WOZ-waarde; ligging aan open vaarwater zwaarwegend waardeverhogend aspect

1.1. De heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak [adres1] 6 te [woonplaats] (hierna: de onroerende zaak), per waardepeildatum 1 januari 2019 en naar de toestand op die datum, voor het jaar 2020 vastgesteld op € 673.000. Tegelijk met deze beschikking is de aanslag in de onroerendezaakbelasting 2020 opgelegd.

1.2. Op het bezwaarschrift van belanghebbende heeft de heffingsambtenaar bij uitspraak op bezwaar de beschikking en de aanslag gehandhaafd.

1.3. Belanghebbende is tegen die uitspraken in beroep gekomen bij de rechtbank Noord-Nederland (hierna: de Rechtbank). De Rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard.

1.4. Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft verweer gevoerd.

1.5. Het onderzoek ter zitting heeft op digitale wijze plaatsgevonden op 25 januari 2022. Daarbij zijn verschenen en gehoord A. Oosters, als de gemachtigde van belanghebbende, alsmede [naam1] namens de heffingsambtenaar, bijgestaan door mr. [naam2] . Van de zitting is een proces-verbaal opgemaakt, dat aan deze uitspraak is gehecht.

2. Vaststaande feiten

2.1. De onroerende zaak is een vrijstaande woning met een inhoud van 911 m³, met een inpandige berging en een dakkapel, en met een vrijstaande, volledig onder-kelderde houten garage. De onroerende zaak is in het jaar 1885 gebouwd en in 2011 gerenoveerd.

2.2. De onroerende zaak heeft een kaveloppervlakte van 11.522 m² en is gelegen aan open vaarwater, met directe aansluiting op de Friese meren. De onroerende zaak beschikt over een haven met 21 ligplaatsen. Rondom de woning is vrij uitzicht. Over het perceel loopt, tussen de woning en de haven, een fietspad. Op 850 meter van de woning is de snelweg A6 gelegen.

2.3. Bij uitspraak op bezwaar van 29 mei 2020 heeft de heffingsambtenaar het tegen de beschikking en aanslag gemaakte bezwaar afgewezen. Bij deze uitspraak op bezwaar is een taxatiematrix gevoegd, waarin de waarde van de onroerende zaak per waardepeildatum 1 januari 2019 is getaxeerd op € 714.000. Aan de waardebepaling zijn in de matrix de marktgegevens van de volgende vrijstaande woningen ten grondslag gelegd:

1. [adres2] 16 te [plaats1] , perceel 895 m², inhoud hoofdgebouw 669 m³, bouwjaar 1832, met een dakkapel, een berging en een vrijstaande garage, op 8 augustus 2018 verkocht voor € 525.000;
2. [adres3] 21 te [plaats2] , perceel 1.240 m², inhoud hoofdgebouw 709 m³, bouwjaar 1954, met drie dakkapellen en een vrijstaande schuur, op 27 maart 2018 verkocht voor € 545.000;
3. [adres4] 24 te [plaats3] , perceel 2.720 m², gelegen aan open vaarwater, inhoud hoofdgebouw 1.007 m³, bouwjaar 1872, met twee dakkapellen, een souterain van 21 m² en een garage/atelier, op 2 november 2018 verkocht voor € 825.000;
4. [adres5] 6 te [plaats4] , perceel 1.010 m², gelegen aan open vaarwater, inhoud hoofdgebouw 558 m³, bouwjaar 1973, met een garage en een (houten) botenhuis, op 15 maart 2019 verkocht voor € 775.000;
5. [adres6] 2 te [plaats1] , perceel 1.340 m², inhoud hoofdgebouw 520 m³, bouwjaar 1890, met twee dakkapellen, een garage en een vrijstaande schuur, op 25 juni 2018 verkocht voor € 425.000.

