eiseres, te plaats, eiseres (gemachtigde: G. Gieben),
de heffingsambtenaar van de gemeente Boxmeer, verweerder (gemachtigde: N.L. van Domselaar).
Feiten
Het eigendom van de onroerende zaak berust bij [eigenaar] als natuurlijke persoon, die ook algemeen directeur is van eiseres, een besloten vennootschap. Eiseres is de gebruiker van het object, gelegen in Overloon. Het omvat 18 recreatiewoningen met als bouwjaar 2008, een clubhuis/brasserie met als bouwjaar 2000, een golfbaan (9 holes) met drivingrange uit het jaar 2012, twee opslagruimten uit 2012, parkwegen verhard (voor vakantiepark en golfbaan), een onverhard en verhard parkeerterrein en overige grond (vakantiepark en golfbaan/brasserie). Het object ligt op een kavel met een kadastrale oppervlakte van in totaal 165.715 m², waarvan 144.915 m² in de waardering is betrokken.
Geschil en beoordeling
1. Eiseres voert aan dat verweerder is uitgegaan van een onjuiste objectafbakening. Voor zover de rechtbank oordeelt dat verweerder is uitgegaan van een juiste objectafbakening, voert eiseres aan dat de waarde van het object in dat geval te hoog is vastgesteld. Daarbij is eiseres van mening dat de hoogte van de grondslag van de OZB-gebruikersheffing voor eiseres niet meer dan € 1.400.000 bedraagt, zijnde de waarde van de golfbaan en de brasserie tezamen.
objectafbakening
2. Volgens eiseres moeten de golfbaan, de brasserie en het recreatiepark ieder los van elkaar gewaardeerd worden, omdat geen sprake is van een samenstel, als bedoeld in artikel 16, aanhef en onder d, van de Wet WOZ en heeft verweerder het recreatiepark, de brasserie en de golfbaan ten onrechte tezamen gewaardeerd als één onroerende zaak.
3. Verweerder stelt zich op het standpunt dat de objectafbakening juist is en dat sprake is van één object dat naar de omstandigheden beoordeeld moet worden aangemerkt als een samenstel als bedoeld in artikel 16, aanhef en onder d, van de Wet WOZ.
4. De rechtbank volgt eiseres niet in haar standpunt. De hiervoor genoemde gebouwde en ongebouwde eigendommen zijn op één terrein gelegen en toegankelijk via één gezamenlijke ingang. Deze eigendommen hebben één eigenaar ( [eigenaar] ) en één gebruiker ( [eiseres] ) en horen naar de omstandigheden beoordeeld bij elkaar. De rechtbank overweegt dat het object moet worden aangemerkt als een samenstel als bedoeld in artikel 16, aanhef en onder d, van de Wet WOZ en verwijst in dit verband ook naar haar eerdere oordeel over de afbakening van het object, zoals vastgelegd in de eerdere uitspraken van de rechtbank van 1 maart 2018 (ECLI:NL:RBOBR:2018:924), 16 april 2019 (ECLI:NL:RBOBR:2019:2178) en 19 februari 2020 (ECLI:NL:RBOBR:2021:714). In aanvulling daarop overweegt de rechtbank dat sprake is van eigendommen die voor één organisatorisch doel worden aangewend, te weten het aanbieden van verblijf met mogelijkheid van diner en/of golf. Zoals door eiseres is erkend, zijn de websites gekoppeld. Dat zij achter de gezamenlijke hoofdpagina als separate sites fungeren doet niet af aan het oordeel van de rechtbank.
WOZ-waarde
5. In geschil is daarmee de waarde van het object, zoals afgebakend door verweerder, op de waardepeildatum 1 januari 2019. Eiseres bepleit een waarde van € 3.250.000. Verweerder verwijst ter onderbouwing van de vastgestelde waarde (€ 3.680.000) naar de getaxeerde waarde (€ 4.290.773), zoals opgenomen in de waardematrix die op 24 september 2021 is opgesteld door N.L. van Domselaar, taxateur.
6. Op verweerder rust de last te bewijzen dat de door hem beschikte waarde niet te hoog is. De beantwoording van de vraag of verweerder aan deze bewijslast heeft voldaan, hangt mede af van wat door eiseres is aangevoerd.
7. Tussen partijen is niet in geschil dat sprake is van een incourant object en dat de waarde voor die objecten moet worden bepaald op de gecorrigeerde vervangingswaarde (GVW) exclusief BTW. Naar het oordeel van de rechtbank geven deze gezamenlijke standpunten van partijen blijk van een juiste (rechts)opvatting; zij sluit zich er dan ook bij aan.
8. Uit artikel 4, tweede lid, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet WOZ volgt dat de vervangingswaarde, bedoeld in artikel 17, derde lid, van de wet WOZ, wordt berekend door bij de waarde van de grond van de onroerende zaak op te tellen de waarde van de opstal van de onroerende zaak. De waarde van de grond wordt bepaald door middel van een methode van vergelijking als bedoeld in het eerste lid, onder a, rekening houdend met de bestemming van de zaak. De waarde van de opstal wordt gesteld op de kosten die herbouw van een vervangend identiek object zou vergen, gecorrigeerd met een factor wegens technische veroudering gebaseerd op de verstreken en de resterende gebruiksduur en met inachtneming van de restwaarde, en gecorrigeerd met een factor wegens functionele veroudering gebaseerd op economische veroudering, verouderde bouwwijze, ondoelmatigheid en excessieve gebruikskosten.
