Gezamenlijke woonkamers in woonzorgcentrum aangemerkt als woondelen

1.1. De heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ), gedagtekend 30 januari 2016, voor het belastingjaar 2016 de waarde van het object [Y] te [A] ( [Y] ) vastgesteld op € 6.872.000. De heffingsambtenaar heeft voor dat jaar tevens aan belanghebbende aanslagen in de onroerendezaakbelastingen van eigenaren (OZBE) en van gebruikers (OZBG) opgelegd naar de tarieven, geldend voor niet-woningen.

1.2. De heffingsambtenaar heeft op 12 mei 2017 het bezwaar van belanghebbende tegen de beschikking en de aanslagen gegrond verklaard, de waarde nader vastgesteld op € 6.676.000 en de aanslagen dienovereenkomstig verminderd. Daarbij heeft hij opnieuw de tarieven voor niet-woningen toegepast. Verder heeft de heffingsambtenaar aan belanghebbende een proceskostenvergoeding toegekend van € 492 voor het bezwaarschrift en de hoorzitting.

1.3. De Rechtbank heeft het beroep tegen de uitspraak op bezwaar ongegrond verklaard.

1.4. Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld. De griffier heeft een griffierecht geheven van € 508. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.

1.5. Het Hof heeft van belanghebbende op 27 december 2018 en van de heffingsambtenaar op 3 en 9 januari 2019 nadere stukken ontvangen, waarvan een afschrift is gezonden aan de wederpartij.

1.6. De mondelinge behandeling van de zaken heeft plaatsgehad ter zitting van 15 januari 2019. Partijen zijn verschenen. Van het ter zitting verhandelde is een proces-verbaal opgemaakt.

2.1. [Y] is eigendom van belanghebbende en is in gebruik als woonzorgcentrum met de naam [B] . Behalve van [Y] is belanghebbende ook eigenaar van de objecten [C] [D] en [E] . Deze objecten zijn onderverdeeld in seniorenwoningen.

2.2. [Y] bestaat, inclusief de begane grond, uit vier verdiepingen en heeft een totale oppervlakte van ongeveer 4.025 m². Op elke verdieping bevinden zich een aantal appartementen, per cluster van appartementen een gezamenlijke woonkamer, gangen, toegangen tot het trappenhuis en de liften, toiletten, een berging en/of kast en op de begane grond een spreekkamer.

De appartementen hebben een oppervlakte van ongeveer 37,9 m². In ieder appartement bevindt zich onder meer een bed, een toilet en een wastafel. Ter zitting is komen vast te staan dat er geen kookgelegenheid is. Elk appartement heeft een balkon.

De gezamenlijke woonkamers zijn gemeenschappelijke ruimten met een oppervlakte van ongeveer 80 m², die zijn voorzien van een keuken en zijn ingericht met onder meer stoelen, tafels, een kast, foto’s, schilderijen en een televisie. De deuren van de gezamenlijke woonkamers staan overdag altijd open, maar kunnen worden afgesloten

2.3. Behoudens hier niet van belang zijnde uitzonderingen verblijven de bewoners duurzaam in het woonzorgcentrum. Zij beschikken niet elders over een woonruimte voor duurzaam verblijf. De bewoners zijn in de gemeentelijke basisadministratie persoonsgegevens ingeschreven op het adres van het woonzorgcentrum.

De bewoners zijn ouderen met psychosomatische en somatische klachten. Zij verblijven op gesloten verdiepingen die zij slechts onder begeleiding kunnen verlaten. De bewoners kunnen kiezen waar zij overdag willen verblijven, op hun eigen kamer of in de gezamenlijke woonkamer.

In de ochtend worden de bewoners in hun eigen appartement gewassen en aangekleed. Als ze dat wensen, worden ze naar de gezamenlijke woonkamer gebracht. De bewoners kunnen daar verblijven, eten, spelletjes spelen en televisie kijken. De maaltijden van de dag worden in de bij de woonkamer behorende keuken bereid en worden in de woonkamer uitgeserveerd, waarbij de bewoners - indien mogelijk - meehelpen. Ook worden er medicijnen uitgereikt door het verpleegkundig personeel en vinden er kleinschalige activiteiten plaats, onder begeleiding van verzorgenden en/of vrijwilligers.

