat onderdeel 4.7 van de Hof-uitspraak zodanig op dat - ook na eliminatie van de waardedrukkende invloed van de verplichting tot het betalen van servicekosten - de markt voor serviceflats van dien aard is dat voor deze flats gelet op de aard en de functie daarvan, prijzen worden betaald die in belangrijke mate lager zijn dan de prijzen die betaald worden voor overigens vergelijkbare flats. Het Hof heeft daarbij kennelijk in aanmerking genomen dat de behoefte waarin voorheen door serviceflats als de onderhavige werd voorzien sterk is teruggelopen, en dat die ontwikkeling veel meer te maken heeft met het gehele concept van de serviceflat dan met de servicekosten. De Hoge Raad acht dit oordeel juist. Een omstandigheid die de marktpositie van de onroerende zaak zelf beïnvloedt, blijft bij het waarderingsvoorschrift van artikel 17, lid 2, van de Wet WOZ niet buiten aanmerking.
Het cassatieberoep van Zwolle wordt ongegrond verklaard.
Arrest gewezen op het beroep in cassatie van het college van burgemeester en wethouders van de gemeente Zwolle (hierna: het College) tegen de uitspraak van het Gerechtshof te Arnhem van 9 november 2010, nr. 10/00138, betreffende een ten aanzien van X te Z (hierna: belanghebbende) genomen beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ).
1. Het geding in feitelijke instanties
Ten aanzien van belanghebbende is bij beschikking de waarde van de onroerende zaak a-straat 1 te Z voor het kalenderjaar 2008 vastgesteld op € 166.000.
Na door belanghebbende daartegen gemaakt bezwaar heeft de heffingsambtenaar van de gemeente Zwolle (hierna: de heffingsambtenaar) bij uitspraak de beschikking gehandhaafd.
De Rechtbank Zwolle-Lelystad (nr. AWB 08/1527) heeft het tegen die uitspraak ingestelde beroep gegrond verklaard, de uitspraak van de heffingsambtenaar vernietigd en de vastgestelde waarde verminderd tot € 150.000.
Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld bij het Hof.
Het Hof heeft de uitspraak van de Rechtbank vernietigd, het beroep gegrond verklaard, de uitspraak van de heffingsambtenaar vernietigd en de vastgestelde waarde verminderd tot € 100.000. Deze uitspraak van het Hof is aan dit arrest gehecht.
Het Hof heeft op 16 november 2010 een gerectificeerde uitspraak aan partijen verzonden.
2. Geding in cassatie
Het College heeft tegen ’s Hofs uitspraak beroep in cassatie ingesteld. Het beroepschrift in cassatie is aan dit arrest gehecht en maakt daarvan deel uit.
Belanghebbende heeft een verweerschrift ingediend.
3. Beoordeling van de middelen
3.1. In cassatie kan van het volgende worden uitgegaan.
Belanghebbende, geboren in 1915, was in het onderhavige jaar (2008) eigenaar van de hiervoor bedoelde tot woning dienende onroerende zaak (hierna: de woning). De woning is een appartement in een serviceflatgebouw.
Op de waardepeildatum, 1 januari 2007, gold dat belanghebbende circa € 800 per maand aan servicekosten verschuldigd was.
3.2. De heffingsambtenaar heeft zich op het standpunt gesteld dat de waarde van de woning moet worden vastgesteld op € 150.000. Hij heeft deze waarde onderbouwd met een taxatierapport en verkoopgegevens van een zestal referentiepanden.
3.3. Het Hof heeft in onderdeel 4.7 van zijn uitspraak geoordeeld dat de heffingsambtenaar niet heeft voldaan aan de op hem rustende last te bewijzen dat de vastgestelde waarde niet te hoog is. Daarbij heeft het Hof geoordeeld dat de heffingsambtenaar ter onderbouwing van de waarde ten onrechte gebruik heeft gemaakt van referentiepanden die geen onderdeel zijn van een servicecomplex. Gelet op de aard en de functie van een serviceflat acht het Hof aannemelijk dat de “meestbiedende koper” op de markt van serviceflats een andere is dan de “meestbiedende koper” op de markt van “gewone” appartementen. Het Hof heeft daarbij in aanmerking genomen dat het aannemelijk acht dat de prijsvorming voor beide categorieën appartementen in belangrijke mate afwijkend is.
3.4.1. Bij brief van 16 november 2010 heeft het Hof partijen laten weten dat in de uitspraak van 9 november 2010 een onjuistheid is geslopen, en heeft het aan partijen een gerectificeerde uitspraak toegezonden waarin overweging 4.7 is gewijzigd.