9. Verweerder heeft bij het bepalen van de GVW van het object de Taxatiewijzer algemene kengetallen, de Taxatiewijzer Sport en Taxatiewijzers ‘Grond bij agrarische objecten’ en ‘Agrarische gebouwen’, alle per waardepeildatum 1 januari 2019, tot uitgangspunt genomen. De rechtbank vindt deze taxatiewijzers en de daarin vermelde kengetallen voor bepaalde archetypen in beginsel bruikbaar als hulpmiddel bij de waardering van deze onroerende zaak. De vermelding van een kengetal in deze taxatiewijzers kan een aanwijzing zijn voor de grootte van dat kengetal in een specifieke zaak, maar steeds zal de taxateur zich rekenschap moeten geven van de individuele omstandigheden van de onroerende zaak. Verweerder heeft in dit geval met zijn waardematrix en daarbij gevoegde bijlagen onderbouwd dat voor de specifieke onderdelen golfbaan, brasserie en het recreatiepark aansluiting is gezocht bij de hierboven genoemde taxatiewijzers. De rechtbank stelt vast dat de door verweerder in zijn GVW-berekening gebruikte objectkenmerken (archetype, bouwjaar en oppervlakten), de waarde van de grond, de waarde van de diverse objectonderdelen, de vervangingswaarde van de opstallen en de toegepaste afschrijving wegens technische veroudering en functionele afschrijving niet in geschil zijn. Eiseres heeft dat ook bevestigd op de zitting. Wel heeft eiseres haar zorg uitgesproken over het feit dat de vervangingswaarde stijgt terwijl het object alleen maar ouder wordt. Verweerder heeft daarop gereageerd met de stelling dat stijgende bouwkosten en de stijgende grondprijs aan die opgaande lijn ten grondslag liggen. Die stelling heeft eiseres vervolgens niet (of onvoldoende) bestreden. De rechtbank gaat er daarom van uit dat de onderdelen van de taxatieopbouw, zoals die zijn opgenomen in verweerders taxatierapport, juist zijn bepaald.
10. De rechtbank is van oordeel dat verweerder met wat door hem is aangevoerd aannemelijk heeft gemaakt dat de door hem vastgestelde waarde niet te hoog is.
11. Naar het oordeel van de rechtbank heeft eiseres met wat zij heeft ingebracht, zonder dat dit nader met stukken is onderbouwd, de door haar bepleite waarde van € 3.250.000 niet aannemelijk gemaakt
Woning/niet-woning?
12. Voor de vraag of het object in hoofdzaak tot woning dient, komt het er, gelet op artikel 220a, tweede lid, van de Gemeentewet en de uitleg die de Hoge Raad (HR) in vaste belastingrechtspraak aan ‘in hoofdzaak’ geeft, op aan of ten minste 70% van de WOZ-waarde van het object kan worden toegerekend aan delen die tot woning dienen of volledig dienstbaar zijn aan woondoeleinden (bijvoorbeeld ECLI:NL:HR:1991:ZC4804, ECLI:NL:HR:2012:BV3270 en ECLI:NL:HR:2013:1125).
13. Partijen gaan er van uit dat de woondelen volgens het criterium van artikel 220a, tweede lid, van de Gemeentewet niet op 70% of meer uitkomen. Partijen zijn het er daarom over eens dat het object als niet-woning moet worden aangemerkt. De rechtbank sluit hierbij aan.
Artikel 220e van de Gemeentewet
14. In artikel 220e van de Gemeentewet is bepaald dat bij de bepaling van de heffingsmaatstaf voor de onroerendezaakbelasting, bedoeld in artikel 220, onderdeel a, van de Gemeentewet, buiten aanmerking wordt gelaten de waarde van gedeelten van de onroerende zaak die in hoofdzaak tot woning dienen dan wel in hoofdzaak dienstbaar zijn aan woondoeleinden (woondelenvrijstelling).
15. Nu het object terecht als niet-woning is aangemerkt, was verweerder gerechtigd van eiseres OZB gebruiker niet-woning te heffen. Verweerder heeft bij het opleggen van de OZB-gebruikersaanslag geen woondelenvrijstelling toegepast. Verweerder stelt zich in beroep, onder verwijzing naar een arrest van de Hoge Raad (HR) van 5 januari 2018 (ECLI:NL:HR:2018:3), op het standpunt dat uit dit arrest volgt dat geen woondelenvrijstelling van toepassing is.
16. Eiseres is van mening dat de heffingsgrondslag voor de OZB gebruiker niet-woning niet hoger kan zijn dan € 1.400.000, zijnde de waarde van het golfterrein en de brasserie. Volgens eiseres valt de rest van de waarde (€ 1.850.000 = € 3.250.000 - € 1.400.000) van het object onder de woondelenvrijstelling.
17. In het arrest van 5 januari 2018 (ECLI:NL:HR:2018:3) heeft de HR (in ro. 2.3.1) het volgende overwogen:
“(…) Zoals is uiteengezet in de arresten van de Hoge Raad van 16 september 2016, nr. 15/04476, ECLI:NL:HR:2016:2084, BNB 2017/22, en nr. 15/05193, ECLI:NL:HR:2016:2085, BNB 2017/23, is het geschiktheidscriterium van toepassing bij de - in dit geval aan de orde zijnde - beantwoording van de vraag of een opstal als woning moet worden aangemerkt. Het bestemmingscriterium moet worden gehanteerd bij de - in dit geval niet aan de orde zijnde - aanwijzing van woongedeelten van een opstal die als geheel niet als woning kan worden aangemerkt.”