3.1. In geschil is de vraag of [Y] dient te worden aangemerkt als een onroerende zaak die in hoofdzaak tot woning dient als bedoeld in artikel 220, aanhef en onderdeel a, artikel 220a, lid 2, en artikel 220f, aanhef en onderdeel b, van de Gemeentewet. Het geschil spitst zich toe op de vraag of de gezamenlijke woonkamers dienen te worden aangemerkt als delen van de onroerende zaak die dienen tot woning dan wel volledig dienstbaar zijn aan woondoeleinden als bedoeld in artikel 220a, lid 2, van de Gemeentewet.

3.2. Belanghebbende beantwoordt deze vragen bevestigend, de heffingsambtenaar daarentegen ontkennend.

3.3. Bij een bevestigende beantwoording van de vragen, is tussen partijen niet in geschil dat de aanslag OZBG dient te worden vernietigd en dat de aanslag OZBE dient te worden berekend naar het tarief voor woningen als bedoeld in artikel 220f, aanhef en onderdeel b, van de Gemeentewet (woningentarief). Bij ontkennende beantwoording van de vragen is tussen partijen niet in geschil dat de aanslagen OZBE en OZBG zoals die luiden na de vermindering bij de uitspraak op bezwaar juist zijn.

3.4. Belanghebbende concludeert tot vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank, de uitspraak op bezwaar en de aanslag OZBG alsmede tot vermindering van de aanslag OZBE tot een, berekend naar het woningentarief.

3.5. De heffingsambtenaar concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank.

4. De rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard en daartoe het volgende overwogen:

“6. Omdat het gaat om de vaststelling van een belastingaanslag rust op [de Heffingsambtenaar] de bewijslast dat de grondslag waarnaar de belasting is geheven en het tarief van de belasting juist zijn. Dit betekent voor deze zaak dat [de Heffingsambtenaar] aannemelijk moet maken dat de gezamenlijke woonkamers niet zijn aan te merken als woning in de zin van artikel 220a van de Gemeentewet.

7. Bij de beoordeling gaat de rechtbank uit van de volgende feiten en omstandigheden die uit het dossier of ter zitting zijn gebleken. De bewoners van de onroerende zaak zijn dementerende ouderen. Zij verblijven op gesloten afdelingen. Per afdeling zijn er zes of zeven bewoners die allemaal hun eigen, afsluitbare appartement hebben waarin zij (in ieder geval) slapen. Deze kamers hebben een oppervlakte van 37,9 m². In iedere kamer bevindt zich onder andere een bed en pantry.

De gezamenlijke woonkamers zijn gemeenschappelijke ruimten van circa 80 m², voorzien van een keuken en ingericht met onder meer stoelen, tafels, een kast, foto’s, schilderijen en een televisie. De bewoners kunnen kiezen waar zij overdag willen verblijven, op hun eigen kamer of in de woonkamer. De deur van de gezamenlijke woonkamer staat overdag altijd open, maar kan worden afgesloten.

In de ochtend worden de bewoners op hun eigen kamers gewassen en aangekleed en worden zij desgewenst naar de gezamenlijke woonkamer gebracht, waar zij de dag doorbrengen.

De bewoners verblijven en eten daar, spelen er spelletjes en kijken televisie. De maaltijden van de dag worden er bereid, waarbij de bewoners - indien mogelijk - meehelpen. Daarnaast worden er medicijnen uitgereikt door het verpleegkundig personeel en vinden kleinschalige activiteiten plaats, onder begeleiding van verzorgenden en/of vrijwilligers.