In de matrix is voor de onroerende zaak een indicatie opgenomen voor onderhoud/uitstraling van 4 (van 5) en voor ligging van 5. Referentieobject 1 scoort eveneens een 4 op onderhoud/uitstraling, referentieobject 4 een 5. Referentieobjecten 3 en 4 scoren op ligging eveneens een 5, referentieobjecten 1 en 5 een 3, en referentieobject 2 een 4. Verder is in de taxatieopbouw van de respectievelijke kavels van de onroerende zaak en de referentieobjecten de m²-prijs vermeld en is ten aanzien van de onroerende zaak en referentieobjecten 1 en 4 een aftrek toegepast van “uitgezonderde grond”, de door partijen zogenoemde dijkenvrijstelling. Voor de onroerende zaak en referentieobject 4 zijn (extra) waarden van € 50.000 respectievelijk € 200.000 aan de grondkavel toegekend voor ‘ligging/haven’. Tot de matrix behoort geen grondstaffel.

2.4. Bij zijn beroepschrift heeft belanghebbende een taxatiematrix overgelegd, waarin de waarde van de onroerende zaak per waardepeildatum 1 januari 2019 is getaxeerd op € 581.684. Aan de waardebepaling zijn in de matrix de marktgegevens van de volgende vrijstaande woningen ten grondslag gelegd:

1. [adres7] 5 te [plaats5] , perceel 2.315 m², inhoud hoofdgebouw 723 m³, bouwjaar 1890, met een kelder, een dakkapel, een garage en een vrijstaande schuur, op 21 januari 2019 verkocht voor € 347.500;
2. [adres7] 9 te [plaats5] , perceel 5.635 m², inhoud hoofdgebouw 837 m³, bouwjaar 1906, met een gastenverblijf en een aangebouwde berging, op 9 december 2018 verkocht voor € 499.000;
3. [adres8] 12 te [plaats6] , perceel 4.598 m², inhoud hoofdgebouw 1.011 m³, bouwjaar 1900, met een overkapping en paardenboxen, op 16 augustus 2018 verkocht voor € 535.000.

Geen van de referentieobjecten is gelegen aan open vaarwater.

2.5. In eerste aanleg heeft de heffingsambtenaar een taxatierapport, opgesteld op 11 augustus 2020 door taxateur [de taxateur] , overgelegd.

2.6. In hoger beroep heeft de heffingsambtenaar de grondstaffels per waardepeildatum 1 januari 2019 van de onroerende zaak en de (door hem gebruikte) referentieobjecten overgelegd.

3. Geschil

3.1. In geschil is of de heffingsambtenaar de waarde van de onroerende zaak per peildatum 1 januari 2019 te hoog heeft vastgesteld. In hoger beroep is voorts in geschil of het hoger beroep gegrond is omdat de heffingsambtenaar pas in hoger beroep de toegepaste grondstaffel heeft overgelegd.

3.2. Belanghebbende beantwoordt deze vragen bevestigend en concludeert tot vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank. Wat betreft de waarde bepleit belanghebbende een waarde van € 581.000. Wat betreft het overleggen van de grondstaffel voert belanghebbende aan dat deze grondstaffel nodig is voor het verkrijgen van het vereiste inzicht in de waarde. Door het alsnog overleggen van de grondstaffel in hoger beroep is dit gebrek weliswaar geheeld, maar om het gevraagde inzicht te verkrijgen heeft belanghebbende – naar het Hof begrijpt – wel in hoger beroep moeten komen zodat het hoger beroep gegrond dient te worden verklaard en hij – ook als de waarde instandblijft – in ieder geval recht heeft op vergoeding van het griffierecht en de proceskosten voor de hoger beroepsfase.

3.3. De heffingsambtenaar beantwoordt de vragen ontkennend en concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank.

4. Beoordeling van het geschil

4.1. Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ moet de waarde van de onroerende zaak worden bepaald op de waarde die daaraan dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de onroerende zaak in de staat waarin zich die bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Naar de bedoeling van de wetgever is deze waarde de prijs die door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding.

4.2. De bewijslast dat de waarde van de onroerende zaak niet te hoog is vastgesteld, rust op de heffingsambtenaar. De vraag of de heffingsambtenaar in het leveren van het van hem verlangde bewijs is geslaagd, moet worden beoordeeld in het licht van hetgeen belanghebbende naar voren heeft gebracht.

