Overdracht bouwgrond kwalificeert niet als overgang algemeenheid van goederen

1.1. Belanghebbende heeft over het tijdvak 1 juli 2015 tot en met 30 september 2015 € 449.106 omzetbelasting op aangifte voldaan.

1.2. Belanghebbende heeft hiertegen op 11 december 2015 bezwaar gemaakt.

De inspecteur heeft bij uitspraak op bezwaar, gedagtekend 19 januari 2018, de voldoening op aangifte gehandhaafd.

1.3. Belanghebbende heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld. Bij uitspraak van 23 december 2020 heeft de rechtbank het beroep ongegrond verklaard.

1.4. Het tegen de uitspraak van de rechtbank door belanghebbende ingestelde hoger beroep is bij het Hof ingekomen bij faxbericht van 4 februari 2021, en nader aangevuld bij faxbericht van 18 maart 2021. De inspecteur heeft een verweerschrift ingediend.

1.5. Van de zijde van belanghebbende is bij de griffie van het Hof op 14 april 2022 een nader stuk ingekomen. Hiervan is een kopie aan de wederpartij gezonden.

1.6. Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 26 april 2022. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt dat met deze uitspraak wordt meegezonden.

2. Tussen partijen vaststaande feiten

2.1. De rechtbank heeft de volgende feiten vastgesteld (in deze uitspraak is belanghebbende aangeduid als ‘eiseres’ en de inspecteur als ‘verweerder’):

2.2. Nu de hiervoor vermelde feiten door partijen op zichzelf niet zijn bestreden zal ook het Hof daarvan uitgaan. In aanvulling hierop vult het Hof de feiten als volgt aan.

De overeenkomst van 6 mei 2015 luidt, voor zover van belang, als volgt:

Artikel 2. Afwikkeling Fase I

2.1. De Vof verkoopt de eigendom van de gronden met opstallen zoals aangeduid op de als bijlage 7 aangehechte tekening (…) aan HB (…) waarbij de Vof eigenaar zal blijven van het economische eigendom met betrekking tot het (nog te vormen) appartementsrecht voor de woonappartementen. (…) Deze verkoop en levering (…) aan HB omvat wel het volledig eigendom van het (nog te vormen) appartementsrecht voor de winkel aan HB voor een bedrag van € 4.167.000 (…) onder de verplichting voor HB om:

a. a) De aldus verkregen gronden en opstallen te splitsen in twee appartementsrechten, namelijk een appartementsrecht voor de winkel (…) en een appartementsrecht voor de te realiseren 28 woonappartementen (…)

b) het juridisch eigendom van het appartementsrecht voor de woonappartementen (terug) te leveren aan de vof (…)

• Na uitvoering van het voorgaande (…) heeft het eigendom van de Vof terzake Blok 7 derhalve betrekking op het appartementsrecht voor de woonappartementen.
• De Vof verkoopt het eigendom van het appartementsrecht voor de woonappartementen aan PW (…). De koopsom bedraag € 1.689.000 (…)
• De Vof verkoopt het eigendom van de overige gronden van fase 1, (…), aan [C] voor een bedrag van € 2.378.0000 (…).

Artikel 3. Afwikkeling Fase II

3.1. De grond voor de fasen II tot en met V (…) wordt middels deze overeenkomst door de Vof verkocht aan [C] voor de navolgende variabele basiskoopprijzen:

Fase 2 voor € .309.000

Fase 3 voor € .929.000

Fase 4 voor € .999.000

Fase 5 voor € .482.000

De grond voor Blok 6 voor € 36.000.

Totaal € 13.055.000

en onder overname van de verplichting van de Vof door [C] om tot realisatie over te gaan.

Deze variabele basiskoopprijzen zullen eventueel worden vermeerderd met

• de kosten voor fiscaal bouwrijp (op)leveren van kavels, indien en voor zover de Vof de kavels bouwrijp maakt en daarvoor kosten maakt.
• de eventueel als gevolg van een van btw vrijgestelde overdracht van kavels door de Vof geleden btw schade op kosten, die direct toerekenbaar zijn aan die overdracht.

De betreffende gronden zullen vervolgens door [C] - middels kavelverkoop worden verkocht aan particuliere Kopers, - - behoudens het aan te leggen openbaar gebied. De levering van de door [C] aan de Kopers verkochte kavels zal geschieden middels een ABC levering, op het moment dat [C] daarom verzoekt.

