Recreatiepark terecht aangemerkt als niet-woning; woondelenvrijstelling

Bij beschikking van 31 maart 2016 (primair besluit I), vervat in een op die datum gedagtekend aanslagbiljet, geadresseerd aan eiser, heeft verweerder op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [object] (het object), per waardepeildatum 1 januari 2015, voor het kalenderjaar 2016, vastgesteld op € 2.686.000. In dit geschrift is tevens de aanslag gemeentelijke heffingen, waaronder de aanslag onroerende zaakbelasting (OZB) eigenaar niet-woning, voor het kalenderjaar 2016 bekend gemaakt.

Bij uitspraak op bezwaar van 11 januari 2017 (uitspraak op bezwaar I) heeft verweerder de waarde van de onroerende zaak en de OZB eigenaar niet-woning gehandhaafd.

Bij beschikking van 31 maart 2016 (primair besluit II), vervat in een op die datum gedagtekend aanslagbiljet, geadresseerd aan eiseres, heeft verweerder op grond van de Wet WOZ de waarde van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [object] (het object), per waardepeildatum 1 januari 2015, voor het kalenderjaar 2016, vastgesteld op € 2.686.000. In dit geschrift is tevens de aanslag gemeentelijke heffingen, waaronder de aanslag OZB gebruiker niet-woning, naar een grondslag van € 1.171.000, voor het kalenderjaar 2016 bekend gemaakt.

Bij uitspraak op bezwaar van 11 januari 2017 (uitspraak op bezwaar II) heeft verweerder de waarde van de onroerende zaak en de OZB gebruiker niet-woning gehandhaafd.

Eisers hebben tegen voornoemde uitspraken op bezwaar beroep ingesteld.

Verweerder heeft een verweerschrift ingediend.

Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 30 januari 2018. De zaken zijn gevoegd behandeld. Eisers hebben zich laten vertegenwoordigen door M.C.H.H. Heuts, kantoorgenoot van hun gemachtigde. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigden, bijgestaan door J.T. Aleven (taxateur).

1. Hoewel uit de Algemene wet bestuursrecht (Awb), gelet op de daarin gebezigde begrippen ‘belanghebbende’ en ‘besluit’, voortvloeit dat in afzonderlijke uitspraken op de beroepen van belanghebbenden moet worden beslist, zal de rechtbank haar beslissingen vastleggen in één uitspraak, gelet op de sterke samenhang tussen de beroepen en de gelieerdheid van de partijen (zie ECLI:NL:HR:2015:71 en ECLI:NL:GHARL:2015:7652).

2. Eiser is eigenaar van de onroerende zaak. Eiseres, een besloten vennootschap, is de gebruiker. Het object, gelegen in Overloon, bestaat uit 18 recreatiewoningen met als bouwjaar 2008, een clubhuis/brasserie met als bouwjaar 2000, een golfbaan met drivingrange uit het jaar 2012, opslagruimten uit 2012, twee parkwegen en een onverhard en verhard parkeerterrein. Het object ligt op een kavel met een oppervlakte van 161.116 m², waarvan 140.316 m² in de waardering is betrokken.

3. De hiervoor genoemde gebouwde en ongebouwde eigendommen zijn op één terrein gelegen en toegankelijk via één gezamenlijke ingang. Partijen hebben ter zitting bevestigd dat deze gebouwde en ongebouwde eigendommen één eigenaar ( [eiser] ) en één gebruiker ( [eiseres] B.V.) hebben en naar de omstandigheden beoordeeld bij elkaar horen. De rechtbank heeft geen aanleiding aan de door partijen gegeven toelichting te twijfelen en overweegt dat het object, nu sprake is van één gebruiker, moet worden aangemerkt als een samenstel als bedoeld in artikel 16, aanhef en onder d, van de Wet WOZ.