8. Gezien al deze omstandigheden is de rechtbank van oordeel dat de gezamenlijke woonkamers een sociale functie (samenzijn en dagbesteding) en een verzorgings- en toezichtfunctie hebben en dat deze gezamenlijke woonkamers voor de gebruikers niet dezelfde functie vervullen als een woning. Een woning is een privéverblijf van een persoon of gezin die daar een huishouding voert. Hoewel de eigen appartementen van de bewoners die mogelijkheid hebben, geldt dat niet voor de gezamenlijke woonkamers. Vaak zijn de bewoners niet (meer) in staat om een eigen huishouding te voeren op hun eigen kamer, zodat de gezamenlijke woonkamers uitkomst bieden. De deur van de gezamenlijke woonkamers staat dag en nacht open, er lopen mensen in en uit en het personeel geeft de bewoners daar hun medicatie. Verder vinden er onder begeleiding gezamenlijke activiteiten plaats die bijdragen aan de dagbesteding en het samenzijn van de bewoners. Dit zijn activiteiten die de bewoners niet in de eigen kamer doen, omdat zij die daar niet kunnen en willen doen.

Gelet hierop zijn de gezamenlijke woonkamers niet aan te merken als woning in de zin van artikel 220a, tweede lid, van de Gemeentewet.

9. Wat [belanghebbende] daartegenover stelt, leidt niet tot een ander oordeel.

Het arrest van de Hoge Raad van 16 november 2007, ECLI:NL:HR:2007:AZ8976, impliceert, anders dan [belanghebbende] betoogt, niet dat de gezamenlijke woonkamers tot woning dienen. Uit dit arrest volgt dat de verzorgingsfunctie van de onroerende zaak als geheel niet uitsluit dat bepaalde delen van de onroerende zaak op zichzelf beschouwd tot woning dienen. Dat is hier bijvoorbeeld het geval met de eigen appartementen van de bewoners, maar naar het oordeel van de rechtbank geldt dit dus niet voor de gezamenlijke woonkamers.

De verwijzing van [belanghebbende] naar het arrest van de Hoge Raad van 16 september 2016, ECLI:NL:HR:2016:2084, baat haar evenmin. Dit arrest gaat over recreatiewoningen, waarbij de Hoge Raad van oordeel is dat deze naar aard en inrichting zowel bestemd als geschikt zijn om enigszins duurzaam voor menselijke bewoning te dienen.

Naar het oordeel van de rechtbank is een recreatiewoning naar zijn aard geheel anders dan de gezamenlijke woonkamers waar het hier om gaat. In dit geval zijn de gezamenlijke woonkamers gezien hun functies naar hun aard niet bestemd als woning.

Het feitelijk gebruik van de gezamenlijke woonkamers, waar ook [belanghebbende] naar verwijst en wat tussen partijen niet in geschil is, maakt dat sprake is van een sociale functie (samenzijn, dagbesteding) en een verzorgings- en toezichtfunctie en leidt dus niet tot het oordeel dat sprake is van een woning. Verder is wat onder 8. is overwogen, naar het oordeel van de rechtbank, in lijn met de uitleg in de Taxatiewijzer verzorging over de toepassing van artikel 220a van de Gemeentewet, waar [belanghebbende] zich ook op beroept. Tot slot legt de enkele aanduiding van de betreffende ruimtes in het dagelijks spraakgebruik – “gezamenlijke woonkamers” – onvoldoende gewicht in de schaal voor een andersluidend oordeel.

10. De slotsom is dat [de heffingsambtenaar] slaagt in zijn bewijslast. Het beroep is daarom ongegrond.”

5.1. Partijen zijn eenparig van mening dat [Y] een onroerende zaak in de zin van artikel 16 van de Wet WOZ is. Het Hof sluit zich aan bij deze gemeenschappelijke, naar zijn oordeel juiste, opvatting van partijen.

5.2. Ingevolge artikel 220a, tweede lid, van de Gemeentewet dient een onroerende zaak in hoofdzaak tot woning indien de waarde die op grond van hoofdstuk IV van de Wet WOZ is vastgesteld voor die onroerende zaak in hoofdzaak kan worden toegerekend aan delen van de onroerende zaak die dienen tot woning dan wel volledig dienstbaar zijn aan woondoeleinden. Deze delen worden hierna kortweg “woondelen” genoemd. Is aan deze eis voldaan dan wordt de gehele onroerende zaak als woning aangemerkt met alle daaraan verbonden gevolgen, zoals het niet heffen van onroerendezaakbelasting ten aanzien van het gebruik (vgl. HR 15 november 2013, nr. 11/05565, ECLI:NL:HR:2013:1125, BNB 2014/52.)