3.4.2. De nieuwe overweging 4.7, die in het beroepschrift in cassatie wordt geciteerd, houdt het oordeel in dat de heffingsambtenaar ten onrechte geen rekening heeft gehouden met het feit dat aan een serviceflat, gelet op de aard en functie daarvan, een specifiek imago kleeft. Met belanghebbende acht het Hof aannemelijk dat gelet op dit specifieke imago de “meestbiedende koper” op de markt van serviceflats een andere is dan de “meestbiedende koper” op de markt van “gewone” appartementen, waarbij aannemelijk is, aldus het Hof, dat de prijsvorming in belangrijke mate afwijkend is.
3.5.1. Het eerste middel betoogt terecht dat het Hof, nadat het op 9 november 2010 uitspraak had gedaan, niet meer de vrijheid had om de motivering van die uitspraak aldus te wijzigen. Nadat het Hof zijn uitspraak aan partijen had bekendgemaakt, had die beslissing rechtskracht gekregen en kon het Hof daar in beginsel geen wijzigingen meer in aanbrengen (vgl. HR 18 april 1990, nr. 25877, BNB 1990/195). Dat is slechts anders indien sprake zou zijn van verbetering van een kennelijke fout die zich voor eenvoudig herstel leent (vgl. artikel 31 van het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering). Van een zodanige fout is in dit geval geen sprake.
3.5.2. Tot cassatie kan dit echter niet leiden. Het hiervoor in 3.5.1 overwogene brengt mee dat de op 16 november 2010 aan partijen toegezonden gewijzigde uitspraak in cassatie buiten beschouwing moet blijven (zie HR 6 juli 2010, nr. 08/00167, LJN BJ7243). In cassatie dient daarom de op 9 november 2010 als eerste aan partijen toegezonden uitspraak te worden beoordeeld.
3.6.1. Het tweede en derde middel richten zich tegen het oordeel van het Hof ten aanzien van het gebruik van referentiepanden bij de waardepaling van de onderhavige serviceflat.
3.6.2. Bij de beoordeling van de middelen moet worden vooropgesteld dat bij de bepaling van de WOZ-waarde van een serviceflat geen rekening wordt gehouden met de waardedrukkende invloed van de verplichting tot het betalen van servicekosten waartegenover de bewoner van die flat persoonlijke diensten ontvangt (vgl. HR 23 februari 2000, nr. 34900, LJN AA4901, BNB 2000/191). Het Hof is daar ook van uitgegaan.
3.6.3. Het hiervoor in 3.3 weergegeven oordeel van het Hof moet kennelijk aldus worden opgevat dat de markt voor serviceflats als de onderhavige van dien aard is dat – ook na eliminatie van de waardedrukkende invloed van de verplichting tot het betalen van servicekosten – voor deze flats, gelet op de aard en de functie daarvan, prijzen worden betaald die in belangrijke mate lager zijn dan de prijzen die betaald worden voor overigens vergelijkbare flats. Het Hof heeft daarbij kennelijk in aanmerking genomen dat belanghebbende onvoldoende weersproken heeft gesteld dat de behoefte waarin voorheen door serviceflats als de onderhavige werd voorzien sterk is teruggelopen, en dat die ontwikkeling veel meer te maken heeft met het gehele concept van de serviceflat dan met de servicekosten.
3.6.4. Aldus opgevat geeft ’s Hofs oordeel geen blijk van een onjuiste opvatting van het waarderingsvoorschrift van artikel 17, lid 2, van de Wet WOZ. Een omstandigheid die de marktpositie van de onroerende zaak zelf beïnvloedt, blijft bij die waardering niet buiten aanmerking. ’s Hofs oordeel kan, als verweven met waarderingen van feitelijke aard, voor het overige in cassatie niet op juistheid worden getoetst. Het is ook niet onbegrijpelijk of onvoldoende gemotiveerd. Het tweede en derde middel falen derhalve.
4. Proceskosten
De Hoge Raad acht geen termen aanwezig voor een veroordeling in de proceskosten.
5. Beslissing
De Hoge Raad verklaart het beroep in cassatie ongegrond.
Dit arrest is gewezen door de vice-president J.W. van den Berge als voorzitter, en de raadsheren C. Schaap, A.H.T. Heisterkamp, M.W.C. Feteris en R.J. Koopman, in tegenwoordigheid van de waarnemend griffier A.I. Boussak-Leeksma, en in het openbaar uitgesproken op 3 februari 2012.
Van de gemeente Zwolle wordt ter zake van het door het college van burgemeester en wethouders ingestelde beroep in cassatie een griffierecht geheven van € 448.