4. Verweerder heeft in de beroepsfase een hertaxatie van het object laten uitvoeren door taxateur Aleven, die de gecorrigeerde vervangingswaarde van het object heeft getaxeerd (€ 4.396.984). Daarbij is verweerder gebleken dat de van het object deel uitmakende drivingrange en een deel van de tot het object behorende grond abusievelijk niet in de oorspronkelijke waardering is betrokken en een opslagruimte van 60 m2 daarin ten onrechte wel is betrokken. Ter zitting heeft verweerder toegelicht dat op een deel van de grond bij de golfbaan de cultuurgrondvrijstelling is toegepast, waardoor deze grond, door eisers aangeduid als landbouwgrond, door verweerder niet in de taxatie is meegenomen. Verweerder heeft ter onderbouwing verwezen naar de tabel ‘Grondverdeling [object] , gem. Boxmeer’ en de informatie over de afmetingen van die cultuurgrond, die hij in de beroepsfase heeft overgelegd. Van de totale oppervlakte is 140.316 m² in de taxatie meegenomen. De rest valt onder de cultuurgrondvrijstelling. Eisers hebben hun ter zitting naar voren gebrachte standpunt dat bij de golfbaan teveel grond zou zijn meegenomen, naar aanleiding daarvan laten vallen.

5. De WOZ-waarde van het object is niet in geschil. Wel is in geschil of verweerder het object terecht als niet-woning heeft aangemerkt en bij de OZB eigenaar terecht het tarief voor niet-woningen heeft gehanteerd. Ook is in geschil of verweerder terecht OZB gebruiker niet-woning heeft geheven en daarbij de juiste grondslag heeft gehanteerd.

6. Ter onderbouwing van zijn standpunt dat het object niet in hoofdzaak tot woning dient, heeft verweerder drie taxatiekaarten, genaamd ‘Hertaxatie [object] primaire verdeling’, ‘Hertaxatie [object] verdeling naar in hoofdzaak dienstbaar’ en ‘Hertaxatie [object] verdeling naar ratio’, een tabel ‘Grondverdeling [object] , gem. Boxmeer’, luchtfoto’s, informatie over de bestemming, informatie over de afmetingen van de parkeerterreinen, alsmede informatie over de afmetingen van de vrijgestelde cultuurgrond overgelegd.

7. Eisers hebben in de beroepsfase ter onderbouwing van hun standpunt dat het object in hoofdzaak tot woning dient een taxatiekaart overgelegd.

8. Ingevolge artikel 220a, tweede lid, van de Gemeentewet dient een onroerende zaak in hoofdzaak tot woning indien de waarde die op grond van hoofdstuk IV van de Wet WOZ is vastgesteld voor die onroerende zaak in hoofdzaak kan worden toegerekend aan delen van de onroerende zaak die dienen tot woning dan wel volledig dienstbaar zijn aan woondoeleinden.

9. Voor de vraag of het object in hoofdzaak tot woning dient, komt het er, gelet op artikel 220a, tweede lid, van de Gemeentewet en de uitleg die de Hoge Raad (HR) in vaste belastingrechtspraak aan ‘in hoofdzaak’ geeft, op aan of ten minste 70% van de WOZ-waarde van het object kan worden toegerekend aan delen die tot woning dienen of volledig dienstbaar zijn aan woondoeleinden (bijvoorbeeld ECLI:NL:HR:1991:ZC4804, ECLI:NL:HR:2012:BV3270 en ECLI:NL:HR:2013:1125).

10. Partijen hebben blijkens de door hen overgelegde onderbouwingen en daarop gegeven toelichting de waarde van de recreatiewoningen met ondergrond als wonen en de waarde van het clubhuis/brasserie, de golfbaan met drivingrange en de opslagruimten, met ondergrond, als niet-wonen aangemerkt. Eisers hebben desgevraagd bevestigd dat zij de in de door verweerder overgelegde taxatiekaarten door de taxateur gehanteerde afmetingen en aan de verschillende onderdelen toegekende waarden niet betwisten. Wel hebben eisers ter zitting, ter onderbouwing van de door hen voorgestane verdeling, aangevoerd dat verweerder een functionele correctie van 30% had moeten hanteren voor de golfbaan, omdat deze volgens eisers erg smal is en daardoor niet geschikt zou zijn voor wedstrijden. Verweerder heeft de door eisers bepleite correctie wegens functionele veroudering gemotiveerd betwist door te verwijzen naar de website van de golfbaan en te stellen dat daarop te zien is dat er regelmatig wedstrijden worden gehouden. Eisers hebben het gestelde niet ontkracht. De rechtbank stelt vast dat eisers de bepleite correctie wegens functionele veroudering niet hebben onderbouwd en daarmee, nu zij daarvoor de bewijslast dragen, ook niet aannemelijk hebben gemaakt. De rechtbank merkt voorts op dat een dergelijke correctie, indien deze wel aannemelijk zou zijn gemaakt, niet tot het door eisers gewenste resultaat had kunnen leiden, omdat daardoor, uitgaande van de overige niet betwiste waarden, niet een situatie was ontstaan, waarin ten minste 70% van de waarde van het object had kunnen worden toegerekend aan wonen.