5.3. Er zijn geen wettelijke voorschriften over de afbakening van onzelfstandige woondelen binnen een onroerende zaak. De vraag of tot een onroerende zaak woondelen behoren, dient daarom in elk concreet geval aan de hand van de in dat geval voordoende feiten te worden beantwoord. Een woondeel onderscheidt zich van een zelfstandig gedeelte in de zin van artikel 16, aanhef en onderdeel c, van de Wet WOZ dat wordt bewoond, doordat een woondeel niet is ingericht om als afzonderlijk geheel te worden gebruikt. Van een woondeel is bijvoorbeeld sprake als in een voor bewoning gebruikt deel van de onroerende zaak bepaalde essentiële voorzieningen (kookgelegenheid, wasgelegenheid en/of toilet) ontbre(e)k(t)en en de bewoner(s) van dat deel deze essentiële voorziening(en) deelt (delen) met bewoners van andere (onzelfstandige) delen van die onroerende zaak (vgl. Kamerstukken II 1996/97, 25 037, nr. 3, blz. 20). Verder hoeft een woondeel, anders dan een zelfstandig gedeelte van een onroerende zaak, niet afsluitbaar te zijn. De afsluitbaarheid van een onzelfstandig deel van een onroerende zaak kan overigens wel bijdragen tot het oordeel dat het desbetreffende deel een woondeel is, maar is voor dat oordeel niet noodzakelijk (vgl. HR 10 februari 2012, nr. 10/05194, ECLI:NL:HR:2012:BV3270, BNB 2012/152, r.o. 3.3.2.).

5.4. In de [Y] is sprake van begeleid wonen, waarbij het streven erop is gericht dementerende ouderen de mogelijkheid te bieden om zo lang mogelijk ‘zelfstandig’ te wonen. De bewoners beschikken over een ruim appartement voor zichzelf met sanitaire voorzieningen zonder kookgelegenheid. De woonkamers zijn kleinschalig en huiselijk en gericht op samenleven. Er wordt daar voor zover mogelijk samen gekookt en gegeten, televisie gekeken en de dag doorgebracht. Deze woonvorm verschilt daarmee niet wezenlijk van een groot gezin, waarbij een ieder een eigen slaapkamer heeft en er een gemeenschappelijke woonkamer, keuken en gangen zijn. Onder wonen kan ook worden verstaan het samenleven van vrienden of, zoals hier, van bewoners met gelijke behoeften voor wat betreft verzorging. Het personeel is aanwezig om de woonbehoefte van de bewoners te ondersteunen. De bewoners - en eventueel hun bezoekers - maken de hele dag gebruik van de ruimtes in de onroerende zaak.

5.5. De appartementen van de bewoners kunnen naar tussen partijen niet in geschil is als woondeel worden aangemerkt. Het Hof volgt dit standpunt. Gelet op het hiervoor overwogene hoeft het ontbreken van een kookgelegenheid hieraan niet in de weg te staan.

5.6. Belanghebbende heeft zich op het standpunt gesteld dat, indien een onzelfstandig deel tot woning dient, daaraan niet meer de eis kan worden gesteld dat het dienstbaar is aan woondoeleinden. De heffingsambtenaar heeft dit standpunt bestreden en betoogd dat een onzelfstandig deel van een onroerende zaak alleen dan als een woondeel van de onroerende zaak kan worden aangemerkt indien het aan beide eisen – “dienen tot woning” en “volledig dienstbaar zijn aan woondoeleinden”– voldoet.