4.3. De Rechtbank heeft ter zake van de vastgestelde waarde onder meer het volgende overwogen (daarbij wordt met “verweerder” de heffingsambtenaar bedoeld en met “eiser” belanghebbende):

4.4. Met de hiervoor aangehaalde overwegingen heeft de Rechtbank, naar het oordeel van het Hof, op goede gronden een juiste beslissing genomen. Het Hof neemt deze overwegingen dan ook over en maakt deze tot de zijne. In aanvulling hierop overweegt het Hof als volgt.

4.5. In hoger beroep heeft belanghebbende betwist dat de onroerende zaak aan “de goudkust” is gelegen, omdat sprake is van geluidshinder van de A6 en het perceel wordt doorsneden door een openbaar fietspad. Het Hof merkt op dat de Rechtbank heeft overwogen dat de heffingsambtenaar onweersproken heeft verklaard dat een ligging aan open vaarwater in de gemeente De Fryske Marren goud waard is en dat de verkoopprijzen van onroerende zaken gelegen aan open vaarwater de pan uit rijzen. Dit heeft belanghebbende niet, ook niet in hoger beroep, betwist. Het Hof acht met de Rechtbank aannemelijk dat bij de waardebepaling wat betreft de ligging voldoende rekening is gehouden met de door belanghebbende genoemde omstandigheden, mede gelet op de vergelijking met de eveneens met een 5 scorende referentieobjecten [adres4] 24 te [plaats3] en [adres5] 6 te [plaats4] , welke aan een drukke weg gelegen zijn.

4.6. Wat betreft de in de matrix voor de referentieobjecten [adres2] 16 te [plaats1] en [adres5] 6 te [plaats4] toegepaste aftrek van “uitgezonderde grond”, heeft belanghebbende gesteld dat deze grond bij de analyse van de verkoopsom niet buiten de waardebepaling moet worden gelaten. De heffingsambtenaar heeft naar aanleiding van deze stelling een herrekening gemaakt waarbij deze (voor de WOZ) uitgezonderde gronden niet meer in aftrek worden gebracht, hetgeen heeft geleid tot een wijziging van de taxatiewaarde van de genoemde referentieopbjecten en de m³-prijs van de woning [adres5] 6. De (enige) reactie daarop van de gemachtigde van belanghebbende ter zitting van het Hof was dat een en ander niet is verwerkt in een nieuwe matrix zodat reeds om deze reden de waarde van de onroerende zaak niet aannemelijk is gemaakt. Het Hof volgt belanghebbende daarin niet. Wat er verder zij van de cijfermatige juistheid van de door de heffingsambtenaar toegepaste herrekening, is het Hof van oordeel dat ook als de uitgezonderde grond bij de waardebepaling (bij de referentieobjecten) niet meer in aftrek wordt gebracht, uit de transactieprijzen van de referentieobjecten voor (het hoofdgebouw van) de onroerende zaak een m³-prijs kan worden herleid, waarvan kan worden gezegd dat die in vergelijking tot het hoofdgebouw van de referentieobjecten, waarbij rekening moet worden gehouden met de onderlinge verschillen, niet te hoog is. Daarbij merkt het Hof nog op dat in de matrix de onroerende zaak op een hogere waarde is getaxeerd (€ 714.000) dan bij beschikking is vastgesteld (€ 673.000).

4.7. Voorts heeft belanghebbende gesteld dat een dubbeltelling heeft plaatsgevonden van de haven. Volgens belanghebbende heeft de heffingsambtenaar het deel van het perceel dat bestaat uit water, volgens belanghebbende 4.238 m², gewaardeerd tegen € 22, zodat de haven niet is gewaardeerd op € 50.000, maar op € 50.000 + € 93.236. De heffingsambtenaar heeft toegelicht dat, als zou worden uitgegaan van 4.238 m² water – de heffingsambtenaar is van mening dat slechts 2/3 daarvan water is – de haven met steigers en ligplaatsen qua kavel is gewaardeerd op € 16.952 (= 4.238 x € 4) en qua faciliteiten op € 50.000, in totaal derhalve op € 66.952. Het Hof overweegt allereerst dat de heffingsambtenaar daarmee over het hoofd ziet dat de taxateur, gelet op de uit grondstaffel blijkende verhoging met 50% bij een liggingsfactor 5 van de uit deze grondstaffel blijkende m²-prijs van € 4, voor dit deel van het perceel een waarde heeft berekend van € 25.428 (4.238 x € 6). Het Hof acht deze waarde (totaal € 75.428), gelet op hetgeen de heffingsambtenaar daartoe heeft aangevoerd, niet te hoog. Het Hof volgt belanghebbende niet in zijn stelling dat voor de berekening van de waarde, net als in de matrix is gebeurd bij de toepassing van de aftrek van de uitgezonderde grond (waterverdedigingswerk), uit moet worden gegaan van de gemiddelde grondprijs. Uit de grondstaffel volgt dat ter zake van de bovenste 4.238 m² € 6 is berekend, zodat in het onderhavige geval daarvan dient te worden uitgegaan.

