Gerealiseerde units voor shortstayverblijf kwalificeren niet als woningen (1)

1.1. Belanghebbende heeft op 23 oktober 2018 € 577.038 aan overdrachtsbelasting op aangifte voldaan.

1.2. Na daartegen gemaakt bezwaar heeft de inspecteur bij uitspraak op bezwaar van 5 september 2019 het bezwaar ongegrond verklaard. Belanghebbende heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld.

1.3. De rechtbank heeft bij uitspraak van 15 maart 2021 het beroep ongegrond verklaard.

1.4. Het tegen de uitspraak van de rechtbank door belanghebbende ingestelde hoger beroep is bij het Hof ingekomen op 26 april 2021. De inspecteur heeft een verweerschrift ingediend.

1.5. Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 11 mei 2022. Met instemming van partijen zijn ter zitting gelijktijdig behandeld het hoger beroep van belanghebbende en de hoger beroepen van [A] B.V. (met kenmerk 21/00298) en van [B] B.V. (met kenmerk 21/00300). Al hetgeen in één van deze zaken is overgelegd of verklaard, wordt eveneens geacht te zijn overgelegd of verklaard in de andere gelijktijdig behandelde zaken. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt dat met deze uitspraak wordt meegezonden.

2. Feiten

2.1. De rechtbank heeft in haar uitspraak de navolgende feiten vastgesteld:

Nu de hiervoor vermelde feiten door partijen op zichzelf niet zijn bestreden, zal ook het Hof daarvan uitgaan. Het Hof voegt daar nog de volgende feiten aan toe.

2.2. Tot de gedingstukken behoren uit het bouwdossier afkomstige plattegronden met als projectomschrijving: “Herbestemming kantoor [adres] te [plaatsnaam] ”. Op deze plattegronden zijn per etage de verschillende ruimten aangegeven met een beschrijving. Bij de plattegronden van de 3e, 4e en 5e verdieping is steeds vermeld: “(logiesfunctie en overige gebruiksfunctie)”. Bij de plattegrond van de 6e verdieping is vermeld: “(logiesfunctie, bijeenkomstfunctie, sportfunctie en overige gebruiksfunctie)”.

2.3. Tot de gedingstukken behoort een ingevuld aanvraagformulier omgevingsvergunning, met als datum aanvraag 23 december 2015, waarin vragen met ja of nee zijn beantwoord en/of zijn voorzien van een korte omschrijving.

De vraag “Gelden de werkzaamheden in deze aanvraag/melding voor meerdere adressen of percelen? ” is beantwoord met ‘ja’.

Bij “Specificatie Locatie ” is vermeld “ [adres] ”.

Bij de vraag “Waar gaat u het bouwwerk voor gebruiken ” is aangekruist het vakje bij “wonen”; doorgehaald is het vakje bij “Overige gebruiksfuncties”.

2.4. Tot de gedingstukken behoort een rapport van 3 maart 2016 met als titel ‘Brandveiligheidsconcept t.b.v. aanvraag omgevingsvergunning’; hierin is voor zover van belang, het volgende vermeld:

Het rapport bevat een tabel met als titel ‘Berekende brandoverslagtrajecten’ met tekeningen waarin de onderdelen van het gebouw zijn aangeduid als ‘Kantoor’ respectievelijk ‘Hotel hoek 1’, ‘Hotel hoek 2’, ‘Hotel midden 1’ en ‘Hotel midden 2’.

2.5. Tot de gedingstukken behoort een brief met toelichting bij een verleende omgevingsvergunning (de vergunning zelf behoort niet tot de gedingstukken) van de gemeente [plaatsnaam] van 20 april 2016 waarin voor zover van belang, het volgende is vermeld:

2.6. Tot de gedingstukken behoort een ingevuld formulier aanvraag omgevingsvergunning van 30 november 2018 met als projectomschrijving:

Bij de vraag “Gaat het om de bouw van één of meer woningen? ” is ‘nee’ aangekruist;

Bij de vraag “Waar gebruikt u het bouwwerk en/of terrein momenteel voor ” is ‘Overige gebruiksfuncties’ aangekruist.

Bij de vraag “Waar gaat u het bouwwerk voor gebruiken ” is ‘Overige gebruiksfuncties’ aangekruist.