De resterende en/ of onverkochte kavels zullen op verzoek van [C] aan [C] worden geleverd.

3.2. Van de hiervoor genoemde koopsommen voor fase 2-5 en blok 6 wordt in totaal een bedrag van € 2.378.000,-- uiterlijk één jaar na ondertekening van deze overeenkomst door [C] aan de Vof voldaan, met dien verstande dat over de periode vanaf de datum van ondertekening van deze overeenkomst tot aan de datum van betaling, door [C] over dit bedrag een rente van 4% (op jaarbasis) is verschuldigd. (…)

3.4. [C] verplicht zich middels de daartoe door haar op te richten vennootschap, de door de Vof met [D] B.V. gesloten overeenkomst over te nemen.

3.5. [C] verplicht zich de openbare ruimte te realiseren en de eigendom hiervan om niet over te dragen dan wel op te leveren aan de gemeente Haarlem conform de daartoe door de Vof met de gemeente Haarlem gemaakte afspraken.

3. Geschil in hoger beroep

3.1. Evenals bij de rechtbank is in hoger beroep in geschil of belanghebbende recht heeft op een teruggaaf van € 499.380, waarbij het geschil zich primair toespitst op de vraag of de levering van het bouwterrein kwalificeert als de levering van een gedeelte van een algemeenheid van goederen als bedoeld in artikel 37d van de Wet op de omzetbelasting 1968 (Wet OB). Indien die vraag bevestigend moet worden beantwoord, is voorts in geschil of eiseres de belasting toch verschuldigd is op grond van artikel 37 van de Wet OB.

Dat belanghebbende recht heeft op een aanvullende aftrek van voorbelasting ad € 45.145 als artikel 37d van de Wet OB van toepassing is, is in hoger beroep niet langer in geschil.

3.2. Partijen doen hun standpunten steunen op de gronden die door hen zijn aangevoerd in de van hen afkomstige stukken.

4. Het oordeel van de rechtbank

De rechtbank heeft het volgende overwogen en beslist:

5. Beoordeling van het geschil

5.1. In hoger beroep voert belanghebbende aan dat niet ‘alles’ wat is overgegaan van belanghebbende op [C] B.V. ( [C] ), in een schriftelijke overeenkomst is vastgelegd. Dat was ook niet nodig omdat partijen het eens waren over de overgang van het gehele Project; inclusief alle rechten en verplichtingen die daarmee samenhingen. Derhalve dienen bij de beantwoording van de voorliggende rechtsvraag óók alle overgenomen rechten en verplichtingen te worden meegewogen. De bedoeling van partijen bij de uitleg van een (koop)overeenkomst is leidend. Het Project is tijdens de planontwikkelingsfase overgegaan van belanghebbende op [C] . [C] is materieel in de plaats getreden van Préferent [X] B.V. en heeft diens onderneming voortgezet. De levering van de onderwerpelijke grond ( fase I) kan niet los worden gezien van het gehele Project, in het bijzonder niet van de levering van de overige aan [C] overgedragen grond (fasen 2 tot en met 5). Fase I en II hangen nauw met elkaar samen; er was maar één bestemmingsplan voor het gehele Project. Belanghebbende neemt tevens het standpunt in dat, zo sprake is van de vrijgestelde overdracht van een onderneming, zij de in geding zijnde omzetbelasting niet alsnog verschuldigd is uit hoofde van het bepaalde in art. 37 Wet OB.

5.2. De inspecteur voert in hoger beroep aan dat de rechtbank tot een juist oordeel is gekomen. Belanghebbende heeft enkel (bouw)grond verkregen die zij op grond van het bestemmingsplan mocht ontwikkelen. Bedoeld ontwikkelingsrecht, waarvoor geen afzonderlijke vergoeding is betaald, vloeit voort uit het eigendomsrecht zelf en mist zelfstandige betekenis. Dat meer of andere rechten en/of verplichtingen zijn overgegaan dan de in geding zijnde bouwgrond, is niet afdoende onderbouwd. Van exploitatie van de onderhavige bouwgrond door belanghebbende is nooit sprake geweest; zij hield de grond als voorraad. Dus zelfs in het geval dat sprake zou zijn van de overdracht van een algemeenheid van goederen, is de toepassing van art. 37d uitgesloten omdat geen sprake is van een voortgezette exploitatie van de grond door [C] . Zo het gelijk aan belanghebbende is, is zij de in geding zijnde omzetbelasting - onder aftrek van de aanvullende aftrek ad € 45.145, - verschuldigd op de voet van het bepaalde in art. 37 Wet OB.