4.8. Anders dan belanghebbende stelt, acht het Hof de door de heffingsambtenaar toegepaste referentieobjecten voldoende bruikbaar. De objecten zijn gelegen aan open vaarwater of gelegen in een kleine dorpskern. Het Hof is, met de Rechtbank, van oordeel dat de matrix van belanghebbende, met name gelet op het feit dat daarin geen vergelijkingsobjecten zijn opgenomen die direct aan open vaarwater zijn gelegen, hoewel dit een bepalende factor is voor de onderhavige waardebepaling, onvoldoende is om te twijfelen aan de juistheid van de vastgestelde waarde. Ook in hoger beroep heeft belanghebbende onvoldoende duidelijk kunnen maken hoe hij met de ligging aan open vaarwater rekening heeft gehouden.

4.9. De stelling van de gemachtigde van belanghebbende ter zitting van het Hof dat blijkens de verkoopdocumentatie in de matrix van de heffingsambtenaar voor het referentieobject [adres5] 6 is uitgegaan van een te grote kavel (1.010 m² in plaats van 827 m²), kan hem niet baten, reeds niet omdat het uitgaan van een te grote kavel cijfermatig niet leidt tot een voor belanghebbende nadelige uitkomst.

4.10. Gelet op al het voorgaande is het Hof, in het licht van hetgeen belanghebbende daartegen heeft aangevoerd, van oordeel dat de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde door hem niet te hoog is vastgesteld.

4.11. Belanghebbende heeft zich in hoger beroep voorts op het standpunt gesteld dat het hoger beroep gegrond dient te worden verklaard, en hij mitsdien recht heeft op vergoeding van het griffierecht en de proceskosten voor de hoger beroepsfase, omdat de grondstaffel pas in hoger beroep is overgelegd. Daartoe voert belanghebbende aan dat hij in hoger beroep heeft moeten komen om het vereiste inzicht in de waarde te verkrijgen.

4.12. Het Hof stelt vast dat belanghebbende voor het eerst ter zitting bij de Rechtbank heeft verzocht om het overleggen van een grondstaffel. Verder staat vast dat de heffingsambtenaar de grondstaffel heeft gebruikt om de grondwaarde te bepalen. Daarmee behoort die grondstaffel tot de op de zaak betrekking hebbende stukken als bedoeld in artikel 8:42 van de Algemene wet bestuursrecht (hierna: Awb). De heffingsambtenaar heeft die grondstaffel echter pas in hoger beroep ingebracht. Nu naar het oordeel van het Hof in dit geval de in de bezwaar- en beroepsfase door de heffingsambtenaar overgelegde taxatiematrix en het taxatierapport in voldoende mate de vereiste inzichtelijkheid en controleerbaarheid van de beschikte waarde hebben kunnen bieden, alsmede gelet op alle feiten en omstandigheden van deze zaak, zal het Hof aan het pas in hoger beroep overleggen van de staffel geen gevolgen verbinden (artikel 8:31 Awb).

Slotsom

Op grond van het vorenstaande is het hoger beroep ongegrond.

5. Griffierecht en proceskosten

Het Hof ziet geen aanleiding voor vergoeding van het griffierecht of een veroordeling in de proceskosten.

6. Beslissing

Het Hof bevestigt de uitspraak van de Rechtbank.

Deze uitspraak is gedaan door mr. G.B.A. Brummer, voorzitter, in tegenwoordigheid van mr. H. de Jong als griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 19 april 2022.