2.7. Tot de gedingstukken behoort een overzicht met dagtekening 13 december 2018 van Focus Bouwmanagers met daarop vermeld de plattegronden van de begane grond en de zes daarboven gelegen verdiepingen van [adres] met als omschrijving:

• [E] Hotel: 314-stuks hotelkamers met 3 sterren ***
• [D] Hotel: 10-stuks hotelkamers met 3 sterren *** en 124-stuks hotelkamers met 4 sterren ****”

2.8. Namens belanghebbende is ter zitting van het Hof de volgende verklaring afgelegd:

3. Geschil in hoger beroep

In geschil is of de 81 in de onroerende zaak aan de [adres] te [plaatsnaam] (hierna ook: het pand) gerealiseerde units kwalificeren als woningen bedoeld in artikel 14, tweede lid, WBR.

4. Oordeel van de rechtbank

De rechtbank heeft omtrent het geschil als volgt overwogen en beslist:

5. Beoordeling van het geschil

Standpunten belanghebbende

5.1.1. Belanghebbende stelt dat ten aanzien van 53,44% van de heffingsgrondslag overdrachtsbelasting is verschuldigd naar het verlaagde tarief van 2% voor woningen. Het gaat daarbij om de totale oppervlakte van de derde tot en met de zesde verdieping waar 81 units zijn gesitueerd, met uitzondering van de bijeenkomstruimte met fitnessruimte/sauna en restaurant. Volgens belanghebbende heeft de rechtbank een onjuist toetsingskader gehanteerd en ten onrechte van belang geacht dat de units niet over een eigen deurbel, eigen huisnummer met inschrijving in de BAG, en brievenbus beschikken; deze functies zijn op alternatieve wijze ingevuld.

5.1.2. Ter onderbouwing van haar stelling dat de 81 units moeten worden aangemerkt als woningen wijst belanghebbende op de volgende omstandigheden:

a. de huiselijke inrichting van de zelfstandig afsluitbare units – door belanghebbende ook aangeduid als ‘appartementen’ – die een oppervlakte hebben tussen 20 tot 40 m2 met eigen badkamer en volwaardige keuken. De aldus gerealiseerde units zijn niet te onderscheiden van reguliere woningen en zijn naar hun aard ook geschikt voor bewoning;

b. de units worden gehuurd door [D] die een short stay- en hotelvergunning heeft waardoor de appartementen mogen worden verhuurd voor een onafgebroken periode van 6 maanden. Niet kan worden uitgesloten dat [D] in de toekomst overgaat op langdurige verhuur aangezien de units daar geschikt voor zijn;

d. onder verwijzing naar de tekeningen van de oude situatie en de nieuwe situatie na de verbouwing in 2016, stelt belanghebbende dat de units zijn gerealiseerd door een ingrijpende verbouwing die moeilijk omkeerbaar is;

e. voorts wijst belanghebbende op de uitspraak van Hof Arnhem-Leeuwarden van 29 september 2020, ECLI:NL:GHARL:2020:7949, waarin is geoordeeld dat de appartementen in een verzorgingsinstelling ondanks dat deze op ‘de negatieve lijst’ is vermeld, kunnen kwalificeren als woning omdat deze naar hun aard geschikt zijn voor bewoning.

5.1.3. De in het bouwdossier gehanteerde terminologie sluit volgens belanghebbende aan bij de gebruiksfunctie, te weten short stay, maar niet bij de bouwkundige aard. Echter het subjectieve gebruik doet volgens haar niet ter zake omdat gekeken moet worden naar de aard van de onroerende zaak op basis van objectieve bouwkundige kenmerken. De bewoordingen in de aanvraag bouwvergunning waren in voormelde uitspraak volgens Hof Arnhem-Leeuwarden ook niet van belang. Voorts blijkt volgens belanghebbende uit die uitspraak dat de aanwezigheid van het restaurant en de fitnessruimte geen belemmering vormt om de units als woningen te kwalificeren.

5.1.4. Belanghebbende concludeert tot vernietiging van de uitspraak van de rechtbank en vermindering van de door haar verschuldigde overdrachtsbelasting tot € 371.294.

Standpunten inspecteur

5.2.1. De inspecteur betwist dat de 81 units als woningen als bedoeld in artikel 14, tweede lid, van de WBR kunnen worden aangemerkt. De inspecteur wijst daartoe op de onroerende zaken die in de wetsgeschiedenis niet zijn aangemerkt als woningen die voor het verlaagde tarief overdrachtsbelasting in aanmerking komen. Op deze zogenoemde ‘negatieve lijst onroerende zaken’ zijn onder meer vermeld hotels en pensions. Volgens de inspecteur is het aanvankelijk als kantoorgebouw gestichte pand verbouwd tot hotel. Dit volgt volgens de inspecteur ook uit de door de gemeente verstrekte omgevingsvergunning en het brandveiligheidsrapport waaruit volgt dat de kantoorfunctie is gewijzigd in units met een logiesfunctie en ruimten met een ‘overige gebruiksfunctie’.