11. De rechtbank ziet geen aanleiding aan de juistheid van de door verweerder overgelegde onderbouwing te twijfelen en oordeelt dat verweerder aannemelijk heeft gemaakt dat het object niet in hoofdzaak tot woning dient. Blijkens de door verweerder overgelegde taxatiekaarten is zowel bij de door verweerder als ‘primaire verdeling’ aangeduide verdeling van de waarde (wonen: 46,08% en niet-wonen: 53,92%), als bij de ‘verdeling naar in hoofdzaak dienstbaar’ (wonen: 50,54 % en niet-wonen: 49,46%) en de ‘verdeling naar rato’ (wonen: 49,49% en niet-wonen: 50,51%) geen sprake van een situatie, waarbij ten minste 70% van de waarde van het object kan worden toegerekend aan delen die tot woning dienen of volledig dienstbaar zijn aan woondoeleinden. Immers, ook als de waarde van de parkwegen die bij de recreatiewoningen horen (aangeduid als parkwegen vakantiepark verhard), het parkeerterrein bij de recreatiewoningen (aangeduid als parkeerterrein vakantiepark) en de overige grond bij de recreatiewoningen (aangeduid als overige grond vakantiepark) volledig aan wonen wordt toegerekend, hetgeen bij de hiervoor genoemde ‘verdeling naar in hoofdzaak dienstbaar’ het geval is, komt het aandeel van de waarde dat aan wonen wordt toegerekend niet op ten minste 70% van de waarde van het object uit, maar op 50,54%.

12. Eisers hebben de door hen bepleite verdeling van de waarde niet aannemelijk gemaakt, nu in de door hen overgelegde taxatiekaart de deelwaarden van de parkwegen, de parkeerterreinen, de overige grond, de drivingrange en de ondergrond van de in die taxatiekaart als ‘niet-woningdelen’ benoemde onderdelen ontbreken.

13. Uit het voorgaande volgt dat verweerder bij de heffing van de OZB eigenaar terecht het tarief voor niet-woningen heeft toegepast en terecht OZB gebruiker niet-woning heeft geheven.

14. In artikel 220e van de Gemeentewet is bepaald dat bij de bepaling van de heffingsmaatstaf voor de onroerendezaakbelasting, bedoeld in artikel 220, onderdeel a, van de Gemeentewet, buiten aanmerking wordt gelaten de waarde van gedeelten van de onroerende zaak die in hoofdzaak tot woning dienen dan wel in hoofdzaak dienstbaar zijn aan woondoeleinden (woondelenvrijstelling).

15. Uit het arrest van de Hoge Raad van 3 juni 2016 (ECLI:NL:HR:2016:1040) volgt dat voor de bepaling van de heffingsgrondslag van de gebruikersbelasting moet worden uitgegaan van de beschikte waarde.

16. Nu het object terecht als niet-woning is aangemerkt, was verweerder gerechtigd van de gebruiker van het object OZB gebruiker niet-woning te heffen. De rechtbank constateert dat door verweerder bij het opleggen van de OZB-gebruikersaanslag een woondelenvrijstelling is toegepast, naar aanleiding waarvan verweerder voor de OZB gebruiker niet-woning een heffingsgrondslag heeft gehanteerd van € 1.170.000.

17. De rechtbank overweegt dat de in de door verweerder gemaakte verdeling wonen/niet-wonen voor eisers meest gunstige verdeling ertoe leidt dat 50,54 % van de WOZ-waarde aan wonen wordt toegerekend. Gesteld noch gebleken is dat de woondelenvrijstelling hoger is. Toegepast op de door verweerder voor het object vastgestelde waarde van € 2.686.000 leidt dit percentage tot een heffingsgrondslag voor de OZB gebruiker van € 1.328.496. De rechtbank concludeert dat de door verweerder gehanteerde grondslag van € 1.170.000 niet te hoog is.

18. De beroepen zijn ongegrond. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.

De rechtbank verklaart de beroepen ongegrond.

Deze uitspraak is gedaan door mr. F.M. Rijnbeek, voorzitter, en mr. G.H. de Heer Schotman en mr. F.J.H.L. Makkinga, leden, in aanwezigheid van mr. S.L.I. van Eijs, griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 1 maart 2018.