Naar het oordeel van het Hof heeft de wetgever, naar blijkt uit de duidelijke bewoordingen van artikel 220a, lid 2, Gemeentewet, de criteria "die dienen tot woning " en "volledig dienstbaar zijn aan woondoeleinden” nevenschikkend gebruikt, aangezien zij in de wettekst worden verbonden door het voegwoord "dan wel". Dit brengt mee dat een onzelfstandig deel van een onroerende zaak een woondeel in de zin van genoemd art. 220a, lid 2, is indien het ofwel aan beide criteria ofwel aan één van beide criteria voldoet.

Uit hetgeen partijen in de van hen afkomstige stukken en ter zitting hebben aangevoerd, maakt het Hof op dat belanghebbende de bewoners van de onzelfstandige delen van [Y] de mogelijkheid biedt om zo lang mogelijk zelfstandig te wonen. Een bewoner beschikt daarbij niet alleen over een eigen onzelfstandig appartement, maar kan ook gebruik maken van andere onzelfstandige delen van [Y] , in het bijzonder de gezamenlijke woonkamer die behoort bij het cluster van appartementen waarvan het door de bewoner gebruikte appartement er één is.

Gelet op het bovenstaande en op hetgeen overigens onder de vaststaande feiten met betrekking tot de gezamenlijke woonkamers is vermeld, dienen de gezamenlijke woonkamers naar het oordeel van het Hof te worden aangemerkt als woondelen van [Y] .

5.7. Voor dat geval zijn partijen het erover eens dat tenminste 70 percent van de waarde van de onroerende zaak kan worden toegerekend aan woondelen van [Y] , dat de aanslag OZBG dient te worden vernietigd en dat de aanslag OZBE dient te worden verminderd tot één, berekend naar het woningentarief (zie onder 3.3). Dit zal hierna worden beslist.

6.1. Er zijn termen aanwezig de heffingsambtenaar te veroordelen in de door belanghebbende gemaakte proceskosten, welke kosten, op de voet van artikel 8:75 van de Algemene wet bestuursrecht in verbinding met het Besluit proceskosten bestuursrecht en de daarbij behorende bijlage, worden vastgesteld op € 2.048 wegens beroepsmatig verleende rechtsbijstand voor de Rechtbank en voor het Hof (1 punt voor het beroepschrift, 1 punt voor het verschijnen ter zitting van de Rechtbank, 1 punt voor het hogerberoepschrift, 1 punt voor het verschijnen ter zitting van Hof, een bedrag van € 512 per punt en een wegingsfactor voor het gewicht van de zaak van 1).

De heffingsambtenaar heeft bij de uitspraak op bezwaar belanghebbende reeds een vergoeding toegekend voor de in bezwaar gemaakte proceskosten. De uitspraak op bezwaar voor zover deze de proceskostenvergoeding betreft wordt daarin in stand gelaten.

6.2. Voorts dient de heffingsambtenaar aan belanghebbende het voor de behandeling voor de Rechtbank gestorte griffierecht van € 333, alsmede het voor de behandeling in hoger beroep gestorte griffierecht van € 508 te vergoeden.

Het Gerechtshof:

• vernietigt de uitspraak van de Rechtbank;
• vernietigt de uitspraak op bezwaar voor zover deze de aanslag gebruikersbelasting en de aanslag eigenarenbelasting betreft;
• vernietigt de aanslag gebruikersbelasting;
• vermindert de aanslag eigenarenbelasting tot één, berekend naar het tarief voor woningen als bedoeld in artikel 220f, aanhef en onderdeel b, van de Gemeentewet ;
• veroordeelt de heffingsambtenaar in de proceskosten aan de zijde van belanghebbende, vastgesteld op € 2.048;
• gelast de heffingsambtenaar aan belanghebbende een bedrag van € 841 aan griffierecht te vergoeden.

Deze uitspraak is vastgesteld door G.J. van Leijenhorst, voorzitter, P.J.J. Vonk en H.A.J. Kroon, in tegenwoordigheid van de griffier Y. Postema. De beslissing is op 26 februari 2019 in het openbaar uitgesproken. Bij afwezigheid van de voorzitter is de uitspraak ondertekend door mr. Kroon.