5.2.2. De inspecteur weerspreekt dat de in het bouwdossier gehanteerde terminologie aansluit bij de gebruiksfunctie: het bouwdossier geeft expliciet aan wat er ver- of gebouwd gaat worden, hetgeen volgens hem nadrukkelijk duidt op de aard van de onroerende zaak. Ook de omgevingsvergunning sluit volledig aan bij het doel van de verbouwing: het intern verbouwen van een kantoor naar hotel.

5.2.3. Voorts stelt de inspecteur dat de uitgebreide faciliteiten waarover de appartementen beschikken ook bij hotels niet ongewoon zijn; de wijze waarop [D] de appartementen short-stay verhuurt zegt alleen maar iets over het gebruik, maar niet over de aard van de onroerende zaak. Dat sprake is van een hotel blijkt volgens de inspecteur ook uit de latere aanvraag omgevingsvergunning tot uitbreiding met hotelkamers en de classificatie van de units in hotelkamers met 3 of 4 sterren.

Dat bij een verblijf voor een langere periode men zich dient in te schrijven in de Basisregistratie Personen op het adres van het pand, maakt volgens de inspecteur nog niet dat de units met dit adres, dat door de gemeente is aangewezen als briefadres, kwalificeren als woning. Voorts acht de inspecteur de casus die aan de orde was in Hof Arnhem-Leeuwarden van 29 september 2020, ECLI:NL:GHARL:2020:7949 niet vergelijkbaar met het onderhavige geval.

Oordeel Hof

5.3.1. Het Hof acht het oordeel van de rechtbank alsmede de gronden waarop het berust juist, en maakt deze tot de zijne. Het Hof neemt daarbij het volgende in aanmerking.

5.3.2. Onder het in de wettekst gebezigde begrip woningen, wordt op grond van de wetsgeschiedenis verstaan onroerende zaken die op het moment van de juridische overdracht naar hun aard zijn bestemd voor bewoning (zie de wetsgeschiedenis opgenomen in onderdeel 22 uitspraak rechtbank). Uit HR 24 februari 2017, nr. 16/04101, ECLI:NL:HR:2017:295 (zie onderdeel 23 uitspraak rechtbank) volgt dat ten einde te kunnen vaststellen of een onroerende zaak naar zijn aard bestemd is voor bewoning, dient te worden aangeknoopt bij de kenmerken van het bouwwerk zelf door aansluiting te zoeken bij het doel waarvoor het bouwwerk oorspronkelijk is ontworpen en gebouwd. Met een pand dat oorspronkelijk is gebouwd voor bewoning wordt in dit verband gelijkgesteld een pand dat oorspronkelijk voor ander gebruik dan bewoning is ontworpen maar door latere verbouwing naar zijn aard tot woning is bestemd, waarbij rekening dient te worden gehouden met alle omstandigheden van het geval (vgl. het in onderdeel 24 uitspraak rechtbank genoemde arrest van 29 november 2019).

5.3.3. Gegeven het toetsingskader zoals dat uit de wetsgeschiedenis en voormelde arresten volgt, dient te worden geconcludeerd dat het aanvankelijk als kantoorgebouw gestichte pand is verbouwd tot een gebouw met units bestemd voor zogenoemd short-stay verblijf, die ook volgens het Hof niet zijn aan te merken als woningen. Daartoe acht het Hof evenals de rechtbank van belang dat de kenmerken en de inrichting van het pand na de verrichte verbouwing inhouden dat de units op de vierde tot en met zesde verdieping geen eigen geregistreerd – en dus voor het publiek kenbaar – huisnummer hebben en geen deurbel. Dit laatste houdt praktisch in dat het gebouw zodanig is ingericht dat bezoekers zich dienen te melden bij de receptie in het restaurant op de zesde verdieping, die via een intercom een oproep kan doen aan de bewoner; ook al is een bezoeker wel op de hoogte van een intern huisnummer, dan zal hij bij een bezoek geen gebruik kunnen maken van een deurbel en moet hij op andere wijze zijn aanwezigheid trachten kenbaar te maken. Een voorziening voor het verzamelen van post bevindt zich uitsluitend bij de receptie in het restaurant op de zesde verdieping en de post kan daar worden afgehaald (zie onder 2.8). Daar komt bij dat de bestemming van de units als niet-woning mede valt af te leiden uit de beschrijving bij de plattegronden uit het bouwdossier (zie onder 2.2), het ‘Brandveiligheidsconcept t.b.v. aanvraag omgevingsvergunning’ (zie onder 2.4), en brief van de gemeente [plaatsnaam] met toelichting bij een verleende omgevingsvergunning (zie onder 2.5). Dit oordeel wordt verder gesteund door de latere aanvraag omgevingsvergunning voor uitbreiding van het pand met 53 hotelkamers (zie onder 2.6) en de kwaliteitsclassificatie van de hotelkamers waarbij ook de 81 units zijn aangeduid als 3- of 4-sterren hotelkamers (zie onder 2.7).