Het Hof oordeelt als volgt.

5.3. De rechtbank is in r.o. 14 en 15 van haar uitspraak uitgegaan van het juiste rechtskader. Het Hof zal daar ook vanuit gaan. Het Hof stelt daarbij voorop dat art. 37d Wet OB een begunstigende regeling behelst die een uitzondering vormt op het algemene uitgangspunt van de Wet OB. Dit brengt mee dat op belanghebbende, die op de bijzondere regeling een beroep doet, de stelplicht en bewijslast rust. Zij dient de feiten en omstandigheden te stellen en zo nodig te bewijzen dat is voldaan aan de voorwaarden voor toepassing van art. 37d Wet OB.

5.4. Evenals de rechtbank is het Hof van oordeel dat belanghebbende niet heeft voldaan aan deze op haar rustende bewijslast. Het Hof onderschrijft hetgeen door de rechtbank is overwogen in r.o. 16, 17 en 18 (met uitzondering van de voorlaatste volzin over de aanvullende teruggave) van haar uitspraak. In aanvulling daarop overweegt het Hof als volgt.

5.5. Belanghebbende voert in hoger beroep aan dat [C] – naast de verkrijging van de onderhavige bouwgrond - jegens de Gemeente de volgende verplichtingen van belanghebbende zou hebben overgenomen.

5.6.[C] , zo stelt belangh ebbende, heeft aldus het gehele Project, inclusief gronden, plannen, tekeningen en ontwikkelwerkzaamheden van belanghebbende overgenomen. De vergoeding voor deze ‘algemeenheid van goederen’ is in de koopsom van het bouwterrein verdisconteerd. Er is dus niet alleen betaald voor de grond maar ook voor de rechten en verplichtingen genoemd in 5.5 onder a tot en met f. Het is altijd de bedoeling geweest dat ‘alles’ zou overgaan op [C] .

5.7. Het Hof volgt belanghebbende daarin niet. Ter toelichting van dit oordeel dient het volgende. Belanghebbende heeft er niet voor gekozen om het VOF-aandeel van de uittredende vennoot ‘Préferent [X] B.V.’ over te dragen aan [C] . In plaats daarvan heeft zij gekozen voor een overdracht via meerdere afzonderlijke activa-passiva transacties waarbij verschillende afnemers waren betrokken.

5.8. Zo is de door belanghebbende nieuw vervaardigde [supermarkt] (met winkelunits) geleverd aan [A] B.V. en heeft zij de 28 woonappartementsrechten aan Stichting [stichting X] BV geleverd. Indien en voor zover belanghebbende bedoeld heeft te betogen dat deze transacties van belang zijn voor de beoordeling van het voorliggende geschil, faalt dit betoog reeds omdat de onroerende zaken die het voorwerp waren van deze transacties, niet zijn geleverd aan [C] .

5.9. Aan [C] zijn enkel geleverd de overige gronden zoals beschreven in de overeenkomst van 6 mei 2015 geheten “overgang Project/Koopovereenkomst” (de Overeenkomst; zie ook onder 4 van de rechtbankuitspraak). In de Overeenkomst wordt onderscheid gemaakt tussen enerzijds de onderwerpelijk bouwrijpe projectgrond (hierna: Fase I-grond) en anderzijds de niet bouwrijpe projectgrond (hierna: Fase II-grond).

In de Overeenkomst is in artikel 2 vastgelegd dat belanghebbende de eigendom van de (overige) Fase I-gronden overdraagt aan [C] voor een bedrag van € 2.378.000 (art. 2.1 van de Overeenkomst).

5.10. Préferent [X] B.V. heeft, in haar hoedanigheid van firmant van belanghebbende, op 8 mei 2015 de Fase I-grond in juridische eigendom verkregen van haar middellijk aandeelhoudster, de Stichting [stichting X] 1. Op 2 juli 2015 heeft belanghebbende de Fase I-grond tegen de afgesproken prijs geleverd aan [C] . [C] heeft de grond nadien verkaveld in 31 bouwkavels die zij successievelijk heeft geleverd aan particuliere afnemers.