5.3.4. In de door de rechtbank geciteerde wetsgeschiedenis is onder meer het volgende vermeld: “Bij twijfel of een onroerende zaak naar zijn aard bestemd is voor bewoning is mede van belang of de gemeente aan de onroerende zaak een woonbestemming heeft gegeven ”.

Hierbij aansluitend is in r.o. 2.3.4. van het arrest van 24 februari 2017 overwogen dat: “Indien de bouwkundige staat en kenmerken van de onroerende zaak geen uitsluitsel bieden, kan mede betekenis worden toegekend aan de uit publiekrechtelijke voorschriften voortvloeiende eisen of beperkingen. ” ; en voorts in r.o. 2.3.6. : “Indien toepassing van de hiervoor in 2.3.5 vermelde regels niet leidt tot een duidelijke slotsom, komt mede betekenis toe aan de eisen of beperkingen die voor het (gebruik van het) bouwwerk voortvloeien uit publiekrechtelijke voorschriften. ”

Voor zover al aan de kwalificatie van de units op grond van de aard van het gebouw twijfel zou kunnen bestaan, volgt uit de voormelde wetsgeschiedenis en jurisprudentie dat ook de door de gemeente verstrekte omgevingsvergunning en het bestemmingsplan in aanmerking kunnen worden genomen bij het antwoord op de vraag of de onroerende zaak bestemd is voor bewoning.

Naar het oordeel van het Hof indiceren ook de verstrekte omgevingsvergunning en het bestemmingsplan, dat de units niet kunnen worden aangemerkt als zijnde bestemd voor bewoning. Zo is er geen omgevingsvergunning voor de verbouw van het pand tot ‘woningen’ verstrekt maar voor “het intern verbouwen van een kantoor naar hotelfunctie en het oprichten van een nieuwe entree ” (zie onder 2.5). Over de bestemming en exploitatievergunning heeft belanghebbende desgevraagd ter zitting van het Hof verklaard dat de bestemming van de onroerende zaak is “Horeca categorie 5 (hotel)”. In artikel 1.65 van het bestemmingplan is vermeld dat deze de bestemming niet uitsluit dat de onroerende zaak is bestemd voor “woning voor kortstondig verblijf”, aldus belanghebbende. Het Hof stelt evenwel vast dat hier met ‘kortstondig verblijf’ is bedoeld de mogelijkheid om niet meer dan 6 maanden in de units te verblijven. Voorts acht het Hof in dit verband van belang, de niet weersproken stelling van de inspecteur dat de gemeente [plaatsnaam] geen vergunning voor permanente bewoning zal afgeven omdat het pand daarvoor te dicht bij Schiphol is gelegen. Het Hof komt dan ook tot de conclusie dat ook uit de verstrekte vergunningen en het bestemmingsplan niet valt op te maken dat in geval van de units sprake is van woningen; veeleer vormen deze stukken een aanwijzing dat sprake is van een hotel. Al hetgeen overigens nog door belanghebbende is aangevoerd leidt niet tot een ander oordeel. Zo gaat de door belanghebbende niet nader geconcretiseerde vergelijking met een vakantiewoning niet zonder meer op.

Slotsom

5.4. Hetgeen hiervoor is overwogen leidt tot de slotsom dat het hoger beroep van belanghebbende ongegrond is en de uitspraak van de rechtbank dient te worden bevestigd.

6. Kosten

Het Hof vindt geen aanleiding voor een veroordeling in de kosten in verband met de behandeling van het hoger beroep op de voet van artikel 8:75 van de Algemene wet bestuursrecht in verbinding met artikel 8:108 van die wet.

7. Beslissing

Het Hof bevestigt de uitspraak van de rechtbank.

De uitspraak is gedaan door mrs. R.C.H.M. Lips, voorzitter, E.A.G. van der Ouderaa en H.E. Kostense, leden van de belastingkamer, in tegenwoordigheid van mr. J.H.E. Breman als griffier. De beslissing is op 11 augustus 2022 in het openbaar uitgesproken.