5.11. In de Overeenkomst zijn in artikel 3 ook afspraken gemaakt met betrekking tot de Fase II-grond. Deze grond zou in vier tranches, in de Overeenkomst aangeduid als fase 2 tot en met 5, door belanghebbende bouwrijp worden gemaakt en vervolgens op ‘afroep’ aan [C] worden geleverd middels zogenoemde ABC-transacties met een uiterste datum van levering in 2017.

5.12. Uit de Overeenkomst volgt dat de Fase II-grond niet alleen op een ander (later) tijdstip is geleverd dan de Fase I-grond, maar ook onder andere condities, middels gefaseerde ABC-leveringen (zie 3.1 van de Overeenkomst). Bovendien diende belanghebbende de Fase II-grond nog bouwrijp te maken en had deze grond betrekking op andere - zelfstandig te exploiteren - bouwblokken. Belanghebbende had er ook voor kunnen kiezen om de Fase II-gronden aan een andere partij dan [C] leveren. Onder die omstandigheden is van een onlosmakelijke samenhang tussen de verkoop van de Fase I- en de Fase II-grond, zoals door belanghebbende betoogd, geen sprake.

5.13. De Fase I-grond dient dan ook op zichzelf te worden beschouwd en niet in samenhang met de levering van de Fase II-grond. Dit vindt ook steun in het uitgangspunt dat bij de beantwoording van de vraag of sprake is van de overgang van een algemeenheid van goederen elke handeling individueel en autonoom beoordeeld moet worden.

5.14. Het standpunt van belanghebbende dat ook indien alleen de Fase I-grond in de beoordeling wordt betrokken, sprake is van de levering van een ‘algemeenheid van goederen’ omdat ook in dat geval méér is overgedragen dan enkel grond, vindt geen steun in de stukken. In de akte van levering van 2 juli 2015 is daarvoor geen aanknopingspunt te vinden. In de Overeenkomst van 6 mei 215 worden weliswaar enkele verplichtingen c.q. rechten genoemd (zie 3.4 en 3.5 van de Overeenkomst) maar die bepalingen zien enkel op de Fase II-grond, die, zoals hiervoor is overwogen, bij de beantwoording van het onderhavige geschil buiten beschouwing moet blijven. Ook overigens ziet het Hof in de stukken van het geding geen aanknopingspunten die het standpunt van belanghebbende onderbouwen. Het Hof sluit zich dan ook aan bij het oordeel van de rechtbank.

5.15. Dit oordeel houdt in dat belanghebbende enkel een bouwterrein heeft overgedragen aan [C] met inbegrip van de ontwikkelingsrechten die uit dat eigendomsrecht voortvloeien. Dat ontwikkelingsrechten (zeer) bepalend zijn voor de waarde van grond, brengt niet reeds mee dat, zoals door belanghebbende aangevoerd, ‘voor meer is betaald dan alleen de grond’.

De enkele overdracht van een stuk bouwgrond, kan niet als een algemeenheid van goederen als bedoeld in art. 37d Wet OB worden aangemerkt. Dit houdt voorts in dat belanghebbende geen recht heeft op een aanvullende aftrek van voorbelasting ad € 45.145.

5.16. Of art. 37 Wet OB te dezen van toepassing is, behoeft bij deze uitkomst geen beoordeling.

Slotsom

5.17. Het vorenstaande leidt tot de slotsom dat het hoger beroep van belanghebbende ongegrond is. De uitspraak van de rechtbank dient te worden bevestigd.

6. Kosten

Het Hof vindt geen aanleiding voor een veroordeling in de kosten in verband met de behandeling van het hoger beroep op de voet van artikel 8:75 van de Algemene wet bestuursrecht in verbinding met artikel 8:108 van die wet.

7. Beslissing

Het Hof bevestigt de uitspraak van de rechtbank.

De uitspraak is gedaan door mrs. C.J. Hummel, voorzitter, M.J. Leijdekker en R.C. H .M. Lips, leden van de belastingkamer, in tegenwoordigheid van mr. S.K. Grando als griffier. De beslissing is op 17 mei 2022 in het openbaar uitgesproken.